煉金術（簡體書）

《一個職業經理人的煉金術》講述：點石成金，化腐朽為神奇，一個個瀕臨絕地的商業樓盤為何能在他手里起死回生？
《一個職業經理人的煉金術》是曾鴻海退隱三年重出江湖後的操盤實錄，他對商業地產的另類解讀充滿個性，他對人生的感悟充滿了智慧……

《一個職業經理人的煉金術》是曾鴻海退隱三年重出江湖後的操盤實錄。本書通過記述作者二十多年商業經營管理的實戰經驗和身心體驗，為讀者共享了商業管理的經驗、分享了職業生涯的啟示、同享了人生歷練的智慧、展示了搏擊商海的從容，是企業經營管理者、職業經理人、乃至職場新人必讀的工作、生活參考書目。

鴻海和我是大學同學。
1978年，我們一同考上了廣州中山大學中文系，同住在東四101房間，他睡在我的下鋪。東四是一幢很破舊的四層樓房。有一天晚上，二樓廁所漏水，我們的被子都打濕了，學校就把我們安置到東五暫住。廣東有句俗語說：“屎招財”，別人都用這話給我們打趣，說肚臍眼都能兜住屎水，將來會發財的。後來雖沒發大財，但全班也就我倆是從事商業地產的，而且都還小有名氣。
我們是同年，當時，班上才子云集，我們根本排不上號，後來名聲顯赫的有《濤聲依舊》的作者、著名音樂人陳小奇；有中國現代胡雪巖之稱的厚樸基金董事長方風雷；還有曾任溫家寶秘書、現廣東省委常委、宣傳部長林雄……在我的印象中，鴻海像個書呆子，每天背他的英語單詞和玩他的速記。
鴻海在入大學之前是個印刷工人，畢業後分配到廣東省公安廳，還下放到肇慶當了兩年派出所副所長，但他明顯不適合從政，我看他天生就是一個做企業領導人的材料。看看他的簡歷，相信很少人會有那么豐富的人生閱歷：
1988年，任廣東華僑投資公司任公關部主任、法律室主任。
1991年，任中外合資南沙石礦場總經理。
1993年，外派香港中旅，在香港中旅任中旅汽車服務有限公司常務副總，成功開拓了香港至廣州的直通巴士服務。
1996年，任香港中旅集團董事兼實業投資公司總經理，負責管理集團近60億元港幣的實業投資項目，同時兼任深圳華僑城上市公司董事兼深圳華中發電廠董事長；唐山國豐鋼鐵廠董事長；唐山海格雷陶瓷有限公司董事長；唐山聯強軋輥廠董事長；黃山太平索道董事長；香港浦東飯店董事長；陜西渭河發電廠董事；蘭煉4萬噸聚丙烯項目副董事長；蘭煉120萬噸重油催化裂化項目副總經理等職，他還是華僑城上市公司的董事。
2000年，任香港上市公司沿海綠色家園集團武漢商業城有限公司董事長兼總經理。他在武漢成功將漢正街旁一座八萬平方米的商業樓宇盤活，變成了湖北最大的服裝批發市場。
2003年，出任沿海綠色家園集團執行總裁并兼任美佳物業總經理。
2006年，我聽說鴻海決定退休了，這讓我很驚訝，才四十八歲，他能耐得了寂寞嗎？果然不出所料，三年以後，他還是被獵頭公司發現，再度出山，到鄭州幫人做商業地產。聽說他管的項目原來很爛，但不出一年，項目化腐朽為神奇，重新煥發出了活力。
鴻海是個勤勉的人，他工作之余喜歡學習，還開博將他的經驗記錄下來，現在已經有近兩百篇文章了。現在從中選出160篇結集出版，并邀請我作序。我欣然答應了。我相信這些文章對有意從事商業地產或企業管理的職業經理人大有裨益。
是為序。
歐小衛
2011年7月16日于廣州

