大房東小房客：租賃專法沒搞懂，小心法院跑不完

本書特色
租賃專法在2018年6月27日正式上路後，
那些簽字畫押定金被吞沒的黑暗代誌。
那些不得報稅入戶籍的黑暗代誌。
那些房東說了算的黑暗代誌。
那些漏水老不修的黑暗代誌。
租屋界新寵兒─包租代管、社會住宅，
會不會也暗藏著危機呢？

大房東跑法院成家常便飯，小房客也是叫苦連天，作者長期處理租賃法律糾紛，透過26篇大房東小房客的實際案例，提供實用的法律書狀，清楚的表格插圖，不僅讓你一本搞懂《租賃專法》，更完整說明包租代管、社會住宅的法律眉角。

推薦序─
前內政部長 葉金鳳前部長
財團法人崔媽媽基金會執行長 呂秉怡
台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長 陳柏勳

推薦人─
白仁德教授 /政治大學社科院副院長
李志峰教授 /東吳大學法律系
何叔孋公證人 /最美公證人
廖國柱所長 /台北市地政士公會監事


作者簡介
劉琦富律師 著
崔媽媽基金會義務律師
臺北市地政士公會法律顧問
新北市政府青年律師團
新北市政府都市更新推動師
聯絡資訊：LAWLCF@hotmail.com
(02)2701-2899

mer•mer 插畫
一個喜歡海，喜歡用文字和插畫寫下心情的平凡的人
mer•mer的粉絲專頁：www.facebook.com/ilovemermer/


推薦序
租賃議題向來就不僅是法律議題，也牽涉到國家居住政策、不動產市場興衰及經濟景氣熱絡與否，而我國自古以來「有土斯有才」的觀念，讓民眾莫不以擁有一間自己的房子作為人生目標，也使得過去較有「重買賣，輕租賃」的傾向，然而近年來臺灣不動產價格高漲，民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重，而發展住宅租賃市場，作為國人長期居住需求的可替代選擇，滿足居住需求，已成為重要之課題。
而我國租賃市場長久以來，因為規避稅賦而導致的租賃黑市現象，讓租賃管理不易，且近年來臺灣人口結構呈現高齡化現象，未來的高齡住宅所有權人將會越來越多，一方面因受到年齡老化因素管理能力下降，一方面住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，據統計臺灣目前尚有八十多萬戶的空屋，這些都造成資源之閒置。
《租賃專法》的施行，除了希望明確租賃雙方權利義務關係，也希冀建立專業服務制度協助處理龐雜的租賃相關管理事務，解決租賃糾紛，以健全租賃市場，確保租賃雙方權益。
劉琦富律師長久擔任崔媽媽基金會義務律師， 對於各式各樣的租賃問題頗為熟稔，本書統整了他歷年來在台北市政府及新北市政府、各區公所民眾法律諮詢時常遇到的租賃問題，深入淺出的介紹了租賃專法眾多新的制度，用很白話的文字，說明了在訴訟程序過程中可能會遇到的問題以及該如何準備，讓民眾可以不再視上法院為畏途，更提醒了「預防重於治療」，簽約前仔細閱覽契約後再簽字，才是避免上法院的最佳法門。本書有助於租賃法律常識之普及，特別推薦給大家，也希望大家多多關心租賃議題。
葉金鳳 前部長
內政部、法務部


