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商品簡介

作者簡介

目次

投資法拍屋,除了法令知識以外
最珍貴的就是經驗實戰
  
  投資房地產,不是等便宜?等低點?然後才來等增值!想賺錢,時間是不能浪費的,只有掌握先機的人,才有條件賺得比別人多,投資永遠比市價低的「法拍屋」才能真正買在最低點!
本書透過作者親身實戰的經驗分享,將各種示範、參與「法拍屋」投標、點交的過程經驗,剖析整理出致勝的「法拍屋」投資賺錢眉角,並將法拍入門客有可能會碰上的各種狀況,一一羅列出來,每一個案例都是千真萬確的真實故事!「富貴險中求」,風險存在,利潤才會存在,看懂之後、了解以後,才能把風險降到最低。就由這本書,帶領大家認識「法拍屋」這個房地產投資的新藍海,悠遊在其中,絕對會有豐富的收穫!
由於初版熱銷一空,因應法拍投資及業界傳授案例實用推廣學習之市場需求,各界積極不斷洽詢本著作,法拍真實20案例,再次為您暢銷重現!
  

林迪重

從事法拍屋代標工作多年,我點交超過的物件,超過1,200件,自己也有豐富的投資經驗,法拍屋之所以迷人,在於它雖然有相當風險,卻有相對利潤,而殺頭的生意有人做,賠錢的買賣絕對沒人碰,這也是為什麼這麼多聰明投資客,開始轉投這個投資處女地的關鍵因素,我自己買,也幫別人買,裡頭的綿綿角角,看似複雜,卻饒富趣味,這個富貴險中求的投資,只要做足功課,多花點時間經研,想要賺進投資財富,絕對不是難事!

 現職:
  高雄104法拍網、104實價網、愛上法拍屋 總經理
  104高欣仲介股份有限公司 總經理
 經歷:
  巨東建設
  104法拍網點交經理
  104法拍網研習教室點交實務講師
 媒體專訪:
正聲廣播電台《理財我最大》、理財周刊《投資理財專訪人物》、獨家報導《投資理財專訪人物》


方耀慶 (慶仔Davis)/協力作者

  在我成為專業投資客之前,我曾是104法拍屋專員。當時我在房地產界中一竅不通,到現在投資方面卻無往不利,幾乎全靠的就是法拍觀念。而,我至今投資過的物件,還有絕大部分物件包含法拍屋,因為,法拍屋的法律權利相當深奧,變化莫測!如果沒有法拍屋觀念,現在的我,估計可能還是忙忙碌碌的為了生活拼命工作的痛苦中年男,更不可能晉升財富自由人生。而,勇敢的購入法拍屋,並且發揮人脈槓桿,確實是獲取人生最佳、最快的途徑。

 學歷:
  國立高雄大學 高階法律暨管理系 碩士
國立高雄大學 創意設計與建築系 碩士
國立高雄科技大學 財富與稅務管理 碩士
 現職:
TWK圍繞學習共享平台 策略長
 著作:
勇敢、用桿 房地產快樂賺錢術
94狂-素人房地產快樂賺錢術
首席財商快樂賺錢術

前言:

