房地產與中國宏觀經濟：歷史與未來（簡體書）

改革開放以來，我果房地產市場發展承擔著推動經濟增長、城鎮化建設和改善民生的多重目標。本書梳理了改革開放以來中國房地產發展的歷史脈絡，致力於採取科學的方法對中國房地產業與宏觀經濟的關係進行分析，並在此基礎上行程系統化的理論。

房地產業是國民經濟發展的重要基礎產業，特別是對於一個處於城鎮化中的經濟體而言，房地產業不僅擔負著為城鎮化新增人口提供住房的重責，同時也發揮著為整個城市提供商業和辦公設施的作用。作為與經濟、民生密切相關的重要變量，中國房地產市場的健康運行，對於宏觀調控決策、國民經濟發展和社會穩定和諧都具有重要影響。

呂風勇

就職於中國社會科學院財經戰略研究院，國民經濟學博士。2006年畢業于中國社會科學院研究生院國民經濟學專業，主要研究領域為宏觀經濟理論與政策、城市與房地產經濟，任《中國縣域經濟發展報告》主編。曾參與國家社科基金、中國社會科學院、組織部等委託課題研究30項，曾主編《中國宏觀經濟運行報告》。並作為核心成員參與中國社會科學院財經戰略研究院發佈的《全球城市競爭力報告》《中國城市研究力報告》和《住房綠皮書報告》等年度報告的研究編著工作。出版專著《供給側改革的邏輯與路徑》，並在《人民日報》《經濟日報》和《經濟參考報》等報刊上發表了多篇具有重要影響的理論和學術文章。

