包租公筆記本02

◎本書匯集多年的租賃經驗及梳理過的講座論壇資料，讓想成為包租達人的你，快速踏上成功捷徑。
◎當包租達人所需的創意構想、業內技能、學習曲線，本書都有。
◎成本計算、買房哲學、房客過濾……做夢都想發大財的你，不容錯過這本發家寶典！

★正宗包租公秘笈續作，在讀者敲碗暴動中，終於出版囉！

沒有「富爸爸」的「窮二代」，
要學習別人馬上就變出一大筆錢的事例，
因為這樣可以節省自己摸索時間。

學習一些包租公的「知識」，譬如
孔明借「東風」、時間的「積累」……
本書獻給有創意想法，
以及有想法後便敢行動的人！

Q：沒錢也能當包租公／婆？
A：可以。有多種途徑可幫助你一步步完成「買房→收租」的夢想，限制你的不是人窮，而是「腦窮」！

Q：到底是「買房好」還是「租房好」呢？
A：第一間房要能作為賺錢工具，而不是財政負擔。
買房自住（Ｘ），買房出租（○）

本書共三篇六十七堂課，
建立正確的思維模式與優良的學習曲線，
讓你在包租發財的路上走得穩當且長久！


◎代理經銷：白象文化
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張明義

經歷
亞太經貿廣場總物業經理
湯姆龍公司董事長特助
鴻福證券公司資訊股長
勞委會職訓中心資訊外聘講師
台灣肥料公司土地開發專員

學歷
菲律賓德拉薩特殊教育研究所畢業
實踐大學會計學系畢業


蕭子軒

學歷
陸軍官校管理系畢業


兩人合著
英語思維大突破、創業錢圖、創業計畫書、完銷力、智在法拍、智在點交、向塔木德學做租屋達人、物業管理菁英的66個工作DNA

「最剛開始的想法」是想「無中生有」一本書。
這個「無中生有」的重點有六個，分別是：
1.「資金」的無中生有。
2.「大綱」的無中生有。（出書Q&A與架構綱要）
3.「作者群」的無中生有。
4.「出版」的無中生有。
5.「分潤」的無中生有。
6.「新包租公人脈」的無中生有。
「結局」竟然又變成「超強作者」的「一人世界」。
但筆者認為這樣讀者應該可以學到更多，畢竟多人或數百人「淺淺的個別包租公」的「私人經歷」，可能無法造就成一種「架構性的深度」，又或者是「彼此有深刻關聯的說法」。
好在，在「廣告效果」上是有「達到所設定的目標」，這兩個議題或者是Ｇoogle關鍵字上，不管是「包租公筆記本」或者是「零元包租公」，「這兩組字」或者是「兩本書的書名」都穩坐搜尋結果後的第一頁第一筆。
當然在「持續等待」的過程中，我也眞的想多收集一些其他包租公的作品與文墨，無奈「事實是如此的無情」，不管是因為意願的問題，又或者是能力的問題，又或者是號召力的問題，筆者唯一能做到的是，督促自己個人不斷地往前發展，不斷地寫出可以令人滿意的文章。
剛巧，筆者的包租公老朋友經驗也剛好派上用場，因為他們的共襄盛舉與故事分享，讓筆者不至於「直接開天窗說亮話」或「宣布投降」；這也證實了「朋友是老的好」；新朋友則需要「更多的時間與耐心」，與更多「不確定」的「等待」。

