我在房市賺一億02:預售屋實戰操作秘笈
我在房市賺一億02:預售屋實戰操作秘笈
  • 系列名:學習館
  • ISBN13:9789865728762
  • 出版社:布克文化
  • 作者:月風(李杰)
  • 裝訂/頁數:平裝/240頁
  • 規格:21cm*14.8cm (高/寬)
  • 出版日:2016/02/05
  • 中國圖書分類:土地經濟
  • 促銷優惠:2018職場職人展
  • 定  價:NT$300元
  • 優惠價:79237
  • 可得紅利積點:7 點
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商品介紹
  • 商品簡介
  • 作者簡介
  • 目次
  • 書摘/試閱
  • 「房地產其實不難,比起其他產業,房地產要賺錢太容易了!」
    ---房產達人月風
    買預售屋的時間到了 !
    自從房地產多頭了十幾年後,近來開始呈現停滯,甚至下修的情形。
    很多人紛紛問我:「怎麼辦?市場似乎急凍了?!」
    其實,市場並沒有完全急凍,凍的是那些原本就不應該被炒高的區域。

    當房市景氣下跌時,最常看到的是拋售。

    如果你懂得選區域,那麼,在景氣不好的時機時刻進場,反而是美好的時間點。畢竟,預售屋可是兩三年後交屋的產品啊!

    尤其,現在有很多的預售屋,只要選對區域,買入預售屋,不但不必擔心房價下跌,還能享受低價買進的快感,在預售屋市場獲得實質的利潤。

    買賣超過400間房子的房產達人月風,教你從挑選最讚的預售屋、用最少的錢買到預售屋,並提供各式購買預售屋的實際案例,歸納出重點,解決購買預售屋屋每個階段一定會碰到的問題,幫助渴望買屋者,以最輕鬆省力的方法,最經濟實惠的價格,買到想要的房子。
  • 月風(李杰)
    富豪居社團團長/作家/超夯講師/宸毅建設董事長

    白手起家的月風,房地產操作經驗七年,比起很多房產專家,這樣的年份並不長,然而,他卻在不到三十歲時,已買賣400戶房屋,獲利上億。
    在這之前,月風為了暸解房地產,投入房屋仲介公司,同事白天閒閒,他則是拿著鑰匙到處看房,累積房產心得。這家房仲公司看完後,就到別家房仲公司應徵、繼續看房,就這樣,在擔任房屋仲介員期間,共看了數百間房子。
    月風深知買家、賣家的思維,更熟悉房屋仲介的心理,不論是預售屋、新成屋、中古屋,月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋,一進到屋內,月風就能立刻判斷房屋的優缺點,甚至如同長了鷹眼般,連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題,都能輕鬆破解。
    同時,月風也深諳股市心理,並獨創了一套"房市通股市"的K線密技,告訴讀者如何看出房地產買點?該買在哪裏?
    現在,他決定將自己買賣房屋的心得公開,讓大家知道,他是如何從一位身無分文的小咖,在幾年的時間內,成為仲介口耳相傳,中壢最大投資客之一!
    希望讀者看完書之後,人人都可以成為買屋、賣屋贏家,從此,再也不必鳥專家。
  • 目錄:

    第一章 房地產,不會泡沫化!
    會崩盤的,是假面區域!
    房市需求真飽和?
    房屋貸款會壓垮房價?
    房地合一沒那麼恐怖
    有四大守護神在,安啦!
    第一位守護神:政府
    第二位守護神:金融業者
    第三位守護神:房地產業者
    第四位守護神:八百萬戶的屋主
    未來,如何從房地產趨勢賺錢?
    未來五年房地產趨勢
    台灣經濟的隱憂:人口紅利下降
    政府負債,不容小覤
    向未來借錢=開採未來資源
    月風教室:買一間會增值的房子吧!

    第二章 用最少錢,買到預售屋
    預售屋優點與缺點
    預售屋行情,哪裡看?
    月風教室:實價登錄真的實價嗎?
    怎樣跟代銷公司議價最划算?
    不要以為建商很聰明
    月風教室:你有機會拿到更好優惠
    紅單,連碰都不該去碰!
    團購省錢,小心被坑!
    頭期款還能怎麼談?
    如何用預售屋來做投資
    月風教室:好的看屋團,請進!

