預售屋全攻略：選屋、簽約、財務、監工、驗收一本到位

預售屋新主張：就是要去看工地！
一般人以為，成屋看得到，預售屋看不到
錯！剛好相反，只有預售屋，你才能「眼見為憑」

據統計，光是一季裡，全台發生的購屋糾紛，
總數超過500件，其中光是施工品質糾紛即高達150件，
你真的要閉著眼睛相信，買成屋才能「眼見為憑」？

成屋只能看到外觀和裝潢，但是預售屋卻可以看到鋼筋、防水材、管線。
作者以其十多來買屋與蓋屋的經驗，告訴你怎樣才是真正的「眼見為憑」！
本書除了教你如何買對預售屋不吃虧之外，
還教你如何選在對的時間去工地、如何從本書的照片看懂工地現場複雜的興建過程，
更教你如何揪出海砂屋、漏水屋，
每個步驟鉅細靡遺不遺漏，
唯有自己親自監工過的愛屋，才能真正買得安心，住得又舒服！

本書作者有參與上億元建案的監工資歷，看過近200間房的經驗，
要把從蓋房到買房，
畢生練就的Pro級功力，一次全部灌給你！
拒絕黑心預售屋，你一定要睜大眼睛：
‧避免買到爛尾樓：和建商簽訂「價金返還」與「不動產開發信託」。
‧充分運用客變需求：運用「看圖說故事」與「有加就有減」兩原則，每分錢都算得一清二楚。
‧檢視安全設計：要求查看房屋的結構圖說及結構計算書，確保安全無虞。
‧監督鋼筋結構：到現地施工勘查鋼筋綁紮，查看建商是否依圖施作。
‧檢視混擬土測試：要求查看氯離子測試結果與混凝土試體實驗後紀錄圖，嚴重不符合規定立即要求退屋。
‧進行防水測試：要求進行試水48小時防水測試，親自到現場確認有無滲漏痕跡。
‧預防建材偷天換日：在契約上要求所有材料與設備，全部都需「經過我本人現場同意後才能安裝」。

筆名:dolin66

個人簡介：
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從買房到蓋房皆有完整經歷的房地產工作者。
同時也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客，現今仍持續在部落格上，針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題，提供精闢的見解，希望大家能夠持續關注。。

買房子應該是絕大多數人一生中，最大筆的金錢支出，也可能是自己與家人使用最久的一項「設備」，然而，大多數的消費者在買電視、買電腦、買車或購買其他日常生活用品前，一定會去探聽什麼品牌比較好、在哪買比較便宜、開箱後有沒有碰到什麼難以解決的缺陷，然而面對買房前的「功課」，為何少了這些步驟？
以我自己為例，我在建築這個領域浸淫十多年，非常清楚其中的「黑箱」作業。所以在我有結婚的計畫時，便花了兩年的時間，看遍大台北地區超過150間以上的房子，只為了替自己與家人找到適合且能安心居住的好屋。
大家都知道，房地產有太多的訣竅在其中，一般外行的民眾根本看不懂其中的彎彎繞繞，只能聽信建商或房仲業者片面的「專業建議」，等到三、五年住出問題後，才發現自己上當受騙，但此時早已求助無門。
所以我出這本書就是要告訴大家，若不想花了上百萬、上千萬的畢生積蓄，卻買到終生後悔的房子，最好的方式就是購買預售屋，親眼看著它從平地到完工，且一路都是在自己的監工中完成，透過真正的「眼見為憑」，才能讓自己住得安心。
這本書，是我將十多年來蓋房、看房、買房以及賣房的經驗匯集而成，總共分為五大篇，從買房到交屋的過程，逐一詳細說明。
事實上，我更認為，這本書不僅適用於想要購買預售屋的讀者，本書更是所有想要買房的讀者，絕對必備的「秘笈」，因為本書把所有買屋該注意的眉眉角角，全部說清楚，講明白！所有建商與房仲不告訴你的祕密，本書通通告訴你，讓你從此不必怨嘆花錢買教訓，哀怨千金難買早知道！說它是「買房全攻略」，一點也不為過。
最後，希望本書出版後，能夠為「房事」擔憂的您，提供一個完整的建議方案，讓您在高房價的世代，也能擁有一個安身立命的好屋住宅。

