中國房地產估價師與房地產經紀人學會

本論文集是2021中國住房租賃發展論壇收集的優選論文，內容主要包括住房租賃市場發展研究、住房租賃市場發展需要破解的政策難題、住房租賃企業運營問題探討、地方住房租賃市場發展探討、境外住房租賃市場經驗借鑒、住房租賃市場發展帶來的新機遇等。論文集系統、完整地展示論壇演講者和相關研究人員對當下住房租賃行業的分析與思考，以及對未來的展望與求索，希望論文集對從事住房租賃業務的相關企業、從業人員和有關讀者有所啟發和幫助。

房地產估價行業是房地產業和現代服務業的重要組成部分。改革開放以來，隨著房地產市場的逐步建立和快速發展，我國房地產經紀行業逐漸復興並不斷壯大。 本論文集由中國房地產估價師與房地產經紀人學會主編。論文集圍繞年會主題“房地產估價：回望與前瞻”，從不同的視角展現房地產估價服務的新領域、新亮點、新技術，為行業開拓市場、提高能力提供新思路；同時從不同角度詮釋了房地產估價行業高質量發展的內涵，以推動房地產估價行業的高質量發展；同時，可引領房地產估價機構和人員緊跟時代步伐、不負行業使命、建立良性競爭規則、推動行業發展進步。

為引導房地產估價機構不斷洞察、捕捉社會對房地產估價需要和要求的發展變化，適時有針對性地提供高品質的估價服務，促進房地產估價機構持續發展， 2020年10月，中國房地產估價師與房地產經紀人學會在北京舉辦了主題為“估價業務深化與拓展”的2020中國房地產估價年會，並公開徵集論文。本論文集由中國房地產估價師與房地產經紀人學會主編。論文集圍繞年會主題估價業務深化與拓展，共分為當前房地產估價機構發展面臨的形勢和挑戰、房地產估價機構如何提供高質量的估價服務、高質量發展階段傳統房地產估價業務發展、高質量發展階段新興房地產估價業務發展等六個部分，從不同角度詮釋了房地產估價高質量發展的內涵，以推動房地產估價行業的高質量發展。

本論文集由中國房地產估價師與房地產經紀人學會主編。論文集圍繞年會主題共分為估計需求演變與估計機構轉型升級、現代信息技術給房地產估價帶來的改變與展望、估計業務深化與拓展、執業風險防範與估價機構持續發展、估價機構人才、內控、品牌、文化等自身建設和其他六個部分，從不同的視角向展示了估價服務的新領域、新亮點、新技術，為行業持續發展提供新思路，同時文章可為引導房地產估價機構不斷適應新需要，適時有針對性地提供高品質的估價服務，促進房地產估價機構持續發展提供借鑒。

2022年，房地產市場供需兩端面臨衝擊和壓力，房地產企業投資與開發持續下行，房地產開發企業的投資意願十分低迷。全國房地產市場的商品房銷售面積大幅萎縮，市場需求和購買力不足。居民置業預期走弱，樓市活躍度恢復不明顯。房貸提前還款潮加大了金融乃至整個經濟領域的風險。部分三四線城市房價下跌幅度較 大，行業下行壓力大。“高杠杆、高負債、高周轉”經營模式難以為繼，部分房企出現流動性危機。2023年住房調控政策和金融環境持續寬鬆，供給端去庫存，需求端購房消費更理性，全年市場溫和修復，實現以“穩”為主的供需新平衡。保交樓取得實質性進展 之後，消費者對購買新房的觀望情緒在很大程度上得到緩解，部分延遲購買需求有望在2023年逐步釋放。全國整體市場成交量基本穩定，背後是區域結構的進一步 分化，頭部市場將佔據更大的份額，同時，城市內部分化也將延續，核心區擁有更堅實的人口和產業支撐，其市場份額、價格走勢都將表現出更強韌性。

本書繼續秉承客觀公正、科學中立的宗旨和原則，追蹤中國房地產市場最新動態，深度剖析市場熱點，展望2022年發展趨勢，積極謀劃應對策略。全書分為總報告、市場篇、服務篇、熱點篇。總報告對當前房地產市場的發展態勢進行全面、綜合的分析，其餘各篇分別從不同的角度對房地產市場發展和熱點問題進行深度分析。

2023年全國房地產市場依然處於深度調整中。從發展動力看，2023年房地產市場成交量在2022年的基礎上進一步下降，發展動力減弱，房地產及相關產業對經濟增長的貢獻也有所降低。但是，也應看到房地產市場還有較大的發展空間，應從增量與存量兩方面挖掘房地產市場發展的空間與機遇。從市場風險看，風險防範與化解仍然是房地產市場的重要問題，應從土地入市、保障房供給、房屋收購儲備等方面防止房價大幅波動。從市場預期看，供給方面，企業投資意願減弱，開發投資額持續下降，新開工面積大幅減少；需求方面，居民購房意願低迷，部分貸款購房者選擇提前還貸以減輕負債和利息負擔。因此，應從供給方和需求方修復信心，改善企業與購房者的市場預期。從市場趨勢判斷，預計2024年房地產行業大概率維持築底企穩態勢，下半年在政策效果逐漸顯現的情況下，銷售端可能會有所好轉，預計全年房地產投資和銷量增速降幅較2023年有所收窄；全國二手房出售掛牌量指數為68.11，比2023年提高3.52；二手房價格指數為92.21，比2023年下降2.64。

2024年房地產市場政策基調以“持續用力推動止跌回穩”為核心，強調宏觀政策擴大內需，通過政策組合拳穩定樓市與土地市場。2024年12月，中央經濟工作會議強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。2025年，房地產投資環境中的積極因素增多，有助於提振市場信心、修復企業投資意願、推進重點方面投資工作，但短期內投資實現恢復性增長仍面臨資金端壓力，需進一步發揮好房地產融資協調機制作用，推動存量房和存量土地收儲等政策落地見效。隨著市場逐步向供需再平衡調整，房地產開發投資降幅將收窄。政策落地落實將促進銷售止跌，市場預期改善，核心城市房價有望止跌；順應房地產市場供求關係發生重大變化的新階段新要求，當前及未來一段時間，房地產開發投資將以滿足人民群眾不斷改善居住條件的新期待為著力點，打開新內涵、釋放新空間，推動形成“需求牽引供給、供給創造需求”的更高水平動態平衡。