  隨著房市景氣翻轉,市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛,現在很多人都不敢買房子,每個人心裡都在盤算著,「房市快要崩盤了吧?」、「再等一等,應該會更便宜!」這些話,我聽過很多朋友說,人同此心,心同此理,大家都想買在低點上,只是,何時才是最低點?沒人說的準!在這個房市的戰國時代,想賺錢,其實我根本不想等,我很早就知道,時間是不能浪費的,只有能掌握先機的人,才有條件比別人賺得更多。
  於是,我從一開始投資房市,就很清楚,只有投資永遠比市價低的法拍屋,我才不用擔心買貴,才能永遠買在低點,更何況,在房市不振的時候,法拍市場就是整個房市的前哨站,因為只要景氣低迷,有人還不出房貸要跑路,或是投資客開始步上斷頭窘境,機會就是我的,說穿了,法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲,這些過度操作資金槓桿的投資客,物件一旦進入法拍,我就可以以市價七到八折買進,無論如何,已經贏在價格起跑點,景氣越低,我買的越便宜,轉手讓出,怎麼算都划算!
不過,天下沒有白吃的午餐,何況是看起來如此豐盛的午餐!誠如多數人所知,法拍市場爾虞我詐,比起一般物件買賣,只會有過之而無不及,畢竟被法拍的屋主多心有不甘,萬一點交碰上屋主不肯搬,甚至出現最可怕的海蟑螂,都會讓沒有經驗的法拍客,嚇出一身冷汗,這個遊戲的第一道門檻,就是心臟要大顆,碰上狀況,莫驚莫慌莫害怕,法拍靠的只是經驗,絕對沒有解決不了的問題。
而這本書裡,我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況,一一羅列出來,裡頭的案例,都是千真萬確的真實故事,坦白說,入門之初,我跟大家一樣,也繳過不少學費,如果不是這些經驗的累積,怎麼可能化成甜美的成功果實?富貴險中求的道理很簡單,風險存在,利潤才會存在,問題關鍵在於如何把風險降到最低。
  如果你問我,法拍賺錢的硬道理是什麼?我會說,機會是留給準備好的人,事前多做功課,絕對是殺敵致勝的關鍵,這本書,我想說的故事,不只是一本硬梆梆的法拍工具書,這樣的作者,市面上已經太多,我也不一定會說的比他們更好更精采,做為一個大膽的投資客,我希望這本書的內容,可以讓想賺錢的法拍入門客,學著把心臟練大顆,甚至從別人的故事裡學到皮毛,看似簡單的分享過程,如果可以讓入門的新生,少繳幾百萬的學費,甚至早點把錢賺進口袋裡,在大家都不敢買房子的年代,我希望大家重新認識法拍這個新藍海,悠遊其中,肯定會有一番收穫!

 

後記 (總編編/發行人) 范世華

  法拍屋以及購買法拍屋,在以往保守的社會觀念裡,總被灌輸為負面的印象標記,凡是輪落成為法拍的標的或是接觸法拍的人,好像都很「觸眉頭」,令人難以接受,普遍都讓世俗投以異樣的眼光地看待。
  不過站在金融市場的角度來看,法拍屋單純僅是債權債務擔保責任底下的一個產物,債務人拿不動產抵押向銀行借錢,而當欠款還不了錢,銀行申請強制執行也並不是為了把房子占為私有來給自己住的。那麼透過了法院的拍賣程序,就像這本書第一章文末的「法拍漫談」,作者所描述的:法院其實也是一個合法的房地產交易場所。如果買賣房屋,您的仲介人員是國家司法機構的法官和書記官在為您服務把關,那麼您到底是在擔心什麼?
即使這麼說,您一定還是會擔心,因為只要是正常人,一般都會對未知有所恐懼。法拍就是存在著許多的未知數,在它事前現況資訊的「取得」、事後能否實質「擁有」,這些產權之外的變數倘若碰到難解的問題,權利人也無所適從,因此也就很少人會想去接觸法拍市場這個領域。
但是透過林副總與慶仔,用他們在法拍市場多年的親身歷練,把各種奇奇怪怪所發生過的法拍故事呈現給大家,相信給予不少對於法拍屋「既好奇,卻又擔心受傷害」的房地產投資人來說,真的是大開眼界了!這些面對法拍前前後後會碰到的各種疑難雜症,只要靠文字就能見習到法拍高手如何解套並且賺得獲利的經驗,等於是將法拍的許多未知恐懼全都解開了,這對於想從事法拍投資的入門生來說,實在是太珍貴了!
非常榮幸能夠出版這本有關法拍的房市著作,自身同為房地產講師的我,也常為慶仔Davis的〈勇敢.用桿-房地產快樂賺錢〉投資團隊分享市場與金融主題的課程,針對房地產市場的供需,也是影響市場房價的絕對因素,而房價高低,投資進場和出場時機的這個議題,一直是大家所關心和必問的問題。
藉此我便提供分享給各位學員以及讀者,如何加以探討法拍對於市場供需的層面?當前我們對於高房價的現象無以為計,公眾都在討伐「空屋」和「囤房」的問題,企望政府提供「合宜住宅」以及社會公共住宅時,卻都忽略了法拍屋的這一塊。
其實法拍屋的這一塊領域對於市場的「住宅存量」也是不容忽略的,因為每一件法院公告拍賣的標的,如果未經由法拍市場的拍定、點交程序,回歸成為房地產市場中的正常物件,處在「查封」當中的標的因為受限制處分,就等於是「死」的物件,因為不管是債權人或債務人就這些標的都沒有「完整」的權利,權利不完整的不動產,不能賣、也沒人敢買,那麼,它和大家所說的「空屋」與「囤房」並沒什麼兩樣!
如果沒有透過法拍,將這些「死」的物件「活」過來,對於金融的債權以及房產的活用不但沒有解決,反而停滯浪費社會的資源虛耗。因此從事法拍的投資,我們更應該要給予正面和積極的態度來看,而協助代拍的業者我們也應該要把它當成是「房地產的醫生」,畢竟要將一個不正常的房產變成正常,前面已經有這麼多的專家都一致推崇,這是多麼不簡單的一項工作啊!
艱難的事情,有本事能夠將它處理解決到好,本來就具有相當的價值,只是這個本事是誰會給予合理的報酬?如果沒有人會給,那麼就是市場機制,低價取得法拍、市價出售得利,這就是大家所知的法拍屋賺錢術,這也是市場所給予的相當報酬,您若想要賺,就看您有多大的本事?看您可以在這本書中學會多少?
  繼《勇敢.用桿-房地產快樂賺錢術》得到市場熱烈的反應和回饋後,這本《勇敢.用桿-法拍屋快樂賺錢術》用同樣的敍事型態,帶給您更高階的法拍投資賺錢的智慧,絕對能讓您的收穫滿載!最後,再次借作者的「法拍漫談」來結論……法院其實就是一個合法的房地產交易場所,投資法拍屋是可以賺到錢的。