作者序
就執業律師的法律觀點來看，租賃關係應該就是一個給租金，一個給房子住，單純的法律關係，然而，實際瞭解之後才發現，租賃關係千絲萬縷，堪比亙古難解的戀愛問題。
仔細想想，租賃關係跟現代的戀愛型態還真有一點像，一方在網路上刊登自己的房子，盡可能的隱惡揚善，一方在網路瀏覽著等待對眼的「THE ONE」，然後在最短的時間內盡可能瞭解對方，然後成交，交往。
只是，「因誤會而結合，因瞭解而分開」的種子在開始的時候就已經萌芽，然後準備殺青，雙方不免俗的挑剔、質疑、爭吵，接著還要避免對方變成恐怖情人，然後悻悻然結束一場肥皂劇，再等著接拍下一場。
租賃關係不僅是法律問題、人際問題也牽涉到居住正義，當有一方必須拿出自己努力工作、辛苦加班所得的三分之一，甚至是一半薪水，換取自己在城市裡面僅容旋馬、梳妝盥洗小空間的「使用權」時，我想他們應該想得到不只是一個空間那麼多，最起碼房子裡的東西不用一直修，房東不要三不五時就進來打探，這是他們辛苦工作換來的小小喘息空間不是嗎？如果連喘息都得仰賴別人，那人生多難啊。對房東也是，雖然有些人就是運氣好，什麼都不用做，就可以享受政府投資公共建設、造橋鋪路，喔！不對，是蓋高鐵、蓋捷運，蓋公園、運動中心，所得的房價高漲，然後夸夸其詞說自己投資眼光精準。但也有許多人是在上面這些人後面追著，用了一生的積蓄買房投資，然後變成最後一隻老鼠，他們要的其實也不多，就是房客按時繳租，不要破壞自己畢生的心血而已。
房東和房客的心願其實並不衝突，只是就跟戀愛一樣，總是所遇非人，這本書沒辦法完全解決租賃問
題，因為那是社會問題、人際問題以及法律問題的大雜燴，這本書只能教你在喝下去之前，怎麼先把混在湯裡面的香菜挑掉；這本書不是讓人一槍斃命的法律攻防武器，而是在你不知道對手是和藹的老奶奶或是尖酸的惡霸之前，教你在外衣裡面穿上最堅硬的防彈衣，然後自信的微笑，但你知道的，防彈衣再硬，也只能護住要害，還是會有地方受傷；這本書沒辦法幫你避開所有的租屋地雷，畢竟道高一尺，魔高一丈，而只能在你猶豫不決的要踩到地雷時，悄悄的在你耳邊說「嘿，這一顆地雷，剛剛才有人踩過喔」，不管如何，希望這本書對你有點幫助。因為說實在的，對於《租賃專法》，內政部和行政院消保處花了很大的精力和時間推廣，希望把這部盡力調和租賃關係的法律讓每個人知道，但是很可惜的，不管是在臉書、PTT或是第一線法律諮詢，遇到的房東、房客還是不間斷的重複問著一樣的問題，電費、報稅、遷戶籍、終止租約等等，如果說出版這本書有什麼希望，那就是希望大家對於租賃法律就跟喝水一樣自然。
本書可以誕生要感謝出版社以及主編葉柔彣、江純穎努力把這本書變的白話。感謝生育我的爸爸劉寶船以及媽媽陳春美女士，他們書念的不多，但盡全力栽培我們幾個小孩，對於我這種鄉下小孩來說，出書可以說是人生中的夢想。要感謝執業律師階段中的兩位老闆林政憲律師和游孟輝律師，他們用身教和言教教會我怎麼學習去做一位優秀的律師，感謝我的學長林信宏律師，從大學以來到當律師這段日子，可以說他教了我一切，是我的恩人。感謝我政大地政碩專班的指導老師白仁德教授和每一位碩專班的老師、同學、學長姐的指導。更感謝崔媽媽基金會每一位夥伴，呂秉怡執行長、張偉瑜處長、馮麗芳主任、以及崔媽媽蝸牛張艾玲執行長，特別是法律服務組的曹筱筠組長，從我一開始進入崔媽媽基金會後一直以來對於租賃議題的教導，讓我對於租賃有更進一步的瞭解。也謝謝台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長百忙之中撥冗寫推薦序，更感謝願意推薦本書的葉金鳳部長、李志峰教授、何叔孋公證人和廖國柱所長。最後要感謝我的太太宛靜犧牲自己的生活和休息時間奉獻給家庭，謝謝上天給我兩個可愛的女兒詠愛、儀凝。最後真心希望這本書可以給房東、房客一點幫助，事先預防，盡可能的不要讓租賃事件變成法院的案件，人生很難，希望這本書讓租賃關係不要那麼難，祝福大家。本書出版的一半版稅將捐給崔媽媽基金會，也希望大家一起來關心弱勢租屋問題，謝謝。
仁永法律事務所
劉琦富 律師


目錄
Part1 簽約前──坦誠相見不隱瞞
1. 租房有沒有後悔藥？──定金的性質與返還
2. 你是哪種房東？──企業、個人租約規範大不同
3. 別讓房東不開心──談租賃契約上的記載與約定事項
4. 還沒準備好轉大人──關於未成年人租屋的法律問題
5. 簽約前應詳閱說明書──談租賃契約
6. 畫押──談定期租約與未定期租約
7. 房屋sold out──談買賣不破租賃
8. 漏水「老不修」──談租屋的修繕責任

Part2履約時──相愛容易相處難
9. 租屋踩到雷──談承租人終止事由
10. 惡房客纏身──談出租人終止事由
11. 房東毋湯（一）──破門而入要小心
12. 房東毋湯（二）──換鎖斷電行不行？
13. 房東毋湯（三）──硬體設備要注意
14. 房客毋湯（一）──轉租風險要留意
15. 房客毋湯（二）──馬桶肚裡能撐船？
16. 房客毋湯（三）──OVER MY DEAD BODY！
17. 我住到凶宅了嗎？──談「凶宅」的法律問題
18. 祝融肆虐──談租屋的失火責任

