勇敢、用桿－法拍屋快樂賺錢術

投資法拍屋，除了法令知識以外
最珍貴的就是經驗實戰

投資房地產，不是等便宜？等低點？然後才來等增值！想賺錢，時間是不能浪費的，只有掌握先機的人，才有條件賺得比別人多，投資永遠比市價低的「法拍屋」才能真正買在最低點！
本書透過作者親身實戰的經驗分享，將各種示範、參與「法拍屋」投標、點交的過程經驗，剖析整理出致勝的「法拍屋」投資賺錢眉角，並將法拍入門客有可能會碰上的各種狀況，一一羅列出來，每一個案例都是千真萬確的真實故事！「富貴險中求」，風險存在，利潤才會存在，看懂之後、了解以後，才能把風險降到最低。就由這本書，帶領大家認識「法拍屋」這個房地產投資的新藍海，悠遊在其中，絕對會有豐富的收穫！
由於初版熱銷一空，因應法拍投資及業界傳授案例實用推廣學習之市場需求，各界積極不斷洽詢本著作，法拍真實20案例，再次為您暢銷重現！

林迪重

從事法拍屋代標工作多年，我點交超過的物件，超過1,200件，自己也有豐富的投資經驗，法拍屋之所以迷人，在於它雖然有相當風險，卻有相對利潤，而殺頭的生意有人做，賠錢的買賣絕對沒人碰，這也是為什麼這麼多聰明投資客，開始轉投這個投資處女地的關鍵因素，我自己買，也幫別人買，裡頭的綿綿角角，看似複雜，卻饒富趣味，這個富貴險中求的投資，只要做足功課，多花點時間經研，想要賺進投資財富，絕對不是難事！

　現職：
高雄104法拍網、104實價網、愛上法拍屋 總經理
104高欣仲介股份有限公司 總經理
　經歷：
巨東建設
104法拍網點交經理
104法拍網研習教室點交實務講師
　媒體專訪：
正聲廣播電台《理財我最大》、理財周刊《投資理財專訪人物》、獨家報導《投資理財專訪人物》

方耀慶 (慶仔Davis)／協力作者

在我成為專業投資客之前，我曾是104法拍屋專員。當時我在房地產界中一竅不通，到現在投資方面卻無往不利，幾乎全靠的就是法拍觀念。而，我至今投資過的物件，還有絕大部分物件包含法拍屋，因為，法拍屋的法律權利相當深奧，變化莫測！如果沒有法拍屋觀念，現在的我，估計可能還是忙忙碌碌的為了生活拼命工作的痛苦中年男，更不可能晉升財富自由人生。而，勇敢的購入法拍屋，並且發揮人脈槓桿，確實是獲取人生最佳、最快的途徑。

　學歷：
國立高雄大學 高階法律暨管理系 碩士
國立高雄大學 創意設計與建築系 碩士
國立高雄科技大學 財富與稅務管理 碩士
　現職：
TWK圍繞學習共享平台 策略長
　著作：
勇敢、用桿 房地產快樂賺錢術
94狂-素人房地產快樂賺錢術
首席財商快樂賺錢術

