房屋買賣案件司法觀點集成（簡體書）

房地產經濟與國民經濟發展關系密切，房地產業近年來一直是地方主導產業。房地產市場的種種不和諧因素，使房屋買賣成為民事糾紛高發區域。從全國各地法院統計的案件分類分析，房地產糾紛案件已經出現迅猛攀升的局面，房屋買賣糾紛案件幾乎占到同期民事案件的20%左右。各地和法院接訪的案件中，房屋買賣糾紛案件在民事案件總量上占有相當大的比重。本書對于解決房屋買賣租賃實踐中疑難問題具有重要指導意義。

趙星海，北京盈科（上海）律師事務所高級合伙人，北京盈科投資基金法律事務部委員。在房產領域擁有十數年法律從業經驗，其代理的'兇宅局'，'上海電器城'，'上海灘商廈'等多起熱門案件均在業界引起極大關注，并受到了上海電視臺《新聞夜線》等知名欄目的深度采訪報道。擅長從復雜的案件線索中敏銳地捕捉關鍵點，并利用其豐富的代理經驗，迅速地對各類紛繁蕪雜的房產問題做出深刻洞察和精確判斷。近幾年，還一直擔任我愛我家、住商不動產、美聯地產等大型房地產企業的常年法律顧問，同時還受邀成為大申網、東方網、《新民晚報》《勞動報》《青年報》等主流媒體的特邀點評律師。 俞靜，中國民主建國會會員，上海我愛我家事業集團副總經理，負責集團交易風控中心及地產金融平臺偉嘉安捷公司。俞女士系法律專業科班出生，并擁有海外投行的從業經驗，擅長將法律實務與房企法務工作實踐相結合，并一手創建了二手房交易過程中對于交易雙方的風險控制體系，為國內房產中介企業樹立了業內的風控體系標桿，成為同行紛紛效仿的目標。憑借豐富的房產交易風控經驗以及對司法系統相關審判實踐的熟悉，常年受邀為《新聞晨報》《解放日報》《新華網》《理財周刊》等媒體擔任特約通訊員，提供了大量專業性與可讀性兼備的作品。

典型案例：精選*人民法院指導性案例、公報案例，《人民司法》、《人民法院案例選》、*人民法院各業務庭出版的指導參考刊物中的典型案例以及中國裁判文書網的典型案例，具有性、指導性和全面性。 關聯案例：列舉全國各級法院已審結的關聯案例，歸納案件要點，進一步發現、領會和把握法律規則、原則，便于讀者研究案例適用法律的異同。 裁判規則：對案件在適用法律上的難點、盲點進行提煉總結，歸納出案件的處理要點，對同類案件的審理具有參考和借鑒作用。 司法觀點：總結、歸納裁判思路以及認定事實、適用法律的方法，同時梳理*人民法院司法解釋、司法政策精神、審判業務指導意見以及專家法官著述、審判實務主流觀點，全面展現具體問題的審理思路與司法觀點。

章定金篇
節非任何一方的原因致使買賣合同未能簽署，如何處理定金
一、一方當事人違約時，定金如何處理
二、雙方當事人均違約時，定金如何處理
三、因不可歸責于雙方當事人的事由未能簽約的，如何處理定金
四、如何選擇定金和違約金
五、如何處理定金不足以彌補損失的情況
六、違反預約約定，什么樣情況下不需要承擔定金責任
第二節支付了定金，未簽署正式的買賣合同，買賣關系是否成立
一、如何區別預約和本約
二、房屋買賣中部分共有人私自簽訂預約合同的效力如何
三、預約合同簽訂后，一方提出與預約合同約定內容相違背的請求，但是在簽訂正式合同當日，該方仍然同意按照原預約合同約定的條件繼續履行的，應當如何處理
四、預約合同可否要求強制履行
五、觀念交付的定金是否合法
第二章效力篇
節部分共有人私自處分房屋的，買賣合同是否有效
一、無權處分合同的效力，裁判法律的歷史沿革
二、部分共有人私自處分房屋的買賣合同效力如何
三、如何理解《物權法》第九十七條屬于效力性強制性規定還是管理性強制性規定
四、如何理解《合同法》第五十一條以及如何處理《解釋》第三條的沖突
五、各地法院對無權處分合同效力的觀點
（一）房屋實際上是共有的，但是不動產登記簿只登記一個或部分權利人