前言
推薦序/姚志明
推薦序/蘇琬婷
推薦序/林德泉
推薦序/藍茂山
推薦序/月風
 
Part-1入門個案
進入法拍的投資領域,基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……
 
1 投資客新藍海法拍入門有撇步
 法拍風險高背景雜投資客富貴險中求
 低價購入逢高出脫法拍成投資客新歡
 人家不愛我偏要!四拍物件利潤可觀
 法拍屋價低僅市價八至九折備足子彈可進場

2 挑選賺錢物件法拍賺錢如探囊取物
 法拍屋無法看屋物件外觀、地段看仔細
 法拍資訊長在嘴上多問多打聽準沒錯
 入門客別碰未點交宅老手熟門熟路方可富貴險中求
 權狀不清易惹爭議瑕疵屋法院無告知擔保義務

3 精選賺錢法拍屋聰明訪價停看聽
 實價登錄先訪價開價八折起殺
 越往南越便宜!高雄法拍屋六、七折開殺
 精選專業法拍網進階詢價交叉比對
 法拍以使用空間計坪買賣價格別錯算

4 做好功課再出手精準出價最靠譜
 事前訪價做功課上場出標有恃無恐
 優質物件拉高價也賺一般物件取中間值開價
 出價別小家子氣!尾數填足以免敗北徒呼負負
 盲拳碰上老師傅!碰上墊價法拍客立刻撤手莫留戀

Part-2點交個案
避免不了的常見問題,碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒……各種疑難雜症該怎麼處理?
 
5 牛鬼蛇神齊聚!點交怪象多見招拆招莫慌
 職業海蟑螂逞兇喊打喊殺最棘手
 海蟑螂凶狠嗆聲碰上代辦點交即縮手
 要死要活最嚇人!用詞小心勿開口刺激
 錢能解決的都小事!聰明斡旋看臉色
 專業點交省麻煩事緩則圓靠經驗

6 佛心來的!碰上可憐人點交付搬家費送客走
 住客罹癌慘!法拍客爽快付15萬搬遷費
 能幫就幫!逢低買進法拍客找屋搬家統包付
 可憐之人必有可恨之處!趁機敲詐莫心軟
 法拍將本求利點交事緩則圓好商量

