我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣
我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣
  • 系列名:學習館
  • ISBN13:9789866278907
  • 出版社:布克文化
  • 作者:月風
  • 裝訂/頁數:平裝/246頁
  • 版次:1
  • 規格:21cm*14.8cm*1cm (高/寬/厚)
  • 出版日:2013/08/08
  • 中國圖書分類:土地經濟
  • 定  價:NT$280元
  • 優惠價:9252
  • 可得紅利積點:7 點
  • 庫存: 目前有庫存
  • 加入購物車
分享:
商品介紹
  • 商品簡介
  • 作者簡介
  • 編輯推薦
  • 目次
  • 書摘/試閱
  • 第一次買房賣房就賺錢
    房產投資高手--月風
    首度公開8年買賣400間房子穩賺不賠的致富秘訣
    一本引領你進入房地產投資領域必讀的教戰手冊

    買房前搞懂三觀念,懂鑑價、會殺價、買低價絕招大公開!

    說到房地產,最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。
    但真相,並不是如此。月風說:「資金少,就往房子便宜的地方跑。」
    然而,買房子可能是我們人生常中一筆相當大的投資,當買屋時,我們都希望買到好房子;當賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。
    他說:「買房,只能用一種角度,就是用『投資』的角度買!」

    月風整理多年的買賣心得,
    告訴你什麼地點的房子好賣?該如何殺價、該如何整理房子賣得好價格?
    該如何跟房仲業者打交道、爭取自己的權益?
    如何看出哪個賣家是真缺錢的蛛絲馬跡?
    他又是如何運用他最擅長的就是破解買方/賣方/仲介背後的心理學,取得他房地產買賣的利基;……
    這些房市達人不會告訴你的買賣交易致勝祕訣,
    甚至包括他精心研究的房市k線,
    完全不保留,在書中一一解析,教你如何買房致富!

  • 月風(李杰)

    富豪居社團團長/作家/超夯講師/宸毅建設董事長

    白手起家的月風,房地產操作經驗七年,比起很多房產專家,這樣的年份並不長,然而,他卻在不到三十歲時,已買賣400戶房屋,獲利上億。
    在這之前,月風為了暸解房地產,投入房屋仲介公司,同事白天閒閒,他則是拿著鑰匙到處看房,累積房產心得。這家房仲公司看完後,就到別家房仲公司應徵、繼續看房,就這樣,在擔任房屋仲介員期間,共看了數百間房子。
    月風深知買家、賣家的思維,更熟悉房屋仲介的心理,不論是預售屋、新成屋、中古屋,月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋,一進到屋內,月風就能立刻判斷房屋的優缺點,甚至如同長了鷹眼般,連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題,都能輕鬆破解。

    同時,月風也深諳股市心理,並獨創了一套"房市通股市"的K線密技,告訴讀者如何看出房地產買點?該買在哪裏?
    現在,他決定將自己買賣房屋的心得公開,讓大家知道,他是如何從一位身無分文的小咖,在幾年的時間內,成為仲介口耳相傳,中壢最大投資客之一!
    希望讀者看完書之後,人人都可以成為買屋、賣屋贏家,從此,再也不必鳥專家。

  • 暢銷書《房地產賺錢筆記》作者 王派宏

    「金正」推薦

  • 作者序
    第一章 搞懂三觀念,再來買/賣屋
    買屋,要用「投資」的眼光買
    下手前,要想的第一件事
    買屋就選「C級地段A級商圈」
    沒錢?剛起步?就把交易優勢擴大!
    避開套房,買3房最佳
    買賣獲利與居住品質,誰重要?
    你要賺的是資本利得,不是現金流
    錢不夠多時,不要買屋租人!
    不要買房子來改套房
    空屋賣出,利潤高
    買屋改套房=小眾市場
    買屋重點,真的不在景氣/不景氣
    看懂房產K線,買對價格買對區
    絕對絕對,不搶高
    房地產,也會跳樓大拍賣!

