房地產案件審判要點（簡體書）

《房地產案件審判要點》是一本有關房地產審判實務方面的著作。在寫作方式上，本書以問題作為標題，堅持面向群眾、面向基層的原則，從普通百姓、經營者關心關注的問題入手，以生動鮮活的司法案例作為素材，強調法律和司法的“可接近性”。《房地產案件審判要點》以社會公眾或經營者在實踐中可能遇到的常見、多發法律問題作為標題，貼近社會需求，理論與案例緊密結合，既從理論上分析有關法律問題，又從實務上對問題提供解決辦法和風險防範策略。《房地產案件審判要點》是法官審理房地產糾紛案件、律師代理民間借貸訴訟、民眾瞭解房地產買賣風險、學者分析房地產類型化案例，幫助法官、律師準確運用法律、提高辦案質量，幫助社會公眾瞭解房地產買賣法律常識，研究房地產市場不可或缺的權威工具書。

王海萍，四川省高級人民法院黨組書記、院長、審判委員會委員，中國女法官協會副會長，法律碩士，二級大法官。十屆四川省委委員，四川省十一屆、十二屆人大代表。曾任貴州省高級人民法院黨組成員、副院長，貴州省委政法委常務副書記。主持 “刑事特別程序研究”“審判委員會制度改革研究”“刑事庭審實質化改革問題研究”等多項國家級、省部級重大課題，研究成果獲得多項國家級、省部級獎勵。主編《汶川特大地震災後涉法事務的司法應對》 《民間借貸案件審判要點》《四川省高級人民法院案例指導(第四輯)》等著作。在《法律適用》 《法學》 《人民法院報》等期刊、報紙上獨立或合作發表了《未成年人刑事案件審理中社會調查的實際運用與分析》 《買賣合同保證履行抗辯權制度》《正確把握法院文化建設的五大關係》 《努力打造可量化、可提升、可感受、可持續的司法公正》《依託信息化 運用大數據 實現司法統計工作現代化》等論文。撰寫的《多元化糾紛解決機制的發展與完善――基於四川法院實踐的思考》《深化司法為民 提升服務水平 促進訴訟服務工作轉型與升級》等論文獲中國審判論壇徵文特等獎。

目錄第一章房地產糾紛案件立案第一節管轄一、房地產糾紛能否約定管轄二、房地產糾紛勝訴後申請強制執行如何確定管轄第二節立案基本要件一、立案必須具備的條件二、起訴的材料第二章房地產開發第一節房地產開發經營合同的效力一、不具備房地產開發資質的主體所簽訂的合作開發房地產合同是否有效二、以集體建設用地、農用地開發房地產的合作開發合同是否有效三、以劃撥土地使用權與他人合作開發房地產的合同是否有效四、劃撥土地使用權轉讓合同是否有效第二節房地產開發經營合同的性質一、房地產開發中的借款合同關係與合作投資關係的區別二、合作開發與土地使用權轉讓的區別第三節房地產開發經營合同履行與責任承擔一、簽訂合作開發房地產合同後，又簽訂建設工程施工合同，約定由其中一方負責施工並取得工程款，當事人之間的合作開發關係是否繼續存在二、合作開發房地產合同當事人是否應該就建設工程施工合同償還工程款承擔連帶責任三、經政府有關部門批准可以用作第三產業用地的集體所有土地，是否適用農村土地徵用補償標準四、房地產開發經營合同的雙方未進行最終結算，一方能否請求對部分爭議先行處理五、雙方投資合作建房，房屋建成後應以協議的約定作為分割房屋的時間節點第三章建設工程合同第一節建設工程合同的效力一、建設工程施工合同無效的情形二、未取得建設審批手續的建設工程施工合同的效力三、如何認定是否屬￿必須招投標的建設工程四、如何認定“黑白合同”實質性內容不一致五、如何認定當事人約定的保修期限的效力六、如何認定小型建築工程及農民低層住宅施工合同、家庭住宅室內裝飾裝修合同的效力第二節建設工程合同的具體類型一、如何認定發包與承包的主體資格二、如何認定轉包三、如何認定違法分包四、如何認定借用資質（掛靠）五、如何認定內部承包六、如何認定勞務分包第三節建設工程合同的履行與責任承擔一、掛靠建築企業的實際施工人可以以自己名義對發包人提起訴訟嗎 