我25歲，有30間房收租：羅右宸用零頭款買房，靠租金年收百萬

說到買房，大多數人顧慮的一定是：
◎我連頭期款都籌不出來，怎麼可能買房子？
◎所有看得上眼的房子，都貴到我買不起。買得起的好房子要上哪找？
◎我也想靠收租賺錢，但哪來那麼多資金、怎麼篩選房客？

今年才25歲的羅右宸，22歲就白手起「家」，統統辦到了。
他運用募資合購，用資本利得加上現金流方式，
只花三年時間，從兩手空空買下第一間房，接著快速滾出30間房收租，
更把別人眼中的破爛屋變成投報率超過7%的熱門物件，怎麼做到？

◎20萬學到教訓，賺得百萬獲利：
為了幫女友買個名牌包，卻在貪婪心態左右下被騙走20萬，
後來一場理財讀書會點醒他，讓他浮現投資房地產念頭，
但還是學生的他，面臨的第一個問題是：「頭期款怎麼來？」
他積極接觸相關人脈才發現，原來晉身有殼階級是有SOP可循的。

◎你出錢我讓利，快速累積30間房：
他把獲利可視化，用股東概念集資，第一次募資就拿到200萬元。
兩年後把房子賣出，獲利高達94萬。並運用讓利少賺，大量複製。
但合購之下，持份怎麼解決、稅金怎麼算？
還有，什麼樣的金主自動找上門，你得婉拒對方？羅右宸自有一套管理之道。

◎買房出租，穩賺租金，再等好價碼售出
他一星期發2封簡訊，讓當地房仲一有好屋立刻通知，
總能以市價6到7折入手。
不只如此，他專挑屋齡20年上下的中古屋，買進之後大改造，
用裝潢成本換取短閒置期及高周轉率，再以7%左右的高投報率賣出，
賺租金也賺價差。

除了買屋有SOP，現在靠租金就年收破百的羅右宸
也有當包租公╱婆的標準守則：

找出區域優勢，鎖定目標客群：學生多就盡可能壓低租金、上班族多就花心思在裝潢擺設上，幫你縮短套房閒置期。
強力曝光：現在有8成以上的房客來自網路，ptt、591、台灣租屋網等，也可到人潮多的市╱區公所布告欄，一個月不用100元也能達到良好的廣告效益。
避險的第一步：慎選租客，用三個問題讓你簡易視人，不遇到奧客。
真的沒時間管理？直接交給專業租屋公司，讓你坐在家裡輕鬆收租。

25歲的羅右宸顛覆一般人存錢買房的既定印象，
他先買房投資（購買資產），再購屋自住（負債），
自行募資建立管理團隊，把爛物件變黃金屋，不到30歲就有錢又有房！

推薦者
房地產投資大師　王派宏
房地產專家　范世華
房地產專家　方耀慶

目錄：
推薦序一　前輩心法加上實戰經驗，成就卓越
推薦序二　從兩千元佣金到百萬收入的包租新貴
推薦序三　能力決定獲利，端看你願不願意投資自己
作者序　先投資再自住，年輕買房不是夢

第一章　媽媽與奶奶啟蒙，讓我從小就愛上看房
第一節　買房不靠爸，但感謝奶奶精準眼光
從600萬到3,600萬元，地點是關鍵
第二節　人家的房子一直漲，我家卻倒賠100萬
夢想很豪華，手中預算差很大
遇到慘淡房市，媽媽賠了100萬

第二章　20萬的教訓，賺得百萬獲利
第一節　一場讀書會，開啟我的投資之路
想致富，不能只是乖乖等領薪水
透過分享會，累積房地產人脈
第二節　想貪快賺到頭期款，賠到差點沒錢吃飯
不用工作錢，就一直流進來？
花20萬買教訓，卻讓我更快擁有自己的房子
第三節　20歲獨自踏入房仲店，成功買下「元智一號」
把仲介店當便利店逛，兩年看過300間房
想當首購族，先做好這四件事
屋主眼中的破爛公寓，我改造成黃金屋
第四節　想撿便宜屋？你得找到殺價籌碼
裝潢該花就別省，小投資賺高報酬
擺兩年賣不掉，改裝套房賺租金