（二）房屋是共有的，不動產登記簿登記了全部的權利人
六、如何理解物權變動與原因關系的關聯
七、如何認定違約責任及締約過失責任
第二節出售方表面上具有代理權，但購買方在房屋買賣過程中具有重大過失，能否構成表見代理
一、法律是如何規定表見代理制度的
二、表見代理與善意取得的聯系與區別
三、表見代理與善意取得的舉證責任有哪些差異
四、購買方的合理調查義務標準
五、冒名處分爭議與裁判規則
六、《買賣合同司法解釋》第三條、《合同法》第四十九條與第五十一條的聯系與區別
第三節買賣被法院查封的房屋，法院如何認定其效力
一、如何認定買賣查封房屋合同的效力
二、合同有效的情況下，是否應當繼續履行房屋買賣合同
三、簽署房屋買賣合同時，房屋處于被查封狀態應當如何解決
四、簽署房屋買賣合同后，房屋被查封應當如何解決
五、出售方是否具有如實告知的義務
第四節以房屋抵債的買賣合同是否有效
一、高人民法院觀點變遷
（一）高人民法院關于劉好福、劉好禎與劉好祿、劉好祥房屋糾紛案的批復（1988年4月13日〔1988〕民他字第16號）
（二）朱某某與山西嘉某某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案（《高人民法院公報》2014年第12期）
（三）廣西嘉某某房地產開發有限責任公司與楊某某商品房買賣合同糾紛案（《人民司法》2014年第16期）
（四）《高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（2015年8月6日法釋〔2015〕18號）
（五）高人民法院發布的19起合同糾紛典型案例中的第14號指導案例“李某訴段某民間借貸糾紛案”（2015年12月4日發布）
（六）高人民法院第15批指導案例的第72號指導案例“湯某、劉某某、馬某某、王某某訴彥海公司商品房買賣合同糾紛案”（2016年12月28日發布）
二、歸納類案司法觀點
三、如何區分以房抵債協議與以房協議
四、如何認定名為買賣實為的合同的性質
五、名為買賣實為的合同如何影響債權清償順位
六、如何認定特殊的以房抵債行為——代理售房行為的效力
七、通過虛假訴訟規避國家相關政策以及損害債務人的合法權益的以房抵債協議
（一）虛假訴訟規避國家相關政策
（二）損害債務人的合法權益，謀取不正當的利益
八、《解釋》第二十四條與以房抵債裁判規則如何銜接
第五節房屋買賣中為逃避國家稅收做低合同價款的陽合同無效，是否影響陰合同的效力
一、如何認定陰陽合同的效力
（一）如何判定無效合同
（二）部分條款無效是否影響整個合同效力
二、做高或做低房屋合同價款將面臨何種風險
三、房屋買賣合同中常見的避稅方式及相應的風險
（一）延期交付
（二）假贈與、真買賣
四、陰陽合同履行過程中居間方有哪些責任
第六節對于限購情形，如何認定簽署的房屋買賣合同的效力
一、限購政策
（一）限購政策對買賣合同的效力影響
（二）如何區分物權變動的效力與合同債權的效力
（三）不可抗力是否可以作為合同解除的法律依據
（四）情勢變更是否可以作為合同解除的法律依據
（五）不可歸責是否可以作為合同解除的法律依據
（六）合同解除后的責任如何分擔
（七）歸納類案司法觀點
二、限貸政策
（一）金錢給付是否存在不能履行的情況
（二）貸款不足現金補足條款在買賣合同中的作用
（三）歸納類案司法觀點
三、稅費政策
（一）稅費政策變化，有約定按約定，無約定應當如何承擔
（二）因一方原因違約導致稅費增加，應當由哪一方承擔
第七節侵害承租人優先購買權的買賣合同效力如何
一、侵害承租人優先購買權的買賣合同效力認定的變化
二、《城鎮房屋租賃合同糾紛案件解釋》第二十一條與第二十四條第（四）項的關系