二、非法轉包、違法分包的實際施工人如何主張工程價款 三、非法轉包、違法分包人在無效的建設工程施工合同履行中存在過錯，實際施工人能否主張停工窩工損失 四、項目經理以項目部名義對外簽訂合同，法律責任由誰承擔 第四節建設工程中的鑒定一、建設工程施工合同案件中，對鑒定機構的鑒定意見有異議，如何提出自己的主張 二、關於建設工程施工合同工程價款結算案件中，哪些情形是不需要司法鑒定的 第五節工程款結算一、政府審計部門審計結果能否作為合同結算依據二、承包人要求按照竣工結算文件結算工程價款如何處理三、無效建設工程施工合同的工程價款如何確定四、當事人就同一建設工程訂立的數份施工合同均被認定無效的，如何結算工程價款 五、“黑白合同”的建設工程，如何結算工程價款六、如何認定當事人訴前達成的結算協議七、固定總價結算施工合同工程價款問題八、未全部完成施工即終止履行的，如何結算工程價款九、如何認定當事人的工作人員簽證確認行為的效力十、如何確定欠付工程價款的利息十一、如何處理轉包、違法分包、借用資質的非法所得第六節建設工程價款優先受償權一、如何確定享有優先受償權的主體二、如何界定優先受償權的範圍三、如何行使優先受償權四、合同無效情形下，承包人是否享有優先受償權五、承包人、實際施工人不享有優先受償權的情形第四章商品房買賣第一節商品房預售與認購一、商品房預售合同的效力如何認定 二、簽訂合同後才補辦取得預售許可證的商品房預售合同效力如何認定 三、商品房預售合同簽訂後，商品房預售許可證明被行政機關撤銷，是否影響合同效力 四、商品房預售合同登記備案是否影響合同效力 五、未實際取得的預售商品房是否可以轉賣 六、商品房認購書的性質如何認定 七、如何判斷商品房認購書究竟是預約還是本約 八、商品房預售買賣中，出賣方主觀上不具有多重買賣的目的，且未導致買受人無法取得房屋的，是否適用懲罰性賠償責任 九、商品房預售中，如何判定是否構成合同解除的重大誤解 第二節商品房買賣合同效力一、房屋買賣中陰陽合同的效力如何認定 二、“假按揭”房貸合同的效力如何認定 三、房屋買賣過程中流質契約應當如何認定 四、商品房“一房數賣”合同是否有效 五、“一房數賣”中買受人如何確定權利救濟順位 六、規避國家限購令的行為如何定性七、不屬￿人防工程的地下室並未作為獨立使用空間銷售或出租，將其計為公攤面積是否有效第三節商品房買賣合同的履行與責任承擔一、開發商通過廣告、宣傳資料作出的相關說明和允諾如何認定二、開發商在銷售、宣傳中不如實履行告知義務應承擔什麼責任三、開發商未按視覺效果圖與沙盤模型履行義務是否承擔違約責任 四、買受人能否以商品房存在表面瑕疵等理由拒絕接收商品房五、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定及責任承擔第四節商品房買賣合同的解除一、買房遭遇新政的情勢變更是否必然解除房屋買賣合同及責任承擔二、商品房不符合交付條件應如何處理三、按揭購房者要求解除合同，銀行的訴訟地位怎麼解決四、合同解除後，商品房首付款、按揭貸款如何處理第五章二手房買賣第一節二手房買賣合同的效力一、二手房買賣口頭購房合同是否有效二、出賣人能否以做低房價款為由主張合同無效三、以欺騙公證處方式取得房屋再出售的合同效力四、買受人同意清償債務消滅抵押權而簽訂的房屋買賣合同的效力第二節二手房買賣合同的權利義務一、二手房買賣中變更產權登記人原合同權利義務是否發生轉移二、發現房屋為“凶宅”，買受人能否行使撤銷權三、如何確定共有人一方私自處置房屋，第三人是否“善意取得”四、善意取得房屋後有關部門撤銷登記，行為人是否享有訴爭房屋的權利第三節二手房買賣合同的履行與責任承擔一、二手房買賣合同的履行過程中，影響合同履行的國家政策變化是否屬￿不可抗力或情勢變更 