第三章　你出錢，我讓利，快速累積30間房
第一節　運用財務槓桿，用股東概念找資金
金錢會流向能創造價值的人
頭期款怎麼來？用股東的概念找資金
第二節　獲利模式視覺化，揪人一起出資
募資的第一步──把你的想法告訴身邊所有人
想增加說服力？讓專業證照為你加分
第三節　募資金主不能來者不拒，設定門檻才能找對人
五個核心要素，決定成功機率
遇到股東臨時抽資怎麼辦？
讓金主離不開你的讓利學

第四章　自住、投資？鎖定目標滾出你的獲利模式
第一節　房地產類型大剖析
自住考慮新成屋，投資要挑中古屋
我的房地產投資概念──資本利得+現金流
第二節　三種投資方式，複製獲利模式
別人眼中的廢墟，如何把它變黃金？
破爛三角窗，變身國際星巴克
第三節　自住兼投資？你一定買不到房子
圈區塊、挑環境，找出自己的五大需求
用三個指標，找出超值地段
第四節　低於市價的房子，要去哪裡找？
問題越多的房子，越值得考慮
怕買貴，先找出當地的最低總價

第五章　買房出租，穩賺租金等好價碼
第一節　我從租賃做起，只為掌握獲利模式
短時間大量看房，練就眼力
從連續兩個星期掛蛋，到達成20萬業績
第二節　鎖定目標客群，三天就找到人入住
從地點找出優勢，目標族群立刻浮現
裝潢套房掌握三個重點，提高租金收入
善用資源，大量曝光省力省錢
第三節　慎選租客，奧客退散
租前篩選租客，避免租後糾紛多
付不出兩個月押金的房客，不能租
面對問題房客，四個方法讓你不吃虧

第六章　新手投資想避險，得從累積專業人脈開始
第一節　經營500位房仲當人脈
沒關係要變有關係，價格就不是問題
每家房仲店培養一兩位熟人，加快過濾物件速度
便宜案子交易，親自確認最實際
定時發訊息、不砍仲介費，讓仲介第一個想到你
第二節　與房仲交涉的潛規則
了解仲介的經營模式，找合適的夥伴
掌握出價主導權，選好時機就出手
一頓下午茶，害我損失300萬
開價七折，搶斡旋第一順位
第三節　啟動「合夥人」模式
與其挑有能力的，不如找能互補的
單打獨鬥難生存，建立團隊獲利翻倍
最佳的團隊模式，分享利潤
把人脈變錢脈
從小事累積信任，是賺大錢的根本