前言：

隨著房市景氣翻轉，市場上瀰漫著低迷的觀望氣氛，現在很多人都不敢買房子，每個人心裡都在盤算著，「房市快要崩盤了吧？」、「再等一等，應該會更便宜！」這些話，我聽過很多朋友說，人同此心，心同此理，大家都想買在低點上，只是，何時才是最低點？沒人說的準！在這個房市的戰國時代，想賺錢，其實我根本不想等，我很早就知道，時間是不能浪費的，只有能掌握先機的人，才有條件比別人賺得更多。
於是，我從一開始投資房市，就很清楚，只有投資永遠比市價低的法拍屋，我才不用擔心買貴，才能永遠買在低點，更何況，在房市不振的時候，法拍市場就是整個房市的前哨站，因為只要景氣低迷，有人還不出房貸要跑路，或是投資客開始步上斷頭窘境，機會就是我的，說穿了，法拍屋就是個螳螂捕蟬、黃雀在後的遊戲，這些過度操作資金槓桿的投資客，物件一旦進入法拍，我就可以以市價七到八折買進，無論如何，已經贏在價格起跑點，景氣越低，我買的越便宜，轉手讓出，怎麼算都划算！
不過，天下沒有白吃的午餐，何況是看起來如此豐盛的午餐！誠如多數人所知，法拍市場爾虞我詐，比起一般物件買賣，只會有過之而無不及，畢竟被法拍的屋主多心有不甘，萬一點交碰上屋主不肯搬，甚至出現最可怕的海蟑螂，都會讓沒有經驗的法拍客，嚇出一身冷汗，這個遊戲的第一道門檻，就是心臟要大顆，碰上狀況，莫驚莫慌莫害怕，法拍靠的只是經驗，絕對沒有解決不了的問題。
而這本書裡，我把法拍入門客可能會碰上的各種狀況，一一羅列出來，裡頭的案例，都是千真萬確的真實故事，坦白說，入門之初，我跟大家一樣，也繳過不少學費，如果不是這些經驗的累積，怎麼可能化成甜美的成功果實？富貴險中求的道理很簡單，風險存在，利潤才會存在，問題關鍵在於如何把風險降到最低。
如果你問我，法拍賺錢的硬道理是什麼？我會說，機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，這本書，我想說的故事，不只是一本硬梆梆的法拍工具書，這樣的作者，市面上已經太多，我也不一定會說的比他們更好更精采，做為一個大膽的投資客，我希望這本書的內容，可以讓想賺錢的法拍入門客，學著把心臟練大顆，甚至從別人的故事裡學到皮毛，看似簡單的分享過程，如果可以讓入門的新生，少繳幾百萬的學費，甚至早點把錢賺進口袋裡，在大家都不敢買房子的年代，我希望大家重新認識法拍這個新藍海，悠遊其中，肯定會有一番收穫！

後記 (總編編/發行人) 范世華

法拍屋以及購買法拍屋，在以往保守的社會觀念裡，總被灌輸為負面的印象標記，凡是輪落成為法拍的標的或是接觸法拍的人，好像都很「觸眉頭」，令人難以接受，普遍都讓世俗投以異樣的眼光地看待。
不過站在金融市場的角度來看，法拍屋單純僅是債權債務擔保責任底下的一個產物，債務人拿不動產抵押向銀行借錢，而當欠款還不了錢，銀行申請強制執行也並不是為了把房子占為私有來給自己住的。那麼透過了法院的拍賣程序，就像這本書第一章文末的「法拍漫談」，作者所描述的：法院其實也是一個合法的房地產交易場所。如果買賣房屋，您的仲介人員是國家司法機構的法官和書記官在為您服務把關，那麼您到底是在擔心什麼？
即使這麼說，您一定還是會擔心，因為只要是正常人，一般都會對未知有所恐懼。法拍就是存在著許多的未知數，在它事前現況資訊的「取得」、事後能否實質「擁有」，這些產權之外的變數倘若碰到難解的問題，權利人也無所適從，因此也就很少人會想去接觸法拍市場這個領域。
但是透過林副總與慶仔，用他們在法拍市場多年的親身歷練，把各種奇奇怪怪所發生過的法拍故事呈現給大家，相信給予不少對於法拍屋「既好奇，卻又擔心受傷害」的房地產投資人來說，真的是大開眼界了！這些面對法拍前前後後會碰到的各種疑難雜症，只要靠文字就能見習到法拍高手如何解套並且賺得獲利的經驗，等於是將法拍的許多未知恐懼全都解開了，這對於想從事法拍投資的入門生來說，實在是太珍貴了！
非常榮幸能夠出版這本有關法拍的房市著作，自身同為房地產講師的我，也常為慶仔Davis的〈勇敢.用桿-房地產快樂賺錢〉投資團隊分享市場與金融主題的課程，針對房地產市場的供需，也是影響市場房價的絕對因素，而房價高低，投資進場和出場時機的這個議題，一直是大家所關心和必問的問題。
藉此我便提供分享給各位學員以及讀者，如何加以探討法拍對於市場供需的層面？當前我們對於高房價的現象無以為計，公眾都在討伐「空屋」和「囤房」的問題，企望政府提供「合宜住宅」以及社會公共住宅時，卻都忽略了法拍屋的這一塊。
其實法拍屋的這一塊領域對於市場的「住宅存量」也是不容忽略的，因為每一件法院公告拍賣的標的，如果未經由法拍市場的拍定、點交程序，回歸成為房地產市場中的正常物件，處在「查封」當中的標的因為受限制處分，就等於是「死」的物件，因為不管是債權人或債務人就這些標的都沒有「完整」的權利，權利不完整的不動產，不能賣、也沒人敢買，那麼，它和大家所說的「空屋」與「囤房」並沒什麼兩樣！
如果沒有透過法拍，將這些「死」的物件「活」過來，對於金融的債權以及房產的活用不但沒有解決，反而停滯浪費社會的資源虛耗。因此從事法拍的投資，我們更應該要給予正面和積極的態度來看，而協助代拍的業者我們也應該要把它當成是「房地產的醫生」，畢竟要將一個不正常的房產變成正常，前面已經有這麼多的專家都一致推崇，這是多麼不簡單的一項工作啊！
艱難的事情，有本事能夠將它處理解決到好，本來就具有相當的價值，只是這個本事是誰會給予合理的報酬？如果沒有人會給，那麼就是市場機制，低價取得法拍、市價出售得利，這就是大家所知的法拍屋賺錢術，這也是市場所給予的相當報酬，您若想要賺，就看您有多大的本事？看您可以在這本書中學會多少？
繼《勇敢.用桿-房地產快樂賺錢術》得到市場熱烈的反應和回饋後，這本《勇敢.用桿-法拍屋快樂賺錢術》用同樣的敍事型態，帶給您更高階的法拍投資賺錢的智慧，絕對能讓您的收穫滿載！最後，再次借作者的「法拍漫談」來結論……法院其實就是一個合法的房地產交易場所，投資法拍屋是可以賺到錢的。

