民國房地產戰爭

郊區的房價比市中心高，地下室的房租比樓上還貴
你知道的房市鐵則，在民國初年統統不管用！

以下三種房子千萬不要買：
▲市中心的房子：扔炸彈最愛
▲燈火通明的地段：半夜空襲首選
▲有電梯的公寓：炸起來方便、效果特好

這一次，善於挖掘史料的李開周將帶領我們回到民國初年，一窺戰爭年代的「房事」全貌。

那時候的人為何寧可租屋也不買房？買房子前為什麼得先在報上刊登廣告？建商蓋了房子竟然只租不賣？風度翩翩的徐志摩居然當起房屋仲介……

不論是房價或房租，或是當時的建商與住戶心理，除了生動描述近代著名作家魯迅、丁玲、冰心、巴金、郭沫若、梁實秋等人解決住屋問題的艱難歷程，也解密當年的炒房團、投資客與房奴，亦談及那時各種誇張的強制拆遷、低價徵地，剖析歷次內戰和抗日戰爭對於民國初年各大城市房市的深遠影響。

李開周

一九八○年生，河南開封人，青年學者，《南方都市報》專欄作家，曾在《新京報》、《中國經營報》、《世界新聞報》、《羊城晚報》、《中國烹飪》和《萬科周刊》等媒體開設專欄。

著有《誰說不能從武俠學化學》、《誰說不能從武俠學物理》、《包公哪有那麼黑》、《擺一桌絕妙的宋朝茶席》、《過一個歡樂的宋朝新年》、《吃一場有趣的宋朝飯局》、《歷史課本聞不到的銅臭味》等。

李開周先生以他風趣的文筆、扎實的考證，以及一顆悲天憫人的菩提心，為我們徐徐展開民國房地產市場的神奇畫卷。
——香港成報網總裁 李燕

李開周君拒絕人云亦云，一向獨闢蹊徑，《民國房地產戰爭》延續他格物致知和博覽精思的老習慣，考證民國房價，拷問今日樓市，是一部不可多得的好書。
——作家、文藝評論家 許石林

居者有其屋，我們從來做不到。居者有其史，也許可以這本書開始。
——編劇、電視策劃人 史航

導讀
　緣起：為什麼寫這本書？
　書名：為什麼叫「戰爭」？
　體例：關於注釋和延伸閱讀
　內容：我們即將分享到的

第一章 民國房地產戰爭
　引言：蚊子叮咬抓癢器
　從天地會說起
　義軍製造難民
　第一次房產牛市
　建商是戰爭摧出來的
　太平天國一亡，上海房市跟著崩盤
　辛亥牛市
　黃楚九的爛尾樓
　西南聯大和昆明房市
　陪都時代的重慶地價
　戰爭抬高房價是歷史規律
　硝煙過後，必有房荒
　戰時的婚房需求
　用刺刀把房價挑起來
　用炸彈把物業費轟上天
　抗戰時期怎樣選房子？
　抗戰時期怎樣裝修？

第二章 民國初年的徵地和拆遷
　日軍在中國怎樣徵地？
　汪精衛在廣州怎樣徵地？
　偽滿洲國在東北怎樣徵地？
　降低了誰的發展成本？
　孫中山的徵地想法
　法律是法律，現實是現實
　南京大方巷徵地事件
　從保路運動到毀路運動
　全國的情形
　昆明的拆遷
　野蠻拆遷是一項光榮傳統
　國民黨縱火燒屋
　同樣無恥的租界當局
　拆到了死人頭上
　並非所有的釘子戶都吃虧

第三章 從魯迅買屋看民初房市
　謹慎買屋的魯迅
　混亂的民初房市
　比魯迅更謹慎的購屋人
　民國初年就能分期和抵押
　貸款利息特別高
　曾經很便宜的北京四合院
　曾經很便宜的北京土地
　魯迅為什麼這麼晚才買房子？
　普通人買房難不難
　遷都以後的南京房市
　大屠殺前夕的南京房市
　天津房價為何崩盤？
　由意念控制的房價
　上海的房價被炒到了天上
　廣州的地王比今天還貴
　民國初年的仲介費
　民國初年的契稅
　苛捐雜稅知多少
　民國初年的房屋稅

第四章 民初房荒和廉價租屋
　民初青年的租屋生活
　民國大腕的租屋生活
　南京的房荒
　其他城市的房荒
　房荒導致節育
　房荒誘發自殺
　農民工進城
　民初農村有多苦
　貧民窟遍地開花
　飛簷走壁和穿牆術
　裝不起自來水
　活死人店
　軍閥的不動產
　富商的不動產
　民國也有溫暖
　民國初年的廉價租屋
　誰能申請廉價租屋？
　對於空屋的打擊