後　記　只拿三科拚別人的五科，我辦到了！
附 錄　
評估價錢的五步驟
六個問題，讓你買好不買貴
看預售屋的九大要訣
買中古屋，別碰這三種
看屋檢核表

前言：
先投資再自住，年輕買房不是夢

這本書是我從就讀元智大學二年級開始到現在，參與了上百場講座、結交500多位仲介朋友，看了2000多間房子，從無到有的過程，完整記錄我如何從零頭款賺到第一間房，再透過租金的利潤，複製出30間房。其中也寫出我因為貪心而賠錢的慘痛教訓，希望有心投資的人，能少走一些冤枉路。
家人和朋友知道我的出版計畫後，非常擔心出書後，我會遭受他人的質疑或謾罵，因為在現今社會中，只要跟房地產沾上邊，就會被貼上投資客、炒房的標籤，被人用有色眼光來看待，但實際上，我目前從事的工作與炒房真的無關。
剛接觸房地產時，我從事過租賃業務，在負責為租客找合適物件的過程中，遇過許多租屋糾紛，因此，我認為這個社會應該可以建立更友善的租屋環境。
另一方面，我本身的興趣就是看房，至今看過的物件已超過2,000間，每當我看到屋況破舊不堪、根本沒人想買的房子時，就非常興奮，因為我的腦中會自然浮現，這間房子該怎麼重新改造，又該如何賦予它更高的價值。基於這兩個理由，我決定開始投資房地產，而且越做越有心得，當我親手將一間舊屋打造成新房，看到房客住得舒適、滿意，都讓我充滿了成就感。
本書主要分成三大部分：第一部分是我20歲買下第一間房，從無到有的過程，清楚描述實際案例與執行方法，讓想要和我一樣從無到有的首購族，可以更容易了解和執行。
第二部分，我將看房、募資、買房、裝潢、出租、出售的整段流程要點，列出SOP，有系統地介紹如何透過募資，買到自己的房子，並分享如何找金主、管理租屋，打造自己的團隊。並透過這個買房SOP，清楚呈現我零頭款募資的精髓，而且人人都可以複製。
第三部分是人脈的養成，身邊有許多朋友曾對我說過，很羨慕我這麼年輕就有這麼多貴人幫忙，實際上，追求夢想本就是越年輕開始越有利，而我累積的人脈，正是投資成功的重大關鍵，因此，我想與大家分享培養人脈的做法。
剛接觸房地產時，我看了上百本投資理財的書，參加無數講座、分享會，還厚著臉皮到處請教前輩各種問題，甚至為此去租賃公司上班，只為更了解房地產的特性。我認為只要願意花時間或金錢投資自己，積極學習和成長，獲得的回報一定遠大於金錢上的報酬，我相信，大膽投資自己的人，一定會成功。
我也想透過自己的例子，告訴那些夢想買房的年輕人，不要被這個社會上的輿論迷惑，進而打擊自己的信心。因為買房子真的沒有想像中那麼困難，就像玩大富翁紙上遊戲一樣，用三個綠房子換一個紅房子，先求有再越換越好。像我這樣的8年級生，經過努力後，都能從零達到這樣的結果，我相信任何人有心一定也能辦得到。
我給所有年輕人的建議是：先買房投資（購買資產），再購屋自住（負債），你一定能很快擁有自己的一間房。
最後，我要感謝我的合夥人陳俊祥，因為他的鼓勵，開啟了我寫這本書的念頭，也要謝謝大是文化出版社給我這個機會，讓我的故事可以被更多人看到。

推薦序：
推薦序一
前輩心法加上實戰經驗，成就卓越
房地產投資大師　王派宏

首先，要恭喜右宸順利出書。
還記得右宸第一次來到我中壢的教室時，還是一個元智大學的大學生，第一次見到他，就讓我有一種感覺，這個小男生會不斷不斷的一直變強，就跟當初的我一樣。
我的學員經常舉辦很多聚會，當時，右宸經常出席中壢的聚會，並因此認識許多投資前輩，都是暢銷書作者，也是房地產專家，例如：月風(李杰)、林茂盛、陳俊成等，他們會在聚會上分享自己的案例、經驗，或是一些房市的趨勢。
在聚會中，我發現右宸跟其他人很不一樣的特點，就是他經常請教這些房地產前輩，實際投資上可能遇到的問題。我發現這個狀況後，了解他對房地產真的很有興趣，因此多次鼓勵他，應該親自試試看。就像我不斷鼓勵學員：「學習雖然能獲得知識，對未來更有想法及規畫，但是唯有真正去執行，才有可能不斷變強。」
後來，他開始實踐前輩教他的操作方法：先看超過100間房、看到喜歡的物件，先請銀行估價，三間綠房子換一間紅房子等。我在他身上看到很強的執行力，以及對房地產的熱情，以右宸目前的成績，他目前絕對在我的學員中成就排名前十名。
我想他與其他人最大的差別就是，他不只做了別人給他的建議，而且還加倍的做，在書中，右宸先看過300間房子，再把我教的方法融會貫通，轉換成屬於自己的獨特操作方法，再加上累積的實戰經驗，他目前擁有30間房的成績，真的讓我為之驚艷。
我接觸房地產超過10年，每年講座超過200場，看過許多像右宸這樣年輕、對未來充滿抱負，卻不知如何開始的年輕人，現在，我希望透過這個故事，能讓這些人了解，即使沒有頭期款，一樣能投資房地產，讓房子為你賺到第一桶金，追求你的理想人生。
誠摯希望大家因為這本書，找到自己的財富自由，並與更多人分享，一起成長、學習。
 