序言

包租公的構想
第1課　對「外」找五十個包租公「企劃案」
第2課　包租公的「五本好書」
第3課　「不想付出代價」就不是「眞的想要」
第4課　準備一筆「利息」
第5課　「風險」的「反面」
第6課　「買房與租房」的「兩個階段問題」
第7課　課程多樣但跟「包租公」有何相干
第8課　一個上司的「難題」
第9課　當包租公的「潛能」
第10課　每一個人「付的代價」都不一樣
第11課　「所付代價」的設計
第12課　成本是一種「選項」或「替代方案」
第13課　沒有「機會成本」概念的「未來」包租公
第14課　房地產的「自主控制」能力
第15課　什麼「角度」來看
第16課　網路上看得到「二房東」報導
第17課　沒有「富爸爸」的「窮二代」
第18課　包租公「處處」都是「生意經」
第19課　房地產取得的「間接與直接」，「確定與不確定」
第20課　學習別人「可以節省自己摸索時間」
第21課　馬上就變出一大筆錢的「例子」
第22課　先有「想法」才有「行動」
第23課　設想「付錢」的「替代計畫」比「塡寫支票金額」要「難上百倍」
第24課　創意的「付錢」方式
第25課　「問十次」，「問題」會「改變」
第26課　「價値」極大化
第27課　「事緩則圓」的概念
第28課　包租公你是「制定」規則的人，你怎麼會「輸」呢？
第29課　設計「過程」來制約「行為」
第30課　房地產可以善用「內線交易」
第31課　拿「包租公的人脈」當「槓桿」
第32課　「創業圈」的「借用」
第33課　孔明借「東風」與時間的「積累」
第34課　為什麼我建議學一些包租公「知識」
第35課　獻給有「創意想法」的人

包租公的學習曲線
第36課　「賺有錢人的錢」與「模仿有錢人賺錢的方法」
第37課　只做「有錢人」生意
第38課　「積極的房客」等於「消極房東」
第39課　讓自己「產生」價値
第40課　考慮多個「賺錢」來源
第41課　「報酬率」的「力量」
第42課　「房價漲兩成，頭期款多兩倍」的「財務槓桿」
第43課　換一副眼鏡看「老包租公」
第44課　「窮」比「鬼」還可怕
第45課　包租公「講課」的「多重目的」
第46課　包租公的「退休生活」
第47課　「收支比」的「替換」策略
第48課　老房客「過去紀錄」不漲價的原因
第49課　面對「形形色色」的「掩飾性說法」

包租公業內能力
第50課　包租公的「最小版本」
第51課　準備多少「錢」
第52課　包租公的三個「版本」
第53課　「包租公」的「買房哲學」
第54課　以時間切割的「三個階段」
第55課　挑對「點」，租金收不完
第56課　「業務」沒有「收入的天花板限制」
第57課　「房客」的「預先過濾」
第58課　「階段性的動作」等於「要求你的房客也做一點事情」
第59課　「包租公」的「盤算」
第60課　「踩一腳」進去的「後果與必要性」
第61課　「老屋」才有「魔術空間」
第62課　論房地產估價的「N種技巧」
第63課　包租代管的「契約設計」不難
第64課　用你的專業來「擴展」包租公的事業
第65課　沒有100萬總有10萬
第66課　「敬神而遠鬼」的「包租公」
第67課　「有錢有閒的人」還是等於「一本沒有歷史地位的書」