    第二章 不囉嗦,教你成為買屋精
    第一步 區域總檢查,開始!
    畫區域圖,讓住家附近優缺點立現!
    千萬不要買現成的地圖來使用!
    同一個商圈,這樣看地點好壞
    華廈CP值最高
    五樓最不易轉
    了解買方心理,脫手更快!
    嫌惡設施,跟你想的不一樣

    第二步 社區好壞,這樣看出來
    大售板多,陷阱也多
    外牆,可看出建物的品質
    地下停車場,也可看出建商品質
    巡樓,可看出住戶的品質

    第三步 屋內探看要徹底
    格局方正,買方多
    秘-讓長方形屋立刻增值的方式
    對外窗超重要
    窗戶、牆壁抓出滲漏水

    小心狠招三夾板
    浴廁磁磚,透露玄機!

    預售屋這樣買最划價
    A級地段,一圍就買!
    預售屋,樓層怎麼挑?
    完工後,與建商這樣議價
    完工後,房子直接交給建商賣
    剩下幾間,找仲介也能買到便宜屋!
    秘~識破裝潢屋的秘密!

    第三章 懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開!
    多少錢才合理?出價方法不留招!
    出價第1招-從四大房仲了解區域行情
    出價第2招-從銀行估價著手
    出價第3招-從謄本算出底價
    出價第4招-從新建案還原價格
    行家先看謄本,後看房子
    秘~會比價,才不吃虧!

    懂得「心理”賤”價」,低價買得到!
    不想處理,價差就出來
    小孩、未來,都是心理差價的重大關鍵

    殺價眉角,藏在細節裏
    格局不佳,扣分!
    廁所,是大殺價關鍵!
    風切,也要扣分!
    採光面,要注意!
    秘~同社區有兩戶在賣時,好下手!

    加價、殺價,要有撇步
    加價撇步:從總價加起
    殺價撇步:從坪價殺起
    靠實價登錄殺價
    ”算”出價格,讓仲介幫你議價
    找到缺錢的人就”賓果”!
    秘~看謄本,找到欠錢的人

    第四章 這樣做,讓你的房子成為搶手貨!
    45天賺65萬的秘訣!
    清空,是一定要的事
    採光,可以”感性”營造
    米白色油漆,沒人會扣分
    選對燈,增加成交衝動感
    秘~晚上看屋,增加好感的絕招!
    廚房對了超加分
    區域上班族多,廚房小而美
    區域家庭主婦多,廚房要有FU

    第五章 讓銀行、仲介站在你這邊
    了解仲介前,先了解生態
    老鳥好還是菜鳥好
    加盟還是直營?買跟賣考慮點不同!
    秘~在直營體系快速賣屋的方法
    給獨家賣屋好,還是開放多家好?
    秘~誰說專委一定要三個月!
    九成仲介,幫的是賣方
    秘~有些房子根本不賣
    簽約後,一定要「借屋裝修」
    你不講,仲介也不主動說的事
    秘~這樣做,讓仲介多幫你

    看透仲介想什麼-不可不知仲介心理學
    當房仲說”這個價格買不到時
    秘~為什麼屋主底價跟仲介說的不一樣
    當房仲說”屋主很缺錢”時
    有些仲介,就愛營造多人想買的情境
    遇到有「心理障礙」的仲介,換人!

    培養仲介好人脈,大賺就是你!
    絕對要栽培自己的人馬
    這樣做,讓仲介們大力幫你賣房子!
    把房地產週邊人士,當成一個團隊
    仲介最討厭這樣的客人

    與銀行打好關係,好康無窮
    讓行員快速喜歡你,有撇步!
    懂三招,讓銀行對你好印象

    第六章 不敢置信!房產K線教你看到啟動點!
    從股票看出”大賺一筆”的起點!
    建商,是嗅錢專家!
    大建商買股,是景氣回春第一訊號
    把財報當風向器,肯定來不及!
    會看圖,就能找出最佳買房時機+地點
    房產啟動點,這樣看!
    八大建商走勢圖,藏有啟動密碼
    盤整突破向上點,這樣看!
    秘~從三百萬到四千萬的實例
    個別好夯區域,這樣找!
    秘~股票+預售屋雙買,大賺絕招
  • 第一章 搞懂三觀念,再來買/賣屋

    為什麼有人出手就能買到好房子,
    你卻買到地雷屋?