（本文作者鑽研理財已數十年，26歲進入房地產操作，並開始講述房地產相關課程至今，目前學生人數超過300人，一直致力於充實內在財商的各種角度、速度和強度，並讓內在能量永久地影響身邊的人。）

從兩千元佣金到百萬收入的包租新貴

房產專家、智庫雲端有限公司負責人　范世華

光看本書書名，或許會覺得很不可思議，但不用懷疑，這絕對不是神話。
作者羅右宸22歲時，就已經是擁有22間房收租的「包租新貴」了，現在，他更坐擁30間套房，市值高達4,000萬元。

看到右宸的例子，我回想自己白手起家，買到人生第一間房時，已經26歲了。光是起步時間，就已經晚他四年，更遑論當前22K起薪，以及今非昔比的高價房市。我相信，任誰都想知道，他是怎麼不靠爸做出今天的成績。

買房投資賺大錢，相信是不少人的夢想，但許多人縱使想學、想做，卻怎麼都做不到，主要還是因為缺乏「第一桶金」，而非在於知識和資訊。因為關於房地產的致富觀念、相關知識及專業技術，可以從許多書本和課程中學到，右宸本身也是看過許多房地產相關書籍，加上不斷上課進修，專業自然不在話下，但是多半的專家或老師都是在「什麼都有了」之後才來教，對於大多數「什麼都沒有」的人來說，即使學了再多的專業知識與能力，還是無法踏出第一步。

右宸在這本書中完整地將他「無中生有」之道，以及「化不可能為可能」的具體作法，分享給大家。內容當中，讀者可以從他真實的例子，了解如何募資、找房、找人脈……，輕鬆學到其中的眉角，一步步實踐。

從他與房仲之間的交陪，將房仲業的生態講得淋漓盡致，不禁讓人看了心有戚戚焉，懂門道的業內人士看了右宸的敍述，就知道他是多麼深入且實際在做案源開發和經營物件銷售。透過右宸的經驗，讀者就能了解房仲與客戶的角色關係，免去許多彼此的磨合時間，學到和房仲打交道的正確途徑。

藉力使力、解決難題、創造價值……右宸所有的功夫都到家了，但是他仍然一直保持著謙遜態度，因此才能獲得許多貴人相助，絕大多數的人都想要做大事、賺大錢，其中不乏許多條件都已具備的能人，而其中始終未能成就的通病，往往都是「眼高」，若起碼加減做，「手低」也就罷了，但是如果認為房地產就是應該要有大利潤才願意投入，只有那麼一丁點的獲利，連手都不抬、不去執行，完全沒有行動力，又怎會有機會成功呢？

在與右宸認識相談的過程中，得知他在身體狀況上先天比別人差，學生時代還因此曾危及過性命，影響了他對於人生目標凡事面對、不逃避，一有想法、找到方向就立即行動去做。

他不論是在擔任房仲租賃專員的角色，或是實際從事投資的身分時，都比別人更加用心和認真。別看他第一筆佣金只有少少的2,000多元，即使是他第一筆的投資，也只是一點點獲利，但正因為他凡事從小處做起，如此用心經營事業，才有本事可以躍升百倍的業績，以及持續不斷的收益。

今日的右宸能夠成功晉升「羅董」，他的行動力才是決勝關鍵。

（本文作者為房地產講師，智庫雲端有限公司負責人，兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷，發表過數本不動產的暢銷著作之後，已晉升為出版發行人，並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。）

能力決定獲利，端看你願不願意投資自己
房地產專家 方耀慶（Davis）
我在20幾歲時，多半時間都在想要去哪裡泡妞、哪裡好玩，根本不知道人生是起點還是中繼點，念書那檔事，對我而言更是只要能畢業就好。即便我念完了建築系，好像也沒有太多的理想和抱負，考個建築師應該是最好的打算了，了不起開業接案過生活，或是當個建築人，每天在理想抱負與對立面量體斤斤計較中度過。

