中國房地產市場調控績效研究 （簡體書）

張紅利，陜西西安人，工學博士，西安科技大學管理學院教師。1996年畢業于長安大學，獲工學學士學位；2011年畢業于西安建筑科技大學，獲工學博士學位。研究方向為房地產經濟學與工程管理，先后發表論文十余篇，主持和參與課題多項。

《中國房地產市場調控績效研究》由吉林大學出版社出版。

第一章導論
1.1背景與意義
1.2國內外研究狀況
1.3研究思路與體系結構
1.4研究方法
1.5創新點
第二章中國房地產業的市場特征與健康發展形態
2.1中國房地產業的市場特征
2.1.1受到資源環境條件的制約
2.1.2市場不夠成熟和規范
2.1.3利益關系失衡
2.1.4剛性需求支持房價上漲
2.1.5投資性需求過盛導致房地產經濟虛擬化
2.1.6普通商品房同時承擔居住和投資功能
2.1.7地方財政與房地產市場共生
2.2生態學視角的房地產業健康發展形態
2.2.1產業生態學視角的房地產業發展軌跡
2.2.2生態學視角的房地產市場主體
2.2.3生態學視角的房地產資源利用
2.2.4房地產市場健康發展形態的內涵及其實現
2.2.5保障性住房的適度需求量分析
2.3中國房地產市場的可調控性因素辨析
2.3.1房地產市場的理性發展及其不可調控性
2.3.2房地產市場失靈及其可調控性
2.3.3房地產業的非市場失靈與制度創新
第三章房地產調控績效評價體系
3.1績效評價理論
3.1.1績效和組織績效評價
3.1.2政府績效評價
3.2房地產調控績效評價體系
3.2.1房地產調控目標
3.2.2房地產調控績效評價
第四章房地產市場調控手段及其績效評析
4.1房地產市場調控手段
4.2房地產市場調控績效分析
4.2.1數據包絡分析
4.2.2調控單元的確定
4.2.3評價模型的構建
4.2.4模型評價的結論
4.3調控績效評價結果的驗證
4.4各種調控手段的實際績效
第五章房地產市場調控的理論模型
5.1房地產調控模型的理論依據
5.2房地產調控系統動力學模型
5.2.1房地產調控系統模型的結構與假設
5.2.2房地產調控手段子系統
5.2.3房地產市場要素子系統
5.2.4房地產影響因素子系統
5.2.5房地產調控系統
5.3模型的基本方程和相關說明
5.4模型函數的確定及模型的檢驗
第六章房地產市場調控績效的系統仿真
6.1西安房地產市場調控模型
6.1.1西安房地產市場現狀
6.1.2西安房地產調控系統模型
6.2房地產調控手段的績效檢驗
6.2.1提高購房首付比例
6.2.2提高房地產開發資本金比例
6.2.3提高土地使用稅、征收土地增值稅
6.2.4降低商品房轉讓契稅
6.2.5征收商品房轉讓營業稅、提高貸款利率
6.2.6商品房預售審批
6.3房產稅調控績效評析
6.3.1開征房產稅的理論依據
6.3.2房產稅的征收原則和方法
6.3.4開征房產稅對房地產市場的影響
6.3.5開征房產稅對投資性需求的影響
6.4房地產調控系統仿真
6.4.1模型仿真結果
6.4.2調控績效比較分析
6.4.3政策建議
第七章房地產市場調控中的制度創新與后續調控對策建議
7.1行業制度環境創新
7.1.1拓寬居民的投資渠道
7.1.2重構房地產法規體系
7.1.3厘清政府在房地產市場的職能
7.2行業內部改革
7.2.1擬制房地產市場發展規劃
7.2.2構建多層次房地產市場體系
7.2.3創新房地產土地制度
7.2.4疏導投資性購房需求
7.3后續調控的對策建議
7.3.12010年上半年調控效果分析
7.3.2后續調控的對策建議
第八章結論與展望
8.1本書的主要結論
8.2有待進一步研究的問題
參考文獻

第三，房地產經濟與實體經濟的聯系日趨減弱。當房地產作為生產資料和消費品被生產和交易時，房地產經濟是實體經濟的重要組成部分，房地產周期與實際經濟周期密切相關，GDP增長率、就業率、居民收入水平等實際經濟指標的變化能夠直接影響房地產價格。但是，隨著金融市場的發展和金融工具的不斷創新，房地產經濟與實體經濟的聯系日趨微弱。特別是隨著房地產抵押貸款證券化的發展，部分房地產資本已經完全實現了虛擬化運動。Qulgley使用1986-1994年美國41個大城市的截面數據，根據居民收入、家庭數、人口、就業、房屋開工量、空置率等實際經濟變量分析房地產價格。結果表明，這些變量雖然對房地產價格的波動有一定解釋力，但難以預測房價變動的拐點，即使預測最準確的模型，其錯誤率也高達53%（91）。這說明，實際經濟因素仍然影響著房地產經濟的運行，但僅用這些因素已經不足以對房地產市場的波動做出解釋。
隨著市場經濟的發展，虛擬資產越來越多，資本化定價方式泛化，虛擬經濟對整體經濟的影響越來越大。當房地產經濟日趨虛擬化，房地產定價常常脫離其實際價值而形成房地產泡沫。一些國家將房地產抵押貸款重新包裝后推行證券化，更提高了資產的虛擬程度。
房地產經濟虛擬化的直接后果便是房地產泡沫的滋生和蔓延。當房地產泡沫積累到一定程度，必然引發金融危機和經濟危機，從而導致生產萎縮、企業破產、工人失業和犯罪率上升，甚至引發政治危機。因此，政府必須通過房地產調控來抑制房地產投機和防范房地產泡沫，使房地產市場逐步回歸實體經濟功能。
2.1.6普通商品房同時承擔居住和投資功能
房產兼具消費品和投資品的屬性。作為消費品，房產提供居住功能；作為投資品，房產能使資本增值。可以說，提供居住功能是住房的基本屬性，這一點任何時候都不會改變。早在一百年前，英國經濟學家馬歇爾就說，寬敞而設備完善的房屋，即使對于最低社會等級的人也是一種維持效率的必需品。住房是生活必需品，這意味著無論收入水平高低，人們都離不開住房，都有權取得最低限度的住房。房產市場的基本功能是滿足不同階層居民的居住需求。但是，自從住房成為投資品，滿足投資性購房需求便成為房地產市場的重要功能，并且該功能與房市基本功能之間產生了矛盾。