羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房
羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房
  • 定  價:NT$340元
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商品介紹
  • 商品簡介
  • 作者簡介
  • 目次
  • 書摘/試閱
  • 2015年,羅右宸出版了第一本《我25歲,有30間房收租》,
    隨即受到蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪,
    並登上Yahoo!奇摩首頁搜尋關鍵字,
    榮登書店閱讀職人大賞最期待在地作家與年度十大房地產暢銷書,
    被譽為「臺灣最年輕、最會看房的看屋達人」。

    2016年,他的《選房、殺價、裝修,羅右宸幫你挑出增值屋》,
    更創下上市一周即榮登商業書暢銷排行榜。

    這是羅右宸的第三本書,他要教你,在大家都說房地產不能碰的年代,
    「我這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房」

    大學畢業以來,羅右宸每天的生活就是幫人看屋、買屋、改屋,
    7年來他至少看過3,000間房屋,接觸2,000位仲介代銷業者,
    與數十家設計師、工班合作,不僅幫自己買到了好房,
    甚至幫超過300個人找到了好房子。他是怎麼辦到的?

    羅右宸說,「我找房子的眼光,跟多數人不一樣
    大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:
    漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,
    這些都是沒有人想要理會的房子,卻透過羅右宸的改造
    變成有價值的黃金屋。這本書就是他的祕訣大公開。

    ◎我這樣翻新老屋增值,這是我的眼光
    捷運站旁外牆嚴重漏水的公寓,他怎麼跟開價很硬的房東斡旋?
    明明要買三樓公寓,他為何要花兩個月時間尋找五樓屋主?
    29 年的四樓華廈,鋼筋外露,羅右宸居然改到美美的還可以收租?
    別人眼中完全不起眼的老屋與爛屋,羅右宸怎麼判斷能否購入?

    ◎改變用途讓價格增值,這是我的本事
    主動整合9位住戶將機械改成平面車位,只花6萬就賺到100萬的車位。
    別人都是將住宅改套房,他卻把套房改成住家,1樓公寓馬上變搶手。
    賣了兩年都賣不掉的透天厝,羅右宸怎麼改變用途,租金收入增五倍?

    ◎我用3問2指標,找到速配的裝修團隊
    裝潢房子時,建築師、設計師和工班,這三種專業人士應怎麼配合使用?
    工程款應該怎麼付才不吃虧,五種寫法供你參考
    還有,我要上班、沒時間現場監工,怎麼辦?現代科技可以幫你。
    拯救過100間以上房子的羅右宸,只用3個問題、2個指標就能監控品質。

    看屋達人羅右宸,畢業後的7年來,每天都在看屋、買屋、改屋,
    眼光比房仲還專業,
    他這樣找跌過頭的房子,替自己、幫別人買到300間房。

    羅右宸說,大家都喜歡看美美屋,我卻偏愛問題屋」,像是:
    漏水壁癌嚴重、鋼筋外露、管線老舊、屋況髒亂、格局錯誤,
    這些沒有人想要理會的房子,羅右宸怎麼改造變成有價值的黃金屋。
  • 羅右宸
    8年級生,畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間,發現自己對房地產有著極高的熱忱,進而悉心專研。
    在大學期間,看過上千筆房地產物件,接觸了500多位房仲代銷業者,更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄。
    成立了好生活How Life新創企業公司,以解決租賃服務市場中,房東與租客資訊不透明的問題,讓年輕人能租到性價比高的租房為核心目標。同時也將幫房東打理老屋、空屋,創造新價值,當作活化市場,提高房屋價值的方式。
    著有《我25歲,有30間房收租》、《選房、殺價、裝修,羅右宸(全圖解)幫你挑出增值屋》。

    羅右宸的社群媒體:
    臉書:買屋達人羅右宸、HowLife 好生活、千益學院
    IG:loush0702 羅右宸
  • 推薦人:
    兩度創業失敗,現當二房東的佑夆國際開發負責人╱陳重佑
    30歲已實現買屋夢的廣告業務╱楊翔宇
    月薪6,000元也敢買房的跆拳道教練╱胡家瑜

