合建‧預售法律實務（2021年最新版）

投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、房地合一稅規劃實務……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！

李永然
．台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
．永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
．曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
．聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
．曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
．總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長、陸委會台商張老師、台灣民主基金會監察人、海基會財經法律顧問、行政院退輔會法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
．台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授

鄭惠秋會計師
學歷：國立政治大學會計研究所碩士、民國67年會計師高考及格
經歷：1.建業聯合會計師事務所合夥會計師（民國78年～81年）
2.淡江大學會計系兼任講師
3.永然法律研究中心營建業財務稅務課程講師
現任：鄭惠秋會計師事務所所長（民國81年～迄今）

李　序
余自民國68年間執業律師以來，即以接辦處理不動產相關案件為大宗，涵蓋不動產買賣、租賃、共有物分割、繼承、贈與、都市更新、土地徵收、建築容積移轉、合建……等範疇，其中尤以「合建」、「預售」問題為最，而求助之當事人，則不外乎建設公司與一般購屋消費者。永然關係企業──「永然法律研究中心」開設各類法律課程三十餘年，常邀請專業講師針對合建、預售、都市更新、不動產登記、稅務……等不動產議題授課解惑，亦每每成為不動產相關人士進修或民眾投資購屋求知之首選。而永然文化出版公司在協助本人推廣白話法律、實踐「預防法學」的過程中，不動產法律實務相關叢書更為出版發行重要的一支，惟就前述「合建」、「預售」等議題雖曾個別編著成書，然共冶五大主題於一爐，本書可視為濫觴。
《合建．預售法律實務》一書，由本人邀請鄭惠秋會計師共同攜手完成，自本書出版以來深受讀者的喜愛，至今已多次改版，屢屢出版後就很快售罄。近來由於政府對於不動產相關法令多所修改，尤其自民國110年7月1日起房地合一2.0上路，對於建商合建、民眾購屋影響甚巨，本次鄭惠秋會計師為因應新制，特別對本書內容做了大幅度的修改，並輔以大量「圖表」以為解說，方便讀者閱讀；本人也針對預售合約中「應記載及不得記載事項」新的規定做出相對應的修正，務必使讀者能藉由閱讀本書以了解最新的規定，在面對合建、預售相關問題時，能先一步保障自身的權益。值本書再版出書之際，除感謝鄭惠秋會計師百忙之中撥冗修改內容外，也荷蒙好友莊孟翰教授盛情推薦，亦謹致謝忱於萬一。當然，更重要的是，冀望本書能夠對讀者即將展開的投資計畫、購屋行動有所啟迪，多所助益！

李永然
序於永然聯合法律事務所
民國110（2021）年11月7日

推薦序
李序

第1章合建糾紛之預防與案例解析
　／李永然
　合建的型態與優缺點
　合建契約該怎麼簽？
　合建問題精華
問1：依目前實務上的見解，合建契約究竟為雙務契約
、單務契約，抑或要式契約、不要式契約？
問2：合建契約須在何種情形之下，始可認為雙方對於
必要之點意思一致？
問3：合建契約與何人訂立有何重要性？
問4：合建契約附有解除條件，如該條件成就時，此合
建契約是否當然失效？
問5：合建契約如遇有解除權之一方欲向他方行使解除
權時，應當如何為之？
問6：地主與建商訂立合建契約，契約中除附有「解除
條件」之外，並訂有違約事項處以「違約金」之
條款，倘若地主違約在先，嗣後又發生解除條件
成就，此時建商對於地主原已發生的違約金請求
權是否仍可行使？
問7：合建契約書中就工期往往用「工作天」約定，其
不同於「日曆天」，請問工作天究竟要如何計算？
問8：合建契約的建方可否事先預防地主違約，將欲提
供合建的土地逕予處分？
問9：嗣後地主與建商解除契約，建商能否再向介紹人
索還已付的介紹費？
問10：房屋合建中途因故中輟，此時地上物是否屬於不
動產？又其所有權如何移轉？
　合建案例解析
案例1　合建土地共有時，部分共有人簽約的效力
案例2　合建契約約定違約金性質的爭議
案例3　合建契約建方行使解除權
案例4　合建地主面對建方違約，進行解約
案例5　合建契約的地主解除合建契約的爭議
案例6　合建契約的建方違約，地主請求解約並回復原狀
案例7　合建之地主違約，建方請求違約金的計算標準
案例8　合建面對地主違約，進行處理，須先確定合建
的法律性質
案例9　合建地主違約，地主並不當然構成詐欺罪
案例10　對建物所有權第一次登記公告提出異議限於
權利爭執
案例11　合建契約地主與建商間針對營業稅負擔與找
補款爭議
案例12　地主不可以針對合建契約中建商的營造建物
，要求受託銀負責
案例13　合建契約地主轉讓部分土地予第三人時與建
商間的爭端

第2章　購地自建、合建分屋與合建分售之租稅實務
　／鄭惠秋
　建築投資業營業概述
　最新修正房地合一課徵所得稅制之內容及差異分析
　房地出售課稅實務
　新制後相關租稅規劃

第3章　預售屋買屋守則
　／李永然
　擬定預售屋買賣契約及簽訂定型化契約應注意事項
之解析
　購買預售屋確保權益大原則
　購買大樓預售屋在進行交屋時，應注意哪些問題？
　買預售屋，因斷頭遭沒收的預付款，可以請求酌減
嗎？
　買受只有使用權的房子，當心！

第4章　預售屋買賣常見糾紛及案例解析
　／李永然
　常見的預售屋買賣糾紛
　預售屋買賣案例解析
案例1　買受人未依約付款，遭出賣人解約並沒收
其已付款項，買受人於何種條件下可請求酌
減違約金？
案例2　買受人以物之瑕疵為由提出同時履行抗辯
權，是否可阻卻其未付尾款的遲延責任？
案例3　面積不足為物之瑕疵，可否理所當然主張
解除契約？
案例4　面積不足為「物的瑕疵」，應如何主張減
少價金？
案例5出賣人因過失未發覺締約時標的物既存之瑕
疵，或告知買受人事實上不存在的品質時，買
受人可否主張損害賠償？
案例6　買賣標的不符合買受人的動機，是否構成
物之瑕疵？
案例7　買賣標的物有瑕疵時，倘解除契約有失公
平，該怎麼辦？
案例8　買受人可否以出賣人未提供純商業辦公室
，而僅提供工業廠辦為由主張解約？
案例9　建商明知買賣標的物為違法夾層屋，買受
人可否據以解除契約？

附錄
　1.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
　2.預售屋買賣契約書範本
預售屋買賣契約書範本簽約注意事項
預售屋買賣契約書範本履約保證機制補充規定
　3.民法債編（買賣、互易、承攬相關條文）
　參考書目及文章