丁丁的房產人生雜記02

◎繼第一冊上市大受好評，應讀者期盼，作者持續書寫不輟，嘉惠讀者。
◎以少見於同類書籍的角度論述房產產業，同時以十數年第一線代銷的工作資歷，不藏私地分享客觀又真切的經驗，頗具專業知識。
◎用文字記載房地產人生征戰實錄，真誠、清晰、理性，不嘩眾取寵；中肯、客觀、深入淺出，能讓業界及消費者快速了解房地產各個面相。

★近40位各行各業讀者撰文推薦，中立客觀的精闢分析、精準地圖圖解、用心的說明與介紹，令人獲益匪淺，甚至，有溫度的文字，在人生很多迷惘時候，都很受用。

作者誕生及成長於一個與不動產相關的環境，耳濡目染房市生態圈近三十年，
總感人性現實與無奈，空虛與利益交雜，似乎很難尋求到真實的自我，
但若想實踐理想，財務自由，不動產代銷又是一個不能被忽視的平台。
如今，這本房地產人生征戰實錄就在眼前，貼近於現實狀況的一切所有，
淺顯易懂，同時帶有專業領域的深度，不管是業者、買家，都值得擁有，
看完書之後，人人都可以成為房地產的大贏家。

在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的更改，也都在我們的生活中如影隨形。

購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生必需品消費中佔最大宗的資金量體，若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。

做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，我們都應該要善於從挫折中找方法。

本書為從事不動產代銷十餘年經驗匯集。一本自述式的雜記。
秉持中肯客觀原則，沒有任何立場。

如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。

如果你是個正在這個行業打拼的一份子，你可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。


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丁丁／丁士鴻

生於一個與不動產相關的環境與成長，雖入行未達先進前輩之資，但耳濡目染這個生態圈近三十年，聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，淋淋在目。
很難忘卻，也根深蒂固許久，也因如此，個人並不喜歡這個行業體系，總感人性現實與無奈，空虛與利益的交雜人生，似乎很難尋求到一個真實自我。
但若想實踐理想，財務自由，不動產又是一個不能被忽視的平台，於是告誡未來的自己，請在年紀尚輕時，就定位一個人生目標來努力吧。
當沒有人教的時候，請偷學。
當有人帶領的時候，請多問。
當自己獨立的時候，請自勉。
當自己小成的時候，請內斂。
當路途順遂的時候，請感恩。
當事不順己的時候，請潛沉。
我把自己的所有，以一種壓縮自我的挑戰，用文字呈現給大眾，這是一種真實，也是另一段有趣的旅程。

很高興有丁大願意無私分享研究多年的經驗與資訊，讓大家能揭開不動產市場的神祕面紗。
讀者 │ 任職 瑞昱半導體 │ 蘇家民
「不要當房市叢林的小白兔！你的房市siri來了！」

中立客觀的精闢分析、精準地圖圖解、用心的說明與介紹，獲益匪淺。有溫度的文字，在人生很多迷惘時候，都很受用。
讀者 │ 任職 國小教師 │ 錢妍君
房地產知識可以學會嗎？
丁大專業且詼諧的文筆，讓你輕鬆建立屬於自己的房地產資料庫。
讀者 │ 優豪病媒蚊防治消毒公司 │ 曾毓仁

在開始接觸看房及考慮買房的時候（2020／01～2020／06），開始大量的看網路（mobile01北部新竹ptt home sale版）的討論，不過正反兩派都很主觀，偶然搜尋到丁丁的房產相關文章，覺得他的分析與資訊跟一般討論房產的主題差別好大，從他這裡獲得了很多其他地方看不到的寶貴資訊及觀念，也更加確認及加速我與老婆購屋的決定，相信他的書及他的文章分享，也能幫助到讀者，謝謝。
讀者 │ 任職 美商 科磊公司 │ 曾騰進

推薦您！想學功夫菜要看食譜，想買正好宅要看丁丁。丁丁總是中立又客觀地跟群友分享房產的方方面面，現在出書可以嘉惠更多人，立馬手刀購入！！
讀者 │ 任職 益華電腦 產品工程師 │ Angela Lee

