商業地產改變中國（簡體書）

《商業地產改變中國》真實地反映了商業地產在當前中國經濟中的影響力。商業地產正通過改變中國的商業、改變中國的地產、改變中國的金融而改變著中國。——中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平《商業地產改變中國》對業界的貢獻不可多得。商業地產的開發經營需要耐心和沉實，本書所提供的數據和案例，以及作者為此所付出的努力，無不滲透著這樣的商業地產精神! ——原中華廣場董事總經理現惠潤商業管理公司總裁 歐小衛我認識的成功的商場管理人都有他／她們的一套理論，可惜都是零零碎碎，沒有系統；或者是從慘痛的教訓中學乖了，更甚的是知其然而不知其所以然。本書作者把各式各樣成功商場的密碼找到了，也找到了破解密碼的大大小小的鑰匙，讓您成功在望。 ——香港合和物業總經理周成德《商業地產改變中國》是到目前為止，我們在國內所能見到的，唯一一套對購物中心開發、經營過程的實際操作問題進行全面、深入剖析的工具書，它將對了解國內外購物中心產業的發展狀況，以及商業房地產開發和經營的核心內容與技能有直接幫助，對正在起步階段的中國購物中心產業起到實質的指引作用。——原正佳廣場總經理、現世品國際購物中心管理集團董事長謝仕平天河城不可復制!但天河城所折射的一個成功的購物中心必備要素，卻值得所有的商業地產人去學習。 《商業地產改變中國》試圖從一個更大的視角去解讀這樣一個現象，并且從縱向和橫向的思維兩個方面去演繹中國商業地產發展的真實面目，對于試圖進入中國商業地產領域以及期望從更全面的視角來把握中國商業地產脈搏的人們來說，這是一本難得的好書。——原天河城副總裁楊軍艇紛紛擾擾的中國商業地產，注定會因為一個地產猛人和一本書而被記錄和定格。自古以來，惟有不甘寂寞的人始能做成驚天動地之事。472幅實例圖片，32個成功案例平面立面圖，111組行業數據資料，洋洋灑灑數十萬言——窮三年之功，以天生的挑戰勇氣、扎實的理論功底和戰略性思維創新力完成的《商業地產改變中國》，令對中國商業地產的發展寄予美好愿景者心生敬畏。 ——《今日地產》總編出品人黃花

第一章 現代商業地產的宏觀層面分析第一節 中國社會經濟轉型期間現代商業終端的棋盤變局 1、世界經濟一體化，帶來了中國商業地產的變革 / 0352、傳統的商業開始了現代意義的演變 / 0363、商業領域中由社會轉型帶來的變局之爭 / 037 4、建造現代商業新秩序 / 040第二節 商業戰國與商業帝國主義 1、SHOPPING MALL成為衡量一個國家現代化水平的標尺 / 0452、SHOPPING MALL的北美特點與歐洲體現 / 048 3、亞洲地下的城市 / 0574、密西西比河水和長江水終究會注入同一個海洋 / 0645、華南MALL懸念 / 067 6、中國MALL戰略 / 069第三節 什么樣的商業地產項目會在中國未來的市場上取得成功 1、中國的SHOPPING MALL發展曙光初露 / 0772、商業地產的核心在于科學 / 080第四節 關于中國未來商業地產發展的預期及展望 1、現代商業地產決策之惑 / 083 2、經濟增長與商業地產發展 / 0843、計算商業地產開發規模的數學方法 / 087 4、城市化與商業地產發展 / 0905、人口增長與商業地產發展 / 094 6、“SHOPPING MALL”的成功密碼 / 0967、低手做事，中手做市，高手做勢 / 0968、一、二、三級城市開發購物中心的機會與風險 / 099 9、中國四類成功的購物中心 /100第五節 一小時經濟圈 1、“SHOPPING MALL”的輻射經濟變量 / 103 2、現代商業與人類的消費心理 / 1063、商業地產是市場經濟下的蛋 / 108第六節 銷售商鋪的現實與矛盾 1、融資的需要與銷售的困惑 / 113 2、遠大的理想讓步于一日三餐的窘迫 /1173、銷售商鋪的輪回與對策 / 121本章小結：現代中國社會需要優秀的商業運營者 / 122第二章 商業地產的規劃第一節 規劃的勝利 1、成也規劃，敗也規劃 / 129商業經營規劃比建筑格局規劃更重要 / 130 3、規劃的成本透視 / 1304、規劃的布局順序 / 131 5、規劃的整體利益 / 1336、規劃的風險瓶頸 / 134第二節 如何清醒地認識規劃 1、好的規劃是成功的一半 / 1372、世界上沒有哪一套規劃方案是能醫百病的靈丹妙藥 / 1383、商業地產規劃的尺度就是人的尺度 / 149 4、購物中心面積的妄想癥與恐慌癥 / 152第三節 商業黃金分割定律1、傾斜的數字與平衡的天平 / 155 2、體驗經濟時代的宏觀經營模型 / 158第四節 中庭作用與效果 1、中庭的本質就是一個大櫥窗 / 163 2、中庭的存在與整體價值 / 1643、微妙地運用中庭的感受 / 166第五節 配套設施的作用與投入 1、廣場與旺場的聯盟 / 187 2、停車場後面的眼睛 / 1923、電梯的設置與成本的權衡 / 196 4、電梯的斜度與租金的梯度 / 1985、用電梯突破傳統商業格局 / 200 6、是什么讓顧客從停下來、留下來，到樂意來 / 2137、虧損的配套投入與必須的娛樂設施 / 215第六節 商鋪格局規劃 1、商業格局規劃中的科學基因 / 221 2、街區式商鋪與封閉式商鋪的應用實證 / 2223、商業街道布局與地塊的局限性 / 224 4、是誰讓顧客在購物中心內繞來繞去 / 2285、商業街道“回”字型布局與經營死角 / 230 6、用太極的方式進行商業街道布局 / 233第七節 運作百貨公司的矛盾分析 1、購物中心內是否一定要有百貨公司 / 2492、中華百貨啟示錄 / 251第八節 購物中心與酒店、住宅、寫字樓的規劃 1、酒店、寫字樓與住宅 / 255 2、住宅與商業的利弊對比 / 2573、寫字樓與商業的應用結合 / 258 4、酒店與商業的理性對撞 / 259本章小結：規劃是現代商業之綱 / 260第三章 商業地產的建筑第一節 主題式商業建筑是發展的方向 1、商業地產建筑的中國美學突破 / 281 2、全球商業地產建筑的主題風格 / 293第二節 商業建筑視覺面的風格研究 1、人們對商業建筑的三個感知層面 / 309 2、建筑的天際輪廓線 / 3113、建筑立面設計與感知的區別 / 312 4、建筑微觀層面的都市節拍 / 316第三節 商業建筑空間設計 1、空間感、時間感和方向感 / 319 2、商業建筑空間的長度定式 / 3203、商業建筑空間的寬度哲學 / 321 4、商業建筑空間的高度標準 / 3235、商業建筑的店內空間設計 / 325 6、店鋪進深、開間與面積的相對論 / 327第四節 建筑與裝修是執行能力的外在表現 1、從一個消防箱看一支團隊的執行能力 / 3312、二次裝修與執行力 / 333 3、偉大的作品在于細節 / 3354、用藝術的方式創造購物中心的風水格局 / 336第五節 與建筑設計相配套的其他元素 1、現代商業建筑必須考慮的八個環節 / 3532、消防設計 / 354 3、電力設計 / 3564、通風設計 / 358 5、空調及節能設計 / 3596、音響設計/ 360 7、照明設計/ 3628、無障礙及相關便利設施設計 / 364 9、園林景觀設計 / 366第六節 用建筑構筑一個購物中心的商業生態系統 1、封閉式購物中心與街區式購物中心的建筑生態 / 3692、由建筑生態反映的商業生態 / 373本章小結 建筑執行是整體戰略的決定性因素 / 375 第四章 商業的招商與經營第一節 招商是戰略實踐的中場發動機 1、招商的經驗與教訓 / 379 2、招商不應該削足適履 / 3803、招商與城市商業生態 / 383 4、商戰即人戰 / 384第二節 主力店招商的機會與誤區 1、一榮俱榮，一損俱損 / 387 2、主力店的巧合與宿命 / 390第三節 如何確定主力店與經營散戶之間的關系 1、錨與船 / 395 2、主力店的評定標準 / 3963、不平等條約 / 399 4、主力店與發展商的區域博弈 / 4005、與主力店的利益捆綁 / 4026、主力店與經營散戶的“爭客”與互相利用 / 403第四節 理想的商業業態經營區域劃分 1、按經營品種劃分經營區域的誤區 / 407 2、在無序中有序，在有序中無序 / 4103、傳統的自下而上的商業經營推進結構 / 412 4、復合形態的商業經營推進結構 / 413第五節 商品的檔次策略 1、招商過程中的白貓黑貓 /4192、“唯開業率是圖”與“唯商品檔次是圖” / 4203、天堂與地獄的微妙區別 / 424 4、第二黃金分割定律 / 425第六節 招商的定價策略 1、放水養魚理論的現代商業實踐 / 4292、什么是制定租金水平最根本的標準 / 4303、科學的租金制定方法與“掩耳盜鈴”式的租金制定方法 / 4324、沒有兩間鋪的租金是完全相同的 / 4335、如何處理好低租金與高回報率之間的關系 / 434第七節 商業地產銷售與招商的策劃技巧 1、技巧決勝市場 / 437 2、“返租回報”的創想與泛濫 / 4383、免租優惠的策劃技巧 / 441第八節 滿足什么條件商場才能開業 1、開業令人感動 / 4472、開業率對商場運營的長久影響 / 4483、不成功的開業要花十倍的代價來進行彌補 / 450 4、分區開業的運用 / 4555、購物中心開業是一項嚴密的系統工程 / 4566、成功開業不為人重視的細節 / 456第九節 縮短冷場期的對策與管理的學問 1、創業難，守業更難 / 4592、開業一星期後人流銳減的定律 / 4603、現代商業運營的3個月、6個月與12個月困境 / 4614、一年的穩定經營期是商業經營的試金石 / 463 5、縮短冷場期的辦法 / 4646、進入冷場期後商戶表現的種種現象 / 466 7、鐵血管理者與溫和管理者 / 4688、發掘贏利空間，用好廣告位 / 4709、用管理學的觀點看商業經營管理團隊的建設 / 472 10、“三權分立”式管理 / 474本章小結 招商與開業，只是完成了萬里長征第一步 / 475第五章 商業地產的品牌整合與推廣第一節 商業地產項目的包裝意識與形態 1、又一城的問號與太古城中心的感嘆號 / 479 2、用藝術創作的方式進行項目主題包裝 / 4823、地圖為男人而設計，指示牌為女人而設計 / 487第二節 購物中心的形象管理 1、香港購物中心細節的藝術與裝修期的形象管理 / 4932、裝修期的形象管理同樣是購物中心細節藝術的一部分/ 505第三節 標志是品牌的精神原點 1、成功標志應用的特點 / 511 2、天河城廣場的第二次飛躍 / 513第四節 購物中心與廣告公司 1、廣告公司對商業地產運作的影響 / 533 2、中興百貨 / 535本章小結 策劃提升商業價值 / 548 經典案例 Yorkdale @ 多倫多 051 北美標本式購物中心，建筑一個時代的特征！天河城 @ 廣州 139天河城能成為全球人流量最多的購物中心，不是偶然，而是必然！朗豪坊 @ 香港 203 全球最新概念的購物中心——天空之、城！新天地 @ 上海 285將傳統文化與現代商業結合，上海新天地造就一個傳奇時代！Namba Parks @ 大阪 295亞洲購物中心的杰出作品——源于自然，勝于自然！Ifc mall @ 香港 337如何創造一個購物中心，而不是建造一個購物中心？

書摘——世界經濟一體化，帶來了中國商業地產的變革 引起中國商業發生深刻變革的，首先要歸功于世界經濟一體化的進程。中國的社會經濟從初期的相對封閉狀態，到試探性的改革開放，再到融入世界經濟的深水區，這種政治經濟的轉變，對人們生活的影響是全方位和多方面的。 中國于1999年年底加入世界貿易組織，到現在已經五年多了，很多人還在感嘆：沒有什么變化呀!是的，在日常生活的表象上，人們的生活變化不大，但在社會深層次的經濟結構中，這種變化其實已經轟轟烈烈地發生。 商業地產的發展就是這種深層次結構變化的一端。 讓我們來看看中國目前商業的狀況：——傳統的商業開始了現代意義的演變 傳統的國營百貨大樓很多已經倒閉，被零散的小販占據或被整體出租為超市或專業市場，這類百貨大樓一般占有較好的地理位置，但由于規模小和老式建筑規劃的局限，已不可能重現往日的繁華景象。 