三、承租人在優先購買權受到侵害時能否直接請求法院確認與出租人買賣關系成立
第三章履行篇
節以案外人違約為由行使不安抗辯權，是否構成違約
一、出售方以案外人違約為由停止履行義務的，是否構成違約
二、出售方因第三人而無法及時遷出戶口是否構成違約
三、買受方因貸款未及時審批通過導致無法按時過戶是否構成違約
四、購買方以物權請求權直接起訴房屋的占有人是否有依據
五、因第三人犯罪行為導致的違約，是否需要賠償
第二節以房抵債協議，是否滿足提出執行異議的法定條件
一、《查封、扣押、凍結財產規定》第十七條與《執行異議和復議規定》第二十八條規定的解除查封條件的區別
二、《查封、扣押、凍結財產規定》第十七條與《執行異議和復議規定》第二十八條規定的適用程序的區別
三、執行異議被駁回，若涉及實體問題，能否按案外人執行異議之訴的程序處理
四、被執行人是否有權提起執行異議之訴
五、以關聯案例3為例，解析面對房屋已經辦理了過戶申請，但尚未核準登記情況下的案件代理思路
六、購買房屋過戶前被法院查封，購買方可以如何處理
第三節回遷房（動遷房）購房指標轉讓協議是否有效
一、如何認定動遷房買賣合同的效力
二、動遷房買賣有哪些風險
（一）房價飆升，出售方拒絕履行，可主張繼續履行買賣合同或者要求出售方承擔違約責任
（二）一房二賣
（三）其他無法實現合同目的的情形
三、買賣合同是否需要全部受配人員簽字同意
四、購買方如何把控過戶時間節點
五、提前占有房屋，對購買方有何幫助
六、必要的時候，如何請求第三人的協助
七、如何設置違約金條款
第四節商品房存在質量瑕疵時，出售方應當承擔何種民事責任
一、購房者對于商品房質量瑕疵如何主張權利
二、開發商的交房義務
三、如何計算商品房房屋質量瑕疵的損失數額
四、輕微瑕疵下，購房者可以要求開發商承擔何種責任
五、建設工程質量保修制度
第五節二手房購買方未在房屋交接后的合理期限內提出質量異議，法院應如何認定質量問題
一、購買方與出售方簽訂的二手房買賣合同中約定的房屋質量條款要求過高時應當如何處理
二、購買方與出售方簽訂的房屋買賣合同不含房屋質量的條款時應當如何處理
（一）對比較明顯的或者已知的質量瑕疵的處理
（二）對隱蔽質量瑕疵的處理
三、二手房質量糾紛的舉證責任應當如何分配
四、房屋出售前即存在質量問題，但出售方并不知曉，其應當如何賠償
五、了解二手房的質量問題并明確雙方責任的方法
（一）仔細檢查房屋
（二）詳細登記房屋狀況
（三）明確保修期及責任
第六節出售方過戶前再次抵押房屋，涉嫌犯罪的，是否可以通過民事程序解決雙方之間的買賣合同法律關系
一、刑事程序如何處理
（一）如何認定涉案房屋買賣合同的效力
（二）是否所有涉及刑事案件的民事訴訟均應先刑后民
二、民事程序如何處理
（一）購買方能否要求解除合同
（二）購買方能否要求繼續履行
三、購買方應當選擇何種程序來解決此類問題
四、從購買方的角度應當如何防范
五、如何徹底解決出售方問題
第四章終止篇
節房屋買賣合同大部分已經履行，未出現根本性違約，是否可以解除合同
一、法定解除權
二、約定解除權
三、協商一致解除
第二節逾期提起合同解除權異議之訴，房屋買賣合同是否必然解除
一、房屋買賣中常用的解除權條款
二、房屋買賣合同中未約定解除權或者約定解除權被剝奪時，能否適用法定解除權
三、如何處理解除權意思表示錯誤的情形
四、約定解除權能否排除法定解除權
五、當事人能否通過支付違約金的方式解除合同
六、合同解除權異議期限到期未提出異議，合同是否必然解除
七、附解除條件的合同能否不通知而自動解除
第三節房屋被表述為“住宅、公寓”是否構成對房屋屬性的重大誤解，購買方能否據此撤銷房屋買賣合同
一、重大誤解的構成要件
