土地登記規則

將土地登記規則此一法規，以簡易白話的方式，逐條說明其意義，並輔以實例說明，以利讀者盡快了解相關法條內容。

現行土地登記規則雖然一共只有157個條文，而且用語尚稱簡潔，但是對於不熟悉土地法規的讀者而言，常常有雲深不知處的感覺，本書為協助讀者快速充分了解土地登記規則的立法意旨及法條想要達成的目標，特別將157個條文依序加以探討，每個條文都先「解說」條文的立法意旨，以使讀者了解條文所要達到的目的，接著針對該條文的「相關法條與重要解釋函令」做一個全面有系統的搜索並加以闡明，以利讀者延伸閱讀，最後再盡可能地針對條文的內含撰寫一個符合條文情境之實例說明，希望透過實例的闡明讓讀者對條文有豁然開朗的功用。

張義權

學歷：
中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士
國立中興大學地政系畢業

考試及受獎：
地政人員高考及普考及格
不動產估價師特考及格
中華民國(第三屆)地政貢獻獎受獎人(1998年)

證照：
不動產估價師
中國資深土地估價師(大陸)
英國資深皇家特許測量師
地政士
仲裁人

現任：
台灣大華不動產估價師聯合事務所所長
中國文化大學副教授
台灣金融研訓院菁英講座(2018)
行政院陸委會台商張老師
台北政府市政顧問

著作：
不動產面面觀
認識大陸房地產管理及制度
認識大陸房地產管理法規
預售屋119
土地登記法令與實務
不動產估價入門
白話六法－土地登記規則
不動產估價概要
不動產估價理論概要
實用不動產估價技術規則

動筆撰寫本書四版序，心中真是感慨萬千，因為回憶起我從民國56年進入國立中興大學法商學院地政學系就讀迄今，剛好五十個年頭，也就是半個世紀，試想人家有幾個半個世紀呢？從民國56年進入中興地政迄今，在五十個年頭當中，除了服兵役的兩年之外，不論是服公職的八年或自己創業的四十年，沒有一年脫離地政的範籌，要說自己是地政人恐怕也不為過。
在半世紀的地政領域當中，尤其是離開公職開始在地政的江湖中闖蕩迄今，最早接觸的地政工作就是「土地代書」，尤記得在民國70年一離公職，立刻成立「張義權代書事務所」，隨後根據政府法令的規定，先後更改為「土地登記專業代理人張義權事務所」、「張義權地政士事務所」及現在的「大華地政士聯合事務所」，真是一步台灣土地代書的演進史。
在從事地政士四十年的工作當中，也一直參與地政士公會的服務，歷任台北市地政士公會理事、監事、常務監事、顧問等職務，並在民國101年至103年擔任台北市地政士公會第八任理事長，現任台北市地政士公會名譽理事長，也就是四十年的地政士工作一直投身服務會員同業先進的工作當中。
除了從事地政實務工作之外，因為因緣際會有幸自民國79年起應邀到中國文化大學土地資源學系教授「土地登記」課程，也從講師、助理教授晋升至副教授，每周往返陽明山的日子已經超過27年，車子的哩程數都可以繞地球一周了。
在文化大學授課過程當中，一方面為配合授課需要，一方面想更深入研究土地登記相關專業領域，在五南圖書集團的配合之下，首先在民國84年出版「土地登記法令與實務」（大學用書），其後並在民國86年增訂二版、民國91年增訂三版、民國103年增訂四版。除了出版「土地登記法令與實務」外，又應書泉出版社之邀，在民國87年出版（白話）「土地登記規則」一書，將土地登記規則逐條釋義，並加入個人執業當中所經歷過的實例，隨後在民國92年增訂二版，民國103年增訂三版迄今。
隨著土地登記相關法令的變動，在加上本書三版即將售罄，在書泉出版社的配合之下，本人在百忙之中，將三版原著進行一個徹底的整理，成為《白話六法─土地登記規則》四版新著，希望對國內研究土地登記的產、官、學各界先進能有所注意，也對國內土地登記的研究略進綿薄之力。
本書四版之研修除了內人及子女、媳婦精神鼓勵之外，也承蒙大華資產管理團隊全體同仁的協助，更要感謝張桂琪估價師、羅鈺華估價師兩位美女估價師協助整理稿件及校對工作，更要感謝書泉書版社法政編輯室張若婕主編及全體同仁的配合與協助，才使本書得以順利付梓。
本書增訂四版，由於時間匆促，加上個人才疏學淺，故錯誤或遺漏在所難免，尚祈各級長官、各位師長及各界先賢同業先進不吝指正是幸。