前言
推薦序／姚志明
推薦序／蘇琬婷
推薦序／林德泉
推薦序／藍茂山
推薦序／月風
 
Part-1入門個案
進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知……
 
1 投資客新藍海法拍入門有撇步
 法拍風險高背景雜投資客富貴險中求
 低價購入逢高出脫法拍成投資客新歡
 人家不愛我偏要！四拍物件利潤可觀
 法拍屋價低僅市價八至九折備足子彈可進場

2 挑選賺錢物件法拍賺錢如探囊取物
 法拍屋無法看屋物件外觀、地段看仔細
 法拍資訊長在嘴上多問多打聽準沒錯
 入門客別碰未點交宅老手熟門熟路方可富貴險中求
 權狀不清易惹爭議瑕疵屋法院無告知擔保義務

3 精選賺錢法拍屋聰明訪價停看聽
 實價登錄先訪價開價八折起殺
 越往南越便宜！高雄法拍屋六、七折開殺
 精選專業法拍網進階詢價交叉比對
 法拍以使用空間計坪買賣價格別錯算

4 做好功課再出手精準出價最靠譜
 事前訪價做功課上場出標有恃無恐
 優質物件拉高價也賺一般物件取中間值開價
 出價別小家子氣！尾數填足以免敗北徒呼負負
 盲拳碰上老師傅！碰上墊價法拍客立刻撤手莫留戀

Part-2點交個案
避免不了的常見問題，碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒……各種疑難雜症該怎麼處理？
 
5 牛鬼蛇神齊聚！點交怪象多見招拆招莫慌
 職業海蟑螂逞兇喊打喊殺最棘手
 海蟑螂凶狠嗆聲碰上代辦點交即縮手
 要死要活最嚇人！用詞小心勿開口刺激
 錢能解決的都小事！聰明斡旋看臉色
 專業點交省麻煩事緩則圓靠經驗

6 佛心來的！碰上可憐人點交付搬家費送客走
 住客罹癌慘！法拍客爽快付15萬搬遷費
 能幫就幫！逢低買進法拍客找屋搬家統包付
 可憐之人必有可恨之處！趁機敲詐莫心軟
 法拍將本求利點交事緩則圓好商量