    前言
    我把股神的投資方法,套用在房地產上

    自從2014年全臺灣房市衰退後,價格和成交量已經連續下跌3年,很多學者、名嘴看空房市,讓許多想買房的人遲遲不敢下手,甚至在高齡化,少子化的數據持續出來,加上房地合一稅制下,許多人都說,現在絕對不要碰房地產。
    這種言論其實幾年前就有了,現在又拿出來討論,其實也沒啥新意,說實在的,就算房價跌10%以上,很多人還是無感,因為即使價格跌20%,年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲,物價卻高漲,所以多數人存不了錢,人們甚至覺得就算價格再跌30%,房價還是高不可攀。
    但在我的觀念裡,不管你要自住還是要投資,買房的關鍵,從來都不是價格,而是價值,這也是我在房地產這麼不景氣的幾年,勇敢的成立一家專門服務房東與房客,改善台灣租屋品質與居住正義的公司。
    我是從2011年開始接觸房地產,那年我還只是一個元智大學二年級的學生,平常最大的興趣就是看房子(故事詳見我的第一本書《我25歲,有30間房收租》),這7年來我至少看超過3,000間房子,接觸2,000位仲介、代銷業者,改造過超過百間房,服務上百位房東與房客。
    現在我們的團隊有15人,公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明,設備服務不完整的問題,讓房東活化閒置舊資產,讓年輕人能租到性價比高的房子,創造最大居住價值。當然,最重要的是,我26歲時就獨立買了一間自住房。
    怎麼辦到?很簡單,我找房子的眼光,跟多數人不一樣 :
    我專挑別人看不上眼的爛屋,翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格,我卻在乎這間房子改造之後的未來價值,就是把股神巴菲特的價值投資法,徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」,就是投資人用低於企業真實價值的價格,買進能長久經營的績優股,然後持有,等待價格上漲。
    這套投資方法有兩個基本原則,第一,要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二,要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們,在買進股票前,一定要仔細的評估,若該事業確實有前景,其價格卻很便宜,他就會大量買進,長期持有!
    我將這套方法運用在房地產上,就是在我自己能充分掌握的地段中(巴菲特只買自己熟悉的產業),用五大地點評估法(見第一章),找出老屋、舊屋和問題屋(因為外觀不佳,導致價值被低估),然後用比市價便宜很多的價格,買下這些沒人想要的房子,再經過我的巧手改造後,讓價值翻倍。
    為了找出這些價值被低估的房子,近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子,這些房子大致可以分成以下三類:
    1、屋況本身很糟,屋主不想住了,也不想花錢裝修然後租出去。
    2、屋主欠錢急需現金,只好賣屋換錢。
    3、因家庭因素急著處理房產,例如子女長大搬出去住,家中只有兩個老人,不需要
    那麼大的空間,或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。
    其中又以第一項占比最高,達70%以上,全臺灣883萬戶裡,屋齡超過30年以上的老屋,就超過30%以上,空屋率也是10%以上。
    這些屋齡超過30年以上的中古屋,屋況有多糟呢?包括:
    1、漏水,壁癌嚴重。
    2、老式裝潢、水管電管太舊,不能用。
    3、屋況髒亂、雜物太多。
    而專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況,就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。
    例如2014年,我以每坪低於行情4萬元的行情,買下桃園北埔街,一間陽台鋼筋外露,廁所嚴重漏水,屋齡29年的華廈4樓,我看上的是這間房子的周邊生活機能佳,且擁有三面採光的優勢,花半年時間裝修,先收租15個月,每月收1.5萬租金,最後賣掉,共獲利63萬。
    2015年,我買桃園大同西路的3樓公寓,因為漏水問題嚴重,我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水,而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租,先出租,再賣掉,獲利88萬。
    2016年,我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓,花了10萬治好漏水,再花90萬重新裝潢,端正的三房一衛,整修一年後,馬上就賣掉,賺了65萬。
    每間老房子經過我改裝後,價格都增值,讓我越改越有興趣和成就感。
    買這些有問題的中古屋的最大優點,就是總價、預算都較預售屋、新成屋低,對剛入門的年輕小資族,較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮,生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件,就算你不是自住而是要出租,也比郊區或重劃區的新房,可以更快找到房客。
    大家都喜歡美美屋,我卻偏愛問題屋
    為什麼挑問題屋?一開始也是不得已,因為剛入行時,我沒經驗、人脈、資金,不懂買賣房屋的生態,不認識房仲,又沒有出手過的資金紀錄,根本拿不到好案子。事實上,那些地點好、屋況佳的房子,要嘛房仲自己買下,小裝修一下,轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶,既可收佣金,又可做人情,好案子根本不會流到市面上或是我的手上。
    但市面上其實有很多根本賣不掉的房子,這些房子多半屋況很差,要花資金、時間和人力去整理,才有可能成交,那些賺過輕鬆錢的有錢投資客,當然不會想做這種苦差事。
    此外,當時我看到一位前輩,因為買了舊屋,經過重新裝修,房子價值完全不一樣,讓我既欽羨、又佩服,就一路跟著他學看屋、出價、買屋,改裝。從此,我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域:找跌過頭的房子。
    本書是我出版的第三本書,目的是為了讓更多人知道,我如何在過去幾年,房地產大環境非常不好的狀況下,勇敢完成夢想的過程和心得,例如我只買市中心有問題的房子,因為這是可以穩收租金和獲利的地段,經過整理和加工,把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。
    房地產的迷人之處是,景氣佳時可以立時增值賺差價,景氣不佳時,可以收租金,有個穩定的收入(跟股票一樣,賺股利也賺價差)。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋,只要你本事夠、眼光準、有創意,永遠都不必擔心找不到好房子,因為經過我構思改裝修繕的房屋,永遠有人要租、要買,而我也在挑戰改造老屋的過程中,得到成就感和財富,本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。