第3課 「不想付出代價」就不是「真的想要」

「不想付出代價」就不是「眞的想要」，也就是「只是說說」，「上蒼」對於「只是說說」的這一群人，只有一個「答案」，也就是「什麼都不會」。
（包租代管確實是一個很實用的專業知識。）
我想分享一個「觀察」，我其中的「一個家」旁邊剛好是「以前的舊里長」，從他年輕的時候開始打「雜工」，慢慢地也變成很幾家裝潢公司的「頭家」（老闆且是老人），但我想分享的是他底下的一個「工頭」的故事。
老實說，他應該也不算是「工頭」，但有一個重點是他每天都有「出工」，這在水電工人群當中是一個「很特別的現象」，當然這個過程中，我也看到他的「轉變」（「老狗學不了新把戲」的「相反」）。
先來講我初期對他的印象，非常不符合「台語」中所說的「湊手腳」的概念，也就是他的「話很多」，「點子」也很多，「結果」有「一段時間」他就「消失了」；後來他再出現時，他就是一副很聽話的樣子（可交代可信任的樣子），還有一個重點是他什麼都做，也再也不「嫌東嫌西」地只出「一張嘴」，所以經過了好幾年，天天都有看到他，這裡的重點是，其他人都在「變」，也就是不斷有新人來換新人，其「象徵意義」就是「每天都有舊人沒有工可以出」，雖然他們的工程越做「越多」，也越做「越大」。
剛巧我有一個好朋友，也是做這一行的工作，幾十年的經驗後竟然還找不到一個所謂固定的配合對象（工班或工頭），這一陣子更因為自己「私自接案」包了一整棟全棟「LED換燈管的工程」，傷腦筋的告訴我，拜託了兩個月，還「買」不到一張發票（或請不到一張發票，或借不到一張發票）。
這一陣子，又以一個有室內配線乙級與冷氣空調證照的身分去幫某一個新配合的工班「打」地磚（拆除工程與淸運廢棄物），累了兩天，接下來「也沒了」，他說原先對方號稱有五個工地同時啟動，還在擔心「叫不到工」，此刻竟然是音訊全無，眞的是一個吹牛的包商。
結果有一天，這個好朋友竟然說他很羨慕我「過這樣的日子」；他說他也「想」做包租公、他也「想」學英語、他也「想」買法拍屋、他也「想」回學校在「讀碩士班」；甚至在最後下了一個結論是，如果他生在我的環境，他也可以「自然地」變得跟我一樣強（或甚至比我更強）。
我說如果你「眞的想學」，我也很願意「教你」；但我必須「強調的一點」是「學生就要有學生的樣子」，「謙虛一點」可能比「倚老賣老」好；今天要不是有「我這個朋友」，你一輩子可能「都學不會」；至於你所說的像我一樣「插班考上日間部大學會計系三年級」，給你十年都不可能；更不要說是國立中央大學資訊管理研究所；這跟父親是「誰」無關，跟你「這個人」有關，其實你是一個「很難相處」的人，難道你自己「不知道」嗎？
「想」這件事情「誰不會」，誰也想做郭台銘，可是你不願意付出「代價」，不願意「花時間」，也不願意「擔風險」，沒有「學習力」，又不知道社會的「現狀」與「趨勢」，你當然什麼「都不會」（除了做水電工人的這一塊專業以外）？
其實看一個人的「時間安排」，就可以推算出一個人的「未來」；看一個人願意「付出代價」的「決心」，就有可能知道這個人「未來」有什麼「出路」；看一個人對一個「投資企劃」的「專注程度」，就可以看出一個人在未來有多少潛能；不會善用老朋友「資源」的人，當然註定是「老殘窮」，還有其他的「可能性」嗎？
在跟他吵架的「最後一天」，我告訴他請「先」看完「2本書」全部（《塔木德》或《聖經》）吧？跟看完20萬本書的人「比智商」，不是「很無聊」嗎？（以「結果論」，我就是父慈子孝、兄友弟恭、夫妻相敬與兒女品學兼優；比財富太俗氣；門當戶對又太遠。）
如果他的人生閱歷（筆者曾是多家上市公司的一級主管）與閱讀經驗（學霸非空專）都不及我的十分之一，我「也」不是很願意「繼續」教他這個朋友，畢竟君子之交「淡如水」，在「幫到他」之前，我可能早就「被他氣死了」（我想要的「好處」應該是一般人「給不起」的；朋友多如山。）。
既是「孽緣」，何須再「圓」；其實我是有付出「風險」與「成本」的，只是有人「自以為是」，且沒有掌握上蒼特別給予的機會，這就是327萬賣出且以155萬成本的「令人扼腕龍崗工業區外家樂福旁經驗」（彼此共同經驗）。


以上內容節錄自《包租公筆記本2》蕭子軒、張明義◎著．白象文化出版
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