房地產開發法律操作實務（簡體書）

《房地產開發法律操作實務》內容由建緯所資深執業律師根據執業實踐總結撰寫，包括收購轉讓、融資、房屋交易、風險防範、商業地產、開發區建設、徵收補償等領域的內容，全面總結了房地產開發領域的熱點、疑難法律問題，並為各個環節的法律問題提出了應對策略，具有相當的原創性和權威性，兼具很強的實務操作價值。

上海市建緯律師事務所，是中國內地首家以建築、房地產、城市基礎設施建設領域法律服務為專業特色的律師事務所，是中國房地產建設法律服務領域領先的知名品牌律師事務所，積累了豐富的專業法律服務經驗，在中國法律界和建築房地產業內產生了重大影響。

《房地產開發法律操作實務》由法律出版社出版。

[摘要] 實踐中房地產公司往往以轉讓股權的形式轉讓不動產，以回避直接轉讓不動產的種種缺陷。新頒布的《物權法》中關于不動產物權變動原理對房地產公司的股權變動提出了新的要求和法律風險控制的啟示，本文將結合《公司法》和《物權法》的相關規定對此作出探討。
[關鍵詞] 物權變動股權轉讓法律風險控制
我國《公司法》對公司股權的自由轉讓作了明確的規定，即擁有不動產或者以不動產折價入股的房地產公司，只要符合《公司法》的相關規定，其股權的轉讓應當是合法的，為法律所保護的。因此，房地產公司（包括綜合開發公司和項目公司）往往在操作實踐中通過股權轉讓的形式實現不動產轉讓的目的。
我國《物權法》第2章第1節“物權的設立、變更、轉讓和消滅”對不動產變動作出了較為詳細的14條規定，這些規定確立了不動產的設立、變更、轉讓和消滅的變動原理。那么，《物權法》不動產變動原理對房地產公司的股權變動的實際操作提出了什么新的要求呢？應當如何有效控制房地產公司股權轉讓的法律風險呢？鑒于這些實踐中的問題，本文試圖對此作出評價和探索。
一、我國《物權法》對不動產物權變動原理及《公司法》對公司股權轉讓的規定
所謂物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，這里的物包括動產和不動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地附著物。我國《物權法》第9條和第14條確立了不動產物權變動登記生效的原理：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”《物權法》第l5條確定了基礎合同效力與物權效力的關系：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”即在法律沒有相反規定、合同也沒有相反約定時，不動產物權變動是否發生效力并不影響當事人的合意及其基礎合同的生效。
從不動產物權變動原理方面分析，《物權法》之所以做這些規定，是因為物權是一種具有排他的、特定化的權利，這種權利的轉讓應當同時具備以下要件：
第一，不動產已經成就，并且已經特定化。這是物權法定原則的必然要求。如果不動產表現為土地使用權，則此土地使用權已經合法取得并且已經有確定的四至范圍；如果不動產表現為地上物，則此地上物的所有權人已經法定取得該不動產且已經擁有產權證書。
第二，轉讓人已經取得對所轉讓的不動產完整的處分權利。不動產的可轉讓必須基于權利人的無瑕疵取得和相應擁有的完整的處分權利。如果不動產本身有瑕疵，例如是設定抵押的不動產，或者是轉讓人本身有權利瑕疵，或者是轉讓人與他人共有的不動產，則不符合轉讓的條件。
第三，轉讓雙方以對第三人產生公示效果的方式完成不動產的變動。即不動產的轉讓，必須通過國家規定的登記機關登記的方式完成所有權的轉移，這是物權的排他優先權利所決定的。轉讓雙方僅簽訂有轉讓的合同而未完成登記，只產生合同生效效力而不產生物權變動效力。