我國經濟適用住房政策的效果評估與發展前景研究（簡體書）

中低收入家庭的住房問題是各國政府關心的重要民生問題，關係到國家穩定。在我國改革開放的進程之中，住房福利化也開始向住房市場化、商品化轉變。在住房商品化改革的過程中，我國於1998年正式確立了經濟適用住房政策。
作為住房保障政策體系的重要組成部分，經濟適用住房政策經歷了一個不斷發展、完善與變化的過程，大體可分為醞釀及初步形成、快速發展、反思與調整三個階段。經濟適用住房政策的變遷有其內在原因，其發展主要涉及中央政府、地方政府、開發企業和部分民眾四個方面、三組關係的博弈，具體如下：第一組博弈關係是中央政府的意願供給與地方政府的實際供給。經濟適用住房政策的最終執行者是地方政府。但是，地方政府具有雙重屬性，既是中央政府政策的執行者，也是管理地方事務的獨立主體，其利益訴求與中央政府並不完全一致。這種差別導致地方政府在執行中央政策過程中，會根據自身利益對政策進行調整。這種調整可能是積極的，也可能違背最初的政策意圖。
第二組博弈關係是地方政府的政策目標與開發企業的利潤目標。經濟適用住房的開發與建設涉及到地方政府、開發企業雙方的利益，政府和開發企業實際上形成了一個委託一代理關係。在該代理關係中，政府的政策目標與開發企業的利潤目標存在不一致的地方。地方政府與開發企業之間存在一定程度的利益博弈，削弱了政策的預期效果，導致經濟適用住房政策實施的實際效果與初期目標產生較大偏差。
第三組博弈關係是地方政府的保障動機與部分民眾的投資動機。政府基於保障目標實施經濟適用住房政策，但普通民眾更關注的是經濟適用住房與商品房之間的差價，會展開對這一稀缺資源的爭奪，往往是掌握較多資源、而不是最需要的人群取得了經濟適用住房，存在騙購、超標購買和投機等有損經濟適用住房政策公正性的行為，從而導致政府的保障目標與社會公平性缺失的矛盾。為此，政府勢必採取相應措施保障政策目標的實現。
中央政府、地方政府、開發企業和部分民眾之間的矛盾關係共同影響了經濟適用住房政策的發展與演進，也解釋了這一政策在貫徹執行過程中出現的許多問題。政府的本意是希望通過經濟適用住房政策克服市場失靈，但卻未能有效克服政府失靈，使這一政策備受爭議。
《我國經濟適用住房政策的效果評估與發展前景研究》將基於以上分析，嘗試著對我國經濟適用住房政策的發展前景進行探討，並對其發展過程中的經驗教訓進行總結，從而為我國住房保障政策的制定和完善提供參考依據。

《我國經濟適用住房政策的效果評估與發展前景研究》由中國發展出版社出版。

第一章我國經濟適用住房政策的外部環境與演進歷程
一、醞釀及初步形成階段（1991～1997年）
二、快速發展階段（1998～2002年）
三、反思與調整階段（2003年至今）
四、經濟適用住房在我國住房保障體系中地位的變化

第二章中央政府的意願供給與地方政府的實際供給
一、地方政府缺乏建設的積極性
1．土地收益的重要性日益凸顯
2．經濟適用住房的建設加重地方財政負擔
二、地方政府對中央政策的調整
1．供應對象的調整：不斷縮小、定向供應
2．供給方式的調整：租售並舉
3．退出管理的調整：內循環模式
4．探索新的供給制度：限價房和公租房

第三章地方政府的政策目標與開發企業的利潤目標
一、地方政府的政策目標
二、開發企業的利潤目標
1．提高銷售價格
2．擴大建設面積
三、地方政府的監管問題
1．政府的監管程序
2．監管存在的問題
四、建設環節的政策演進
1．准入資格的規範
2．面積、價格、質量標準的規範

第四章地方政府的保障動機與部分民眾的投資動機
一、部分民眾的投資與投機心理
1．政府一次性補貼的缺陷
2．購買中的超標、騙購與投資（投機）行為
二、地方政府的審批及問題
1．政府的審批程序
2．審批存在的問題
三、分配環節的政策演進
1．審批程序的調整
2．購買面積的控制
3．上市交易的調整

第五章我國經濟適用住房政策的內在矛盾及未來走向
一、經濟適用住房政策的內在矛盾
1．經濟適用住房政策的設計缺陷
2．經濟適用住房政策的執行問題
二、經濟適用住房政策的未來走向
1．經濟適用住房政策的新發展
2．經濟適用住房的走向分析
3．小結

第六章進一步完善我國經濟適用住房政策的若干建議
一、基於三組關係的思路框架
二、近期完善我國經濟適用住房政策的若干建議
1．明確政策目標，限定保障對象
2．調整用地制度，擴大房源供給
3．建立信用體系，遏制違規行為
4．調整供應模式，試點補貼辦法
5．完善政府監管，探索退出機制