7 請神容易送神難,搬遷費算計有一套
 早期法拍利潤高搬遷費約成交價一成
 屋內硬體留下法拍客可酌情加碼搬遷費
 玉石俱焚莫退卻小心斡旋省更大
 軟硬兼施不加價莫成肥羊被剝皮

8 法院「點交宅」沒麻煩?碰上奧客也超嗆!
 法院點交後卻不走威脅恫嚇嗆聲勒索
 代辦公司扮白臉來回斡旋化險為夷
 點交後雜物未搬?保留倉庫免惹爭議!
 法律保障點交宅碰上麻煩好打發

9 沒人應門更頭疼小心反被咬一口
 屋主發狠焊死門大聲公喊話斡旋
 錢能解決的都事小!花錢消災最簡單
 屋主不在自行點交事後反控侵占惹議
 有理說不清!無人應門麻煩更大

10 法拍屋主落跑?保管物處置靠智慧
 光怪陸離保管物棺材神像嚇死人
 連骨灰都亂放!點交空屋也莫大意
 搬家、保管都要錢無人認領逕行拍賣
 保管物件選擇標準端視書記官決定

Part-3不點交的門道
租約、地上權、持分權、合併物件……更可觀的利潤,藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難!
 
11 多人持份難點交?攻心為上賺更大
 產權複雜眾人怕獨排眾議賺更大
 先取得再斡旋不付房租就逕行拍賣
 軟硬兼施先溝通不怕麻煩報酬高
 心臟要夠大顆!資金充足再入手獲利150%起跳

12 物件點交不完全化險為夷小心機
 未完全點交宅出租善意承租人投資利益更大
 租約超過五年未公證視同無效房客須搬離
 惡意房客趁機殺價切莫心軟依約行
 小心!惡劣屋主使奧步交屋前夕訂租約

13 沒人敢碰我偏買!地上物投資報酬驚人
 價格低地段佳法拍老手偏好地上物
 投資出租賺很大公家釋出享七折優購
 全額自備長期持有高報酬率可期
 投報率3%以上可入場租約條件須看分明

14 只標土地不標屋法拍賺錢險中求
 昔日僅靠地號法拍買地投資客卻步
 眼見為憑親看地確定價值精確出手
 農地、原民保護地投資獲利逾一半
 臨路與否大小形狀決定獲利空間

15 多戶合併拍賣宅投資客搶進賺頭大
 多戶合併宅成本高自住卻步均價低
 平均單價低於行情轉售利潤近一倍
 地段精華最首選多戶併用彈性靈活

Part-4特殊情形案件
填錯標單、凶宅……還有哪些不確定的風險和機會?他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富!
 
16 法拍標單寫仔細趨吉避凶照步來
 標售類別看仔細照步填單免錯失
 價高者得?項目填錯成廢標賺錢機會拱手讓人
 填錯標單可棄標?法院恐追討到底
 遇不可抗力意外照步棄標可解套

17 特殊物件拍賣賺錢與否看仔細
 軍方禁建區釋出量少消息靈通者得
 共同持有人有優購權狠出高價才有贏面
 法定空地如公設價低入手也白搭
 誤入歧途法拍小白兔認賠出場當繳學費

18 自租租客變屋主聰明法拍進場搶先機
 房東落跑!租屋突然遭法拍成房客承接契機
 租客熟知物件優勢咬牙買下賺頭大
 租客在內視同點交銀行核貸關卡低
 膽大心細聰明進場租約照走利潤可期

19 只要心臟夠大顆搶進法拍凶宅穩賺有招
 法拍凶宅僅市價對折轉手租賣都划算
 口袋要深!法拍凶宅風險高銀行不願代墊
 拍賣成交才成凶宅買家只能自認倒楣

20 就是怕凶宅?法拍無法看屋小心誤踩地雷
 法拍瑕疵責任自負筆錄僅標註部分凶宅
 書記官知情未標註拍定人有權拒付尾款
 事前細閱筆錄詳打聽自住標客能閃則閃

後記 總編輯/發行人 范世華

 

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