房地產開發企業納稅實務與風險防範(政策更新至2012年5月)（簡體書）

《房地產開發企業納稅實務與風險防範》以房地產開發經營環節為主線，以中央稅收法規和部分地方稅收法規為政策依據，以房地產開發企業在實踐工作中遇到的問題為案例，對房地產每個環節所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化進行了逐一剖析，對房地產開發企業納稅實務問題進行了系統的分析和整理，對相關政策進行全面透徹的解讀，為企業納稅實務和風險防範提供了切實可行的建議和措施，對企業房地產納稅實務和風險管理具有很強的指導意義。．

樊劍英，著名房地產財稅專家，中國稅網特約研究員，中國註冊稅務師。長期從事房地產及相關行業的財稅工作，擔任多家房地產企業稅務顧問，通曉房地產財稅法規政策，具有豐富的財稅諮詢、納稅籌劃、培訓答疑、稽查審計經驗。在《中國稅務報》《河北稅務》《海峽財經導報》《北京房地產》等專業期刊上發表論文百餘篇。現任木蘭英華稅務師事務所{上海）有限公司、上海金蘭財務顧問有限公司總經理。．

《房地產開發企業納稅實務與風險防范》具有實戰性，摒棄了以稅種為線索的傳統模式，以房地產開發企業設立、獲取土地、開發建設、轉讓及銷售等具體的業務流程為主線，對流程中的每個環節所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化逐一剖析，對于實務中的敏感問題、重點問題進行了全面透徹分析。
《房地產開發企業納稅實務與風險防范》案例豐富，選取了118個精典案例進行分析，這些案例多來源于房地產開發企業具體業務實踐和筆者的納稅答疑，貫穿本書始終，且政策解讀與風險提示并舉，使讀者可以感同身受地輕松掌握稅收政策的要義。
2012年房地產市場調控政策未見松動，國家行業政策層面有較大影響的包括限貸、限購、限價、保障房等調控政策；稅收調控層面有較大影響的包括土地增值稅預征率和核定征收率的加碼、房產稅的“敲山震虎”以及社會保障房稅收優惠的扶持政策等。
樊劍英編著的《房地產開發企業納稅實務與風險防范》以房地產開發企業設立、獲取土地、開發建設、轉讓及銷售等具體的業務流程為主線，對流程中的每個環節所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化逐一剖析，對實務中的敏感問題、重點問題力求全面透徹分析。

2012年房地產市場調控政策未見松動，國家行業政策層面有較大影響的包括限貸、限購、限價、保障房等調控政策；稅收調控層面有較大影響的包括土地增值稅預征率和核定征收率的加碼、房產稅的“敲山震虎”以及社會保障房稅收優惠的扶持政策等。在此形勢下，房地產行業經營中撲朔迷離的涉稅事件日益增多，合作開發形式呈現多樣化，土地征收及補償的政策更迭，項目、土地、股權轉讓等并購重組加速，房地產行業求資若渴，拼促銷、爭融資等有別于其他行業的經營方式使房地產開發企業財稅處理呈現復雜態勢，房地產企業會計陷入困惑。因此，在新的形勢下，正確、規范地處理房地產開發中的納稅問題，既是企業降低納稅風險的需要，也是企業財務人員業務水平提升的需要。
筆者長期從事房地產財稅實務工作，先後擔任房地產企業總會計師、稅務顧問、培訓講師、答疑專家等，所供職企業及服務對象涉及住宅開發、工業地產開發、旅游地產開發、商業運營、物業管理等多個領域，切身實踐為筆者提供了房地產納稅實務方面的豐富經驗。筆者先後發表了大量關于房地產納稅籌劃、案例分析、風險防范的文章，2011年在讀者的促使下，開始對房地產納稅實務問題進行系統整理研究，意在編寫出房地產財稅人員的實用工具書，為廣大房地產企業會計提供一個具有借鑒意義和參考價值的操作指南。
本書力求從實務出發，讓實際操作人員有章可循，并照顧初涉房地產行業的企業財稅人員的閱讀習慣，修訂中采納了讀者的建議，突出了以下特點：
1．實戰性。摒棄以稅種為線索的傳統模式，本書以房地產開發企業設立、獲取土地、開發建設、轉讓及銷售等具體的業務流程為主線，對流程中的每個環節所涉及的主要稅種及其納稅方式的變化逐一剖析，對實務中的敏感問題、重點問題力求全面透徹分析。
2．工具性。作為案頭工具書，本書有助于為房地產企業會計實戰中納稅問題的解決拓展出新的、合理的處理思路。
3.案例豐富。本書選取的一百多個經典案例分析多來源于房地產開發企業具體業務實踐和筆者的納稅答疑，案例貫穿本書始終，且政策解讀與風險提示并舉，使讀者可以更深刻地理解和掌握稅收政策的要義。
4．時效性強。考慮到政策執行的效力和時效性，本書優先選擇現行有效的中央稅收法規和具有鮮明特點的部分重點省、市的地方稅收法規作為政策依據，以期對讀者的實務工作起到指導作用。
5.緊跟最新政策變化。本書是繼2011年9月修訂之後，根據政策變化重新整理後推出本書第二版，本書所引用的稅收政策更新至2012年5月。考慮到與房地產開發有關的稅收政策變化較快，為滿足讀者索引需要，筆者將在博客建立專門鏈接進行更新，博客地址：http://blog.sina.com.cn/zhuodafjy。
本書適合房地產開發企業高級管理人員、稅務經理、財務人員、稅務師事務所和會計師事務所從業人員使用，也可作為財稅專業師生的參考教材。
本書在編寫過程中，得到了河北省地稅局科研所、上海交通大學稅務研究所研究員李勝良先生和《中國發票史》的作者高獻洲先生兩位稅務老友的指導，也離不開天山發展（控股）有限公司、木蘭英華稅務師事務所（上海）有限公司、上海金蘭財務顧問有限公司財稅工作人員的鼎力支持，在此筆者一并致謝。
最後特別鳴謝對本書修訂提出改進建議的中國會計視野、房地產會計網、LexisNexis律商聯訊、房地產財務網、高頓財稅、財務會計網、稅屋網、河北財稅網、金蘭?稅友匯、稅服在線等網站的朋友，筆者期望獲得朋友們一如既往的支持！
由于時間緊迫和筆者水平有限，本書難免仍存在疏漏之處，敬請業內同仁批評指正。