    第三章 六大秘訣,教你挑到最讚預售屋
    秘訣一:還沒買先想賣
    秘訣二:選到好建商
    月風幫你挑:推薦的建商
    秘訣三:選到對的地區
    把商圈跟地區分級
    注意政治風險
    重劃區這樣看
    月風幫你挑~關注重要發展地區!
    秘訣四:交通建設要挑對
    捷運VS劫運
    高鐵VS廢鐵
    火車站
    秘訣五:買在商業區
    買商業區,不要買住宅區
    基地附近生活環境機能與未來發展
    秘訣六:挑到發財預售屋

    第四章 打破各種話術迷思,絕不衝動下手
    廣告上的話術
    比例尺
    交通便利性
    商圈距離
    現場銷售的話術
    製造滿銷狀況
    每坪價格最低
    歐洲頂級衛浴設備
    公設比最低
    額外使用坪數
    議價時候的話術
    我們賣的很便宜了!
    這已經是底價了!
    這是最優惠的價格!只有你才有!
    殺價秘訣:我考慮看看!
    殺價秘訣:單筆議價、再殺總價

    第五章 顧好這些,簽約好放心
    購買預售屋注意事項
    契約有那些?該怎麼看?
    契約需要注意的事項
    預售屋履約保證
    哪一種履約保證最安全?

    第六章 監工,要有效率
    不到場監工法
    驗收秘訣,收起來!
    交屋前有突發狀況怎麼辦?
    如何自己驗收?
    管委會,愈快成立愈好
    找專業的來!
    合約沒寫的,還是可以談
    發生糾紛,應該要如何處理?

    第七章 預售屋買賣與成屋出租
    預售屋買賣
    精準買房,轉手獲利
    多頭市場VS空頭市場
    快速滿租的要訣
    包租公這樣當!

    結語 談投資,也談道德
  • 第2章用最少錢,買到預售屋

    預售屋優點與缺點

      阿芳是家庭主婦,跟丈夫結婚好幾年都一直租房子,等到小孩
    逐漸長大,她有了買房子的打算,於是開始物色住家附近的房子,她
    看到了附近的一個預售屋建案,不管是交通跟地點都很符合阿芳的想
    法,但是對於購買預售屋,還是有一些擔心害怕,所以她問了姊妹淘
    的意見。有人說不要買預售屋,貴又沒保障;有些朋友則建議買預售
    屋,住起來比較新。這些不同的意見讓她很混亂,到底要不要買預售
    屋呢?

    【月風解析】

    我買賣過中古屋、新成屋、預售屋,對於這三種房屋類型都很瞭
    解。以中古屋來說,它的優點是價格相對低、有機會都更,如果要自
    住的話,一定不如新成屋,而且中古屋通常位於較舊的社區,容易有
    髒亂、老鼠蟲蟻出沒,環境維護上有一定的困難;若以新成屋來說,
    它已經完工,所以馬上可以入住,但如果想要反悔,或是買到房價高
    點,是無法進行停損。

    若以預售屋來說,它的好處很多,但最大的風險是:建商落跑!
    其他問題都可以透過契約來解決,所以不管從投資或自住的角度,預
    售屋是一好的選擇。

     到底預售屋有那些好處跟壞處呢?我大概列舉一下,預售屋有九
    大好處、兩個缺點跟三個地雷。

    九大優點:

    優點1:先選先贏。

      預售屋,顧名思義就是還沒有開始蓋,這時候先進場的人,一定
    可以選擇自己想要的房子,如果你想要擁有好的景色,可以選擇高樓
    層;如果想要便宜一點的話,可以選擇低樓層。

    優點2:可按照屋主需求量身訂做。

      因為預售屋還沒有開始蓋,所以如果想要自住,或是想要改變房
    屋格局,只要是不影響主結構或安全的狀況下,都可以跟建商進行溝
    通,依照屋主的需求進行改變(也就是所謂的「客變」)。

    優點3:選對產品,賣時賺一筆。

      其實預售屋看的價格不是現在的房價,而是兩年後的狀況,如果
    遇到房市大好的情況下,或許可以很快的賣出去,轉手獲利。

    優點4:就是新!