Part3 解約後──分的乾淨，分的漂亮
19. 「房東，我要退租。」──談押金的返還
20. 人去樓空──房屋的返還、遺留物的處理
21. 吃軟不吃硬──什麼是調解？
22. 我的青春小鳥一去不復返──法律訴訟程序怎麼進行？
23. 真的一勞永逸？──關於「租屋公證」
24. 聰明出租新選擇（一）──包租
25. 聰明出租新選擇（二）──代管
26. 聰明出租新選擇（三）──社會住宅

劉琦富律師
崔媽媽基金會義務律師
臺北市地政士公會法律顧問
新北市政府青年律師團
新北市政府都市更新推動師

mer•mer 插畫
一個喜歡海，喜歡用文字和插畫寫下心情的平凡的人

推薦序
租賃議題向來就不僅是法律議題，也牽涉到國家居住政策、不動產市場興衰及經濟景氣熱絡與否，而我國自古以來「有土斯有才」的觀念，讓民眾莫不以擁有一間自己的房子作為人生目標，也使得過去較有「重買賣，輕租賃」的傾向，然而近年來臺灣不動產價格高漲，民眾購屋負擔相較於租屋負擔明顯偏重，而發展住宅租賃市場，作為國人長期居住需求的可替代選擇，滿足居住需求，已成為重要之課題。
而我國租賃市場長久以來，因為規避稅賦而導致的租賃黑市現象，讓租賃管理不易，且近年來臺灣人口結構呈現高齡化現象，未來的高齡住宅所有權人將會越來越多，一方面因受到年齡老化因素管理能力下降，一方面住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易，導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場，據統計臺灣目前尚有八十多萬戶的空屋，這些都造成資源之閒置。
《租賃專法》的施行，除了希望明確租賃雙方權利義務關係，也希冀建立專業服務制度協助處理龐雜的租賃相關管理事務，解決租賃糾紛，以健全租賃市場，確保租賃雙方權益。
劉琦富律師長久擔任崔媽媽基金會義務律師， 對於各式各樣的租賃問題頗為熟稔，本書統整了他歷年來在台北市政府及新北市政府、各區公所民眾法律諮詢時常遇到的租賃問題，深入淺出的介紹了租賃專法眾多新的制度，用很白話的文字，說明了在訴訟程序過程中可能會遇到的問題以及該如何準備，讓民眾可以不再視上法院為畏途，更提醒了「預防重於治療」，簽約前仔細閱覽契約後再簽字，才是避免上法院的最佳法門。本書有助於租賃法律常識之普及，特別推薦給大家，也希望大家多多關心租賃議題。
葉金鳳 前部長
內政部、法務部