注釋
圖片出處

這本書寫的是民國初年的房地產市場，直白一點的書名應該叫《民國房地產》，為什麼又在後面加上「戰爭」兩個字呢？原因有三：

一、民國初年是個經常打仗的年代，那時候過日子離不開戰爭，房地產市場也離不開戰爭。

比方說，很多地方房市正熱，一炮打過來，居民出逃，移民返鄉，有房的低價拋售，沒房的不再認購，房價和地價像燒餅上的芝麻一樣簌簌往下掉，新建商鋪空關，在建住宅停工，建商債臺高築，房地產市場崩盤；還有很多地方本來沒有太多購屋需求，只因為其他地方都在打仗，這裡成了和平孤島，難民像潮水一樣湧過來，有錢的四處買，沒錢的四處租，把房價和房租抬高了，也把這裡的房市捧紅了。

甭說房價、地價和房租經常受戰爭影響，生活在民國初年的人，居住習慣同樣深受戰爭影響。很多人寧可租屋也不買房，最重要的一個原因就是怕辛辛苦苦大半生買下的房子被亂飛的炸彈炸成平地，那時候的保險公司又不賠，豈不虧大了？所以無論有錢人還是沒錢人，每到一個城市定居，都是租屋的多，買房的少。

這種居住習慣進而影響了建商的開發模式。在民國初年，出售房屋的房產公司極為少見，無論是不遠萬里來中國淘金的猶太建商，還是本小利薄、租地建房的本土建商，也無論是他們開發的是商業地產還是住宅專案，大家都偏好出租而非出售，因為這樣才能迎合消費者需求。那消費者為什麼偏愛租屋而不是買房呢？因為老是有戰爭。

既然戰爭對於民國初年的房地產市場影響如此之大，幹嘛不乾脆加入「戰爭」兩字，取名為《民國房地產戰爭》呢？

二、「戰爭」這個詞能迎合多數讀者的閱讀偏好。

心理學家告訴我們，人類天生喜歡看熱鬧，尤其喜歡看打架，只要流的不是自己的血，只要交戰雙方的血不濺到自己身上，打架都能給人一種極大的感官刺激和心理滿足。如果您喜歡交戰雙方的其中某一方，還能把自己代入裡頭，在觀看的同時設想是自己在打架，把另一方打得頭破血流、跪地求饒，自豪感瞬間鋪天蓋地而來。正因為這些緣故，武俠小說曾經非常火紅（便於把自己代入），大型戰爭片從未退燒（打架的場面很大，很熱鬧）。所以我想，《民國房地產》一定沒有《民國房地產戰爭》吸引眼球。

靠書名來吸引眼球是「標題黨」的一貫做法，我對標題黨沒好感，可是書市上每年湧現那麼多新書，要是連書名都無法吸引眼球，大夥連翻開看一眼的興趣都不會有，是吧？

三、在這本書之前，已經有好多書以「戰爭」為名了。

上網搜尋一下，《貨幣戰爭》、《糧食戰爭》、《歐洲貿易戰爭》、《中國房地產戰爭》……琳琅滿目，俯拾皆是。這些書的內容和戰爭幾乎無關，但都綴上了「戰爭」的尾巴，我非始作俑者，不用怕有人罵。再說嘛，我這本書談的核心內容就是戰爭對於民國初年房地產的影響，名正言順，更不用怕有人罵了。

如前所說，這本書不是學術著作，因為我不喜歡學術文章（我相信多數讀者也不喜歡），同樣一件事，如果用人話就能講清楚，幹嘛非要用學術語言呢？

學術語言給人的感覺是嚴謹，但不表示所表達的內容真的嚴謹；這本書從頭到尾都是淺顯的大白話，但不表示書裡的敘述和結論不嚴謹。我可以毫不臉紅地對任何一位朋友說：這是一部嚴謹的書，誇張的比方或許有，沒有根據的論述一句也沒有。

除此之外，這還是一本新鮮的書，一種不算僵化的歷史敘述。僵化的歷史敘述只關心政治，只關心戰役，只關心生產力發展和生產力的進一步發展，一點也不關心人們吃什麼、喝什麼、住哪裡，但我始終認為，這些才是真正的歷史。

這本書致力於挖掘真正的歷史，例如民國初年也有合租，也有屋奴，也有購屋糾紛，也有開發黑幕，也有徵地和強拆，也有釘子戶。這邊升斗小民被驚人房價放逐到連兩、三坪的亭子間都住不起，那邊政府要員正忙著在天津租界、漢口租界、上海租界置產，甚至在美國和日本置產，他們坐擁豪宅，狡兔三窟。這些壯觀景象曾經讓我驚詫莫名，不知道是時光在倒流，還是歷史在輪迴。

挖掘的過程中，我真真切切看到了四○年代後廣州地價飆升，看到了九江租界收復後天津房市崩盤，看到了上海西客站低價徵地時滬西農民臥軌，看到了南京中山路暴力拆遷後安徽難民示威，看到了魯迅、茅盾、丁玲、冰心為租一間適合的房子而四處奔走。我和這些已經逝去的生命親切交談，我體驗到了他們的大愁苦和小憂傷，我試圖從中悟出點什麼，並希望能和您一起分享我的體驗和感悟。

相信我們的分享會很有趣，最好也很有益。

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