      預售屋最大的好處,就是完工之後,一定是這附近最「新」的房
    子,所以不管是建材、用品上,一定都是最新的,對於房價來說,通
    常也是最高的。至於在消防法規上,通常也會遵守最新的法令,不管
    就安全性、新鮮度,絕對都是最好的。所以別小看「新」這個字,就
    是這個「新」才值錢!

    優點5:風險有限,利潤驚人。

      如果把預售屋當作是投資,它絕對是一個很棒的投資標的。我
    常常告訴學員,買預售屋的概念跟選擇權有點像,是先買一間房子的
    「權利」。

      假設我今天買了一間1000萬的預售屋,頭期款談到10%,那就是
    100萬的頭期款,結果碰上景氣大好,有人願意用1100萬跟我買,那
    我就賺了100萬,如果以投資報酬率來看,拿100萬出來賺100萬,是
    100%的投資報酬率;如果碰上景氣不好,交屋之後可以租給別人,拿
    租金來繳房貸,20年之後,貸款繳完了,房子還是你的,如果真的碰
    到景氣大壞,最差的結果就是毀約,投資的100萬沒了,但也不需要背
    20年的房貸,更何況大部分的建商不會真的把100萬沒收,你可以透
    過談判的方法,最多可以拿回一半50萬。

      如果這時候你買進的是中古屋,一旦交屋後,碰到市場行情完全
    與你預期相反,你什麼也做不了,只能眼睜睜看著房價下降。同樣的
    房產交易,賺的時候有機會賺一倍以上,虧的時候只虧50%,這不是
    超大的優點嗎?而且就稅金來說,預售屋的所得是納入個人所得稅,
    不會課房地合一稅,所以不會有稅金過重的問題。

    所以我說:「預售屋是風險有限、利潤驚人的投資!」

    優點6:不怕被套牢!

       在優點5有提到,買預售屋其實不用擔心被套牢。為什麼?因為如
    果景氣大壞,你最多就是選擇解約,跟建商拿回一部分的頭期款。如
    果你買的是中古屋或新成屋,那麼你根本沒有選擇的機會。而且就算
    是遇到房價下降,其實也不需要擔心,因為景氣有跌就有漲,一次的
    循環大約5.10年,而預售屋的建案通常是兩、三年,只要你不是買在
    行情熱絡的最高點,而是在市場一片慘淡時進場,是不是最低點並不
    重要,就算你買了以後持續下跌,等到兩、三年後交屋時通常景氣也
    就回溫了,所以除非你做投資都用情緒來下決定,否則很難有套牢的
    問題。

    優點7:可以監工,不怕建商亂搞。

    很多人喜歡購買新成屋或中古屋的原因,是因為「眼見為憑」。
    但是眼見真的為憑嗎?不一定。因為成屋之後,你根本看不到藏在牆
    壁後的管線、管道、建材,只能看到裝潢後的狀況。預售屋就不一
    樣,當你購買預售屋之後,你就有權利到現場去監工,看建商有沒有
    偷工減料?在管線設置的時候,有沒有依照法規施工?甚至你可以選
    擇交屋之後,找專業人員來驗屋,要求建商改善房屋的狀況。

    優點8:給付彈性,適合年輕人

    對於年輕人來說,我非常建議購買預售屋。因為預售屋的頭期款
    通常是總價的10%.20%,以800萬的房子來說,只要準備80萬.
    160萬的頭期款,還可以依照施工時期,逐步給付頭期款,對於年輕人
    來說,頭期款的壓力不大,而貸款是等到完工交屋後才付款,資金可
    以有更靈活的運用,也有足夠的時間籌款。相對於新成屋、中古屋只
    有7.5成左右的貸款額度,如果是800萬的房子,就需要準備200萬.
    240萬的頭期款,資金壓力非常沈重。

    而且,買入中古屋,裝修費用勢必高於新成屋,這也是一筆必須
    計算的開支。

    因此我認為,如果年輕人要買房,預售屋絕對是首選。

    優點9:可以選鄰居

    俗話說:「千金買房,萬金買鄰。」預售屋最大的好處就是可以
    挑選鄰居。假設我今天有兩、三個好朋友,我們感情非常好,想要一
    起當鄰居,這時候如果是挑選中古屋,基本上是不太可能,如果是新
    成屋的話,就要看機會,但如果是預售屋的話,那機會就非常大。