二、共有人一方處分共有房屋，合同能否繼續履行三、二手房買賣合同因對被抵押房屋約定不明造成履行不能如何處理四、房屋買賣合同簽訂後，出賣人未經買受人同意在過戶前作出的抵押行為是否有效五、售房人不將戶口及時遷移的違約責任六、公證機構未盡到充分的審查義務，對虛假材料進行公證導致權利人利益受到損害，是否應當承擔損害賠償責任第六章其他房屋買賣第一節公房、集資建房、福利房糾紛一、轉讓集資房購房指標，能否要求過戶二、離職後職工在職時購買的單位集資房應如何處置 三、買賣公房使用權，雙方所簽訂的換房協議是否有效四、借父母之名購買的公房，能否作為父母遺產五、承租的公房是否可以繼承第二節農村宅基地房屋糾紛一、農村房屋買賣合同的效力問題二、農村宅基地共建房屋所有權歸屬問題三、宅基地房屋繼承問題第三節經濟適用房購買糾紛一、經濟適用房購買指標轉讓合同、借名購房合同的效力問題二、不符合上市交易條件的經濟適用住房轉讓合同的效力三、經濟適用房符合上市交易條件且無其他無效情形合同效力問題第七章房屋租賃第一節房屋租賃合同的效力一、廉租房租賃合同糾紛是否具有民事可訴性二、“城中村”產生的房屋租賃合同糾紛案件的處理原則三、已出租的財產被抵押，租賃合同是否有效四、違反《中華人民共和國消防法》強制性規定的房屋租賃合同的效力五、“群租房”房屋租賃合同的效力第二節房屋租賃合同的履行與責任承擔一、租賃房屋交付的判斷標準二、出租人就同一房屋訂立數份租賃合同如何確定承租人和違約責任三、出租人將已抵押房屋出租給承租人的租賃合同的效力及賠償責任的確定四、租賃房裝飾裝修、擴建問題處理規則五、買賣不破租賃原則的理解和適用六、承租人優先購買權的認定和限制第三節房屋租賃合同的解除一、承租人未經同意轉租房屋，出租人可否解除租賃合同二、承租房屋從事違反公序良俗活動的，出租人可否提前終止合同三、不能辦理營業執照的房屋租賃合同是否可以依法解除四、房屋租賃合同無效或者解除，房屋佔有使用費的計算原則第八章物業管理第一節物業管理合同的效力一、開發商未經業主同意變更前期物業服務合同的效力二、未簽訂合同但事實上享有物業服務是否應支付對價第二節物業管理合同的權利義務一、物業服務安保義務範圍如何界定二、業主知情權的內容以及如何行使三、業主是否有權對建築物專有部分實施部分改造四、物業服務企業在合同期限內提高物業服務費的程序五、物業公司對違約業主罰款、停水停電等是否合法六、住宅專項維修資金管理及使用問題七、住宅專項維修資金訴求是否適用訴訟時效第三節物業管理合同的履行與責任承擔一、物業管理服務存在瑕疵的可否請求核減物業費用二、業主能否以房屋存在質量等問題為由拒交物業費三、業主未實際入住所購房屋是否仍需交納物業費四、物業服務企業的維修、養護、管理等違約責任第九章房屋相鄰權第一節房屋相鄰權的界定一、對通風、採光和日照的妨礙行為的參照標準是什麼二、視覺衛生權、眺望權是否可以納入相鄰權的範圍三、相鄰不動產權利人對正常合理範圍內的侵害或者妨礙是否負有容忍義務四、簽訂房屋買賣合同，尚未取得房屋所有權證，是否能成為相鄰關係的主體五、受害人針對採光、日照妨礙行使請求權的，是否受訴訟時效的限制第二節相鄰權侵權行為的認定一、相鄰通風、採光和日照糾紛的構成要件二、侵害人有過錯是否是構成相鄰通風、採光、日照侵害的前提三、相鄰不動產權利人提起採光、日照關係請求權，需提供相鄰另一方有侵害行為這一事實第三節相鄰權侵權責任的承擔一、在處理相鄰採光糾紛案件時，責任的承擔應考慮哪些因素二、相鄰通風、採光、日照糾紛中賠償損失請求權賠償範圍與賠償標準三、因用水、排水等致相鄰不動產權利人損害的應予賠償，賠償可否包括合理的誤工費