第一次看到丁丁是因為網路上的文章，會特別注意是因為文末有貓咪的照片，之後開始拜讀丁丁的文章，了解到房產不是只有買賣，還有人生態度與做事原則，讓人忍不住敲碗期待第二本著作的產生！
讀者 │ 任職 頎邦科技 封裝測試設備一課 │ 顏政平

擁有一個家，對你我來說，應該是一生中最大的金錢交易及一連串的攻防與不安的戰役吧～
而本書作者對於房市的觀念及利弊的剖析，總是能從平衡的角度切入，不偏頗任一方，讓讀者能夠更清晰的看清黑與白，而不在灰色地帶中無止盡地打轉著。
讀者 │ 任職 仁田股份有限公司 │ 江和男

丁大精闢獨到，一針見血的論述，道出大家嘴巴上不說的事實，也著實震撼了我。能寫出如此文字，除了要有深厚的房地產功夫底子外，細膩的觀察心思也是必備的！謝謝丁大，願意分享所聞所思，讓我這門外漢受益良多。
讀者 │ 任職 樂思化學 │ 黃珮嘉

筆者多年在業界的經驗，讓人一瞥房地產這與人息息相關，卻又陌生的行業。人因未知而感到恐懼與猶豫，增加對這產業的認知，才能減少更多的懊悔。
讀者 │ 任職 英商戴樂格科技服務有限公司 │ 江凱祥

丁丁是位長期從事不動產人員，以自身專業角度提供大眾如何挑選適合自己的房子，詳細剖析賣方的成本與心態，教導買方應有的態度去面對龐大金額的商品。市場上經常聽到房產糾紛，除了買賣交易雙方沒有確實溝通外，相當程度是對於房產不熟悉所導致，非常推薦讀者們可以詳讀此書，對於房產世界將有另一番不同的體悟。
讀者 │ 任職 力積電 │ 林蓓憶

2019年開始我的新手找房之路，有幸得知丁大的房產消息！
每每看完一間建案，自己綜合評估之後，會再請教丁大。也感謝丁大與我分享區域發展與市場供需，甚至是營造商、建商的品質。最後讓我決定買下了我人生第一間的房子。
讀者 │ 任職 致新科技 │ 吳國榮

出社會工作一、兩年時，從沒想過要買房，覺得遙不可及就也沒想仔細了解，直到房東要把房子賣了（以當初買價接近翻倍的價格出售），身邊同儕也紛紛結婚購屋，才發現原來做足功課和準備，不需等到五年十年自己也能做這件事。
《丁丁的房產人生雜記》有許多面向的觀點解析，有邏輯地闡述房地產相關的觀念，破除許多對於買賣房子不好的傳聞與迷思，提供讀者更了解自身需求的方法。與其說是房地產觀念，更像是某種心靈雞湯，從開始鑽研到真的買到房子，是個重新認識自己的過程，當中有需多掙扎在理性分析後認份妥協就覺得心安。
讀者 │ 任職 聯發科 │ Charming Chen

由於換房需求，在FB社團接觸到丁大的文章，文中對於整個房產的走向、地域及建案分析，均提出詳盡的資訊。後來有幸加入Line群，獲得更多大家交流討論的想法，也有助於之後找到理想的房子。希望藉由丁大的新書攻略，大家都能買到夢想中的房子。
讀者 │ 任職 京東方 │ 周詩博

1987年，竹科旁買下人生第一個居所，之後陸陸續續換了三四幢。
不久前在FB上看到丁丁的房產雜記，正好印證了過去幾十年的購屋、換屋心得，有扼腕、懊惱、後悔，當然也有衝動下的慶幸。
丁丁的房產雜記，正是一個成長市場中，房地產的現象與心得，看看它，消化它，少走幾十年冤枉路，早些得到計劃下的慶幸。
讀者 │ 任職 華邦電子事業總監 ／ 新唐科技副總經理 │ 黃瑞明