序／歐小衛

第一章 居士出山，操盤天榮
居士出山／3
激情四射的人／4
走馬上任／5
公司是一輛貨車／7
我的信心與你們的眼光／8
困難面前更要有積極的心態／11
好雨淅淅瀝瀝／12
我們需要怎樣的企業文化／13
公司引入了華平風險投資／18
戰略層面和自己的定位／20
戰略思維與天榮五大猜想／21
進步比完美更為重要／24
成功需要三把鑰匙／26
管理的誤區／28
集團初創期的組織架構／29
歇一歇，是為了走更遠的路／31
理想、本職與我們今年的目標／34
短板重要，底板更重要／40
天榮滿租了／41
當好總經理的秘訣／43
努力提升我們市場的價值／45
不要太把自己當棵蔥／48
一匹狼可以救活一個野生動物園／50
君子不立于危墻之下／51
對集貿式批發市場的偏好／52

第二章 對商業地產的另類解讀
景觀的價值／57
彎管效應與穩定房價／58
商業也是一種生態／59
經商需要想象力／60
經商是妥協的藝術／62
不可小視網店對商業地產的沖擊／63
再論網店對商業地產的沖擊／65
高鐵不會沖擊傳統商業／66
商鋪的價值由什么決定？／67
商業地產的形與神／68
生意場上的術與道／70
批發第一城的啟示／71
商鋪散賣要慎之又慎／73
淺談商業地產的主要商業模式／76
關于珠寶市場策劃的一通酒話／78
侃侃武漢萬商白馬／81
商業地產的三撥人馬／86
對商業地產的另類解讀(一)／88
對商業地產的另類解讀(二)／91

第三章 職場心得
神奇的“半路出家”／97
投資和消費往往是盲目的／98
南洋香蕉和中國板栗／99
我們都有兩套價值體系／100
快人一步與想法太過超前／102
感悟麻將／103
從行商坐賈到釋迦牟尼／105
節儉會帶來什么？／107
什么是浪費？／109
慈善的最高境界／109
讀書不能保證你一定成功／111
“有用”招來的大禍／112
蜜蜂和蒼蠅哪個更聰明／113
破壞創造的需求／116
好心也會辦壞事／117
到哪說理去？／119
博彩／121
理想與幻想何止一墻之隔／122
陳光標裸捐引發的思考／124
城市使生活更美好？／126
侃侃經營與管理／127
與崗位對應的特質／129
成功與否與所學專業關系不大／131
五窮六絕七翻身／133
對身邊的人好點吧／134
迷宮的走法／135
那些我們曾彌足珍貴的／137
雞尾酒與創新商業模式／139
買方市場與賣方市場／142
創新是闖出來的／143
菠蘿、柑橘和荔枝／145

第四章 小蔥是這樣長大的
甜蜜的夢想／149
蛇的故事／150
少年時曾想當一名赤腳醫生／152
“文革”期間遇到的兩位名人／154
懷念我的外婆／156
三兄弟的大學夢／158
廣東“文革”期間的逃港潮／161
我的第一份工作／163
馬王堆曾絆我一跟頭／165
第一次當總經理／166
想起在中旅汽車服務公司工作的日子／168
在黃山太平索道工作的那些日子(一)／171
在黃山太平索道工作的那些日子(二)／173
在黃山太平索道工作的那些日子(三)／174
那年，差點兒到非洲伐木(一)／176
那年，差點兒到非洲伐木(二)／179