人生好多意外，很多事情並非我們能力所及，但孰不知能力決定人生的獲利，而能力這件事情，是可以學習的。比方說，沒有人打從娘胎出來就會修理水電，或是拿筆寫文字，而這些能力無非只是被訓練出來的。

小羅是我在台北參加蔡志雄律師的演講餐會中認識的，他在餐會中閒談他的包租理論，讓我大感驚訝，一個20幾歲的小男生，做的居然是我30歲才想通的事。簡單說，他比我早了將近快十年。

「天呀！這小孩未免也太有前途了吧。」當下我又聽說他即將出書，我的下巴更是差點掉下來。心想：「這小子應該有超乎正常年齡人的能力跟意志。」後來細問才明白，他想要有個「自由的人生」，並以此為目標。

在自由的人生中，首先必須努力一段時間，我稱為觀念改變，很多傳統觀念沒改變，終究還是淪為金錢的奴隸，甚至影響下一代而不斷輪迴，尤其是教育這碼事。12年的義務教育，再加上大學四年，人生黃金時期多半都在受教育，但多數人還是淪為少數人的「工具」，這種觀念很難改變的，因為大多數人都是如此，所以，才叫做多數法則。

觀念改變之後就是行為改變，我的拙作《勇敢、用桿：房地產快樂賺錢術銅板起家、房市煉金實錄》一書中，就是我行為改變的案例分享，而小羅更是把他的案例，分享給所有與他一樣渴望買房的年輕人，以及希望能找回人生自由的讀者。綜觀其中方法，完完全全可以複製，且絕對可行，不過這也要家人也是相同觀念才行，如果你的家人也是多數法則之其中多數者時，請耐心證明給他們看。

如果本書作者在20幾歲都能做到，並且擁有財務自由，相信你自己一定也能找回自主人生。而第一步，就從改變觀念開始，當行為改變，你自然懂得把時間分配給自己，把事做對並不斷累積成功經驗，提高自身的價值。

（本文作者為國立高雄大學法律暨管理碩士、創意設計暨建築碩士。曾任京研國際有限公司設計總監、清華大學－自強基金會講師。投資方面無往不利，目前投資過的物件，超過30件以上，擅長房屋新建改建、規劃設計、工程管理與創新之全方位房地產達人。
曾經也僅是個銅板身價的低薪月光族，靠著邊做邊學，習得全方位的房地產法令、營造、工程、設計……等專業能力，其年紀輕輕就能成功扭轉人生的傳奇，令高雄當地房產圈及工程業界人士為之驚嘆，素有「房產奇子」之稱。）

內文試閱：
想賺錢，不能只是乖乖等領薪水
民國 97 年，我還是元智大學國際企業管理學系大學三年級的學生，那一年，我買下了人生第一間房子，那是一間位於中壢市興仁路二段，32 坪的三樓公寓，當時我以 250 萬元入手，後來轉手扣掉投資成本，賺了 94 萬元，那一年我才 20 歲。

之後短短三年內，我一共看過上千間房子，曾同時擁有 22間套房，市價約 2,500萬元。到民國 104 年 4 月為止，我擁有 30 間套房，市價約 4,000 萬元，接觸過的房屋仲介已超過 500位，買賣紀錄超過 20 間，而這個結果，是學生時代的我無法想像的。

大二時，我在校園內看到一張活動宣傳海報，是由元智大學證券研習社舉辦的讀書會活動，導讀被翻譯成多國語言的暢銷書《富爸爸，窮爸爸》（Rich Dad, Poor Dad），在這場活動中，我得到一個非常重要的財務觀念─財富的本質，是創造價值給大家，而企業生存的本質，則是對社會做出貢獻與回饋。

因為這個因緣際會，打開了我對投資理財的好奇心，也對財富的觀念有更多想法，於是我開始大量尋找相關的知識與教材，努力充實自我。當時，我的腦袋好像被重重地敲了一下，才驚覺原來這世上，居然有「除了乖乖等領薪水」也能賺錢的正當方法，這是以前父母及老師都沒告訴過我的事。

