大分化：地產下半場的7條萬億賽道（簡體書）

中國房地產市場全面進入下半場，上半場的很多打法已經過時，迫切需要新的發展思路和指導。從大的思路來說：一種是堅持原有開發模式，什麼都幹，但是要擁有自己特殊的護城河；另一種是專注房地產開發的一個環節，用這個環節的專業化作為自己的護城河。仍然堅持傳統開發模式的房企，只有三條路：（1）擴大規模做平臺：以全國總體規模為自己的護城河；（2）堅持做精品：以開發能力和品牌為自己的護城河；（3）區域深耕：以區域內的項目密度、區域內的品牌優勢為護城河。而轉型的房企，只能是專業化發展，最終成為產業鏈上的專業一環：（1）專業投資商：賺錢靠的是便宜的錢以及精准的眼光，通過在地產行業全產業鏈尋找投資機會，獲得盈利，主要靠資本增值。（2）專業開發商：這種開發商更類似于傳統的手藝人，主要依靠品牌輸出以及項目開發管理能力賺錢。（3）專業運營商：運營商的盈利模式一是靠租金；二是靠項目增值，增值則看運營水平；三是靠產業服務收益；四是靠入股服務對象。（4）專業服務商：據不完全統計，現在已上市物業企業達30家，平均動態市盈率在40倍以上。其中，碧桂園服務市值已超千億，雅生活、綠城服務等市值也超過了地產板塊市值。服務商依靠手裡的客戶、空間資源有10種盈利模式。本書挑選以上7條賽道上眾多企業裡的佼佼者、先行者，通過和其總裁對話、梳理其成功經驗，挖掘其商業模式最深層次的亮點。每條賽道選取2～4家企業，分別代表該賽道的不同側面。

致力於推動中國房地產業管理創新。成立於2009年，持續挖掘泛地產各領域創新典型案例，推動中國房地產行業管理創新。目前研究院已聚集了一大批深諳房地產業務與管理的專家，形成了覆蓋房地產增量市場和存量市場兩大板塊，聚焦房地產戰略轉型與創新、投資拿地、地產產品設計、工程、營銷、成本、運營、存量資產管理等業務領域的研究體系。
持續推出“中國房地產業管理研究成果”。2013年，首度與中信出版社合作出版《成本制勝：微利時代再造房企核心競爭力》，累計銷量已突破6萬冊，後續又推出11本受行業歡迎的著作，累計印量 236000冊 ；2013年，開通“明源地產研究院”微信公眾號，目前讀者數量已突破110萬，成為地產行業知名的學習平臺，後續還將努力向更高目標邁進。

16家標杆房企總裁的實戰乾貨。
（1）有前瞻的行業高度。系統梳理了地產行業下半場可能的7條賽道，即規模黑馬、品質之王、區域深耕龍頭、專業投資商、專業開發商、專業運營商和專業服務商，框架具有獨創性。
（2）知名總裁的成功經驗。接受本書作者訪談的16位總裁來自全國知名房企，比如濱江集團董事長戚金興、仁恒置地集團董事局主席鐘聲堅、碧桂園服務總裁李長江、中梁控股聯席總裁何劍等，他們既有行業號召力，又積累了很多成功經驗。
（3）標杆房企的實戰乾貨。挑選眾多房企裡的佼佼者、先行者，比如平安不動產、綠城管理、高和資本、星河產業等，梳理其成功經驗，挖掘其商業模式深層次的亮點。
（4）對其他行業有啟發性。地產下半場，房企有7條發展道路，而當其他行業規模無法再擴大後，身在其中的企業的發展邏輯與房企類似。