自從2020年初開始關注丁大分享的房產資訊，學習到許多關於房地產的專業知識。
不論是心態面或是實務應用上都有很大的幫助，從首次置產的房產小白到房地投資的老手都可以從書中學習到房產世界所需要的知識。
在房產市場中有些資訊是一輩子也不一定有機會接觸到的，透過丁丁的文字便可一窺其中的奧妙，了解到市場的運作機制，進而逐步內化且完成自己的目標！
讀者 │ 任職 Jacob Liu 餐飲資訊顧問 肚肚股份有限公司 │ 劉子聖

我是一個平凡的音樂老師，因為想買房而發現丁丁的書，又因為這本書順利買到喜歡的房。這是本獨特的房產書籍，丁丁用亦文亦詞、簡單清爽的文青筆調紀錄艱澀生硬的房產知識，將大大小小的主題精煉於深入淺出、言簡意賅的文字中。閱讀本書就像站在先行者的肩上，以其視角與智慧，洞察房市中各種現象背後的道理。如果您除了房屋物件的表面資訊外，還想看到更深層的學問與意涵，誠摯推薦這本書給同樣想理解並擁有房產的您。
買房是幾百、幾千萬元的事，而一本書才幾百元。先買好書、再買好房。
讀者 │ 任職 小小音樂 │ 謝佳臻

丁丁精準的見解，打破許多房地產迷思，不管你是新手或是老手，看過絕對如獲至寶，功力大增！
讀者 │ 任職 新加坡長江集團 │ 李宜蓁

第一次看到丁大的文章是在臉書粉絲專頁，覺得他寫出房產的事實也寫出很多酸民及小資族的心聲，但他不僅用從業人員的角度，反而用客觀的角度分析房產及代銷業，讓一般人得以了解代銷及建商這個神祕的行業，看了幾篇文章覺得寫得很棒我馬上去博客來訂書也送給朋友，聽到丁大要出書了很開心自告奮勇要幫寫推薦序，如果你想看到一本有別於名嘴們罵建商／酸民們一直看衰房價的書，推薦你細細閱讀此書，相信會有不一樣的收穫。
讀者 │ 任職 景碩科技 │ 吳怡蓉

丁丁用心分享許多文章以及建案分析，深入淺出的分析房地產的種種細節。用一種不同角度的想法切入房地產各個面向，沒有任何立場，相當客觀。站在購屋者的角度，可以從中獲得許多相當有價值的觀念，值得推薦。
讀者 │ 任職 工業技術研究院 │ 陳泰盛

百萬省思。這完全是我的寫照。
第一次拜讀了《丁丁的房產人生雜記》，百般震撼，彷彿書中描述的買方就是我，誠懇不浮誇的語彙，客觀分析了買賣雙方立場，專業之間還帶有詼諧字句。
這是一本好書，會讓你鼓起勇氣的好書，所以，我誠心推薦。
讀者 │ 任職 科技業資深工程師 資深採購 │ 林金貝

常常自己盲目地靠著自己一個一個搜尋還要自己一個一個跑現場看基地的我，一個機會認識丁大，透過丁大專業與細心的整理與直白的觀點與建議，讓一般真的想要買一個家的人，有一個希望與機會。與其聽其他人語帶保留的話術，丁大毫無保留的說出想法與建議，更讓人可以清楚這個建案是不是適合自身購買，丁大從不強迫任何人購買任何建案，這是一般人做不到也很難得的，真的非常推薦給你（妳）。
讀者 │ 任職 營運副總監 │ Sharon

認識丁丁是一個偶然的機緣，發現這個年輕人不但文筆好，人品也沒話說，他的文章對於新竹縣市想置產的大眾有著非常客觀的評論，我建議大家在置產前可以先閱讀過他的兩本書，不僅能少走許多冤枉路，還可以安心成家，幸福美滿喔～
讀者 │ 任職 永琦花藝生活館 │ 文揚

在消息為王的台灣房地產世界裡，這本書可以幫助讀者建立基本的房地產觀念，讓讀者在未來買賣房地產有更正確的心態，誠心推薦細細品味本書。
讀者 │ 任職 聯發科 │ 林家宏

房地產是人生中願景實現，財富累積，傳承資產的重要配置，丁丁以犀利又真實的口吻精闢解析其中奧妙。中立、客觀、卻又拳拳到肉，很像在欣賞庖丁解牛的斷面秀，非常推薦一讀。
讀者 │ 任職 永達保險經紀人籌備處經理 │ 王台生