作者序
就執業律師的法律觀點來看，租賃關係應該就是一個給租金，一個給房子住，單純的法律關係，然而，實際瞭解之後才發現，租賃關係千絲萬縷，堪比亙古難解的戀愛問題。
仔細想想，租賃關係跟現代的戀愛型態還真有一點像，一方在網路上刊登自己的房子，盡可能的隱惡揚善，一方在網路瀏覽著等待對眼的「THE ONE」，然後在最短的時間內盡可能瞭解對方，然後成交，交往。
只是，「因誤會而結合，因瞭解而分開」的種子在開始的時候就已經萌芽，然後準備殺青，雙方不免俗的挑剔、質疑、爭吵，接著還要避免對方變成恐怖情人，然後悻悻然結束一場肥皂劇，再等著接拍下一場。
租賃關係不僅是法律問題、人際問題也牽涉到居住正義，當有一方必須拿出自己努力工作、辛苦加班所得的三分之一，甚至是一半薪水，換取自己在城市裡面僅容旋馬、梳妝盥洗小空間的「使用權」時，我想他們應該想得到不只是一個空間那麼多，最起碼房子裡的東西不用一直修，房東不要三不五時就進來打探，這是他們辛苦工作換來的小小喘息空間不是嗎？如果連喘息都得仰賴別人，那人生多難啊。對房東也是，雖然有些人就是運氣好，什麼都不用做，就可以享受政府投資公共建設、造橋鋪路，喔！不對，是蓋高鐵、蓋捷運，蓋公園、運動中心，所得的房價高漲，然後夸夸其詞說自己投資眼光精準。但也有許多人是在上面這些人後面追著，用了一生的積蓄買房投資，然後變成最後一隻老鼠，他們要的其實也不多，就是房客按時繳租，不要破壞自己畢生的心血而已。
房東和房客的心願其實並不衝突，只是就跟戀愛一樣，總是所遇非人，這本書沒辦法完全解決租賃問
題，因為那是社會問題、人際問題以及法律問題的大雜燴，這本書只能教你在喝下去之前，怎麼先把混在湯裡面的香菜挑掉；這本書不是讓人一槍斃命的法律攻防武器，而是在你不知道對手是和藹的老奶奶或是尖酸的惡霸之前，教你在外衣裡面穿上最堅硬的防彈衣，然後自信的微笑，但你知道的，防彈衣再硬，也只能護住要害，還是會有地方受傷；這本書沒辦法幫你避開所有的租屋地雷，畢竟道高一尺，魔高一丈，而只能在你猶豫不決的要踩到地雷時，悄悄的在你耳邊說「嘿，這一顆地雷，剛剛才有人踩過喔」，不管如何，希望這本書對你有點幫助。因為說實在的，對於《租賃專法》，內政部和行政院消保處花了很大的精力和時間推廣，希望把這部盡力調和租賃關係的法律讓每個人知道，但是很可惜的，不管是在臉書、PTT或是第一線法律諮詢，遇到的房東、房客還是不間斷的重複問著一樣的問題，電費、報稅、遷戶籍、終止租約等等，如果說出版這本書有什麼希望，那就是希望大家對於租賃法律就跟喝水一樣自然。
本書可以誕生要感謝出版社以及主編葉柔彣、江純穎努力把這本書變的白話。感謝生育我的爸爸劉寶船以及媽媽陳春美女士，他們書念的不多，但盡全力栽培我們幾個小孩，對於我這種鄉下小孩來說，出書可以說是人生中的夢想。要感謝執業律師階段中的兩位老闆林政憲律師和游孟輝律師，他們用身教和言教教會我怎麼學習去做一位優秀的律師，感謝我的學長林信宏律師，從大學以來到當律師這段日子，可以說他教了我一切，是我的恩人。感謝我政大地政碩專班的指導老師白仁德教授和每一位碩專班的老師、同學、學長姐的指導。更感謝崔媽媽基金會每一位夥伴，呂秉怡執行長、張偉瑜處長、馮麗芳主任、以及崔媽媽蝸牛張艾玲執行長，特別是法律服務組的曹筱筠組長，從我一開始進入崔媽媽基金會後一直以來對於租賃議題的教導，讓我對於租賃有更進一步的瞭解。也謝謝台北市租賃住宅服務商業同業公會陳柏勳理事長百忙之中撥冗寫推薦序，更感謝願意推薦本書的葉金鳳部長、李志峰教授、何叔孋公證人和廖國柱所長。最後要感謝我的太太宛靜犧牲自己的生活和休息時間奉獻給家庭，謝謝上天給我兩個可愛的女兒詠愛、儀凝。最後真心希望這本書可以給房東、房客一點幫助，事先預防，盡可能的不要讓租賃事件變成法院的案件，人生很難，希望這本書讓租賃關係不要那麼難，祝福大家。本書出版的一半版稅將捐給崔媽媽基金會，也希望大家一起來關心弱勢租屋問題，謝謝。
仁永法律事務所
劉琦富 律師

Part1 簽約前──坦誠相見不隱瞞
1. 租房有沒有後悔藥？──定金的性質與返還
2. 你是哪種房東？──企業、個人租約規範大不同
3. 別讓房東不開心──談租賃契約上的記載與約定事項
4. 還沒準備好轉大人──關於未成年人租屋的法律問題
5. 簽約前應詳閱說明書──談租賃契約
6. 畫押──談定期租約與未定期租約
7. 房屋sold out──談買賣不破租賃
8. 漏水「老不修」──談租屋的修繕責任

Part2履約時──相愛容易相處難
9. 租屋踩到雷──談承租人終止事由
10. 惡房客纏身──談出租人終止事由
11. 房東毋湯（一）──破門而入要小心
12. 房東毋湯（二）──換鎖斷電行不行？
13. 房東毋湯（三）──硬體設備要注意
14. 房客毋湯（一）──轉租風險要留意
15. 房客毋湯（二）──馬桶肚裡能撐船？
16. 房客毋湯（三）──OVER MY DEAD BODY！
17. 我住到凶宅了嗎？──談「凶宅」的法律問題
18. 祝融肆虐──談租屋的失火責任

Part3 解約後──分的乾淨，分的漂亮
19. 「房東，我要退租。」──談押金的返還
20. 人去樓空──房屋的返還、遺留物的處理
21. 吃軟不吃硬──什麼是調解？
22. 我的青春小鳥一去不復返──法律訴訟程序怎麼進行？
23. 真的一勞永逸？──關於「租屋公證」
24. 聰明出租新選擇（一）──包租
25. 聰明出租新選擇（二）──代管
26. 聰明出租新選擇（三）──社會住宅