業主權利疑難對策（簡體書）

您還在為工作、生活中遇到的法律問題不知道怎麼解決而苦惱嗎？
現在，大律師來幫您排憂解難！
大律師以案說法，深入淺出分析您最關心的熱點法律問題，助您輕鬆解決法律糾紛。
撥打大律師諮詢熱線，您將獲得更多專業諮詢服務……

宋安成，上海恆隆律師事務所執業律師，合伙人，國家二級建造師資格。執業特長工程、建築、房地產、物業服務，擔任多家市政公司、建築公司、物業服務公司、房地產公司的法律顧問，曾在上海建緯律師事務所執業。中華全國律師協會民事委員會委員，上海市律師協會項目建設與項目法律委員會專業委員，上海市物業管理行業協會法律顧問，上海市法學會會員，《上海物業管理》特約撰稿人。 在從事執業過程中，非常重視理論學習和研究，主筆中華全國律師協會《律師辦理物業管理法律業務操作指引》，參與中華全國律師協會《商品房交易法律業務操作指引》、《律師辦理動拆遷法律業務操作指引》，參與上海市地方法規的討論與制定。先后在《城市開發》、《住宅與房地產》、《中國物業管理》、《現代物業》、《上海房地》、《上海律師》、《房地產時報》上發表論文及案例80余篇。

案例索引
第一部分 自治組織
　第一章 業主的權利
聚焦一 業主身份的認定
聚焦二 房屋專有部分的界定及專有權人權利和義務
一、業主的專有部分
二、業主作為專有權人的權利與義務
聚焦三 業主享有的共有部分的界定及共有權人的權利和義務
一、業主享有共有部分的范圍
二、共有權人的權利和義務
聚焦四 業主享有的成員權以及成員權人的權利和義務
一、業主成員權的權利
二、業主成員權的義務
　第二章 業主大會和業主委員會
聚焦一 業主大會、業主委員會的成立與運作
一、業主大會、業主委員會成立的條件
二、分期開發小區成立業主大會、業主委員會
三、業主委員會籌備組的產生及其工作內容
四、成立業主大會及業主委員會的步驟
五、業主委員會的換屆程序
六、業主大會工作程序與召開形式
七、業主委員會工作程序
聚焦二 業主大會與業主委員會的主體資格
一、業主委員會的民事主體資格與民事訴訟主體資格
二、業主委員會能否作為訴訟原告
三、業主委員會能否作為訴訟被告
四、業主對業主委員會、業主大會的撤銷權訴訟
五、業主大會的訴訟主體資格
聚焦三 業主委員會、業主大會運作中存在的問題及對策
一、業主表決中不表態是否可以視為同意
二、如何解決業主大會召開難的問題
三、業主委員會自身建設存在的問題分析
四、業主委員會運作不規範原因分析及解決方案
五、如何正確理解業主委員會與居委會的關係
　第三章 業主“自治”
聚焦一 物業服務的模式
聚焦二 業主“自治”相關問題分析
一、業主“自治”的具體操作模式
二、業主“自治”的障礙性因素分析
聚焦三業主自治的相關案例及點評
第二部分 物業服務
　第四章 前期物業管理服務
聚焦一 物業服務公司的選聘
一、物業服務公司的資質
二、前期物業服務企業的招投標相關規定
三、前期物業管理招標的程序
四、物業服務公司參加投標的程序
五、前期物業管理招投標各地的不同規定
聚焦二 前期物業管理服務合同
一、前期物業管理的特點分析
二、前期物業管理服務合同的主要內容
三、簽訂前期物業管理服務合同應注意的事項
四、開發商在前期物業管理期間製作相關法律文書應注意事項
聚焦三 業主臨時規約
一、業主臨時規約的性質
二、業主臨時規約的主要內容
三、業主臨時規約的遵守
聚焦四 前期物業管理期間常見法律糾紛及解決
　第五章 約期物業管理服務
聚焦一 物業管理服務合同
一、物業管理服務合同的主要內容
二、簽訂物業管理服務合同應注意的事項
三、履行物業管理服務合同存在的問題
四、物業服務公司：是管理還是服務
聚焦二 業主公約及其約束力
一、業主公約的法律性質分析
二、業主公約的內容
三、業主公約的遵守
聚焦三 業主（使用人）與物業服務公司的常見糾紛
一、業主拖欠物業管理費糾紛
二、物業公司服務瑕疵與業主抗辯
三、業主對物業管理服務瑕疵抗辯的法律依據
四、業主人身損害與物業服務公司的責任
五、業主財產損失與物業服務公司的責任承擔
聚焦四 業主委員會與物業服務公司
一、業主委員會選聘物業服務公司
二、選聘物業服務企業的基本程序
三、選聘物業公司的風險分析
四、如何解決物管交接難問題
第三部分 公建配套與維修資金
　第六章 公建配套的權屬與使用收益
聚焦一 車位（庫）產權與車輛管理服務
一、車位（庫）產權問題分析
二、物業服務公司對車位（庫）的管理
聚焦二 會所的產權與使用問題
一、會所的產權問題
二、會所的使用與交易
聚焦三 人防工程產權與使用
聚焦四 小區公共部位所有權與公益性收入
聚焦五 物業管理用房之爭
聚焦六 水、電、煤等公共事業單位設施、設備的產權問題與其管理職責
一、水、電、煤等公共事業單位設施、設備的產權問題
二、公共事業單位對設施、設備的管理職責
聚焦七 代收水電煤公共事業費用問題與糾紛
聚焦八 小區規劃（平面布局）變更糾紛
　第七章 物業專項維修基金
聚焦一 維修資金及其交納與續籌
一、維修資金概述
二、物業專項維修資金的首次交納與續籌
聚焦二 維修資金的使用
一、使用維修資金的范圍
二、使用維修資金的分攤原則
三、物業專項維修資金的使用程序
四、維修資金使用的“僵局”
附錄
前期物業管理合同（示範文本）
物業管理合同（示範文本）
業主臨時公約（示範文本）
業主及業主大會規程表
物業管理條例（2007年8月26日）