丁丁不藏私的分享，用簡潔易懂的詞彙，條理清晰的說明房地產世界的各種情況，精闢客觀的立場分析買、賣方各個面向的眉角，讓身為房地產菜鳥的我有如找到光明燈，豐富的內容絕對值得花時間吸飽的好書推薦。
讀者 │ 任職 智原科技 │ 鄭惠文

從外地來新竹工作，一直希望能在這個城市成家立業、置產買房，但因為對本地行情的陌生與不了解，一開始只能像無頭蒼蠅般地到處亂找亂問，一方面與建商賣方資訊不對稱，一方面也耗費許多時間查詢、比較、溝通等交易成本……直到看到丁大的房產專書，無論是書中的寶貴資料或網路的無私分享，讓我更聚焦在自身需求，以及知道大概的合理價位，快速且順利找到理想物件。總之，丁大的書就是值得推薦。
讀者 │ 任職 高中教師 │ 劉志豪

在網路上無意中有幸加入了丁大的群組，透過丁大熱心提供分析專業且仔細的一切購屋相關資訊～對於我這個在異地工作不想再當無殼蝸牛的北漂族，真的是幫了很大一個忙！！
讀者 │ 任職 力成科技 │ 吳建男

立業成家&成家立業，每個人生命中必經的過程。從買家／賣家不同的角度去闡述應有的想法與態度，不留餘地的提供專業的房產知識及人生的體悟，是一本將會翻轉你對房地產看法的好書。
讀者 │ 任職 台灣新思科技股份有限公司 │ 許文彥

曾經跟丁丁開過玩笑，在這資訊隨手可得的時代，應該沒什麼人會買書，完讀丁丁的著作後，才明白取得資訊簡單，但是消化吸收資訊卻不容易，丁丁雜記廣義的將錯綜複雜的資訊分析給讀者，真心推薦給讀者。
讀者 │ 任職 艾芯蔬菜 │ 謝嘉瑋

在這高房價無極限的竹北地區，但買好房好學區還須要撤夜排隊到懷疑人生，非常感恩有第三方公正的免費顧問丁丁，讓徬徨無助的自住客，有一盞明燈，有一個客觀的忠告與建議。
讀者 │ 任職 工研院 │ 李峰吉

作為第一次摸索房地產領域的新鮮人，此書以白話淺顯易懂的方式帶領我深入這個陌生的課題，接觸房地產市場是每個人一生中必經的過程，更可能是一般人一生中最大筆的花費，試想大家對各種金融保險投資理財的得失如此斤斤計較，又怎麼能草率面對人生中最大筆的「投資」呢？因此讀完此書讓我更深入了解如何選擇自己心中理想的房子，無論以自住或投資的角度，在現在和未來都能得到想要的結果。
讀者 │ 任職 台灣ASML │ 李皓誠

本書並非一般的房地產投資書，作者丁丁以自身多年房地產的人生經驗，由淺入深，從宏觀到細膩，傳授您房地產最清晰的買賣心法，告訴您最真實的業內規則。不管你是第一次購屋的首購、亦或是買賣多次的熟手，定能從中有所斬獲！
讀者 │ 任職 力晶積成電子 │ 王俊傑

猶記十年前新人訓練結束時，給自己的座右銘是：「人生不要活在悔恨當中。」然而時至今日，回顧這十年歲月，十足諷刺地！我心中最大的悔恨就是「當年沒有勇敢在竹北買下自己的房子」，以致現在得多花一倍的金錢買下可供窩身的處所。請勿誤解，我並非指所有人都須當屋奴，把自己的人生供奉給特定的利益團體，而是借自身例子說明：若有居住的需要，有家庭的羈絆，有工作的考量，有地點的喜好，……等等諸多要項，在整體的人生規畫之下，請毫無畏懼地買下你第一間房子吧！租房子真的沒有比較好！特別是我已經租了十年，只有累積搬家的經驗，但沒有積累任何的物權……
倘若能早些年就讀到丁丁的文章，或許我人生的際遇與發展會全然地不同～
最後，請思索一個問題：人生有幾個十年可以讓你徒然浪費呢？
讀者 │ 任職 友達光電 │ 亞歷山大

