中國式持續照料養老社區開發全流程解析：CCRC的中國本土化實踐經驗（簡體書）

從2000開始，中國進入老齡化社會。2013年，泰康、萬科等首批企業進入高端養老領域。近幾年更是迎來了養老地產的爆發期，大量地產、保險基金和大健康相關企業紛紛有意向佈局持續照料退休社區（CCRC)項目。本書系統地闡述中國式CCRC的全流程開發模式，包括對中國養老產業發展趨勢的研判分析，CCRC的發展歷程與理念，CCRC的選址策略、客群策略、產品設計要點，以及CCRC的籌開與運營等主要工作。本書對中國式CCRC的開發運營進行了實操總結與複盤，對於相關養老項目具有專業性和實用性兼顧的落地指導意義。
本書面向養老行業從業者及有意向佈局養老產業的企業，包括地產開發商、養老機構運營商，以及投資機構、養老產業上下游行業等。

本書作者是行業中具有多年實操經驗的顧問團隊，對在中國進行養老社區項目建設的要點進行了全面解析，是養老行業非常實用的參考工具書。

第一章 中國養老產業的發展背景 / 001

第一節 中國人口老齡化趨勢 / 001

一、人口老齡化的定義 / 001

二、中國人口老齡化特徵 / 001

三、中國老齡化發展階段 / 005

第二節 中國養老政策解析 / 006

一、中國養老政策的發展歷程 / 006

二、開發、運營視角下的重點養老政策解析 / 008

第三節 中國養老產業的參與主體 / 014

一、開發主體 / 015

二、運營主體 / 018

第四節 中國與日本養老產業發展現狀對比 / 020

一、日本養老產業體系 / 022

二、中國養老產業發展解讀 / 027



第二章 中國式持續照料養老社區開發模式 / 032

第一節 基於長者需求的養老產品線劃分 / 032

一、養老客戶的類型 / 032

二、養老產品線劃分 / 033

三、養老產品線小結 / 063

第二節 CCRC的發展歷程 / 064

一、什麼是CCRC / 064

二、美國CCRC的發展歷程 / 065

三、美國典型CCRC項目及企業 / 066

第三節 中國式CCRC的發展理念與模式 / 067

一、中國式CCRC的發展歷程 / 067

二、中國式CCRC的產品理念 / 068

三、中國式CCRC的發展模式 / 070



第三章 CCRC的選址策略 / 100

第一節 城市與區位選擇 / 100

一、城市選擇 / 100

二、區位地段 / 101

第二節 用地規模 / 102

第三節 用地性質選擇 / 103

一、保障類用地 / 103

二、經營類用地 / 105

三、工業類用地 / 109

四、小結 / 110

第四節 取地策略 / 111

一、單一養老性質用地 / 111

二、複合型養老用地（ “養老+”項目用地） / 114

三、策略詳解 / 119



第四章 CCRC的客群策略 / 126

第一節 老年人生理及心理特徵變化 / 126

一、老年人生理特徵變化 / 126

二、老年人心理特徵變化 / 130

第二節 客戶類型與客群模型 / 131

一、客戶類型 / 131

二、客群模型 / 133

第三節 需求特徵分析 / 134

一、基本情況 / 135

二、機構養老生活規劃 / 136

三、關注因素 / 140

四、產品需求 / 140

五、需求小結 / 143



第五章 CCRC的規劃設計 / 145

第一節 相關設計指導規範 / 145

第二節 CCRC的規劃原則 / 146

第三節 自理型養老公寓單體設計 / 149

一、設計原則 / 149

二、典型樓型設計要點 / 150

三、典型戶型設計要點 / 154

第四節 照料單元設計 / 159

一、設計原則 / 159

二、設計要點 / 159

第五節 失智型組團的典型設計要點 / 163

第六節 養老綜合配套設計 / 165

一、配套規模與內容 / 165

二、設計原則 / 166

三、設計要點 / 170

第七節 室內設計 / 177

一、設計原則 / 177

二、適老化設計要點 / 179

三、軟裝設計要點 / 187



第六章 CCRC的商業模式設計 / 197

第一節 融資渠道 / 197

一、銀行貸款 / 197

二、債券融資 / 201

三、資產證券化 / 202

四、產業基金 / 207

五、PPP模式 / 212

六、信託貸款 / 213

七、股權融資 / 214

第二節 交易模式 / 215

一、會員卡模式 / 215

二、保險模式 / 225

三、養老貸模式 / 228

四、共有產權模式 / 229

五、信託模式 / 230

第三節 法律文本的訂立 / 231

一、入會協議 / 233

二、入住協議 / 234



第七章 CCRC的營銷和運營籌開 / 236

第一節 營銷籌開的階段劃分與重點工作 / 236

一、營銷籌備階段 / 236

二、運營籌備階段 / 243

三、開園優化階段 / 248

第二節 品牌與服務體系設計 / 249

一、品牌體系設計 / 249

二、服務體系設計 / 250

三、服務細項 / 253

第三節 營銷策略 / 259

一、營銷階段劃分 / 259

二、營銷策略梳理 / 259

第四節 籌開費用測算 / 262

一、人力成本 / 263

二、能耗成本 / 263

三、服務成本 / 264

四、營銷成本 / 264

五、餐飲成本 / 265

六、鋪地物資成本 / 265

第五節 團隊組建 / 266

一、組織架構 / 266

二、崗位職責 / 266

三、團隊培訓 / 269

第六節 運營標準化制度體系 / 270



第八章 CCRC運營後評估及優化 / 273

第一節 運營後評估要點 / 273

第二節 企業文化建設 / 274

第三節 運營安全 / 275

第四節 團隊提升 / 277

第五節 績效考核 / 281

第六節 服務優化 / 283

第七節 合作資源再優化 / 289



第九章 典型案例深度分析 / 292

第一節 萬科隨園嘉樹 / 292

一、整體規劃 / 293

二、功能構成 / 294

三、交易模式 / 302

四、客戶特徵 / 302

五、服務體系 / 303

六、小結 / 306

第二節 朗和杭州國際醫養中心 / 307

一、整體規劃 / 307

二、功能構成 / 308

三、交易模式 / 312

四、客戶特徵 / 313

五、服務體系 / 314

六、小結 / 315



參考文獻 / 317



作者簡介 / 318