第一章 房地產開發基本常識及納稅概述第一節 房地產開發基本業務知識介紹第二節 房地產開發主要階段劃分第三節 房地產開發涉及稅種概述第二章 企業設立環節納稅實務與風險防範第一節 房地產開發企業設立及相關稅務問題概述第二節 投資主體不同影響稅後淨收益第三節 適當借款有助於降低稅收支出第四節 註冊地合理規劃可降低稅務成本第五節 設立分公司還是子公司的納稅權衡第六節 總分支機搆跨地區經營所得納稅有別第七節 以土地作價投資應考慮稅收問題第三章 取得土地環節納稅實務與風險防範第一節 土地取得方式概述第二節 出讓、轉讓土地計征契稅風險防範第三節 改制重組中轉讓土地契稅征免及風險防範第四節 受讓土地注意土地使用稅納稅風險第五節 囤地繳納土地閒置費影響清算稅務成本第六節 取得政府土地返還款潛在的納稅風險第七節 以拆遷補償方式取得開發土地的納稅風險防範第八節 轉讓土地使用權是否可以按差額納稅第九節 購買在建工程獲取土地的納稅實務與風險防範第十節 股權收購取得開發用地以回避直接轉讓風險第十一節 整體產權轉讓收購項目公司的納稅實務第十二節 整體資產轉讓獲取土地較產權轉讓稅收優惠減少第四章 房地產合作開發納稅實務與風險防範第一節 房地產合作開發的基本問題第二節 合作建房中的營業稅政策及實務應用第三節 合作建房是否免征土地增值稅看具體情況第四節 合作開發兩種分配模式能否擇優第五節 房地產“代建”合作開發納稅風險多第六節 如何規避房地產“代建”合作開發的納稅風險第五章 開發環節納稅實務與風險防範第一節 開發成本核算的主要內容第二節 共同成本及代建工程的會計核算處理第三節 發包工程甲供材財稅處理技巧與風險防範第四節 自營工程銷售一樣繳納營業稅第五節 注意區分開發產品計稅成本與會計成本第六節 不同售樓部模式的稅務處理第七節 項目工程用房與銷售用房稅務處理不同第八節 境外付匯支付勞務費稅務處理問題第九節 “買方”開發支出應取得合規票據人賬第十節 建設期間該如何繳納城鎮土地使用稅第十一節 房地產開發經營如何繳納印花稅第六章 銷售環節納稅實務與風險防範第一節 銷售階段的納稅會計實務處理第二節 不同收入實現模式下的所得稅處理及自查要點第三節 所得稅匯算清繳納稅申報表的填報第四節 關注房地產企業所得稅地方納稅管理第五節 匯算清繳對於核定徵收所得稅企業同樣重要第六節 商品房合同約定面積與確權面積差異的稅務處理第七節 不同促銷手段涉及的納稅實務與風險防範第八節 向職工福利售房的納稅實務與風險防範第九節 商品房促銷存在多納稅及未代扣代繳個人所得稅風險第十節 支付及收取違約金的納稅實務與風險防範第十一節 資產出租的納稅實務與風險防範第十二節 保障性住房可以享受的政策優惠第七章 企業所得稅扣除項目納稅調整第一節 企業所得稅稅前扣除的基本原則第二節 企業所得稅工資薪金總額的扣除第三節 企業所得稅職工福利費等三項經費的扣除第四節 保險費和住房公積金的稅務問題第五節 公務用車制度改革的稅務問題第六節 員工報銷通訊費的稅務扣除問題第七節 五項限額扣除支出納稅實務第八節 其他無限額標準的費用扣除第九節 借款利息支出稅前扣除第十節 資產損失的稅前扣除第八章 重組、清算企業所得稅納稅實務與風險防範第一節 重組企業所得稅納稅實務與風險防範第二節 清算企業所得稅納稅實務與風險防範第九章 土地增值稅納稅實務與風險防範第一節 土地增值稅稅制要素第二節 土地增值稅稅收優惠及應用第三節 轉讓舊房計算土地增值稅的四種情形第四節 土地增值稅預征和清算稅務處理第五節 土地增值稅清算收入的確定第六節 土地增值稅扣除項目金額的確定第七節 合併和分開清算的納稅風險第八節 清算後再轉讓房產扣除項目可直接確定第九節 稅收調控向預征率與核定徵收率加碼．