張義權 謹序於
台灣大華不動產估價師聯合事務所
大華不動產顧問股份有限公司
大華地政士聯合事務所
2017年11月

第一章　總則
第二章　登記書表簿冊圖狀
第三章　登記之申請及處理
第四章　總登記
第五章　標示變更登記
第六章　所有權變更登記
第七章　他項權利登記
第八章　繼承登記
第九章　土地權利信託登記
第十章　更正登記及限制登記
第十一章　塗銷登記及消滅登記
第十二章　其他登記
第十三章　附則

第一章 總 則

第一條 （法源）
本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。
解說
本條主要在明示土地登記規則之法源。由於土地登記規則係屬行政命令之一種，故係由內政部根據土地法第37條第2項之授權自行擬訂並發佈實施，未經立法院之審議及總統公布。通常凡屬「規則」之行政命令，均會如本規則一樣在第1條開宗明義表明其制定此一行政命令之法源。
土地登記規則為國內規範土地登記之主要法令，對人民權利義務之影響極為重大，惟其位階卻僅屬行政命令，因此一旦與其他法律之規範有所衝突時，就必須依照其他法律之規定來辦理各項登記業務，以致我國之土地登記制度經常出現支離破碎之慘狀。為貫徹土地政策，達到簡政便民之革新要求，實有必要將土地登記規則之位階儘速提升為「土地登記條例」。
相關法條
土地法：第37條

第二條 （意義）
土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。

解說
本條主要在明示土地登記規則之意義及其適用範圍。由於我國在民國19年制定土地法時，即在第1條中明文規範「本法所稱土地，謂水陸及天然富源」。換句話說，在地政法令當中所稱之「土地」，其實是一種廣義的說法，除了狹義的土地之外，還包括廣義的建築改良物在內，故土地登記規則其實是指土地及建築改良物之登記規則。至於登記之範圍，除了所有權以外，還包括他項權利在內。
民國90年9月14日修正前原條文在第1項已規定建築改良物之所有權與他項權利之登記，故民國90年9月14日修正時，因第2項已為多餘，爰予刪除。

相關法條
民法：第758條、第759條、第851條

第三條 （主管機關）
土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。
建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。
直轄市、縣（市）地政機關已在轄區內另設或分設登記機關，且登記項目已實施跨登記機關登記者，得由同直轄市、縣（市）內其他登記機關辦理之。

解說
本條文主要在明示土地登記之辦理機關。根據目前國內之土地登記行政實務，土地登記主要是由各地區所設置的「地政事務所」來執行。不過根據土地法第39條的規定，真正執行土地登記的法定機關是指各市縣的地政機關，這在北高二市係指地政處而言，至於其餘各縣市，則為地政局。
土地登記與人民之權利義務有極為密切之關係，但觀國內現行地政單位體制，不但中央僅在內政部下設置地政司來主管地政工作，欠缺一個部會級的中央地政主管機關，以致地政工作令出多門，衍生許多土地問題。其次，在各縣市亦均將地政工作視為縣市政府之慕僚，無法有效推展地政工作。基層的地政事務所亦往往在數個鄉鎮始設置一個地政事務所，不若戶政事務所一樣每鄉鎮設置。在這種不注重地政工作的行政體制下，要想做好土地登記工作，還真是難為了各級地政工作人員。
為求便民及符合資訊時代之來臨，在登記項目已實施跨登記機關時，人民可選擇在同直轄市、縣（市）內其他機關申辦地政業務，以求節省時間及增加效率。例如新北市萬里區所屬的登記機關為汐止地政事務所，如果所有權人住在三重區，則以前如果不動產坐落在萬里區的所有權人必須從三重跑到汐止去辦理土地登記事宜。而在實施跨登記機關辦理後，該所有權人就可以直接到三重地政事務所辦理相關事宜，而不需要再從三重跑到汐止，不僅便民，也節省人民很多時間。所以這可以說是一項便民的服務。

相關法條與重要解釋函令
（一）相關法條
民法：第758條、第759條、第851條、第911條、第918條
（二）重要解釋函令
1.內政部62年5月1日台內地字第521365號函-----有關土地登記之公告得以地政事務所名義辦理。
2.內政部49年2月6日台內地字第24530號函-----土地法規定縣市地政機關為縣市政府。