    很多人在買房子的時候,其實很少考慮到鄰居的重要性,有時
    候你覺得房屋住起來很不錯,結果樓下住著一個怪人,喜歡在晚上唱
    歌、還會走音,那不是很難過嗎?所以,能夠選擇好鄰居,也是預售
    屋的好處。

    兩個缺點、三個地雷:

    缺點1:價格較高

    預售屋的價格通常較附近新成屋、中古屋高,對於一味要求低價
    的人來說,預售屋並不是好的選擇,但如果你懂得談判議價,說不定
    可以談到好價格,可以買到便宜還能住新房子。

    缺點2:看不到實體

    這是預售屋最讓人詬病的地方,沒有看到實體屋。但正是因為
    你看不到實體,所以你可以有機會改變房子的隔間,變成你想要的格
    局。也正是因為預售屋之後才蓋,你也有機會去工地監工,看建商的
    施工情形。這樣看來,缺點反而是一種優點。

    地雷1:建商落跑

    購買預售屋最怕的,就是碰到建商蓋到一半落跑。但這樣的情況
    已經獲得改善,政府已經規定了五種履約保證,當建商落跑的話,預
    售屋的住戶可以尋相關途徑進行求償,不會因為建商落跑而讓消費者
    血本無歸。

    地雷2:漏水

    如果住戶碰到漏水的話,可以要求建商改善。不過這有一個前
    提,那就是要「非人為因素」,也就是說這個漏水的責任是起因於建
    商,而不是住戶自己擅自改建之後發生漏水,還要求建商進行改善。

    地雷3:建材不符合

    如果預售屋的屋主不定時監工的話,建材不符的狀況幾乎是可
    以避免,如果真的碰到惡質建商,可以依照消保法跟民法要求建商賠
    償。臺中就有一個建商因為外牆跟預售時的說法不同,將原本白色外
    牆換成土黃色外牆,預售屋主向消保官陳情之後,循法律途徑向建商
    求償。

    仔細看完預售屋的優缺點之後,可以清楚的知道,預售屋的好處
    遠大於缺點跟地雷,而且為了保戶消費者,這兩個缺點跟三個地雷,
    都可以透過契約還有政府的法律來彌補。嚴格來說,預售屋的優點遠
    遠大於新成屋跟中古屋,如果想要有一間自己的房子,預售屋是優先
    考量。

    預售屋行情,哪裡看?

    明德經營一間小餐館,隨著餐廳盈餘的增加,也萌生了買房子
    的念頭,比較過中古屋、新成屋跟預售屋的優劣之後,他打算在店裡
    附近的建案當中挑一間,上網搜尋附近的房價之後,卻發現到有高有
    低,有些價差甚至高達7、8萬,如果是30坪的房子,那就差了200多
    萬,這讓明德很傷腦筋,深怕去看預售屋的時候,會被獅子大開口。

    【月風解析】

    很多人在買預售屋的時候,會擔心不知道當地行情,結果被建商
    坑了。我想一般投資人或自住客,一定最想要知道,如何得知對方的
    開價是否合理,並且能夠議價到最低。其實想要得知這附近的房價,
    一定要去附近瞭解,我這邊提供四個方法,可以大概知道建商的開價
    跟底價:

    ●比較附近的建案。

    ●附近成屋的價格。

    ●詢問建商貸款成數。

    ●銀行鑑價:去銀行問放款金額。

    比較附近的建案

    在同一地區的建案,價格通常差不多,如果想要瞭解目標建案開
    價是不是合理,可以去附近建商問問看,看看是否有落差。如果目標
    建案的開價是一坪35萬,而附近的建案則是30萬以下,這樣的開價明
    顯不合理。

    附近成屋的價格

    有一些預售屋的建案附近,並沒有其他的推案,這樣就無法從
    其他建案當中來比較開價,那這時候應該怎麼辦呢?方法很簡單,就
    是從附近的中古屋、新成屋價格下手。一般來說,只要透過附近新成
    屋、中古屋的價格加一個成數上去,就可以知道這附近預售屋的底價
    是多少。