    為什麼有人眼光準確,買賣房屋好歡樂,
    你卻屢屢被套牢?

    不論是自住或投資,
    都要搞懂這些事,再下手!

    買屋,要用「投資」的眼光買

    我在八年間,買賣過四百間房子~」
    每次演講,當大家聽到我的買賣屋經驗時,絕對
    會問我一個問題:「究竟要如何做,才能在這麼短的時間內,經手四百間房子?」
    這,就是我要寫在本書中的精髓。
    首先,請大家想想,當你在買房子時,是不是會立刻區
    分為要「自住」或「投資」?
    「當然囉,自住跟投資,畢竟不一樣!」大部分的人都
    會這樣想。
    錯!

    無論你是自住或投資,你要想的事都一樣。

    在我的認知中,房子只可以有一種用途,那就是「投資」。
    因為,即使是自住者,在買屋之後,還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係,有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋,一旦賣房的時候價格爆跌,你就會知道,房子才是這輩子金額最高的投資。

    坊間的房產書,大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋,卻忽略了「投資和自住」、「買屋和賣屋」,都是一體兩面的事。

    我在八年間,從第一間屋子開始,陸續買賣了四百間房屋,我發現,在買屋的同時就想到賣屋,未來賣屋時就更加順利,避免「買錯屋懊惱,賣不出去悔恨」的情形。

    換句話說,不論是自住或投資;不論你現在想買屋或賣屋,在這本書中,都可以看到「買屋/賣屋」該注意的事情及方法。

    畢竟,當你買屋時,都希望買到好房子;當你賣屋時,也希望房子能賣到好價錢。

    不是嗎?

    或許,你可以大聲的說:「這間房子我很喜歡,一輩子都不會賣!」但是,總有一天,這間房子將會再次「用」到;無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業,拿房子殘值去銀行貸款……等。

    當這些需求發生時,你總不希望,房價已經折半了?!
    台灣人喜歡買屋,上天堂時,不一定有大筆現金,卻會留房子給子女。你是否想過,子女會怎麼使用這個房子?
    如果,房子一戶,子女兩人,那麼,最大的可能性就是將房子賣掉變現。

    對下一代來說,除非自己就住在裡面,或者房子存在更多的利益,暫時不拿出來賣,一旦未來利益不在了,或子女想換屋,那麼,賣屋求現的可能性還是很大。

    所以,賣屋只是早晚的問題,無論如何,在買屋時,當然還是要用投資的角度來選屋,才是王道!

    NOTE月風買房/賣房筆記

    說到買房,近來很流行的都更話題,也是大家很好奇的焦點。
    我認為都更是一定會做的,只是早晚問題。

    一般來說,房子的使用年限大概五、六十年,當房子不能住時,
    還是要重蓋。就算拖到八十年,可能這輩子等不到,兒女、孫子
    總等得到吧!

    從這個角度來看,買都更型的房子給兒子或是孫子,是划算的。
    前提是,這個房子要買在低價,且符合我在後文所提到的A級商
    圈,這麼一來,回報率才會高。想想,現在投資一、兩百萬,未
    來可能變成三千萬,回報率是很高的,所以,都更屋是可以做的
    投資,只是你這輩子可能用不到。

    如果,你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金可運用,或者孫
    子出生時,就有一筆阿公阿嬤的愛孫金,那麼,投資低價的都更
    屋,倒無不可!

    第三章 懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開!