後記

今天很高興能有機會與鄭州汽車行業的成功人士相聚，作為靠為你們提供服務謀生的企業，我首先應該給你們鞠躬。謝謝你們的光臨！
前幾天，東方(我的同事)與你們交流，將你們的想法轉告給我，并希望我能出席今天的招商說明會，做個演講。這樣的會，我當然愿意參加。與顧客交朋友是一件快樂的事情。
東方告訴我，你們對市場沒有信心。因為這個市場已經折騰許多年了，換了好幾個管理公司。當年動靜鬧得那么大，連臧天朔都請來代言了，依舊沒有大的起色。我們來，憑什么能做好？
我說，信心是很難傳遞的一種奇特物質。這就像我交給你一條泥鰍，給你了，你不一定能抓得住；這又像是棒球的投手，我投出去的球，你可能接不著；還有可能是我在電視8頻道講，而你在6頻道接收，怎么也看不到。但信心我有。它深深藏在我的心早。
當年馬云要開阿里巴巴，做中國最大的網絡商業運營商時，沒有多少人對他有信心，但他有信心并百折不撓地去努力，最後不用說，現在沒有人懷疑馬云了。當年巨人集團史玉柱在珠海的事業轟然倒塌，沒人對他有信心。但他跌倒了爬起來，臥薪嘗膽，很快東山再起，并償還了本可以不還的破產前的欠賬。因為在別人沒信心的時候，信心依舊在他的心里。再說吉利汽車的老板李書福，他本不是搞汽車的，你能想象他今天能收購沃爾沃嗎？所以我說，信心不是我能給你們的，我只要讓你們相信我充滿信心就行了。
談到商人的眼光，我很佩服當年在23人強烈反對的情況下仍然支持馬云創業的孫正義、楊致遠。他們有眼光，現在也獲得了巨大的回報。我很佩服在史玉柱破產時獨具慧眼依然對他進行投資的商人和在吉利汽車依然很弱小時支持李書福的銀行。他們是有眼光的商人，他們應該發大財。
我今天能給各位帶來的是我們的市場有什么變化？我們是怎樣給市場重新定位的？我們有什么優勢？我們準備怎么做？我們公司的領導層發生了什么變化。希望聽完這些，你們能多少改變對我們的看法，并堅定你們投資的決心。
首先，外人并不知曉，我們市場股東發生了很大的變化。去年，東部大觀上市公司收購了整個市場。這個市場有1124畝土地，形象一點說，有105個足球場那么大。在這個大者、強者通吃的年代，這項優勢可遇不可求。上市公司具有雄厚的資本，除了在鄭州火車站附近的萬博一期外，正在建設l 0萬平方米的萬博二期和50萬平方米的河南最大的服裝商廈。集團現正攜手國際資本準備投資20億美元繼續發展商業地產行業，引進大量商業專才，準備在三年到五年的時間內實現上市。
過去的一年，我們主要精力放在接收市場上。現在情況已經明了，管理權已經完全掌握在我們天地人和手中。換句話說，我們可以按照自己的意志重新規劃我們的市場了。我們花了很大氣力對鄭州的汽車市場做了調研，感覺很有希望。因為花園路北段是汽車商圈，我們的體量最大，硬件設施最完備，別的市場，開多幾輛車進去都會堵死。我們的市場方位也很理想，中州大道很快修通，我們市場一頭是花園北，一頭是中州大道，鄭州哪里還有貫通兩條主要千道的市場？大家都知道，汽配大世界是占用城市綠地建的，五年前就規劃搬遷，已經沒有多少理由繼續挺了，拆遷是遲早的事。而我們的市場是在無數條高壓線之下的建設用地，這反而是最安全的，沒有搬遷的理由。我們市場的價格僅僅是汽配大世界的五分之一，很有競爭力。最近招商已經開始，反映還是不錯的。大家也看到，我們做了不少廣告，公交車有十條線路。花園路也會有市場的指引。商戶的熱情明顯高漲，我們剛剛在市場入口建了個廣告牌，結果五六個商戶在爭著要，我們干脆拿來做市場形象廣告。
在市場硬件設施上，我們改善了道路的指示牌和減速板安裝，減少了交通事故。將招商部搬到大門口，重新裝修，以新的形象展示給顧客。我們還將引進銀行、麥當勞、肯德基等，活躍市場的人氣。當然這些還遠遠不夠，我們仍會努力。
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