人生成功需要「態度」，投資成功需要「觀點」，淺讀《丁丁的房產人生雜記》，不同於以往教條式的長篇大論，而改以日常生活所面臨的房產問題，用輕鬆寫實的方式，破題點出實用的觀點，使讀者快速的建立正確的房地產觀點，面對茫茫建案 當中，無論你是買房自住，還是置產投資，都能得心應手，擁有快樂的房產人生。
讀者 │ 任職 特耐第國際有限公司 │ 陳建安

丁丁用深入淺出的方式，賦予大家好的房產觀念與參考價值，誠心推薦給想買房的朋友們！
讀者 │ 任職 三重正義北好評診所院長 │ 戴芸浩

自詡為「理工人」，買東西時我喜歡研究規格數據、爬梳網友意見，再做決定。不過遇到買房時，這樣的做法顯得困難重重：總有人看多，也有人看空，多空各有其理論；而每間房子的條件又都是獨一無二。
在這樣的混亂中，很高興丁丁將他的不動產從業經驗濃縮成冊，由實務角度深入淺出，並廣泛的解釋各種房市現象。看丁丁的文章頗有「師傅領進門」的實用感受，對我決定買房很有助益，誠摯推薦！
讀者 │ 任職 台灣高通 │ 黃守敬

對於有購屋需求的朋友，可藉由丁大的研究資料作出精確的判斷，包含現行市場行情與未來發展，都相當到位。
讀者 │ 任職 台灣應用材料 │ 郭奇文

【作者序】
從事不動產代銷十餘年來的經驗，這是一本自述式的雜記。
沒有任何的立場，只秉持著中肯客觀的原則。
如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，也許你能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。
如果你是個正在這個行業打拼的一份子，也許你可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。
在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的令改，也都在我們的生活中如影隨形。
購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生消費必需品中占最大宗的資金量體，而若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。
相對地，不動產如今也成了人們投資理財的重點之一。
如果我們都能對這樣的市場充滿足夠專業度的了解，那你不會做錯決定，更可以因此放大資產，改變人生。
在資訊與科技快速發展的時代，往往許多觀眾會受到特定媒體或名嘴帶風向，但如何在不動產的世界中，堅定自己的信念，有能認定現實是非的判斷力，是很重要的事情。
我們可以從此作品之中探尋正確的觀念與邏輯，以求一個正面且不消極，沒有過多的主觀或極端，從平衡中來看待與面對房市。
不需要灑狗血的主題，也不用刻意去使用吸睛的話術，那種誇而不實的包裝，以點概面的偏頗，並非正確的務實之道。
市場不是你與我說得算，未來也沒有任何人可以預知，但是時間卻不會為你停下，鐘擺也不可能因你的後悔而往回盪。
做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，我們都應該要善於從挫折中找方法。
無論你是哪一種立場，希望各位都能喜歡這樣的作品。
也期待你們都能買到自己所喜愛的房子，也祝福每一個正在這行業中努力生存的人們都有好成績。

推薦序
序

壹、建築知識
增加的房價哪裡去了
預售屋與貸款成數的優勢
規劃上的建築成本
違建的意義
交屋款
建商推預售的十大理由
建商品牌與品質
首購‧換屋‧豪宅
升降息的房市影響
一層N戶的差別
建築界的甲乙丙方
店面大小事
重劃區‧有好有壞
市場邏輯
管理室VS大廳

貳、市場分享
賣方信心
財富人口
中古與新屋市場大不同
房市‧政策‧選舉
房情後市2020
生育率VS房價
買方的食物鏈
置產‧新竹篇
3年後‧房市
新竹‧有海外市場嗎
預售屋的投資差異
與經濟脫勾的房市
寶佳有什麼不好
預售中的預購
不動產如何做雞母
房價必跌真相？
椰林神話‧竹北
囤房稅
如何敏感於房市