    在實務上,中古屋的房價加3成、新成屋的價格加1.1.5成,就
    會是預售屋的底價。舉例來說,如果預售建案附近的中古屋成交價都
    在每坪40萬,而新成屋的成交價每坪是46萬,那麼預售屋的底價通常
    會落在52萬上下,這時候建商如果開價60萬,就是合理的開價。

    如果中古屋的成交價是每坪40萬,新成屋的價格也是每坪40萬,
    那就代表中古屋的價格過高,所以用新成屋的價格來計算,建商的底
    價會是45萬上下,開價會是50萬上下。

    從這些簡單的估算,就可以大概知道建商開出得價格會是多少,
    而底價又是多少,心裡也會有個底。

    詢問建商貸款成數

    想要知道建商的底線,也可以從建商給的貸款成數來看。如果今天建商說開價的8成可以貸款,經過一番廝殺之後,殺到每坪打9折,這時候可以進一步詢問貸款成數,如果貸款成數維持不變,那就代表買的價格沒有比較貴、但也沒有比較便宜;如果可貸成數增加,代表房子的銀行鑑價是比較高的,也代表真的有比較便宜,反之就是買貴了。

    在這邊我可以教讀者一個簡單的話術-

    如果今天你到預售屋去,代銷告訴你這間房子開價1000萬,這時
    候你可以問對方:「如果1000萬的話,我的貸款成數是多少?」

    這時候建商如果告訴你:「8成。」

    這時候你可以繼續問他:「那這樣就是可以貸款800萬囉!大哥
    (或小姐),如果我們用900萬成交,那我是不是可以一樣用800萬來
    貸款?」

    如果對方告訴你不行,一樣只能用8成,那麼表示代銷公司原本就
    是預計只能貸款720萬,告訴你8成的原因,是因為預期你會把價格殺
    到900萬,所以用900萬的8成來計算。如果對方說可以,那就代表房
    子的確有能借貸800萬的價值。

    一間原本開價1000萬的房子,如果建商說銀行貸款是8成,就代
    表可以借到800萬,結果你把價格殺到900萬,如果還是維持原貸款8
    成,就代表房子可貸金額其實只有720萬,而建商也預計是用900萬成
    交;如果你把價格殺到900萬,結果還是可以貸款到800萬,就代表這
    房子真的價值1000萬,你殺到建商的骨頭了,也就是你買便宜了;如
    果建商告訴你只能貸7成,就代表銀行真正願意貸款的金額是600萬,
    也就是說你買貴了。

    銀行鑑價:詢問附近銀行放款金額

    如果附近還有其他的新成屋,或是其他的建案的話,其實就可以
    到附近銀行的放款部門去詢問,如果價格是差不多的話,那就知道建
    商的底價在哪,開價是否合理。舉例來說,如果這附近新成屋放款都
    是一坪30萬,結果建商一坪開價50萬,那就是不合理。

    相對於建商的話術來說,銀行的放款會更加精準。畢竟銀行放款
    部門有許多精算人員,如果這地區沒有價值話,是不會放這麼高的價
    格給你,畢竟你不是有權有勢有頭面的人,銀行沒有必要冒著風險違
    法放貸,所以透過銀行瞭解當地價格,也是一個非常好的方法。

    月風教室:實價登錄真的實價嗎?

    很多人認為透過實價登錄,可以知道附近的房價,但我必須要很
    實際告訴讀者,實價登錄有很嚴重的問題。

    第一、作假嚴重:雖然實價登錄嚴禁造假,但是很多實價登錄的
    價格,都無法反映真實的房價。

    第二、實價登錄是區段均價,並非真正實價:在實價登錄的系統
    上,是用區段均價來呈現地區房價,並非反映真正實價,這種實價登
    錄模式非常糟糕,但對於投資客來說,卻非常的有利。舉例來說,二
    樓跟十三樓的價格一定不同,但因為實價登錄上僅呈現均價,結果二
    樓的價格就可以拉到跟十三樓的價格一樣。

    第三、實價登錄的時間落差:以實價登錄來說,會有兩個月的
    時間落差,所以實價登錄無法反映真正的房價,所以如果用實價登錄
    來看現在的房價,就會有時間上的誤差,沒有辦法提供精準的投資判
    斷。

     

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