常鵬翱

在我國改革開放以來，房地產是最受矚目的領域，其中交錯著政府和市場、國計和民生、行政和民事等各種複雜的關係。與此相對應，在房地產法中，不光有物權法等民事法規範，還有大量的行政法規範，而後者又往往引導和影響前者，房地產因而屬￿諸法共同發力的“領域法”。不僅如此，房地產是一種行業，有其獨特的實踐特色和運作機制，要想理解相應的法律規範，非先透視實踐不可，就此而言，房地產法又是實踐先行的“行業法”。 遺憾的是，目前的房地產法理論著作在展開時，要麼落在行政管制層面，要麼主要根植于物權法，既未對相關的行政和民事規範進行充分而有機地融合，也未深入行業實踐挖掘理論立足點，客觀地講，無法應對實踐需要。基於此，本書從行政法和民法融合的角度，從房地產行業運作機制的角度，以突出的實踐問題為引導，以對房地產法進行理論論述。 本書著眼於我國房地產生命週期過程，針對其中產生的法律問題，結合行政法和民法進行理論分析，希望在做到行政法和民法知識融合的同時，儘量融合歷史與現實，融合法學和非法學的知識，為相關理論研究提供一定的啟發。

本書立足於我國《民法典》物權編及相關法律規範，通過深挖國內外物權法經典文獻、最新研究成果以及實踐新動向，全面清晰闡釋了物權法的基礎教義和基本制度，並用現實案例說明法理內涵和制度邏輯，以便讀者既知道“是什麼”還知道“為什麼”。在說理佈局上，本書既系統闡述基本知識，又通過“提示”部分強調應值重視的知識，還通過“進階”部分簡要闡述可提高的知識，並通過“爭點”部分深入分析重要問題，便於不同層級的讀者根據自己實際情況學習利用和循序漸進地提高。本書是國內最新的物權法教材，它在物權與債權二分的基礎上，採用“總-分”框架，系統闡述了物權法的基本知識。本書共十章，前五章是總論，包括物權概述、物權法概述、物權法原則、物權變動和物權保護；後五章是分論，包括所有權、用益物權、擔保物權、物上之債和佔有。本書在闡釋導向和論理視野上，除了以民法物權為根基，還特別重視財產法秩序一致性，有效引入了行政法、合同法等其他法律學科的必要知識；特別重視法教義學和社科法學有機配合，適度引入了經濟學、人類學等法律之外學科有關財產權的分析；特別重視規範、理論與實踐的無縫銜接，把我國司法、行政、交易等實踐情況融入到理論框架和制度體系之中。通過這樣的知識融合，有助於引導讀者開放性思考，有助於讀者活學活用物權法。