    找到好地段,也要買到好價格,才能賺價差。
    對於買賣房子,我的想法是:
    低價買,合理價賣。

    當你的底價就是比別人低,才有機會賣得比別人快!

    不貪心,只要有一成~兩成的利潤,我就會脫手,
    讓資金盡快到手後,再做更多資本利得的投資。

    說如何評估房價?怎麼殺價?
    又用哪些方式買到低價?

    記得,只要你買入的價格低,
    賣出的機會就更快賺得更多!

    多少錢才合理?出價方法不留招!

    買屋的人,都有一個疑問:這個房子,到底多少錢買
    才合理?

    不懂行情沒關係,只要懂出價方法,一樣沒問題!最容
    易使用的出價方法有四招,分別從不同的線索來觀察。學

    會這四招,出價不再是煩惱!

    出價第1招:從四大房仲了解區域行情

    買房子,總要先了解區域行情。
    區域行情怎麼看?
    除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外,還可以從四大

    房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等,由於每一個區域的房仲公司不一定相同,請看看你想買的區域,哪幾間房仲公司最多,就以這些房仲的開價來計算。

    一般來說,可以從四大房仲平均賣價,再乘以0.8,可推出大約底價。例如:文山區的平均賣價是每坪30萬,乘上0.8,為24萬,這就是該區域行情的底價。

    另外,有一家被投資客們說是「路衝房屋」(因為商標很像路衝的感覺),有一個祕而不宣的潛則是「出價85%,視同成交」,因為該仲介的開價總是高於市場行
    情。

    建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出,不然你會發現:「咦?怎麼這麼容易就買到了!」

    當你推估出大約底價後,再從房子的優缺點來評估,好的社區再加一些,不好的社區再減一些,就可以找出一個合理的行情範圍。

    出價第2招:從銀行估價著手

    當你對行情不懂的時候,首先,請把想買的房子的謄本調出來(房仲通常會有謄本,不然也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證,也可以在三大超商進行「地政電子謄本下載列印」。),然後到銀行放款部門,了解此房子貸款可以貸多少?

    銀行養了一票鑑價師,鑑價時,通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快(比如台中七期,中壢海華特區),銀行的鑑價會跟不上。除此之外,銀行的鑑價一定是高於市價。

    比如,市價是800萬或是900萬,銀行通常會鑑到1000萬,然後給七成的貸款,所以,房子可拿到的貸款是700萬。倒推來算,銀行的貸款,大概是市價的八成。

    當推估出市價後,出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。

    為了找到最符合的價格,也請多問幾家銀行,並以價格較硬的如國泰、富邦(或是華南、第一銀等)等來當參考,這幾家銀行較不會超貸,參考值也會較準確。

    出價第3招:從謄本算出底價

    「這個房子,我出700萬!」一個雨天的午後,我告訴仲介。
    「屋主是想賣一千萬!」仲介說。
    「其實,他的底價是六百萬,我還多出了一百萬!」我篤定的告訴仲介。
    為什麼我能這麼確定算出屋主的底價?答案就藏在謄本中。

    這個房子是民國94年買入,當時,銀行設定為1200萬,但屋主只借了1000萬。將1000萬除以20年的繳房貸年分,等於一年要還掉50萬。現在是民國102年,相當於還了八年,也就是還掉400萬,還欠銀行600萬。也就是說,屋主
    只要拿到600萬,就打平了,不欠銀行錢。

    我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後,又問仲介一句話:「屋主現在貸款600萬,他想要拿多少錢走?」通常,除非仲介與屋主超熟,否則是很難知道屋主的真正需求。「我猜他急需100,所以我出700,而且可以立刻就簽!就看屋主想不想早早拿錢去抵。」

    過去有機會全額貸款,當我以七百萬簽約後,銀行會貸我七百萬,我再運用「借屋裝修」(見第5章),在交屋時又將房屋賣出,相當於只需付訂金(斡旋金)即可。

    當行情炒得比較高時,銀行貸款大約是七成,算法就比較複雜。

    以上述的物件為例,我會想,目前,銀行的最高貸款可到800,所以我最高出價到800就停止,才不會害了自己。

    作為買方,只要拿出訂金,其他的錢讓銀行幫忙,是最佳狀態。

    但並不是每一間房子,都可以買到賺到。買屋,跟買股票一樣,一千多支股票,不能可每一支都漲!所以,我只想買到會漲的那一間。

    從屋主的貸款剩多少?有沒有要急售?

