中國的房地產業向何處去（簡體書）

你真的了解房地產嗎？你知道炒房能賺多少錢嗎？從2006年的每平米3000元左右，全國房地產均價上漲至2016年的7500元左右，10年間累計實現了133%的收益。同期，滬深300指數的收益率大概為270%左右。同時，另一個事實是，中國家庭一半以上的資產以房產的形式存在。這意味著什麼？與中國人最密切相關的投資品是房地產。本書帶你撥開重重迷霧，放眼美、日、德等大視角，告訴你中國的房地產泡沫是否存在，中產階級財富會不會逃亡，底特律現象會不會重演……從經濟學、歷史學、社會學角度考量中國的房地產問題，讓你真正讀懂中國房地產，讀懂中國經濟。

趙李南，“考拉看看”簽約財經作家，大家財富俱樂部創始人之一，八年投資經驗。長期致力于宏觀經濟、證券業和房地產業的投資研究，是謹慎的價值投資者。信仰道家哲學和卡爾·波普的科學證偽主義。擅長通過實證分析與邏輯推理尋找市場定價錯誤，發掘投資機會。

立足中國，根據作者的觀點我們現在的房地產市場正處于一個泡沫當中，但預測這個泡沫何時破滅卻是沒有人能夠實現的。本質上，房地產市場是一個復雜系統，人類目前的科學積累都是解決了簡單系統和概率系統的一些預測性問題，而對復雜系統目前的研究尚處于初步階段。因此，預測這個復雜系統未來的演化十分的困難。作者也承認預測這個拐點超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數的中國投資者基本不看央行的數據，所以央行公布的M2數據相當于一個范圍內比較窄的消息，聰明的投資者一定要時刻關注這個增速，如果M2的增速下行至了與經濟增速持平或者更低的水平，那么，這絕對是一個危險的信號。”諾亞說過：“預測什麼時候發洪水不重要，關鍵造好方舟。”

目錄

序幕 與泡沫共舞
第一章 房市泡沫很大 …………………………………………………………………… 003
第一節 ；所有人都在賺錢 ……………………………………………………… 003
第二節 是不是泡沫 … ………………………………………………………… 006
第三節 中產階級究竟會不會被套牢 …………………………………… 013
第四節 如何拯救我們的財富 ……………………………………………… 014
第五節 非泡沫理論的批判 … ……………………………………………… 017
第二章 探究房價本質的邏輯 … ……………………………………………………… 047
第一節 認識這個世界 ………………………………………………………… 047
第二節 房地產二重性 ………………………………………………………… 048
第三節 人的沖動與約束 ……………………………………………………… 050
第四節 從現象到本質的證據 ……………………………………………… 051
第一部分 影響房地產價格的因素實證分析
第三章 背景——不同的20世紀 …………………………………………………… 057
第一節 工業革命與人口爆炸 ……………………………………………… 058
第二節 農業效率進步與城鎮的吸引力 ………………………………… 059
第三節 兩次世界大戰 ………………………………………………………… 067
第四節 本章小結 … ……………………………………………………………… 070
第四章 美國房地產百年史 …………………………………………………………… 073
第一節 概 述 …………………………………………………………………… 073
第二節 二戰后的暴漲 ………………………………………………………… 074
第三節 世紀之交的暴漲 ……………………………………………………… 077
第四節 明斯基時刻 … ………………………………………………………… 083
第五節 影響因素總結 ………………………………………………………… 085
第五章 日本戰后房地產史 …………………………………………………………… 087
第一節 概 述 …………………………………………………………………… 088
第二節 1945～1955年 ………………………………………………………… 092
第三節 1955～1970年前后 … ……………………………………………… 093
第四節 1970年前后～1991年 ……………………………………………… 095
第五節 明斯基時刻 … ………………………………………………………… 104
第六章 不同的德國 … ……………………………………………………………………… 109
第一節 概 述 …………………………………………………………………… 110
第二節 德國為什麼不同 ……………………………………………………… 112
第三節 14～65歲人口占比之謎 …………………………………………… 120
第四節 本章小結 … ……………………………………………………………… 123
第七章 新世紀各國的一致性 … ……………………………………………………… 125
第一節 利率下行 … ……………………………………………………………… 127
第二節 全球性泡沫破滅 ……………………………………………………… 133

第二部分 中國房地產業發展趨勢
第八章 背景：20世紀三大因素在中國 … ……………………………………… 137
第一節 二戰后的重建 ………………………………………………………… 137
第二節 人口增長導致產能的過剩 … …………………………………… 146
3
第三節 存在隱憂的城市化 … ……………………………………………… 152
第四節 小 結 …………………………………………………………………… 171
第九章 總供求、貨幣和投機 … ……………………………………………………… 173
第一節 吊詭的深圳 … ………………………………………………………… 175
第二節 基本面因素無法解釋房價 … …………………………………… 176
第三節 貨幣現象只能解釋一部分的房價 … ………………………… 179
第四節 投機是一切的根源 … ……………………………………………… 184
第五節 再論深圳房地產的總供求 … …………………………………… 186
第六節 為何住房擁有率在下降 …………………………………………… 190
第十章 房價的未來 … ……………………………………………………………………… 195
第一節 貨幣及匯率 … ………………………………………………………… 195
第二節 投機因素 … ……………………………………………………………… 222
第三節 泡沫的隨機性 ………………………………………………………… 222
第四節 未來的不可預測性 … ……………………………………………… 224
第五節 集體行為改變的猜測 ……………………………………………… 225
第六節 房價的未來 … ………………………………………………………… 227
后 記 … ……………………………………………………………………………………………… 233
附一：美國房地產數據概要 ………………………………………………………… 237
附二：日本房地產數據概要 ………………………………………………………… 241
附三：德國房地產數據概要 ………………………………………………………… 246
附四：中國主要城市房地產數據 ………………………………………………… 250
參考文獻 ………………………………………………………………………………………… 253