    推薦序一
    他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你

    佑夆國際開發負責人╱陳重佑

    三年前,我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員,年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後,發現再怎麼努力都是為老闆作嫁,我想試試自己創業,遂遞出辭呈,天真的踏上創業路。
    第一次創業,我選擇當時很夯的自動販賣機;第二次創業,選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早,兩次創業都是一開始就有好成績,但由於門檻不高,競爭者快速出現,所以熱潮退燒後,我黯然退出市場。
    有了前兩次的經驗,我認為現在大環境不景氣,創業的點子再奇,市場競爭激烈、資訊透明,很多生意終究撐不久,只會是曇花一現。
    所以如何找到一個讓努力成果可以永續的事業,成了我每天思考的問題。加上前兩次失敗的經驗,已經燒光我手邊的存款,再次投入的產業得符合:一、低成本,二、高門檻,三、永續性等三個特點才行。

    本書開啟了我的人生第二春

    2017年,在我最茫然無助的時候,我在書局看到羅右宸的書,二房東這個事業簡直就是我的明燈,我當下即報名他在桃園的課程,並開啟了我不一樣的人生。
    在課程中,我學到如何運用財務槓桿、找股東、找資金、與房東業主交涉、挑區域、裝修、控制成本與獲利等。右宸鉅細靡遺的教導,對我這樣的新手幫助相當大。
    7月課程結束之後,我開始實踐所學,積極找房,跑遍中、彰、投幾個主要的出租聚落,看了至少200間房。10月的時候,幸運的透過房仲介紹,找到兩棟共55間套房的案件。當時這兩棟大樓已被附近學校列為黑名單,裡面的租客有逃逸外勞、詐欺、吸毒、通緝犯、甚至還有賣淫的小姐。在劣幣驅逐良幣下,年紀漸長的屋主已無力管理這個龐大資產,甚至想賣也賣不到好價錢。
    我在第一時間向右宸諮詢,一步一步與屋主交涉,取得屋主信任,讓他們把打拚一輩子的房子交給我,也正式開始了我的二房東事業。
    剛開始,其實並不順利,在缺乏資金及團隊下,凡事都得自己來,從請舊房客離開,到做基本的裝修、改造,再到招租、管理房客,所幸一路走來,右宸都給我很多建議,也熱心協助。
    現在這棟55間房的住房率,已經從原來的30%提升到90%,該棟大樓也洗刷掉原先的污名,成為附近指標性套房。屋主對我能提升他手上資產的價值非常滿意,2018年還將他新買的物件交給我裝修、管理。
    我的二房東事業,收入已經超過上班時的薪水,更難能可貴的是還非常穩定的成長。今年透過口碑介紹,我即將有32間套房要簽約。