參加完讀書會後，我立刻實踐《富爸爸，窮爸爸》書裡的建議，專讀這五大領域的書：
一、房地產。
二、股票、期貨等紙上證券類。
三、業務銷售。
四、創業商學院。
五、黃金、原物料。

從那時起，我養成每周閱讀的習慣，平均一個月看 6 本書以上，直到畢業。此外，還會看一些商業雜誌、周刊。在我大量涉略各種投資方法時，我碰巧在圖書館的角落看到王派宏老師寫的《房地產賺錢筆記》，我只花兩個小時就把整本書看完。突然湧上莫名的興奮，覺得房地產的世界如此奇妙、好玩，期許自己在大學畢業前，就能買下人生的第一間房子。

那時的我雖然大量閱讀，但要實際行動，心裡還是怕怕的，就怕買錯之後會賠錢，也不知道怎麼向家人開口說出我想買房的想法。於是，我上網搜尋所有我聽過的房地產專家，看看他們有沒有開設相關課程，或舉辦分享會。沒想到，王派宏老師居然有在授課，而且，地點就在中壢市，離我家很近，第一堂課還可以免費試聽。就這樣，我把過年拿到的壓歲錢總共 9,000 元，全部拿來投資自己的大腦，學習整套完整的不動產相關課程。

上過課之後，想買房的念頭每天都在我腦中打轉，我知道如果沒有採取任何行動，空有知識是沒辦法達成目標的。那個時候，在中壢市最便宜的房子，一間也要一百多萬元，若再加上仲介費、代書費及等相關稅費（編按：即契稅、印花稅、房屋稅、地價稅），最起碼要準備 30 萬元的頭期款，才能買到房子，如
果再把裝潢整理的預算加進去，保守估計至少要 50 萬元。

我看了看我存的幾隻小豬撲滿，和戶頭裡的存款，即使忍痛把小豬殺掉，還得更努力賺錢，才有可能實現夢想。於是，我開始尋找任何能賺錢的工具或機會，並且多方嘗試，如果有打工的機會，例如頂著烈日在路邊發傳單、當補習班的助理等，我也會努力爭取。

後來，我終於忍不住，抱著最後一絲希望，大膽向保守的媽媽開口借錢買房。不出我所料，媽媽果然拒絕並告誡：「不要投資風險那麼高的東西，萬一賠了，損失是好幾百萬呢！」沒想到不開口還好，一開口不但被拒絕，還嚴重打擊我的自信心。雖然連最親的家人都不支持，但我想買房的企圖心仍非常強烈，最後，因為想要快速賺錢，我走錯了路，讓我狠狠賠了 20萬元。

自從賠掉多年積蓄後，我記取教訓，做任何投資都變得非常小心，並決定聽從專家建議，讓自己先看過 300 間房子後，才開始投資。過程中如果遇到真的很想買的房子，也必須忍住。因為我相信，多看房子一定可以學到很多專業知識，比方說，如何與仲介應對、出價、議價的過程、了解市場行情以及趨勢變化。

頭期款怎麼來？用股東概念找資金
提到買房，很多人都覺得要先準備一大筆錢，才能成為首購族。事實則不然，想當初我剛開始投資房地產時，根本兩手空空。不過，在修習財務金融的相關課程時，發現財務槓桿不只可以用在期貨、選擇權，也可以靈活運用於房地產操作。

股票的概念其實與房地產也有幾分相似，股票是一家公司發行給大眾的憑證，讓大眾可以透過認購，成為該公司的股東，當然就能享有股東的權益。所以，公司有義務向股東報告，最近公司的營運方向與決策。而每年公司為社會「創造價值、提供服務」產生的獲利，也會撥出一部分，給股東當作股利股息。

有一次我把這套方法講給朋友小巴聽，當時，我是這樣解釋的：股票、期貨、選擇權等商品的概念，就好比我今天買了一間需要裝潢的房子，購屋加上裝潢的錢大概需要 500 萬元，但我身上的資金不足，所以就把這個物件需要的資金，以及未來的獲利空間，寫成一張企畫書。之後，我拿著這張企畫書去募集資金，只要有人願意投入資金，未來就可以共享獲利盈餘。