第一章 中國房地產與宏觀經濟關係：邏輯與結構

一、 中國房地產的發展現狀

二、中國房地產與宏觀經濟變量的關係

三、房地產與經濟週期波動




第二章 房地產與中國宏觀經濟關係：歷史與未來

一、房地產業作為支柱產業的地位演變

二、房地產供需關係的歷史演變

三、房地產活動與中國經濟波動

四、房地產活動與金融風險

五、未來房地產需求與中國宏觀經濟




第三章 房地產平穩發展與中國部門經濟降杠杆

一、中國部門杠杆率的測算

二、中國部門杠杆率的可持續性

三、房地產市場發展與中國杠杆率的提高

四、房地產市場的規範發展與去杠杆




第四章 房地產投資與產出波動關係的一般均衡研究

一、研究背景和文獻回顧

二、理論模型和比較靜態分析

三、動態一般均衡隨機系統與參數校準

四、脈衝響應分析

五、基於中國數據的檢驗

六、結論




第五章 偏好衝擊、資本積累與中國產出波動

一、研究背景和文獻回顧

二、理論模型

三、參數校準與貝葉斯估計

四、模擬結果

五、實證分析

六、結論




第六章 房地產價格波動的通貨膨脹效應及其傳導機制0

一、研究背景和文獻回顧0

二、傳導機制分析

三、模型構建和數據說明

四、實證結果分析

五、結論




第七章 效率差異、資產屬性與房地產價格波動

一、研究背景和文獻回顧

二、理論模型

三、實證檢驗

四、結論




第八章 非對稱部門衝擊下的結構性貨幣政策

一、引言

二、理論模型

三、貨幣政策與帕累托最優

四、模型參數校準

五、貨幣政策規則、隨機衝擊與脈衝反應

六、結論




第九章 房地產價格波動的財富效應及其對消費的影響

一、研究背景和文獻回顧

二、模型設定、數據來源與變量說明

三、實證分析

四、結論




第十章 中國房地產業金融加速器效應研究

一、研究背景和文獻回顧

二、金融加速器的作用機制

三、模型設定和變量說明

四、實證分析

五、結論




第十一章 房地產泡沫的形成、測度與風險

一、研究背景和文獻回顧

二、房地產泡沫的測度

三、房地產泡沫的形成機制

四、房地產泡沫破滅的條件

五、房地產泡沫破滅的可能性及影響

參考文獻

房地產與經濟週期波動

房地產與許多宏觀經濟變量密切相關，通過對這些經濟變量的影響，房地產的發展有可能會引起比較大的經濟週期波動。1930年，美國經濟學家庫茲涅茨（SKuznets）提出了一種與房屋建築相關的經濟週期，這種週期平均長度為20年，被稱為“庫茲涅茨週期”，也稱建築業週期。這種週期主要是和房屋的更新改造相聯繫，對於城鎮化緩慢發展，或者城鎮化進程基本完成、新建房屋數量較少的經濟體比較適用，但是對於快速城鎮化的經濟體而言，這一建築週期並不適用。事實上，正處於快速城鎮化進程中的經濟體，房地產業逐漸成為國民經濟支柱產業，同時隨著房地產價格的波動，房地產交易量和房地產投資額也處於不斷的波動中，會導致許多持續時間較短的週期出現。不僅如此，隨著城鎮化進程的逐漸完成，或者房地產價格上漲導致的購買力嚴重減弱，房地產將會由高速發展轉為低速發展，繼而導致結構性的週期波動；最終演變為持續時間較長的“庫茲涅茨週期”，或者演變為帶有金融推動性質的房地產週期。

由於房地產規模龐大，又與金融杠杆相聯繫，房地產市場的波動無疑對經濟週期產生重要影響。但是，這些經濟週期，既有主要受房地產投資影響的經濟週期波動，也有受房地產金融影響的經濟週期波動；既有頻率較高的短期週期波動，又有頻率較低的甚至帶有趨勢性的長期週期波動。就中國而言，房地產金融性質的經濟週期波動發生的環境條件還不具備，更多的是其他性質或形式的週期波動，如長期受城鎮化進程的影響，短期受房地產價格波動及由此引發的房地產投資波動的影響。圖1-10描述了1994—2016年全國房地產開發投資增速與全國GDP名義增速的對比情況。該圖顯示，此期間兩者存在明顯的相關關係，表明房地產發展狀況在經濟週期波動中發揮著重要作用。

房地產市場的巨大波動，特別是在房地產市場存在嚴重泡沫時的向下劇烈波動，則可能引發經濟危機。世界上許多國家都經歷過房地產泡沫的生成、破滅及由此引發的經濟危機，儘管程度和具體路徑不同，但它所帶來的巨大經濟社會危害卻是確定的。促使房地產泡沫生成的因素有很多，有受土地相對有限情況下城鎮化快速推進帶來的城市規模膨脹的影響，也有實際利率偏低、貨幣供應量過多為特徵的寬鬆貨幣政策長期推動的作用，還與一國人口平均資源稀缺程度、財政稅收體制等因素相關。促使房地產泡沫生成的因素在中國幾乎都不同程度地存在，同時中國正處於結構轉型的特殊階段，實體經濟平均收益率偏低，儲蓄缺少投資渠道，進一步強化了房地產價格上漲的預期，在沒有實質性的調控政策和體制改革措施出臺的情況下，房地產泡沫的進一步累積幾乎不可避免。在這種情形下，研究房地產泡沫的生成機制，以及房地產泡沫可能累積的程度，並分析由此帶來的系統性經濟風險，具有重要的現實意義。圖1-11描述了2005—2016年金融存款機構新增人民幣住戶中長期消費貸款占新增人民幣貸款總額的比重變化情況。新增住戶中長期消費貸款主要由住戶按揭貸款構成。從圖中不難看出，2005—2016年新增住戶中長期消費貸款占當年新增貸款總額的比重變化非常劇烈：2006年和2008年較低，分別為4.8%和8.3%；其餘年份都在10.0%以上，有5個年份這一比重超過20.0%，其中2016年更是達到驚人的41.6%。這12年的平均比重達到17.6%。過多的新增貸款被配置於房地產領域，無疑會放大房地產市場波動所帶來的金融風險。

客觀地說，由於中國城鎮化仍在快速推進之中，居民名義收入也在持續快速增長，如果沒有過度的政策打壓，房地產價格仍然有可能在現有的水平上避免大幅下跌，通過時間換空間，輔以相關長效機制的建立和完善，房地產泡沫破裂的風險也是可以避免的。然而，畢竟房地產已經將過多的金融資源席捲其中，債務鏈條也十分複雜，一旦房地產價格再度瘋狂上漲，裹挾更多的金融資源進入，那麼房地產泡沫爆裂的可能性將非常大，金融風險也會隨之而至。因此，中國房地產市場的走勢必須予以密切關注，並且要限制更多的金融資源席捲其中，在準確評估房地產泡沫的風險程度的基礎上，一方面要採取有效預防泡沫破裂的政策措施，另一方面要未雨綢繆，早日儲備泡沫破裂後的風險處置措施，盡可能避免或者減少房地產泡沫所帶來的金融風險。