    沒資金,有本事就行

    如果你跟我一樣沒有資金、想創業,或是想找一份長期穩定的業外收入,當二房東是個好主意,既能幫屋主解決閒置資產,還能幫租屋族管理住所,改變臺灣的租屋市場環境,是三贏產業。
    真心推薦右宸的第三本書,因為他幫助了我,希望也能幫到你。

    推薦序二
    我30歲,已實現買房夢

    廣告業務╱楊翔宇

    會認識右宸,是因為有天我在逛書店時看見這本《我 25歲,有 30 間房收租》,當時我非常震撼,一個才 25 歲的年輕人,怎麼可能買得起房子,一定又是靠爸族。在好奇心驅使下,我把書買回家看,想不到作者是靠自己寫企畫案完成募資,投資自己的第一間不動產。那年他才二十幾歲,我很好奇他是怎麼辦到的?
    透過書本的介紹,我加了作者的LINE,過了一個星期,有訊息通知說有不動產的課程,問我想不想參加?我二話不說馬上就答應。還記得上課當天,在元智大學的教室看到右宸時,心想這個看起來二十多歲的年輕人怎麼可能是個包租公!

    我有夢想,為什麼不去實現?

    連續兩天的課程結束後,右宸問我:「你是否有買房的夢想?」我說:「當然想!但是這夢想對我來說真的太遙遠了。」這時他說一句話打動我:「翔宇!有夢想要習慣去實現,不能永遠只是想。」
    當時我就像被雷打到一樣,在回家的路上一直在想,我明明有夢想,為什麼沒去實現呢?過了一個多月,右宸的助理來電詢問我,是否願意當他的學徒?當時我想都沒想,直接就答應。
    從此,我每個星期從內湖或三重,騎機車到桃園中壢學習房地產知識,然後選擇新北市新莊區當我的起點。在三個月裡,我看了新莊區至少近兩百間房。更重要的是,在學習的過程中,右宸從不藏私,用心的教我房地產知識,從挑選仲介到跟銀行談判,還訓練我怎樣才能不落入仲介的價格陷阱。
    還有怎麼發現地雷屋(像是海砂屋)、如何計算成本等,右宸都一個個教我解決。結果皇天不負苦心人,我在第三個月,就買到一間單坪只要 21 萬元的舊公寓,當時連銀行行員都不相信,怎麼可能買到這麼便宜的物件,因為當地行情是每坪 26萬 至 29 萬元。

    他不只教我怎麼買,還教我怎麼賣

    等到交屋後,裝潢也是一大難題。右宸在本書第四章專門介紹這部分的學問,有幸買下本書的人,真的可以少走很多冤枉路。
    幸好我運氣不錯,找到一位設計師,幫我們從設計到裝修,所有問題都解決了,但是怎麼售出又是一個問題。想不到當初一直宣揚這房子有多好,要我一定要快點買的仲介,現在反過來不斷批評我房子的缺點,然後要我降價出售。等到第 6 個月,仲介又一直鼓吹我用 650 萬成交,就在我快下決定時,右宸勸我要堅持 700 萬,等到月底若還是無法成交時再來討論。還好當時有他的堅持,我才能完成我的房地產投資夢想。
    這次的經驗讓我體會到,選擇比努力還重要,每次回想當初買房賣房的過程,雖然很辛苦,但都是甜美的回憶,最重要的是本書作者羅右宸教我的,都是億萬財富也買不到的正確觀念,很感謝他讓我這位三十多歲的大叔完成投資夢,千言萬語只有一句:「謝謝你。」

    推薦序三
    我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步

    跆拳道教練╱胡家瑜

    2016年夏天,我23歲,因想買房而報名右宸的房地產課程,以當時的學費來說,CP值很高,隨後我又決定參加進階課程,更進一步跟著他學習。那時我剛轉職,月薪只有微薄的6,000元。
    進階課程開始後,我強迫自己每週至少兩天去看房,並且撥出一天從臺北到中壢,找右宸討論,並當他的小跟班學習。經過近一年的時間,新北市新莊區的房子我少說也看了一、兩百間,認識的仲介名單不下50位,出價後馬上被打臉的也有十幾間。