7 請神容易送神難，搬遷費算計有一套
 早期法拍利潤高搬遷費約成交價一成
 屋內硬體留下法拍客可酌情加碼搬遷費
 玉石俱焚莫退卻小心斡旋省更大
 軟硬兼施不加價莫成肥羊被剝皮

8 法院「點交宅」沒麻煩？碰上奧客也超嗆！
 法院點交後卻不走威脅恫嚇嗆聲勒索
 代辦公司扮白臉來回斡旋化險為夷
 點交後雜物未搬？保留倉庫免惹爭議！
 法律保障點交宅碰上麻煩好打發

9 沒人應門更頭疼小心反被咬一口
 屋主發狠焊死門大聲公喊話斡旋
 錢能解決的都事小！花錢消災最簡單
 屋主不在自行點交事後反控侵占惹議
 有理說不清！無人應門麻煩更大

10 法拍屋主落跑？保管物處置靠智慧
 光怪陸離保管物棺材神像嚇死人
 連骨灰都亂放！點交空屋也莫大意
 搬家、保管都要錢無人認領逕行拍賣
 保管物件選擇標準端視書記官決定

Part-3不點交的門道
租約、地上權、持分權、合併物件……更可觀的利潤，藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難！
 
11 多人持份難點交？攻心為上賺更大
 產權複雜眾人怕獨排眾議賺更大
 先取得再斡旋不付房租就逕行拍賣
 軟硬兼施先溝通不怕麻煩報酬高
 心臟要夠大顆！資金充足再入手獲利150%起跳

12 物件點交不完全化險為夷小心機
 未完全點交宅出租善意承租人投資利益更大
 租約超過五年未公證視同無效房客須搬離
 惡意房客趁機殺價切莫心軟依約行
 小心！惡劣屋主使奧步交屋前夕訂租約

13 沒人敢碰我偏買！地上物投資報酬驚人
 價格低地段佳法拍老手偏好地上物
 投資出租賺很大公家釋出享七折優購
 全額自備長期持有高報酬率可期
 投報率3%以上可入場租約條件須看分明

14 只標土地不標屋法拍賺錢險中求
 昔日僅靠地號法拍買地投資客卻步
 眼見為憑親看地確定價值精確出手
 農地、原民保護地投資獲利逾一半
 臨路與否大小形狀決定獲利空間

15 多戶合併拍賣宅投資客搶進賺頭大
 多戶合併宅成本高自住卻步均價低
 平均單價低於行情轉售利潤近一倍
 地段精華最首選多戶併用彈性靈活

Part-4特殊情形案件
填錯標單、凶宅……還有哪些不確定的風險和機會？他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富！
 
16 法拍標單寫仔細趨吉避凶照步來
 標售類別看仔細照步填單免錯失
 價高者得？項目填錯成廢標賺錢機會拱手讓人
 填錯標單可棄標？法院恐追討到底
 遇不可抗力意外照步棄標可解套

17 特殊物件拍賣賺錢與否看仔細
 軍方禁建區釋出量少消息靈通者得
 共同持有人有優購權狠出高價才有贏面
 法定空地如公設價低入手也白搭
 誤入歧途法拍小白兔認賠出場當繳學費

18 自租租客變屋主聰明法拍進場搶先機
 房東落跑！租屋突然遭法拍成房客承接契機
 租客熟知物件優勢咬牙買下賺頭大
 租客在內視同點交銀行核貸關卡低
 膽大心細聰明進場租約照走利潤可期

19 只要心臟夠大顆搶進法拍凶宅穩賺有招
 法拍凶宅僅市價對折轉手租賣都划算
 口袋要深！法拍凶宅風險高銀行不願代墊
 拍賣成交才成凶宅買家只能自認倒楣

20 就是怕凶宅？法拍無法看屋小心誤踩地雷
 法拍瑕疵責任自負筆錄僅標註部分凶宅
 書記官知情未標註拍定人有權拒付尾款
 事前細閱筆錄詳打聽自住標客能閃則閃

後記　總編輯／發行人　范世華