房地合一課稅案例‧快速圖解

2015年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增修條文與《特種貨物及勞務稅條例》不動產奢侈稅之停徵，不動產稅制改革的重大目標，已透過三階段修法正式完成。這項俗稱「房地合一實價課稅」的新制即將於2016年1月1日起施行上路，除了預期改變短期投機充斥的房地市場生態外，對於其他因自住或長期投資的不動產所有人、地政業者、建商而言，究竟會產生哪些立即影響及應採取何種因應策略？亦不能不先睹為快。本書在課稅前夕，由不動產稅務專家以淺顯文字、多種案例與圖例，為您快速解析！

黃振國
學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業
經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）

推薦序1
為了維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源，立法院已於民國（以下同）104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正案，將自105年1月1日起開始施行。這項房地交易所得稅新制加上已實施的不動產買賣「實價登錄」制度，成為我國近年來不動產稅制的重大變革。新法實施後，房屋及土地以合併後的實價總額扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，並於所有權完成移轉登記次日起三十日內申報並繳稅。面對新制度，相信許多民眾都盼望有更深入淺出的說明幫助正確理解及按規定合法申報。
好友黃振國先生為東吳大學法律系畢業，對於地政、稅務法規有多年之實務及教學經驗，其在本書以實例、圖解之方式，詳析房地交易所得稅之規定及各項實際操作之重點，是了解房地交易所得新制之最佳隨手工具書，相信必能對各界讀者有實質助益。謹書此文以為序。
臺北市議會議長吳碧珠

推薦序2
與振國兄相識近二十年，初識振國兄，知其對不動產法令與實務有所鑽研，時任中華民國會計師公會全聯會專業教育委員會召集人的我，邀其至公會開課演講，頗受同道讚賞與肯定，屢屢高朋滿座。去年秋，應會計師公會之邀，我於103年11月至12月間主持信託教育訓練系列課程，力邀振國兄主講不動產實務，座無虛席，特於北、中、南加開場次，更加驗證振國兄的實力雄厚，不可小覷。

近年財政部長張盛和為推動實價課稅，紛至沓來的法令修正改革及推陳出新，隨著當今社會氛圍陸續出爐，相關稅負規定如貢品般接二連三端出，一則新法令如一道新口味菜色拋出檯面，如100年6月1日實施特銷稅（通稱奢侈稅）、101年8月1日起採實價登錄、102年證券交易所得稅恢復課徵、104年6月5日炙熱端出的房地合一課稅政策，旨在奠基實價課稅，其影響範圍之幅度與期間之長久，實為全民亟待關注之課題。
幸有振國兄精通各項財產相關法規，以其研習此課題與多年實務經驗，將紛雜的財產專業課題整理歸納，並集結成書，除用鮮明案例作為深入淺出的素材，並收提綱挈領功效之外，更以圖表說明讓人輕鬆閱讀、精神為之一振。原本繁而多、深而奧的條文與實務，振國兄以其熟練技巧與厚實功力，在本書中化繁瑣纏繞為簡明扼要，實為吾等所佩服，更為大眾之福音。此書不但是普羅大眾為通曉不動產必備的重要案頭書，更是專業人士進修、研習之參考工具。
振國兄與我亦師亦友，其歷年之專業著作豐碩，不斷地研究新知、融合舊識，將之整理分享讀者，力行不輟，除致力於實務案件外，更熱忱傳授、提攜後進，值茲出版前夕，吾人樂於為之序。
杏和聯合會計師事務所所長
公益信託王長庚社會福利基金信託監察人
陳文炯會計師

推薦序3
近年來房價不斷攀升，不僅使國人望屋興嘆，更出現年輕人抱怨買不起房的現象，特別是「都會區」的情形益形嚴重，「房價過高」更因此成為台灣社會的十大民怨之一。
政府為平息民怨、正視民意，並實現「居住正義」，乃透過不斷與社會對話及修法，分階段進行「打房措施」。從實價登錄、調高房屋稅、課豪宅稅、囤房稅、奢侈稅、金融機構信用管制……等，終於走到最後一步──祭出「房地合一稅 」。
「房地合一課稅」新制依民國104年6月24日總統令修正公布之《所得稅法》規定，將於民國105年1月1日起正式施行。「房地合一課稅」與過去課徵之房屋稅不同，對於民眾的權益有著莫大影響，故國人應當了解此項制度的相關規定，進而避免權益受損。
永然法律研究中心近期以來開設之「房地合一稅」新制課程場場爆滿，足見民眾及相關領域人士對該規定的需求若渴，故特邀我的高中同學，也是國內知名地政士黃振國先生將此新制撰寫成更有系統之專書──《房地合一課稅案例‧快速圖解》，以饗讀者。
黃振國地政士長期支持永然法律研究中心及永然文化出版公司，其專業理論及實務專長屢獲法律研究中心學員及永然文化讀者之好評，余有幸邀得其著書，並先睹為快、為之作序，實為一樂也。
《房地合一課稅案例‧快速圖解》遣詞用字清楚明白，共分為六大篇章，分別為〈個人交易房地如何課稅？〉、〈營利事業交易房地如何課稅？〉、〈課稅收入分配及運用〉、〈新制施行日期之修正〉、〈房地交易所得稅節稅規劃案例解析〉、〈停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）〉，並於六篇之前，以〈概說〉先為房地合一課稅新制導讀說明，以收提綱挈領之效。該書最特別的是，以諸多案例剖析，並輔之以簡易圖表，對讀者而言，非常容易閱讀，相信日後在運用「房地合一課稅」新制時，也能因此更加得心應手，游刃有餘！
永然法律基金會董事長
永然聯合法律事務所所長
李永然律師
2015年7月31日