換句話說，我目前經營房地產的方式與公司發行股票類似。我把屋況極差的房子買進來，重新隔間成為全新裝潢套房，整理布置一番，創造更大的居住價值，以此獲得更高的租金收入。從這裡可以看出，房地產的租金現金流收入，與公司股票的股利股息現金流收入，概念非常相似。

我第一次募資，就成功找到 200 萬
我有一個習慣，當發現還不錯的案子時，就會把該物件相關的資料整理好，接著逐一打電話，約對募資有興趣的夥伴一起看屋，讓他們了解屋況、格局、環境、附近的生活機能等⋯⋯。對方在看房的同時，我也會同步解說賣出後的年化報酬率、中間會遇到的折舊花費、稅費等相關費用。

像我決定買「元智一號」，並付斡旋金的那天下午，也是立刻約我的金主黃大哥來看這個物件，並向他解釋我的計畫。

「哈囉，黃大哥你好，上次跟你提過的投資物件的評估企畫，這間房子的地址是在興仁路二段 32 坪五樓的六間套房，走路到學校只要 5 分鐘，離內壢火車站車程也在 5 分鐘以內，生活機能非常棒，樓下就有清玉飲料店、7-11、全家便利商店、一些小吃店等⋯⋯，附近還有家樂福，近內壢工業區，不僅可租
學生，也可租給工業區的上班族。原本每間的租金是 4,000 元，我粗估投資裝潢費約需要 70 萬元，再把每間的租金拉到 5,000元，把這個物件，以 8％ 的投資報酬率賣出，預計能獲利 100 萬元⋯⋯。」

我整整花了三小時解說，沒想到黃大哥最後竟然回我：「我覺得這間的風險太高了，還是等下次再說。」被拒絕的當下，我真的非常氣餒，一直思考，自己還有哪裡說的不夠詳細？不能讓人安心地把錢交給我。

於是，為了取得投資者的信任，我把口氣練得更專業，並在對談中，盡可能加入房地產專有名詞，花更多時間了解這個物件周邊同質產品的行情，讓自己更有條件說服金主，相信我專業的眼光。

以這個案子為例，雖然是公寓五樓的物件，我連附近的一到四層樓行情、以及華廈、新成屋、預售屋等的售價，都深入調查一番。還把未來周邊即將興建的重大交通建設、都市規畫等，列入計畫書中。此外，我特別加上附近的租金行情，並預先評估假設這房子賣不掉，如何透過收租還銀行貸款，讓金主不至於賠錢，專業程度幾乎可以媲美代銷公司。

最終在我的堅持和努力下，終於得到好消息。我聯絡的第三個投資人陳先生，願意獨資 200 萬元，這是我成功募得的第一筆資金，也順利交易完成。兩年後，這個案子順利賣掉獲利。而且，有了這次成功經驗，之後要說服別人投資我，已經不像第一次那麼困難了。

屋主眼中的破爛公寓，我改造變黃金
我買第一間房子的地點，在我的母校周邊元智大學商店街旁，中壢市興仁路二段，位於三樓32坪的公寓，離內壢火車站車程5分鐘，走路到學校也只要5分鐘，樓下就有很多餐飲店，吃飯非常方便，附近也有大賣場，生活機能很便利。

這個物件是我認識許久的仲介小陳介紹給我的：「我有好康要報給你，這是中古公寓隔成6間套房，價錢是298萬，地址是興仁路二段⋯⋯，」我一聽，這不是我最熟悉的地方嗎？於是我二話不說立刻衝去看房子，到現場後，果真看到有好幾組客人陸陸續續來看房。

雖然之前也有過出價經驗，但就是因為決定的速度太慢，最後被別人買走。所以我立刻口氣堅定地告訴小陳：「一句話，230萬賣不賣？」並直接去領了斡旋金5萬元，先卡第一順位，後來經過一番議價，最終以250萬元成交了。

