租屋法寶Q&A

為了所有的房東及房客們，本書豐富的內容以淺顯易懂的陳述方式編寫而成。生活化、口語化的用詞，針對房屋租賃的種種法律問題，提供了案例解說及解決之道。讓所有的房東及房客們，縱使沒學過法律亦能具備保護自己且不侵害他人的法律常識，期望藉此能減少因租賃關係所產生的糾紛，為社會帶來多一點祥和！

莊守禮 律師
學歷／
‧ 中興大學法律系七十九年司法組畢業
經歷／
‧ 八十二年普考戶政人員錄取
‧ 八十二年律師高等考試及格
　　　　
曾任／
‧ 臺北縣平溪鄉戶政事務所戶籍員
現任／
‧ 執業律師　
‧ 桃園縣選舉委員會監察小組委員
‧ 桃園縣政府法律扶助顧問律師
‧ 桃園縣後備司令部法律顧問　
　
著作／
‧ 生活法律漫談—生活法律防身術
‧ 生活法律漫談—租屋法寶Q＆A

    猶記得還沒唸法律之前，就常聽到人家講「法律多如牛毛」之類的話，當時並沒有特別的感覺，直到考上法律系開始唸法律之後，才真正體驗到這隻「牛」的毛還真不是普通的多。正因如此，學習法律就好比進少林寺學功夫，大學法律系四年的學習時間，只是把蹲馬步等基本功夫學好而已，而考上法官、檢察官、律師的人，充其量也只不過是通過十八銅人陣的考驗罷了，等到再進去藏經閣一看，才知道裡面的東西就算花一輩子的時間，也學不完，而且更嚴重的是在江湖上有一批稱為「立法委員」的人士，常常在「立法院」研究新的招式，並且將舊招式一改再改，所以，連想要跟上腳步都很不容易，想要當武林高手當然也就更加困難了!

    而在講究專業分工的現代社會，不可能每一個人都親自去“少林寺”學功夫，但在日常生活上，每一個人卻都有必要學一點防身術才行，以保護自己，也避免侵害他人，為了這個目的，本書因而誕生！在「租賃」的範圍內，特別著重於房屋租賃部分，試著打通沒學過“功夫”的房東及房客的任督二脈！所以本書以生活化的口吻，提出案例及其解決之道，所有內容及陳述的方式，皆是為了沒正式學過法律的房東及房客而寫。

    本書除基本法條之介紹及說明外，其餘所提意見或為個人執業律師以來之實戰經驗，或為閉門思索所得，難免仍有未盡周詳成熟之處，尚祈各界不吝指教。　

 

序
第一章　緒　論
問1何謂「租賃」？
問2房東在哪裡？房客在哪裡？
問3如何成立租賃契約？是否一定要簽立書面？
問4簽立租賃契約應注意哪些事項？
問5租賃契約書怎麼製作？
問6租賃契約要不要去公證？
問7租賃契約是不是一定要有保證人？
問8收了定金會發生什麼法律效果？
問9押租金的性質為何？是否有一定的標準？
問10房東換人了，搬家時要向誰拿回押租金？
問11租賃期限的約定有哪些限制？
第二章　給付租金
問12租金的數額及給付的時期該如何約定？
問13房客遲付租金，房東該如何因應(一)？
問14房客遲付租金，房東該如何因應(二)？
問15房客遲付租金，房東該如何因應(三)？
問16什麼情形下房客才能要求減免租金？
問17什麼情形下房東可以請求增加租金？
問18房客若以「支票」來支付房租，房東應注意些什麼？
問19房客交付的支票退票時，房東該如何處理？把支票遺失了又如何？
第三章　房東的權利義務
問20關於租賃物的瑕疵及修繕
問21房東可否限制房客使用租賃物的方式及範圍？
問22一物二租的法律效果
問23房客經營非法行業，房東有無責任？應如何因應？
問24房客無違約事實的情況下，房東可否要求提前終止租約？
問25房客積欠水、電、瓦斯費未繳，房東如何處理？
問26房東如何主張「留置權」？
問27租賃期限內若「房客」死亡時，對房東有無影響？
問28租期屆滿，房客不續約、不搬遷也不付租金，怎麼辦？
問29房客已經行蹤不明又積欠租金數月，但傢俱、衣物仍在屋內，房東要怎麼辦？
問30房客已經搬遷他處，但是屋內仍留有部分傢俱、衣物時，房東應如何處理？
問31租約到期若未另行簽立新約，對房東有何影響？
第四章　房客的權利義務
問32房客可否將租賃物轉租給他人？
問33房客可否要求提前終止租約？
問34房客對租賃物發生「失火」要不要負責任(一)？
問35房客對租賃物發生「失火」要不要負責任(二)？
問36房客毀損租賃物的責任
問37租賃權受侵害時的主張
問38在合法租賃期間內，房東能不能自由出入租賃物？
問39房東擅自拆閱房客的信件，房客得主張何種權利？
問40房東在租賃物內裝設針孔攝影機監視房客的行動，要負什麼責任？
問41租賃期限內若「房東」死亡時，對房客有無影響？
問42房東將房屋賣給別人或被法院拍賣時，房客要不要搬家？
第五章　其他租賃問題
問43房屋租賃會有哪些稅金？應由何人支付？可否另行約定？
問44房客是不是也可以參加社區的區分所有權人會議？
問45社區管理費應該要由房東繳納？還是由房客負責繳納？
問46租賃物因天災、地變而毀損時，房東及房客應如何處理？
問47租期屆滿而房東與房客皆無意再續約時，雙方各有何權利及義務？
第六章　實例分析
1事實陳述
2附法院原判決書內容
3分析
第七章　附　則
1在什麼地方可以得到免費的法律諮詢服務？
2除了向法院進行訴訟之外，向調解委員會聲請調解好不好？
3什麼時候、什麼案件，應該委任律師辦理比較好？
4為什麼只是跟律師講話就會被收取「談話費」，這樣合理嗎？談話費的收費有無一定的標準？
5律師通常都會如何向當事人收取費用？
6委任律師之後，應該與律師如何配合及互動？
7當事人發覺自己所委任的律師不適任，應如何處理？
後　記
附　錄
附錄1　民法債編關於租賃的條文
附錄2　如何辦理契約公證的手續？
附錄3　如何辦理「拋棄繼承」的手續？
附錄4　如何聲請公示催告及除權判決？
附錄5　市面上一般所販售的租賃契約書條文
附錄6　公證請求書
附錄7　司法狀紙格式
附錄8　筆者自擬的租賃契約書
附錄9　內政部公布的租賃契約書範本