    23歲,出價第一間房就被黑了

    一開始要達成某件事總是困難重重,要找到一間Apple級(好案)的房子也不例外。以我為例,往往我一腳剛踩進仲介店,對方看我年紀輕輕說要買房,以為我在開玩笑,不是隨便應付,就是丟一些與需求不符的案子。印象最深刻的一次,是一間開價650萬元的5樓公寓,我出400萬元,當時屋主也願意出面談價格,隨後我再加到420萬元,距離賣方要的450萬元還有30萬元的落差。
    但這30萬元就是喬不攏,我評估買下後,屋頂漏水問題尚須花一筆錢整修,隨後決定放棄不再加價,沒想到仲介竟然惱羞成怒,不斷在外放話甚至詆毀我。我才剛出價買第一間房,名聲就黑了。
    所以之後我更珍惜以禮相待的仲介,不會因為對方看起來年紀輕就隨便應付。例如,幫我買到第一間房的仲介雄哥,直到現在,我有時間還會找他出來喝咖啡聊生意、聊生活,就像好朋友一樣。

    24歲,買下人生第一間房

    經過整整一年的實作和挫折後,我終於在右宸的陪同下,買下人生的第一間房,位在新莊區離丹鳳捷運站5分鐘腳程可到達的4樓公寓。附近除了有商場(如鴻金寶廣場、佳瑪百貨),還有輔大、龍華科大、明志科大等多間私立學校,經過評估,我們認為新莊區的租屋市場龐大,最後決定把原本三房兩廳兩衛的格局,改造成含全套衛浴設備及陽臺的套房共5間。
    新北市的舊房子早期多半為了增加室內空間,而把陽臺外推,而這間房子不但是原始格局,還擁有3個陽臺。規畫套房時,我們刻意讓5間房間全部擁有獨立陽台臺獨立洗衣機,在同地區的套房產品中算是相當稀有,因此在出租時特別具吸引力,5間房間上廣告後不到兩個月就滿租,平均一間租金達到1萬元,扣掉房貸和基本支出後,每月還有2萬元的報酬。

    25歲,每月坐收2萬租金

    現在我25歲,每月除了2萬元的被動收入(租金收入)外,在右宸的鼓勵下,我也創立了自己的公司。當了老闆後,我的責任更大,要學習的東西也越多,我期許自己持續進步。右宸是我的良師也是益友,我們現在不只分享工作,還會分享生活。我將繼續以他為目標,期待有天也能出版一本屬於自己的書。希望你也能藉著本書,邁開追夢的第一步。
  • 推薦序一 他曾幫我開創事業第二春,希望也能幫到你
    佑夆國際開發負責人╱陳重佑
    推薦序二 我30歲,已實現買房夢 廣告業務╱楊翔宇
    推薦序三 我25歲,已有房、有公司,只因大膽踏出第一步
    跆拳道教練╱胡家瑜
    前言  我把股神的投資方法,套用在房地產上

    第一章 我這樣翻新老屋增值全圖解
    好地點,才會有源源不斷的租客、買家
    看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽
    像搜尋獵物般找租售行情
    仲介業這樣經營客層
    我這樣把爛屋變成黃金屋
    老屋翻新增值5例全圖解
    案例1 新莊民安西路,3房1衛重新翻修
    案例2 桃園大同西路,原開放空間變套房收租
    案例3 桃園北埔街,3房1衛,補強結構加衛浴增收租
    案例4 中壢中山東路,3房2衛修補結構
    案例 5 中壢文成北街,開窗改善採光、通風
    裝潢工程抓高不抓低,多抓20%

    第二章 改變用途讓房屋增值全圖解
    投資套房,必選三大區
    投資一般住家,必選三區
    改變用途,讓房屋增值10例全圖解
    案例 1 華廈套房變成住家3房+車位
    案例 2 華廈2房變3房,改格局
    案例 3 頂樓公寓1戶分割成2戶賣
    案例 4 1樓套房變庭院住家+車位,產品特殊
    案例5 頂樓公寓3房2廳變成4間套房
    案例 6 舊式透天將套房汰舊換新,拉高投報
    案例 7 把透天套房變店面
    案例8 將透天拆解分別出售
    案例 9 把蚊子商辦分割出租
    案例 10 不買房當二房東,靠收租金多一份薪水
    善計算加上合約約束,當穩二房東
    裝潢費要在合約三分之一期內回本
    估算物業管理和投放廣告成本
    家具家電折舊成本這樣抓
    二房東在法律上要注意什麼?