二、房產交易過程中常見的重大誤解情形
三、不構成重大誤解的情形
四、如何撤銷因重大誤解訂立的合同
五、如何變更因重大誤解訂立的合同
第四節房屋內發生過煤氣中毒人員死亡事件，購買方能否請求撤銷買賣合同
一、法院如何認定“兇宅”
二、法院對待“兇宅”態度的變化過程
三、無效合同與可撤銷合同在“兇宅”案件中適用的區別
（一）《合同法》第五十二條是關于合同無效情形的規定
（二）《合同法》第五十四條是關于合同可撤銷、可變更情形的規定
（三）合同無效、可撤銷在“兇宅”糾紛中的適用
四、“兇宅”案件中購買方是否有合同撤銷權
五、“兇宅”案件中購買方是否有合同變更權
六、對于房屋買賣合同撤銷的判決主文，應當如何表述以便于執行
第五章確權篇
節借用他人名字購買房屋時，如何主張自己的權利
一、如何證明他人名下的房屋歸自己所有
二、如何判定名義產權人參與部分還貸的情形
三、“借名合同”中的委托合同關系
四、借名買房糾紛中，如何處理與政策的沖突
五、有抵押權的情況下，如何保護房屋抵押權人的利益
六、如何處理名義產權人在持有期間自行出資取得產權車位的情形
七、如何保護善意第三人的權利
八、系爭房屋上的權利可否贈與其他方
九、還貸人是否等同于出資人
第二節一房二賣，購買方應當如何確權，出售方應當如何賠償
一、如何處理數份買賣合同
（一）如何處理一方已辦理房屋過戶登記手續的情形
（二）如何處理兩份合同均未辦理房屋過戶登記手續的情形
二、出售方應當如何承擔責任
三、如何防止一房二賣
（一）預告登記的作用
（二）購買方應當注意的事項
四、普通動產、特殊動產、房屋租賃以及房屋買賣中一物數賣（租）的法律規定的區別
第三節法院如何認定購買方善意取得房屋所有權
一、善意取得的法律規定及歷史沿革
二、歸納類案司法觀點
三、如何區分債權行為與物權行為
四、《買賣合同司法解釋》第三條與善意取得的關系
第六章其他
節經濟適用房買賣合同，如何確定管轄法院
一、《民事訴訟法》相關規定的變化
二、《民事訴訟法》相關司法解釋規定的變化
三、違反專屬管轄權的法律后果
四、如何認定專屬管轄中的不動產糾紛
第二節證明出租人將出租房屋出售是承租人主張優先購買權受到侵害的前提
一、何為優先購買權
二、如何確定優先購買權的“同等條件”
三、承租人優先購買權法律規定的歷史沿革
（一）《民通意見》百一十八條
（二）《合同法》第二百三十條
（三）《城鎮房屋租賃合同糾紛案件解釋》第二十一條
四、如何判定侵犯承租人的優先購買權的行為
五、如何判定侵害承租人優先購買權的損害賠償范圍
六、如何保障承租人在債權人行使抵押權和房屋拍賣情形中的優先購買權
七、通過其他途徑知曉房屋擬出售事實而未提異議，可否視為放棄優先購買權
八、承租人與次承租人的優先購買權順位
第三節委托人有過錯，居間方沒有盡到基本審核義務，應當如何認定賠償責任
一、居間方的如實告知義務
二、居間方的盡職調查義務
三、居間方直接侵權時應如何承擔責任
（一）委托人沒有過錯，居間方承擔全部責任
（二）委托人有過錯，居間方根據過錯程度承擔一定比例賠償責任
四、居間方間接侵權時應如何承擔責任
五、法院如何判定居間方賠償委托人的損失
六、如何判定委托人是否盡到自身注意義務
第四節個人可否作為居間方的適格主體
一、如何判定支付居間服務報酬
（一）如何判定居間方促成合同成立
（二）如何判定居間方獲得居間服務報酬的收費標準
（三）在促成合同成立的情況下，由哪一方承擔居間費用
（四）法院裁量居間服務的報酬比例的考量因素
二、簽署居間方事先起草的《房產買賣協議（合同）》可否作為居間成功的標準
三、居間方提供的格式條款中約定分配沒收或者賠償的定金，是否有效
四、居間成功的標準是否會提高
五、關聯案例3的審判思路