Chapter1觀念篇　成屋看不見，預售屋才看得見！
買成屋，真正的黑心你看不見！
買預售屋，有三大優勢
履約保證，不怕建商收錢落跑
Chapter2準備篇　購屋前的準備功課
家庭財務健檢：35/35原則
查詢實際成交的歷史價格
如何找到我的「理想家」
其他要留意的選屋原則
Chapter3簽約篇　簽約細節睜大眼
熟悉不動產交易「契約範本」
各款應記載條文之目的
其他簽約應注意事項
Chapter4監工篇　預售屋施工現場勘查大曝光
監工的行前準備工作
監工重點1：結構工程
監工重點2：機水（弱）電工程混凝土—結構體中的筋肉
監工重點3：室內裝修工程
Chapter5驗收篇　怎麼驗收，房子才不出紕漏？

第一篇　成屋看不見，預售屋才看得見！
如果把房子比喻成人，新成屋就像一個衣著花枝招展、打扮妖嬌美麗的美女，這樣賞心悅目的畫面，會讓你開心的馬上在驗收合格單上簽名。
然而，當你抱著雀躍的心情，準備花錢進行室內裝修後，往往才赫然發現，怎麼窗台邊緣會滲水、浴廁淋浴間會積水、預留的分離式冷氣排水孔無法使用……更誇張的是，有些房子的樑、柱及窗戶周邊，竟然出現裂縫等結構體破壞的跡象，還有外推陽台等不合法二次施工，以致遭人舉報等煩人的問題接踵而來……
￭買成屋，真正的黑心你看不見！
「哪有那麼恐怖，別嚇我們了！」
千萬別說不可能，舉個例子，過去位於台北市東湖地區的合家歡社區，十幾年前採取5層連棟、3米寬大氣中庭走廊，豪華的設計，讓許多購屋者趨之若鶩。
然而，建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料，於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋，曾經美輪美奐的建物，如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋，還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」，留下來的住戶多半是因無處可去，不得已才冒險留下。
至於建設公司十幾年來消極避責，讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶，恰似這群孤立無援的住戶，哭過又乾的淚痕。
相信沒有人希望自己買的愛屋，出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵，然而新成屋及中古屋是建商早就蓋好的建物，鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成，無法以肉眼檢視。
這就好比我們若不透過醫療器具，也無法得知骨骼、器官是否受傷，兩者是一樣的道理。遺憾的是，目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式，能夠在上述工項施作完成後，再來進行檢視施作的品質。
根據統計，102年第三季全台發生的購屋糾紛，總數高達532件，其中與施工品質有關的糾紛，單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件，以及氯離子檢測3件。各位準備購屋的朋友，您還覺得成屋真的可以「眼見為憑」嗎？
￭買預售屋，有三大優勢
成屋所謂的「眼見為憑」，其實只看見了房子的外觀與裝飾材料，你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎？看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎？還有，你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎？
再來，「眼見為憑」意味著房子已經蓋好了，等到此時才發現客廳太大、書房太小，不符合使用需求，你也只能摸摸鼻子，在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除，重新依需求隔間。
而相對成屋的這些缺點，預售屋有以下三大優勢：
1.房價給付較為彈性
房價給付較為彈性的優勢，並不是指預售屋可以讓房屋總價降低，而是不像購買新成屋，在簽約後一至二個月內，就必須備妥全額的自付款。
購買預售屋該付的自備款，可以在工程執行的1年至2年內，分階段給付，常見的狀況區分為：簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑，及交屋等幾個階段。也因為如此，買方在資金調度上，存在比較寬鬆的給付彈性。
2.可以配合需求辦理「客變」
因為預售屋賣出時房子還沒蓋好，所以不影響整體結構及使用安全的部分（如房子的內部隔間、裝修材質等），建商通常會允許購屋者依自己的需求進行變更，這也就是俗稱的「客變」。如果購屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置，就可以依此需求，請建商配合調整隔間位置、裝修材質，甚至是插座、弱電配置位置等等。
3.可以實際監督工程施作
預售屋是還沒興建完成的房屋，因此購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式，還可以直接拍照存證。以我自己為例，事先都會請建商告知鋼筋、電線、PVC管、EMT管、防水塗料等材料的進場時間，有空時便會到工地，親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外，我還會要求，要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備，一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」，以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器具，影響遷入愛屋的時程。
這些施工中的查核動作，能幫助購屋者維護愛屋的品質，而也只有購買預售屋，才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。
￭履約保證，不怕建商收錢落跑
至於許多讀者會擔心，預售屋建商會不會收了錢，卻在房子還沒蓋好時就倒閉或落跑！這問題在民國100年5月1日「預售屋履約保證機制」上路後，發生的機率就大大降低了。
「預售屋履約保證機制」就是建商在販售預售屋時，必須從「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」等五種履約保證機制中，擇一納入預售屋買賣契約，以維護消費者的權益。