    如果要急售,那麼,就從貸款底價往上加,看看屋主到底想拿多少錢走?如果可以接受,就簽約,這是最賺的方法!

    出價第4招:從新建案還原價格

    新建案的價格,與中古屋價有一定的關聯。
    對於房屋買賣有興趣的朋友們,請務必要養成好習慣:
    只要看到新建案,就要走進去,套出新建案的底價。

    我有朋友會以「即將結婚,所以來看房子」、「父母要出錢,但前提是我要喜歡」等為說詞,要售屋小姐「給一個真實的價格」。

    此時,售屋小姐會報出一個價格。

    通常,售屋中心再次報價的9成.9成5,就是新建案的底價。比如,一坪10萬,這個階段的底價是9萬或9.5萬元。

    得知價格後,請將它詳細的記錄在本子中,本子上要清楚的寫著建案名稱,地址、報價、樓層、坪數。
    多年後,當你發現此建案有屋主要出售時,就可以拿出記錄本,對照出當年售屋中心的價格,當成出價的依據。
    此外,也可以請問當地的住戶,當年房子的買價,也可
    以作為出價的資訊。

    行家先看謄本,後看房子。

    「月風,我手上有兩間不錯的房子,你要不要看看?」103年的某天,電話響起,是一位菜鳥仲介打來的。
    「你那邊有謄本嗎?我先看看謄本再說!」

    與房屋仲介交手時,行家不是先看房子,而是先看謄本。

    「咦?這明明就投資客的房子,你還拿出來跟我講?」
    我一看,立刻回仲介。
    謄本,就是房屋的履歷表,很多事情,都可以從謄本上
    看到。
    謄本調出來後,有兩個項目務必要睜大眼睛看,分別是
    登記日期和債權。

    登記日期,check!

    在謄本的(前次移轉)中,可以看到登記日期,從登記的日期,就可以看出現任屋主是自住或投資客?

    一般而言,自住者通常住超過三、四年,如果房子的登記日期離現今只有一、兩年,那麼,八、九不離十,都是投資客買來轉手的。

    投資客的房子,就不必看了,畢竟人家已經是為了投資賣屋,價格早就墊高了,根本不必考慮。

    債權相關,check!

    在謄本的(建物他項權利部分)中,可以看到很多關於債權方面的事情,這是一個十分重要的指標。
    注意,正常的情況下,在這個地方會寫某某銀行及金額,表示屋主是向該銀行借貸。

    如果你發現,這個地方(債權相關)出現了人名,或是銀行下面還有人名,那麼情況就有些複雜,最好不要介入。

    頂樓、2樓,要打折!

    不喜歡四樓這個數字,不喜歡頂樓怕太熱又漏水,覺得二樓有太多管線,也會引起地板滲水……(豪宅例外)。

    買頂樓,是豪宅的觀念,不能帶到一般住家。
    一般住家的頂樓(不管是公寓或大廈),其實很少不漏水的,就算沒漏水也會有壁癌,要付出更多的修繕費。

    而二樓的部分,由於電梯大樓的管線常常集中在二樓,容易造成滲水問題。
    所以,頂樓或二樓,盡量不要買,如果真的要買,價格一定要比其樓層再打個八折,才不會吃虧。
    公司簡介服務條款隱私權政策異業合作人才招募圖書館採購/編目三民禮券兌換處好站連結三民‧東大‧弘雅目錄古籍‧古典目錄