    第三章 只有你想不到,沒有辦不到的貸款方式
    低利率時代,借錢買增值標的,最划算
    有固定收入,銀行就會給你要的貸款條件
    只有你想不到,沒有借不到的方式
    投資房地產,要先想成本和風險
    上班族未來退休就靠收租金

    第四章 用3問2指標找到速配的裝修團隊
    帶設計師或工班看現場預抓修繕成本
    拯救問題屋一定要有的三種人
    動用到設計師和建築師,你就得花大錢
    第一問:我可以去你家看設計嗎?
    第二問:你擅長的產品風格是什麼?
    第三問:你一年接幾個案子?
    指標1:設計師有沒有準時到現場
    指標2:有沒有在10天內給出報價單
    簽約、給錢都要照步來,不多不少
    架遠端攝影機監工,少糾紛
    預算抓多少?工程期怎麼算?
    工期安排分為三階段
    我的發包經驗談
    監工控管七個流程,不怕偷工減料
    我這樣付工程款

    第五章 我是專業包租公,我這樣過濾房客
    租客會比較,最在意錢花得值不值
    從地點下手找優勢,目標族群立刻浮現
    房東看過來:現代房客是這樣找租屋的
    三個步驟避開問題房客
    有軟體服務可增加續租率
    要長期當包租公就要懂維新

    第六章 不敗的房市投資:回歸供需法則
    世界局勢和看不見的手,都擋不住房價漲勢
    地點、地點、地點,永恆不敗的價值
    全臺各地大、小眾產品漲跌不同
    空屋率高,空的不是市區房
    收租是最穩定的投資方式
    舊市鎮、老都心的居住需求,永遠大於供給
    教你如何到不熟悉的區域踩點
    我只挑我可以解決、加工的標的
    結語 找回居住正義,屬於我們的年代正要開始
  • 我把老屋變金屋

    專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再包裝成買主或房客能入住的屋況,就是我這三年來投資地產的獲利魔法。