參、買方觀念
不動產的信與不信
A級客
鬼月買房沒有鬼
大房小事
驗屋公司
富不在錢而在觀念
管理費的OOXX
名嘴
預售屋‧議價
業務的基礎性質根源
交通建設‧多多益善
投資客沒有毒
為什麼要買房
樓層的迷思
財富有限‧潛力無限
首購‧自住‧真心呢喃
實登‧完揭門牌
代銷是什麼
賣方的十大話術
房子買與不買的思考
消費基本需求
真正好的東西不在CP值
不動產‧金流原理
買房‧是幫你還是害你

肆、賣方觀念
相由心生
辦公室賣什麼
代銷‧海外市場
做不動產的興趣
締結
賣方的必備作業
不動產‧議價立場
樣品屋的魔力
買方的十大話術

伍、業內競則
包櫃的意義
代銷‧紀律‧定位
好文章不等同廣告效果
房地產VR‧AR實用性
操小案的藝術
數字會說話
代銷勞資的預算比例

陸、職業心苦談
代銷好做也不好做
女專的前途
丁丁？
仲介的甘苦人生

柒、自我審視
不動產的自律自訓
認輸‧服輸
代銷人的30個忠告
不動產‧路與道
面對低潮

〈增加的房價哪裡去了〉
值得思考的問題，房價不斷上漲，這些增加的金額去哪了？
最簡單的例子；當雞排漲價的時候，老闆總是能很清楚的告訴你理由與原因，也能跟你好好解釋這錢到哪去了。
那麼房價呢？
這麼複雜的大宗建築體產品，到底這些錢，是進了誰的口袋，還是你以為只單純進到了建商或投資客荷包？
首先來看不動產的原物料，土地。
當地價不斷上升的過程中，誰是既得利益者？
一個是無本持有的地主，另一個是中間轉手的新地主，最後一個就是政府的稅金了。
所以在房價增值過程中有將近六成的金錢，都進了這三者的口袋之中。
而建設加工的層層發包，從製造基礎的原物料包含著水泥、鋼筋、人事、能源、技術、建材等等，這部分的上游成本隨著時間增加，如同上述的雞排一樣。
所以在房價不斷上漲的兩成金錢則是進到了這些產業中，但他們有因此多賺嗎？
其實沒有，因為上游之上還有成本源頭，直到最上層。
這也是最關鍵也最重要的觀念；當成本上升的過程中，所有的環與扣的利潤比是沒有變的，既沒有增加，也會盡量不因此縮水。
那麼最後的兩成資金，才會進到了投資客或買方的荷包裡，這算是市場機制所決定的。
如果加一元沒人買，它也就會回到原價。
如果有人買，那市場也會一直挑戰到上限能多少，於此這就是最後房價增值的理由。
綜歸結論，對於房市漲跌，必須客觀理性的判斷與看待。
漲與增值一定有它的理由。
跌與降價也會有它的原因。
假設房市行情增加了10萬／坪，以此類推。
其中就有6萬／坪是跟土地相關，也與區域的發展影響有差，因為可開發建設土地越來越少，地主與政府因此從中不斷增加收益比例。
住的人口越多、越熱鬧、越方便，地價就越貴。
而2萬／坪則是跑去了環環相扣的原物料中，其上下游間的連結令這些成本以滾動的方式增加累積起來。
這也代表了整體社會與經濟結構是不斷在通貨膨漲著。
因此才有了所謂﹁抗通膨﹂的投資方式。
將已知未來會變薄的現金轉成了會漲價的成本，不動產也就成了最理想的理財與存錢工具。
最後的2萬／坪就是進到了你我所決定的市場，這也是整體供需面信心與保守之間拔河的勝負證明，換言之當你發覺房價越來越貴的時候，其實並非都是賣方無理漲價，而是買方越來越能接受這樣的行情與成本。
當然你也可以選擇不接受房市，但如果你很了解這中間金流運作邏輯的時候，就會發現其實無理的拒絕買房也等同於是跟自己未來的人生資產說再見。

