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經濟、房地產與土地供應(簡體書)
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目次

書摘/試閱

        本書由英國著名城市經濟學家AlanW.Evans集二十多年關于土地經濟學的思考而著,作者分析了以李嘉圖為代表的土地需求決定論的局限與不足,建立了以土地供應為核心的土地經濟理論,在此基礎上從所有權、投機、占有偏好、歸屬感等方面論述了土地所有者對土地利用的方式,同時探討了土地市場的無效性、具有瑕疵等特征及其對土地所有者土地利用的影響,作者還從土地的異質性及毗鄰性出發,闡釋了土地市場中的博弈、土地產權調整等土地利用行為。在前述理論分析后,作者對土地稅收與土地規劃的政策含義及對土地利用的影響進行了分析。

Alan W.Evans,雷丁大學榮譽退休教授,任空間與房地產經濟學中心教授、主任,有《經濟與土地利用規劃》、《經濟、房地產與土地供給》等專著出版,最近研究成果為2012年在《城市研究》發表的《住宅密度與消費者選擇》,在《不動產研究》發表的《美國與英國的最優稅收理論與住宅稅收》。主要研究領域為土地經濟學、土地利用規劃、土地政策、不動產稅等。
《房地產經典譯叢:經濟、房地產與土地供應》由英國著名城市經濟學家Alan W.Evans集二十多年關于土地經濟學的思考而著,作者分析了以李嘉圖為代表的土地需求決定論的局限與不足,建立了以土地供應為核心的土地經濟理論,在此基礎上從所有權、投機、占有偏好、歸屬感等方面論述了土地所有者對土地利用的方式,同時探討了土地市場的無效性、具有瑕疵等特征及其對土地所有者土地利用的影響,作者還從土地的異質性及毗鄰性出發,闡釋了土地市場中的博弈、土地產權調整等土地利用行為。在前述理論分析后,作者對土地稅收與土地規劃的政策含義及對土地利用的影響進行了分析。
前言
第1章簡介:土地及不動產市場
土地的供給
土地的需求
土地供給理論的發展
第2章土地價值、地租及需求
簡介
李嘉圖地租理論
新古典主義地租理論
被記住的李嘉圖理論
規劃控制及地租理論
分級規劃制度
城市地租理論
經濟地租與商業地租
總結及結論
第3章需求的變化
簡介
廣度邊際
強度邊際
資本期限及變化的不對稱性
住房市場的變化過程
總結及結論
第4章不動產市場的效率如何?
簡介
效率的經濟概念
有效市場
根據
市場效率的測試
總結及結論
第5章市場無效率:原因及結果
簡介
為什么不動產市場具有瑕疵且無效率
價格確定及“核”理論
結果
總結及結論
第6章特定用途土地的供給:投機及不確定性
簡介
投機
不確定性
總結及結論
第7章特定用途土地的供給:占有者偏好和住宅歸屬感
簡介
業主自用的歸屬感
一些實證研究
總結及結論
第8章土地所有權及其變化
簡介
租戶、所有者占有及土地的供給
所有權及其變化
總結及結論
第9章土地所有權、政治、社會
簡介
社會與土地所有權
所有權與租賃的其他形式
一種自由主義的觀點
總結及結論
第10章所有權與控制:壟斷
簡介
壟斷地租與葡萄酒的生產
壟斷地租與購物中心
總結及結論
第11章所有權與控制:最低地租
簡介
最低地租
城市環境中的最低地租
總結及結論
第12章信息、不確定性及不動產市場
簡介
建立信息搜尋模型
信息、搜尋與不動產市場
現實中的住房搜尋
住房市場
開發商與土地供給限制
總結及結論
第13章土地的可利用性及土地儲備
簡介
土地的可利用性
私人企業進行的土地儲備
公共土地儲備
總結及結論
第14章毗鄰性:地塊集中
簡介
一個博弈論方法
時間問題
總結及結論
第15章毗鄰性:強制購買與開發規模
簡介
強制購買與購買速度
規模經濟、收購成本與歷史
總結及結論
第16章毗鄰性:土地重劃和土地價格
簡介
土地重劃或土地調整
地塊面積與土地價格
總結及結論
第17章土地稅與開發利潤
簡介
無所作為的土地所有者
增值
經濟理論與開發稅
英國近代歷史上的土地稅收
總結及結論
第18章年度稅收與土地的國有化
簡介
財產稅與房地產稅
地塊價值稅
土地國有化
總結及結論
第19章結論:主題與認識變化
概括總結
結語
參考文獻
索引


然而,這種分析并沒有完全破壞馬克思主義者的立場。有些更具體的觀點需要牢記。假設之前共同所有的土地被一個地主占有,他仍雇用原來的土地使用者。由于投資減少,他雇用的人手則比之前使用土地的人數要少,于是有些人失業,必須去別處找工作。剩余工作競爭一定會導致繼續留在土地上工作的人工資比之前減少。另一方面,土地所有者獲得的利潤將會增加,因為他將投入降低到了具有經濟效率的水平。因此,如果我們尋求最大化社會凈成本,圈地具有社會效率,但是,這個結論成立的基礎是我們能夠增加收益,不管歸誰享有,增加成本,不管由誰承擔。不過圈地運動的經濟利益屬于土地所有者,而不是工人。從全國的角度看來,效率可能增加了,凈產出也相應增加,但是收入分配惡化了,大多數人口實際可能更貧困了(Evans,1992)。
有必要指出一些可能被遺忘的事實:以上分析和結論都建立在假設的基礎上,假設無論土地歸誰所有,每個人都追求個人利益。即使土地共同所有,也假設每個所有者追求個人利益。如果土地歸一人所有,這可能是真實情況,但如果由許多人共同所有,這不一定正確。在那種情況下,很可能大家考慮的是如何實現共同利益的最大化,并且采取措施確保實現共同利益。在為數不多的關于共同所有權運作的研究中,史蒂文森(Stevenson,1991)發現這其實是事實。他觀察了瑞士阿爾卑斯山控制牛群放牧系統的運作。在這個地區,共同所有權得以保留,但無論如何也不能說瑞士的經濟制度是倒退的。
實際情況是:屬于村民的牛群冬天在地勢較低的牧場放牧(或在家中圈養),夏天則到阿爾卑斯山較高的草地上放牧。兩種情況下,土地都由村民共同所有。放牧以及牛群在春天和秋天上下山遷移并非是不受控制、由個人決定的。牛群遷移的時間,往往通過一些正式或非正式的安排和計劃來達成共同決定。這些安排避免了可能發生的由于每個人追求個人利益而產生過度放牧的情況。史蒂文森還發現,類似的安排在英國發生圈地運動前也曾用于控制共同所有土地的放牧,雖然這并非他的主要研究對象。土地共同所有和使用效率不一定就會低,但是要想效率高,經營土地的人一定要共同努力,而不是追求狹隘的個人利益。但實際上大家還是會追求個人利益,史蒂文森發現,瑞士的共同所有不動產可以與私人所有不動產同樣有效,但必須在適當的限制條件下。所以,結論是,共同所有權很可能效率不高,但不一定像哈丁(Hardin,1968)假想的那么悲觀,實際情況可能更為合理(Evans,1992)。

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