我把這筆房產稱作「元智一號」，老實說，雖然這間房子的地點很好，但屋況真的超級爛，爛到原屋主都不想處理，直接擺爛不租了，還漏水、長壁癌，幾乎各種房屋問題都有，套房內的家具家電破舊不勘，連牆壁都因為潮濕發霉變得黑黑髒髒的，看起來根本不會有人想住。

不過，那時候我在房仲公司負責租賃業務，不只了解附近的租金行情，也知道什麼樣的地點、怎樣的房型好租又可以提高租金。因此我知道，若想要快速出租，讓房間的周轉率變短，一定要重新整理過內部裝潢。

所以在考慮下定時，我就已經想到，這間房子位於中壢工業區人口眾多的內壢，房客可能是在這附近上班的人，此外，因為鄰近學校，也可能是學生。而不論是上班族或學生，交通機能都非常重要，這間房子剛好離火車站近，離元智大學也只需要走路5分鐘就會到，加上生活機能便利，有賣場、星巴克、麥當勞，樓下還有許多小吃店，只要稍微整理一下，一定能很快將套房租出去。

我大概花一個月在整理裝潢，正因為重新整理過，讓我們在非常短的時間內就把套房租出去了，還讓每間房間的租金從一個月4,000元漲到5,000元。也就是說，買這間房子的成本除了頭期款50萬元之外，我另外用2.5％的利率貸款200萬元，每月繳的本金加計利息，約在1萬2千元以內，至於仲介代書費等細項費用大概抓10萬元，最後加上裝潢，家具家電修漏水的防水工程費用共70萬元，總共成本為330萬元。

把套房整理好後，我將租金提高到每月5,000元，因此，每個月的收入就是：5,000×6＝30,000元，當時的出租比率 大概在8成左右，扣除每個月還貸款的錢，還有一些零星的支出或修繕費用（約一個月2,000元左右），所以我真正的收入是：30,000×0.8－12,000－2,000＝10,000元。

也就是說，我每月的淨收入有1萬元，然後我租了2年：10,000×12×2＝24萬元，加上最後賣出425萬元，扣掉仲介費等相關稅費，實拿約400萬元，再扣除一開始的總成本330萬元：400－330＋24＝94萬元。

由此可知，只要把房間美化，再利用一些創意巧思裝飾整理，就能提高房屋的價值，把原本別人眼中不要的垃圾，變成黃金賣到好價錢。

不過，現在每間大學或工業區套房的投資報酬率都不盡相同，以我這一間為例子：總共隔成6間套房，每月租金5,000元，一年的租金收入即為：5,000×6×12＝360萬元。投資報酬率就是：360萬元（租金收入）÷425萬元（成本）=8.47％。

買方要的就是投資報酬率，以現在的行情來看，套房投報率如果可以有6%到7%以上，就會比較好脫手，收的租金也比較多。就這樣，我靠了房地產賺了人生中第一桶金。

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羅右宸
8年級生，畢業於元智大學國際企業管理學系。在學期間，發現自己對房地產有著極高的熱忱，進而悉心專研。在大學期間，看過上千筆房地產物件，接觸了500多位房仲代銷業者，更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄！目前有30間房，市值超過4,000萬元。
2013年，他驚人的紀錄被節錄在《20幾歲，就定位》一書中。而且從大學時代，便受邀至王派宏財商教練團隊擔任租賃講師，為房地產界最年輕的實戰派講師，現任不動產經紀人，以及好租房、8年級財商培訓機構執行長。
並經營網站「8房達人」：http://www.ez1785.com/
FB粉絲專業「8房達人交流園地」：https://www.facebook.com/groups/ez1785/

文字協助
陳俊祥
元智大學化學工程與材料科學學士。目前就讀中興大學科技管理電子商務研究所，研究品牌行銷塑造、人際關係品質經營管理及電子商務領域。在大學期間，曾擔任元智大學證券研習社社長、鉅融資本管理公司理財講師。曾加入台北市議員行銷團隊、擔任晨光企管教育員，及世界華人八大名師行銷規劃。目前協助右宸網路行銷及品牌規劃相關事宜。