「哪種履約保證比較有保障？」
在五大履約保證機制中，以「不動產開發信託」及「價金返還之保證」，對消費者的保障較高。
「價金返還之保證」顧名思義就是，若預售屋的建商無法繼續興建，則承擔保證的金融機構，必須把之前已支付的購屋價金返還給消費者。
「不動產開發信託」則是由建商或起造人，將建案土地及興建資金，信託給金融機構或經政府許可的信託業者，執行履約管理。工程費用則由受託金融機構依照工程進度照實支付，也就是所謂的專款專用，並且規定建商於簽約時應將「不動產開發信託」的證明文件或影本，提供給購屋人。
有了這些第三方監督或保證的機制，將大大降低預售屋建商捲款潛逃的動機（因為無法一次把所有預付款都拿到手），而且就算建商真的因為營運不善而倒閉，第三方也必須依照保證機制，給予購屋者應有的補償，不會讓購屋者成為沒人理的孤兒。
Chapter2　準備篇　購屋前的準備功課
￭好建商是好品質的保證
我相信，許多讀者在購買商品前，都會仔細蒐集相關商品的資訊，瞭解各品牌間的性能、外觀、價格、售後服務及贈品的差異，也會向親友、網友詢問該商品的使用評價。不管這商品是數十元的牙膏、報紙，或是數十萬元的電腦、電視、電冰箱。然而，買房子是筆高達七位數以上的巨額採購，卻很少聽過買房者去關心，這房子是由哪個建商負責施作？這真的是十分弔詭的一件事。
「有什麼關係，反正房子蓋出來就在那邊啦，看得到也摸得到。」
關係可大囉，蓋房子其實是件非常專業的大事，不然為什麼施工圖說需要建築師、結構技師、機電技師簽證，還要由符合「營造業法」的專業營造商負責興建？況且，完工後看到的都是表面的裝修材，購屋者可看不見埋在牆壁內電線的線徑與廠牌、配管的材質與方式、鋼筋的號數與綁紮方式、浴室內防水材材質與施作高度……而這些看不見的部分，才是影響施工品質的關鍵！
「哇！那麼可怕啊，那該怎麼辦？」
我會在後面的「簽約篇」及「監工篇」兩個章節中，詳細介紹如何在簽約、現場施工勘查及驗收三個階段，檢驗愛屋是否符合契約所定的施工品質標準。但我向來認為，若能在購屋時，就堅持選擇由好建商所蓋的房子，會是個事半功倍的好方法。
「那麼，要如何才能選到好建商？」
我認為，可以用刪去法，將有下列狀況的建商摒除在選擇名單外：
1. 打帶跑的一案建商。
2. 沒有官網的建商。
3. 曾經與住戶發生糾紛的建商。
4. 沒有加入「建築開發商業同業公會」的建商。
建築是一門高深又繁複的學問，如果建商沒有長年累積的經驗及雄厚的資本，根本不可能蓋出好房子。然而臺灣迄今依舊尚未建立營建商的評鑑機制，加上許多人認為營造業的利潤極高，只要房地產的景氣好轉，營造業就如雨後春筍般出現。這其中不乏成立之初，就想要「打帶跑」的一案建商。姑且不論這些建商是否具備興建房屋的專業知識，光是這種「撈一票」的投機心態，就很難讓人相信，這樣的公司會有多少「職業良知」。
除此之外，還有許多的一案建商，是因為之前的建案衍生出的購屋糾紛太多，建商為了規避保固、賠償及法律責任，不是更改公司的登記名稱，不然就乾脆解散公司，反正換個名字，三個月後又是一條好漢。
確認建商不是一案建商後，接著就有請Google大神，對這家建商做個「身家調查」，看看這建商過去推出過什麼案件、查詢這些案件有沒有發生糾紛。再將建商的大名，打到「公平交易委員會」、「司法院」及「消基會」等相關網站，搜尋這家公司之前是否發生過民事、刑事案件，是否有廣告不實及其他的購屋糾紛。過去紀錄不良的建商，將來再犯錯的機率通常相當高，消費者實在犯不著拿未來的居住品質，來與建商是否會改邪歸正對賭。
雖然建商公會的成員，不一定會是好建商，但是不加入公會的建商，將不受建商公會的節制與約束，就更不可能是好建商。臺灣每個縣市都會有其建商公會，五都的建商公會都有自己的網站，消費者只要上網或打電話給公會，就能查詢建商是否為公會的會員。
在此我還要提醒各位一點，大財團旗下的建商或者頻打廣告的建商，不見得就會是好建商。許多財團都會藉由創設「一案建商」的手段，來規避售屋後的保固責任及其他糾紛。至於廣告、請名人代言的成本，最終仍將轉嫁到購屋者的房價內。
此外，決定簽約買房前，請務必去該建商之前推出的建案附近晃晃，實際感受一下建案的空置狀況，以及公共設施的建築水準。如果可以的話，逛逛建案的公佈欄，看看有什麼住戶的抱怨或是設備損壞的消息；詢問管理員及住戶實際的居住經驗，就能更實際判斷建商施工品質的良窳。