    好地點,才會有源源不斷的租客、買家

    什麼是好地點?依我7年來的出租、買賣經驗,有幾個指標提供參考:
    1、交通便利,離車站、班次頻繁的站牌5分鐘至10分鐘可到的範圍內
    完善的交通建設可縮短人們通勤的距離,自然能把人帶進這個區域,如果周邊又有大學、工業區,就會出現人潮聚集,不只會帶動商圈經濟發展,亦會增加居住需求,促成此區域房價穩定成長。
    以桃園中壢區環中東路上的環中商圈為例,該區域離火車站約5分鐘的車程,並鄰近元智大學,又有麥當勞、肯德基、貴族世家、千葉火鍋、屈臣氏、85度C等連鎖知名品牌進駐,還有傳統市場、郵局、全聯,生活機能非常便利。在短短十幾年內,該區域快速發展,同一條路上出現了好幾家仲介店,加上未來鐵路高架化的交通建設發展,房地產抗跌及增值的可能性很大。
    2、人口匯聚之地,量販、百貨、電影院為指標
    因為這三種營業據點,都是動輒投資上億的商業行為,如果當地人口沒有一定的消費力,是很難繼續經營下去的。其中量販店為民生必需品,後兩項為消費奢侈品,若該地區有百貨商場與電影院,就代表有一定數量的娛樂人口,房價會因為高消費族群聚集而有所支撐。
    當然,也有例外,像是中壢區大江購物中心旁的房價比較不容易漲。因大江購物中心位於中壢交流道附近,人潮以外來客為主。為了避免誤判,建議要觀察一下周遭,是否有一些知名連鎖品牌的店面,像是85度C、50嵐飲料店等,以本地住戶為主要客群經營的店家,若再伴隨高消費奢侈品,自然會有基本人氣支撐。
    3、明星學區
    位於明星學區的房子有很大的增值空間,尤其以都市內的學校最明顯。由於明星學區太過搶手,故政府在政策上即規定,至少要遷戶籍或是居住5年以上,才能進入明星學校就讀。
    很多家長為了子女的教育著想,就算花大把鈔票,也要幫小孩買個小套房,只為了能遷戶口設籍,擠進明星學府。不過,若要在明星學區置產,買之前一定要先做功課,調查清楚學區的劃分界線,有可能差一條街,就會換到另一個學區。順帶一提,最近幾年也流行,若住宅區內有具特色的公立圖書館,亦會為房價加分。
    4、未來發展性
    該區域未來有無重大交通建設興建(如捷運、快速道路),都是影響房價的因素。此外,特定的區域發展政策,也是該區域未來是否能增值的關鍵。包括興建大型公園、市立圖書館、新興科技園區、重劃區等,都對未來房價與轉手利潤有正面的幫助。
    例如,桃園區段的鐵路高架或是地下化計畫,對於目前桃園火車站周圍的房價就有明顯的影響。
    5、文創商店、咖啡館附近
    因為現在的人喜歡體驗式的消費,一些具特色的文創商店、簡餐咖啡館等,對房價都有正面的影響,因為這類商店跟傳統小吃比起來,油煙較少也較安靜。當然,每個人都希望能住在生活機能便利,又能鬧中取靜的地方,通常走路5分鐘左右的路程,能有便利商店、超市、餐飲小吃店、汽機車維修行、診所等,就是不錯的居住地點。
    不過要注意一點,如果直接住在夜市裡,因攤販的油煙加上龍蛇混雜、噪音又多,這類型的房子不管是自住或轉手,都會有困難。

    看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽

    接下來就是看屋,正確的看屋流程是這樣的:
    1、先去頂樓環顧四周環境,看看有無嫌惡設施(如墳墓、電塔、變壓器、、加油站、焚化爐、殯儀館),順便看看公共梯間有沒有雜物和是否明亮、頂樓有沒有漏水、外牆有無剝落等等。你在 1 樓地上看是的 2D 圖,到頂樓看,就變成看 3D,會看到意想不到的事物,像是後巷棟距那麼近、隔壁透天鄰居蓋了一大片鴿舍、電信基地臺離社區這麼近……。
    2、詢問上下左右附近的鄰居、管理員,也可以選傍晚倒垃圾的時間,較容易遇到老鄰居,以便詢問有無凶宅、海砂屋、輻射屋。你的鄰居不見得有你想要的答案,反而是住在附近 20 年以上的婆婆媽媽,比較願意告訴你社區的歷史。
    3、到實價登錄官網看信義房屋、永慶房屋(臺灣兩大知名房仲品牌)成交資料庫,交叉比對成交行情。例如:中壢市大勇一街相同產品,在查實價登錄時,我會抓1年期間內的成交行情資料。
    4、到銀行詢問可貸款多少金額,可以找2到3家交叉比對估貸款,抓個平均值,也可以順便了解銀行評估的市價是多少。通常銀行的評估都比較保守,所以只要買的比銀行估的市值還低,就一定有獲利空間。這個物件可以貸款幾成、自備款需要準備多少,通常是一個區間值,例如銀行估這間房子的市值為 500 萬到 550 萬元,事實上也就是如此。
    5、最後一步,想好你的出價上限,例如 500 萬是我的出價上限,我建議你從打85折開始出價,再慢慢20萬、10萬、5萬的加上去。