序 鯤化為鵬，不是傳說
上部 綜合賽道――戰略差異化
第一篇 規模黑馬
第一章 中梁控股：從黑馬到千里馬
一、注重週期研究，戰略引領佈局
二、先人後事激發組織活力，根據形勢快速調整機制
三、產品研發設計人員多達千人，高效運營確保細節全部落地
小結
第二章 奧園：4 年5 倍，規模利潤雙高增長
一、收並購+ 舊改：獨特的拿地模式，逐漸變成優勢
二、區域深耕之下，提升運營管理能力，必須做好三件事
三、標準化+ 研發創新，奧園的產品正全面升級
小結
第三章 新希望地產：雙向賦能的持續穩健發展之道
一、把握經營本質練內功，將穩健發展放在首位
二、投資堅持城市和戰略聚焦，沒達到既定指標堅決不拿
三、體系和標準加持，品質不為成本和進度讓步
四、推動數字化，實現精益化運營管理2.0
五、堅持核心人才內生培養，提倡園丁式人才管理
小結
第二篇 品質之王
第四章 仁恒，是怎樣煉成的
一、仁恒的三大初心
二、做好產品的六個核心動作
三、找到堅持長期主義的人，打造品質優先的企業文化
第五章 濱江：同時實現好品質、高人效、千億規模
一、人均業績過億，核心是做對了五件事
二、濱江發展的三個階段和三大優勢
三、濱江的未來：規模穩定增長，實現“1+5”發展戰略
第三篇 區域深耕龍頭
第六章 寧夏中房：年淨利潤複合增長率超50%的“西北黑馬”
一、在產品和服務上深耕投入
二、留住優秀人才，靠“物質收入”，也靠專業追求
三、養老、教育等產業可以成為地產的支持，也可以獨立生存
四、抓住區域窗口期，建設“美好企業”
第七章 邦泰集團：中小房企依靠區域深耕崛起的樣本
一、兼顧戰略與佈局，順應趨勢
二、打造高性價比的優質產品，不斷升級服務水平
三、公司組織架構因時而變，吸納優秀人才不遺餘力
小結
下部 專業賽道――產業鏈細分
第四篇 專業投資商
第八章 鼎信長城：1 周投資1 個項目，投遍70%的百強房企
一、行業判斷：房地產股權投資時代來臨
二、股權投資：堅持五優法則，平均1 周投1 個項目
三、風控管理：全流程把控，形成一個閉環的飛輪
四、海外投資與國內業務互補，降低風險
五、組織人才：依靠自身培養和體系的力量
小結
第九章 高和資本：在小眾的城市更新市場，走出一條大路
一、12 年間，商業模式從0.0 進化到5.0
二、不動產的弄潮兒
三、城市更新的投資賽道剛剛開啟，未來中國會出現比肩黑石的巨頭
小結
鏈接 平安不動產――領跑不動產資產管理時代 / 174
第五篇 專業開發商
第十章 綠城管理：代建行業龍頭，真正意義上的“專業地產開發商”
一、2016年之前，憑藉品牌積累，幫助中小房企突破四大瓶頸
二、2016―2020年，憑藉綠星標準，建立起全新的經營模式
三、內建孵化平臺，外建行業聯盟
四、未來：代建行業會佔據地產開發的30%
鏈接 綠城管理的品質，為啥那麼好
第十一章 遠大住工：建築工業化會是地產開發最後的革命嗎
一、與大開發商共生發展，逐步建立行業標準
二、構件運輸半徑在150 公里以內最佳，已實現全國百座城市佈局
三、標準化程度高、體系完整的項目的成本已經能與傳統施工模式持平
四、遠大住工的核心競爭力
五、遠大住工和裝配式建築的未來
第六篇 專業運營商
第十二章 新城商業：持續探索，讓商業空間更有價值
一、“住宅+ 商業”雙輪驅動戰略，助推吾悅廣場快速發展
二、一、二線和三、四線城市同步發展，充分享受城市消費升級的紅利
三、緊跟消費趨勢以及客戶需求，10 年前的商場現在仍充滿活力
小結
鏈接 龍湖商業：21 年，從備受質疑到廣受追捧
第十三章 星河產業集團：四位一體的產業地產經營新模式
一、多元化佈局產業地產
二、五條產業地產產品線，滿足各類企業的需求
三、重視資產持有，通過投資賦能
四、通過資產證券化的方式退出，兌現價值並優化資產結構
小結
第十四章 旭輝瓴寓：長租公寓還處於發展初期，未來大有可為
一、輕重並舉，雙輪驅動；全國佈局，規模發展
二、四大核心能力，支撐戰略發展
三、人才基礎雄厚，三級合夥人機制激勵到位
小結
鏈接 規模破100 萬間，實現長租全產品覆蓋，自如到底憑什麼
第七篇 專業服務商
第十五章 管理物業超8 億平方米，碧桂園服務究竟是怎麼做到的
一、把服務做到極致是規模的基礎
二、碧桂園服務規模進擊的五個途徑
三、戰略升級帶來運營模式之變
四、打造“新物業”概念
第十六章 世茂服務的“三高”：高增速、高毛利、高增值服務收入占比
一、基礎服務沒有極致，科技賦能還能賺錢
二、圍繞“用戶”與“資產”，提供線上、線下立體服務
三、收並購快速擴大規模和密度，構建全業態綜合性物業生態
四、各領域引進專業性人才，股權激勵覆蓋為行業最廣