Chapter4監工篇　預售屋施工現場勘查大曝光
￭監工重點2：機水（弱）電工程
牆壁上的插座、有線電視訊號線及網路線；天花板上的燈具及消防偵煙器；淋浴間、洗手台及外陽臺的排水孔；廁所的排糞孔；門口的對講機；廚房的偵煙器及室內冷氣的排水孔等，都可歸類在機水電工程的範圍。
這些器具雖然都可以用肉眼看到，然而，器具的管線卻都是預埋在結構體內。假如浴室地板上排水接頭施工不良導致漏水，勢必需要將地磚全數敲除後才能修繕，這部分也會是施工勘查的重點！

配管配線——檢查線材及管材、核對配管位置
如果埋在牆壁裡的電線斷了，愛屋將無電可用。如果有線電視訊號線壞了，就不能觀看喜愛的節目。這些埋在牆壁裡的配線，其實單價並不高，然而材料的品質及施工的水準，卻會嚴重影響居住品質，自然值得我們投注心力來好好監督。
應該有許多人都聽過黑心線材的故事，其中種種可能出差錯的小地方，全都是攸關居住品質的大關鍵。因此各位要做的第一件事就是，請建商將要裝在您愛屋的所有線材及管材，攤在桌子上讓您逐一檢查，核對其品牌與線徑粗細，是否符合契約內「主要建材及其廠牌、規格表」的要求。如有不符，請立即拍照存證，並以書面方式要求建商立即更換材料，更換後才允許建商進場施作。這些埋在牆壁裡面的線材要是出了問題，替換起來可是折騰人的大工程。

「那麼何時可以到現場看配管、配線？」
一般而言，預埋在柱及版內的管線，通常會配合樓層鋼筋綁紮的時間進行施作，因此可以配合鋼筋勘查時，一併檢查埋設的位置是否符合契約圖說。
至於隔間牆上的網路、插座、有線電視訊號線等配管作業時間，則要視室內隔間牆材質而定；如果採磚牆隔間，那麼配管配線的時間會在磚牆完成組立後；如果是採輕隔間材質，則配管作業會在隔間骨料完成組立、尚未封面板時進行施作，確切時間可以請工地主任再行告知。
以下將介紹配管配線作業的勘查重點，並請記得拍照存證：

1. 現場使用的管材與線材，厚度、直徑及品牌是否與契約所列相符？
2. 排水管轉折處，是否有使用彎頭或三通相接？管與管接合是否緊密？埋設於結構體內的管材，是否已經有破損的情況？
3. 檢查愛屋的插座、電話出線孔、網路出線孔、有線電視出線孔位置、數量及高度，是否與需求相符？
這邊要特別提醒讀者，在測量出線孔高度時，要先扣除地板保護層厚度以及未來面材厚度。舉例來說，假設現場測量到，從出線孔到鋼筋完成面的高度是120公分、版的保護層厚度是2公分、地磚鋪設完成高度約10公分，那麼完成後的出線孔高度，就是120－10－2＝108公分。
4. 檢查浴室地排、淋浴間地排、廚房地排、陽臺洗衣機排水及地排，是否依圖完成預留？
此外，各位還可以在建商進行愛屋配管作業時親自監督，除了確定建商確實依照契約規定，使用合格之管材外，也可以請建商翻出愛屋未來的插座、網路出線孔、電話出線孔及有線電視出線孔的位置圖，現地核對配管位置是否正確。
當建商進行愛屋的配線作業時，各位最好也能到場親自監督，以避免黑心細線充斥在愛屋的牆壁內而不自知，當然，也別忘了拍照存證的動作。