臨街門面成為傳統商業價值的繼承者，這類臨街門面一般由以往白勺茶水檔或靠馬路邊的首層住宅改成，被改造成服飾品牌店面或其他商業形式，有一些甚至于被政府包裝為步行街，成為一個城市的名片。但臨街門面最大的弊端就在于各個門面分別隸屬于不同的業主，小業主目光短淺和片面追求利益的天然屬性使臨街門面無法實現科學的統一規劃，而政府部門作為臨街門面的管理者，由于商業知識的缺乏和體制的制約，更難以實現對其進行有創造性和有效率的管理。 住宅的大量開發在中國絕大多數城市都成為一景，這類住宅一般都從首層至三層(俗稱裙樓)設有商業場所，以從中獲得開發項目的利潤。這一類的裙樓從面積上來說，不大也不小，從商場規劃上來說，中規中矩，絕大多數發展商沒有進行全面的考慮。他們只希望賣掉臨街的一部分門面，并將裙樓的其他部分出租給中小型的超市或酒樓，這類商業場所根據地段的不同而有不同的價值，但估計目前中國相當多數的裙樓處于空置狀態。在這種意義上來說，這類商業場所不屬于商業地產的范疇，而只是發展商住宅地產開發的附帶產品。——商業領域中由社會轉型帶來的變局之爭 雖然從沿海到內地，從國際大都市到二、三級城市，基本上每個城市都有大量的下崗工人，并且產生了很多白勺低收入家庭，但并不意味著整體的社會購買力有所降低。相反，由于GDP的快速增長，整體社會購買力和消費欲望還比以前更為強烈，并且與社會生產力的提升而呈現正比的增長曲線。國際零售巨頭在中國級城市遍地開花，區域性零售企業生命力正在競爭中增強，在些經濟發達地區，大型的MALL正在上馬，這些MALL的生命力與他的操作者能力息息相關。因此，在幅員遼闊的中國大地上，商業領域正在上演著一場由于社會轉型而帶來的變局之爭，在絕大多數地方，定局并未形成，而處于種分散和空心化狀態，給實力派商業運營商提供了巨大的空間。——建造現代商業新秩序 由此，可以看出中國目前商業的基本狀態，而本書的後綴名——“戰國策”也是對這種狀態的一種表達。 商業領域的變局就宛如帝國統一前的戰國時代，充滿了太多的變數與機會。在中國六百多座城市，基本上每一座城市都可形成一個面積從上萬平方米到幾十萬平方米的現代購物中心。正因為如此，在未來的數十年之內，在中國城市間的商業地產開發和運營，將成為中國城市建設中令人驚嘆的風景。 北美、歐洲和日本等發達國家，在上世紀七八十年代上演了商業地產蓬勃發展的一幕。今天，這幕轉移到中國上演，內容無異，而情節和過程已不盡相同。由于中國特殊的社會環境，在中國上演的商業地產開發顯著地呈現出高速度、欠理性的特點。然而房地產開發商并不理會這一點，而是繼續潮水般地涌入這一領域。 在現代，商業場所是產品成為消費品的媒介和平臺。現代商業流通體系的構建，就如同建立一種現代商業的秩序。中國新興的現代商業地產造城運動，就是這建造商業新秩序的物質體現。 從計劃經濟時代，轉型到市場經濟時代，需要現代化的流通渠道。傳統的計劃經濟時代的流通渠道，就像是一條木船，它所承載的是計劃經濟時代的商品流通。而步入市場經濟時代以後，現代商業體系就像是一艘具有現代化裝備的艦艇，它所承載的是現代社會的商品流通。現代商業體系以及這個體系所體現的科學的思維，代表了從計劃經濟時代向市場經濟時代前進的偉大變革。而要讓中國的商業體系實現從木船式的承載體系向艦艇式的承載體系的轉變，在巨大的中國市場建立有利于商品生產和流通的現代商業秩序，其實是一種必然的呼喚。 從表面上來看，中國新興的現代商業地產運動無論成功失敗，都有其鮮明的個性。而從深層次、宏觀層面上來看，中國的現代商業地產運動又具有普遍的共性和時代特征。因此，當我們脫離表面看深度，脫離個案看共性時，就能夠理解為什么在如此之短的時間之內，會有這么多的商業地產項目冒出來，其推動力既有歷史的動因，也有發展的動因；既有政府的動因，也有資本的動因；既有理性的動因，也有欠理性的動因。 正因為這種內外因的推動，所以商業地產在中國獲得了空前的發展。當然，在目前看來絕大多數項目欠缺理性，但是，未來中國白勺現代商業新秩序的大門，卻從此被打開了。P35-41