【當房價上漲與景氣一片樂觀的時候，全民皆贏，不僅是地主、建商、或你與我。當房價崩盤的時候，全民皆輸，任何一個連鎖相關的單位，都不會因此得利。】

〈預售屋與貸款成數的優勢〉
預售屋的制度，台灣可謂是全球先驅，沒有房子的實體就可以交易這件事，在世界各國上並沒有這樣的文化與接受度。
而在中國大陸的預售屋，可是在簽約階段就得要撥款開始付利息了，也就是房子還沒蓋好你就在繳房貸。
但台灣的預售屋卻不是這樣的本質。
我們做這制度的目的，主要是為了降低購屋門檻，令更多人可以買得起房子，或者是要讓建案更好賣與令建商周轉更快。
當然即便如此，也非全台縣市的買方都能接受。
比如許多城市若以預售方式推案的話反而銷量極差，久了這也就成為一種房市指標。
能賣預售的地方普遍都是房市較為熱絡的區域，消費跟收入水準與認知層次也會比較高，同時這也是一級戰區的代表。
預售屋對於賣方而言，也是一個多方位的牛肉銷售手段。
因為沒有實體，透過接待中心與樣品屋，各種輔銷工具與促銷策略，用設計及話術去賣未來的夢想跟藍圖，進而刺激房市的熱鬧，如果哪一天預售屋完全在台灣消失了，那整體房市成交量可是會腰斬的。
而且這樣買方就再也沒有低門檻付款購屋的管道了。
配合預售最重要的條件就是貸款成數。
自金融風暴之後的不動產環境，預售屋也成了熱手的投資工具，但並非等待到交屋才賣，而是透過換約來回收效益。
這樣的投報算法，則大幅減低了自備成本，與新成屋跟中古屋比較起來，預售買賣需要準備的資金遠低於後者的一半，同理也能放大槓桿買更多會總價更高的房子。
如此貸款成數就非常關鍵。
在次級房貸爆發以前，市場上甚至還有全額貸的套房。
想想，如果你買間預售屋不用付半毛現金，這樣的產品能賣不好嗎？
這樣的房子你會不想買、會不投資嗎？
撇除掉客戶到底負不負擔的起的問題，最少這樣會令許多人趨之若鶩的搶購，以此類推，那麼是否貸款成數越高就越好越有利呢？
一般建案的預售期大多至少需要個將近兩年的時間。
這過程中無論是經濟景氣、區域發展、機能環境、或是自己的財務狀況，都可能會有變動性，也許變好，也許變差。
但無論如何能在預售期能少拿多少現金，相對買方就保險多少。
理論上而言，貸款成數設定越高的建案，建商風險越大。
不一定在於預售賣方能回收多少資金，而是擔憂著買方因為超低自備而帶來未來無法交屋的麻煩。
所以多半業主不願意配合超低自備的原因在於此。
那麼貸款比例這麼高，成屋時真的貸得出來嗎？
這是之後的問題，無論建商用何方式配合你將產權擔保到合約承諾的成數，最後還是要看買方的個人條件來放款。
如果屆時貸款不足的部分，你還是要想辦法補齊差額。
也許建商可以無利或小利借你，但要知道一個重點，那就是房子你已經買了，所以這也是把「先求有」的策略運用到極致的方式。
建案業績先跑了再說，後面的問題後面在解決。
沒錯，景氣不好時，房子就是要這樣賣。
當然，景氣大好時，能這樣搞會賣更快。
如果自備預算沒那麼多時，請選擇預售屋，也請優先選擇高貸款低自備的預售屋，因為你也必須先求有。
有人說預售屋是賣未來的行情，是對也不對。
有人說預售屋的房價基期較低，是不對也對。
預售屋的成本是以﹁當時﹂的地價與造價而來訂定售價的，因蓋房子需要時間，而歷史也總是見證了時間會讓房價空間有條件上漲。
所以以成本而言，預售屋是賣「現在的行情。」
以房價基期而論，預售屋是賣「時間的空間。」

【預售屋可攻可守，在一片荒涼的重劃區買新成屋是很乾的一件事，在成熟的機能區域買新成屋是縮短折舊率的期限。預售期越長，保本與增值空間越大，因為時間在走，環境在成長，需求也就越大，機能自然越熱鬧，房價也就這樣水漲船高了。】