自序
民國100年6月1日開始施行《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱「奢侈稅」），為打擊短期不動產交易，另課特種貨物稅，開創了我國不動產稅以實際交易價格課稅的第一步。嗣於101年8月1日起，藉由修改《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》與《地政士法》相關條文，實施不動產買賣的「實價登錄」，接續不動產稅制改革的第二步。民國104年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增訂條文與《特種貨物及勞務稅條例》停課不動產部分之奢侈稅，完成不動產稅制改革的第三步。
換言之，「實價課稅」與「房地合一課稅」已經由三步驟完成。誠如財政部長所稱，不動產稅制改革的重大里程碑已達成。
本書以《所得稅法》規定為基礎，輔以圖例、實例解析，為讀者解說房地交易所得稅，希望能更圓滿掌握節稅與規劃致勝之途。本書是就個人上課講義融合工作與教學之需編著完成，疏漏、不當之處在所難免，尚祈各位先進不吝賜教並提供卓見俾以改進。謝謝！
黃振國序於台北市中華民國104年6月20日

推薦序1／吳碧珠
推薦序2／陳文炯
推薦序3／李永然
自序
概說
一、房地合一課稅立法說明
二、新制課所得稅之範圍
三、免納房地交易所得稅之房地
(一)個人自住房地定額免稅
(二)農地及農舍全額免稅
(三)被徵收或協議價購土地及土地改良物全額免稅
(四)公共設施保留地全額免稅
四、個人交易所得損失計算
(一)出價取得者（例如：買賣、交換等）
(二)繼承或受贈取得者（非出價取得）
五、成交價額、成本及費用之查核
六、稅基相抵，已課土地增值稅部分應予 減除
七、非居住境內個人適用重稅
八、個人視持有期間分四級稅率
九、特殊情形短期交易，不適用重稅規定
十、繼承、受遺贈房地，持有期間與被繼承人、遺贈人合併計算
十一、分離課稅及登記取得權利之次日起三十日內申報
十二、未申報或申報偏低之核定
十三、稽徵程序之準用
十四、自住房地重購退稅
十五、個人房地交易所得與損失減除
十六、個人適用新制房地交易所得稅總結
十七、營利事業房地交易之課稅新制
十八、營利事業課徵房地交易所得稅之範圍
十九、課稅稅基
二十、營利事業房屋、土地交易所得額之計算及申報方式
(一)總機構在境內者
(二)總機構在境外者
二十一、總機構在境外營利事業其境外股權交易之課稅
二十二、營利事業適用新制總結
二十三、個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋課稅相關規定
(一)自地自建與合建型態
(二)合建分售與地主綜所稅
(三)個人自地自建與合建認應屬營利事業之情形
(四)自建或合建「持有期間」與合併計算規定
(五)合建成本之認定與調整
(六)合建應申報之情形
二十四、總結
Part 1個人交易房地如何課稅？
一、課稅範圍
(一)取得房地時期劃分適用範圍
(二)課稅對象
(三)實例
(四)《房地合一課徵所得稅申報作業要點》（104年7月21日發布，
以下簡稱《作業要點》）
(五)適用範圍（日出條款）應申報繳納房地交易所得稅
(六)奢侈稅之停課與接軌
(七)「交易日」之認定
(八)「取得日」之認定
(九)「持有期間」之計算及合併計算
二、課稅稅基（所得額之計算）
(一)出價取得者（買賣、交換取得）
(二)繼承或受贈取得者
(三)稅基相抵制
三、四大免稅範圍
(一)自住房地──定額免稅，超額減徵
(二)作農用之農業用地及農舍──所得全額免稅
(三)被徵收、協議價購房地──所得全額免稅
(四)公共設施保留地──所得全額免稅
四、個人分離課稅、申報繳納與稅率
(一)個人房地交易所得課徵方式與申報期限、稅率
(二)實例解析
(三)防錯殺三大條款──短期非自願性出售，不適用重稅規定
(四)房地交易所得稅未申報或低報之核定
五、未申報之核定、短漏申報之處罰與稽徵程序之準用
(一)法律規定
(二)圖例解析
(三)實例
六、自住房地重購退稅
(一)法律規定
(二)《作業要點》補充規定
(三)圖例解析
(四)實例
(五)自用住宅、自住房地優惠（減、免、退稅）比較表
(六)土地增值稅減免轉軌*房地交易所得稅彙整
(七)房地合一課稅施行後，房地交易所得申報──地政士新業務與
商機
(八)盈虧相抵──個人「房地交易所得」與「房地交易損失」*互抵
七、外資（外人）加重課稅
(一)外資
(二)境外公司股權交易所得──實質課稅原則之適用
Part 2營利事業交易房地如何課稅？
一、課稅範圍
(一)取得房地時期劃分適用範圍
(二)課稅對象
二、課稅稅基（所得額之計算）
三、房地交易所得額之計算與計入營利事業所得
(一)法律規定
(二)圖例解析
(三)營利事業房屋、土地交易所得之計算及申報方式
(四)實例
四、稽徵程序之準用
稅法規定
Part 3課稅收入分配及運用
Part 4新制施行日期
Part 5房地交易所得稅節稅規劃案例解析
案例1：新制實施後，贈與子女購屋自備款現金，為將來所得稅規劃
案例2
案例3
案例4
案例5
案例6
案例7
案例8
案例9
案例10
案例11（移轉時期與規劃選擇）
案例12
案例13
案例14
Part 6停課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）
附錄
特種貨物及勞務稅條例第6條之1修正草案總說明
所得稅法部分條文修正草案總說明
所得稅法部分條文修正草案條文對照表
房地合一課徵所得稅申報作業要點