    像搜尋獵物般找租售行情

    要對行情保持敏感度,才能以低價買到你要的房子,所以,我都這樣做功課:
    1、每天瀏覽591房屋交易網
    每天花 1 小時上591房屋交易網瀏覽,訓練自己的數字感。可用篩選過濾最新刊登資訊,把標準盡量縮到最小範圍,看看有怎樣的租屋設備、租金會落在多少價位;電梯有管理和無管理的華廈,價格會差多少,以培養市場敏銳度。另外,也可以依區域搜尋相關網頁,如:中壢、中原大學。
    2、到當地經營5年以上的仲介公司詢問
    先找 3 家仲介公司,實際去看 10 間房屋類型,掌握和比較這 10 間的買賣和租金行情。將你的具體需求告訴房仲,由他幫你篩選好房或是培養良好關係,如果有發現適合你的房屋時,請他立即聯絡你。
    我每週會去 3 家之前沒去過的仲介店,認識新仲介並跟他們聊聊最新的即時成交行情,或詢問自己上回有興趣的房子賣掉沒?賣了多少錢?藉此了解市場行情。
    3、在地廣告出租(售)看板或是小蜜蜂廣告
    我每個月會鎖定一個之前未做過功課的區域,去觀察當地的生活機能,沒事就騎車去繞一繞。如果周遭有很多掛在房子外的套房租屋(自售)看板,我會一一打電話去問有沒有空房,順便實際查訪一下租金行情,看空置率高不高,觀察人潮在每個時段的流量如何。不要小看這些訊息,長期累積下來,就能讓你熟悉市場的變化。
    我找理想案子的做法,就是比照仲介,先上各大官網搜尋我有興趣的類型產品,包含看到的廣告單,抄下屋主自售的聯絡方式,再開始打電話約屋主或仲介看屋,進一步做詳細資料分析。
    這麼做的重點是記住成交行情資訊,或新的買方背景,有助於你對市場成交數字的敏感度,以及了解熱賣屋況類型。

    仲介業這樣經營客層

    為了有效率,仲介會將買方分成幾種類型,然後決定應對的時間與成本,與不同族群說話的方式也不同,通常分成幾類:
    1、首購自住客:他們對於市場行情、買賣都沒經驗,需要花時間弄懂市場狀況,所以比較謹慎,很多都是先看上某一間房,然後期待房價下跌到自己的預期價格,但這樣多半會錯過。通常要經過 2 到 3 年,房價不但沒跌反而上漲後,想法才會務實些。但他們出價都較低,且會一直殺服務費,是砍價最凶的一群。
    2、由小屋換大屋:已經不是第一次買賣房子,花在流程與速度的時間比首購族少些,對市場行情也有初步了解,買房的總價較高,但還是會殺服務費。
    3、短期買賣投資客:這類型的買方非常了解市場行情,也看了非常多間房子,只要地點對、價錢對就會出手。仲介不用花太多時間介紹房子、環境等,決定的速度也是最快的,短則10分鐘就可以決定要不要買。有些仲介專門伺候這類型客戶,一買一賣之間就賺了不少服務費,一有好案會馬上通報。
    4、長期置產客:因為閒置資金多,不知道往哪裡擺,而房地產是抗跌且會增值的商品,他們根本不管短期內房地產市場是漲是跌,眼光看得更遠,因此把錢大筆轉入房地產,一擺可能就是 10 年以上,漲幾倍後賣掉,既賺租金(現金流),也賺價差(增值)。能做這種投資的人通常資本雄厚,很多仲介也喜歡經營這類型的客戶。

    我這樣把爛屋變成黃金屋

    7 年來我不斷上網、上街搜尋、看屋,且和仲介周旋、學習、切磋,看過的房子超過3,000間,裝修過上百間房屋,發現大部分的老房子都有三大問題,只要你能解決這三項,不只可以跟屋主議到低於市價的價格買進,之後更能享受增值的獲利。
    一般屋齡超過十年的房子,就要特別留意看不見的地方,例如管線是否堪用、是否需要換新等。建議買超過十年以上的房子,管線最好都要重新換過,以避免因線路老舊而引起電線走火等意外。
    至於屋齡超過二十年以上的房子,最好全面翻修。不過這麼一來,成本也會翻倍,所以在看房子時,務必要帶著室內設計師同行,當場就把裝潢及修繕費用計算出來,然後算算可以賣出的價格和獲利,以免誤會一場(見本書第四章)。
    老屋、爛屋要改善的問題不外乎以下三項:
    1、 基礎工程:漏水壁癌通常發生在頂樓、外牆、窗邊。且要重做浴廁、廚房水電管路。
    2、結構工程:有危險疑慮致不能安全居住,需要補強。
    3、空間規畫:不符合現階段的產品規畫。
    推薦書展
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