附件一開徵房地產稅的框架、難點及影響
一、房地產稅的框架
二、房地產稅的難點
三、房地產稅的影響

附件二新加坡的住房保障政策及其啟示
一、新加坡住房保障制度的發展歷程
1．陋屋區時代（20世紀60年代以前）
2．居者有其屋計劃：大規模發展低成本住房（1960～1970年）
3．建設新市鎮，大量增加住房供應，提供全面居住環境（1971～1980年代中期）
4．放寬組屋購買限制，提升組屋的質量與服務（1980年代中期以後）
二、新加坡公共住房的類型與分佈
三、新加坡發展公共住房的政策經驗
1．公共住房的規劃與建設
2．公共住房的分配：以家庭收入水平為依據
3．組屋的流轉
4．公共住房融資機制：中央公積金制度
四、新加坡公共住房政策對我國的啟示
1．住房保障是社會安定的基石
2．公共住房要科學規劃、綜合配套
3．優先保障居住需求，嚴禁空置投機
4．建立完善的住房公積金制度

附件三“共有產權”的淮安模式評述
一、“共有產權”的政策背景：要同應什麼問題
1．目標群體問題
2．公平問題
3．監管成本高昂
二、“共有產權”的政策內容
1．土地供應
2．價格與產權
3．供應對象
4．交易和退出
5．
三、“共有產權”的政策創新
1．產權明晰靈活
2．從“雙軌制”變為“單軌制”
3．從“補供方”變為“補需方”
4．從行政監管變為市場調節
四、“共有產權”的政策評價
1．與民爭利
2．產權問題

附件四北京市經濟適用住房政策演進歷程
一、醞釀階段（1992～1997年）
二、確立階段（1998年）
三、繁榮階段（1999～2004年）
1．投資和建設規模不斷擴大
2．法律法規進一步完善
四、反思階段（2004～2006年）
1．建設速度放緩
2．問題日益暴露
五、調整階段（2007年至今）

附件五杭州市經濟適用住房政策變遷分析
一、經濟適用住房的性質分析
二、從供應對象分析
三、從建築面積標準來看
四、關於上市交易

附件六成都市經濟適用住房政策概述
一、主要發展歷程
1．試點階段（1999～2003年）
2．發展階段（2004～2006年）
3．完善階段（2006年至今）
二、在保障性住房中的比重及有關優惠政策
1．經濟適用住房的占比
2．有關優惠政策
三、申購條件、程序及需求量
1．
2．
3．需求量
四、政府與開發企業的責任
1．開發企業的選擇標準及管理措施
2．經濟適用住房建設中的各方責任
參考文獻

其次，不利于調動地方建設經濟適用住房的積極性。在缺乏合理退出機制的情況下，經濟適用住房不能實現中低收入家庭之間循環使用，容易導致經濟適用住房需求的無限擴張，既不利于緩和供需矛盾，也極大地加重了地方負擔。
第三，不利于防止經濟適用住房購買的尋租現象。自愿退出使經濟適用住房的獲取具有永久性，一次獲得、永久受益，這種運作模式增加了不符合購買資格的群體采取各種方式購買并占有經濟適用住房的動力，易造成各種尋租和設租行為。
內循環模式的提出，本質上是對經濟適用住房自愿退出機制向強制退出機制轉變的一個過渡性或者說折中性安排，是北京市對中央政策的突破性調整。自愿退出機制的弊端已經日益暴露，但中央層面的強制退出機制尚未建立，在中央明確“經濟適用住房購房人擁有有限產權”后，北京市嘗試建立內循環模式，其原因主要在于：
第一，遏制經濟適用住房的上市套利現象。由于經濟適用住房的房價遠低于同地段商品房，且北京市房價的上漲速度較快，房屋的升值空間大，部分購房者利用經濟適用住房上市套利。一旦按照市場價出售后，經濟適用住房就成了商品房，喪失了其循環用于住房保障的功能，導致福利資源流失，這與政策初衷是相違背的。
第二，在一定程度上彌補審核制度的缺陷。建立經濟適用住房的強制退出制度之所以難，主要在于缺乏科學、有效的收入審核體制，難以對購房者收入的變化展開有效動態監控，加之審核不嚴及購房者規避行為的存在，強制退出的規定很難真正落實。因此，從交易環節將交易對象限定為政府，以政府回購作為流通的唯一手段，限制了通過上市獲利，從最后一環對流通進行控制，可以在一定程度上彌補過程審核中的不足。
第三，在一定程度上緩解政府負擔。內循環模式有利于政府完全掌握對經濟適用住房的控制權，避免了經濟適用住房資源因市場交易而流失，在一定程度上緩解了政府新建經濟適用住房的壓力，且提高了經濟適用住房的利用率。
第四，增強經濟適用住房的保障性。經濟適用住房本身具有商品房和政策性住房的雙重屬性，允許其上市流通，主要是基于其商品房屬性的考慮；而強調政府回購的內循環模式，則更多是出于其保障性住房屬性的考慮，反映了北京市對其定位的再思考。