中產的日子為啥這麼難（簡體書）

高連奎，中國知名學者，經濟學家，“平衡經濟學原理”及“低生存成本型社會”提出者，《出版商務周報》“中國年度風云圖書”獎得主。現擔任中國人民大學重陽金融研究院世界經濟項目主管，上海交通大學海外教育學院專家顧問，中國專家學者協會理事，同時是新加坡《聯合早報》、香港《信報》、香港《經濟日報》、《中國經濟周刊》、《證券日報》、新浪網、搜狐網、鳳凰網等幾十家媒體專欄作家或長期撰稿人。已經出版著作：《中國大形勢》、《中國大趨勢4：中國經濟未來十年》《世界如此危機》《中國大時局2014》等。

第一章 房子，老百姓為什么買不起？ / 001
003 果真是貨幣增長推高了房價嗎？
005 房地產背后“三大偽問題”
007 房地產背后的五大“真”問題
009 房價“崩盤”難
013 房地產價格下降危害不大
016 為什么說按面積提供保障房更合理？
第二章 中國“貨幣超發”了嗎？ / 019
021 “統計陷阱”與假新聞
024 貨幣的蝴蝶效應
027 中國沒多少人真讀懂弗里德曼
033 通脹與廣義貨幣無關
036 通脹的長期性因素
038 緊縮貨幣是抑制泡沫的良策嗎？
041 中國將面臨史上最嚴重的“流動性短缺”
043 中國貨幣政策的又一致命錯誤
045 大折騰 錯折騰
047 影子銀行是金融扭曲 而非金融創新
051 貨幣主義失靈 弗里德曼成笑話
053 應該吸取弗里德曼貨幣主義的教訓
056 經濟治理須“宏觀調控”走向“精準調控”
第三章 政府與市場的關系 / 061
063 三大因素決定中國經濟未來潛力
065 市場經濟是忽悠國人的嗎？
066 兩種自由主義影響中國命運
068 西方經濟學：從自由市場到機制設計
第四章 老百姓是“不敢花錢”嗎？ / 079
081 辨析投資與消費
083 中國人不消費的說法何來？
086 中國當前經濟結構的意義與影響
088 中國投資率真的過高嗎？
092 中國真的內需不足嗎？
097 美國歷史上三次“敗于消費”
106 什么導致了中國的低工資？
第五章 政府支出是亂花錢嗎？ / 111
113 巫毒經濟學即將襲擊中國
116 萬億赤字背后的紛爭
第六章 國家如何才能變得更有錢？ / 119
121 為什么說中國經濟要多做“乘法”？
123 為什么中國人勤勞但不富有？
126 中國經濟增長靠什么？
131 中國實現收入倍增靠什么？
133 精密制造：中國實體經濟的最后一個短板
第七章 如何讓“錢”更有保障？ / 139
141 收入增長為何民眾仍然沒安全感
145 幸福背后的三大“偽問題”
148 民生十年：回顧與展望
152 福利危機與新福利社會
156 福利社會的本質
第八章 打造“新福利社會” / 159
161 人類的生存成本是如何提高的？
162 “低生存成本型社會”是怎么回事？
166 如何建立低生存成本型社會？
169 低生存成本型社會有什么好處？
172 生存經濟學應用：浪費問題
174 養老金該如何調整？
176 新福利社會新在何處？
179 開明資本階層：變革中國的積極力量
第九章 如何讓中國的錢更安全？ / 183
185 為何金融安全如此重要？
188 人民幣不需要離岸中心
191 人民幣升值的根源與危害到底是什么？
194 如何看中國的對外金融資產負債表？
200 人民幣國際化不宜操之過急
201 為什么說世界經濟日本化不可避免？
206 中國要走出自己的行情 

房地產背后“三大偽問題”

兩會召開之前，國務院出臺了新的住房調控政策，也就是媒體所稱的“國五條”。這次“國五條”唯一的亮點是對住房轉讓征稅，這主要是針對的炒作需求，“限購”是讓炒作止步，而“征稅”則即可讓投機者放棄，也可以讓原來的投機房投放市場，可謂一舉兩得。當然“國五條”的條款如果真正執行到位了，效果也是很好的， 這些政策關鍵是量化，比如二套房首付多少，稅收多少，房價目標是多少，保障房建多少，量變可以引起質變，但前提是量變的程度，目前這些都有待觀察。

中國從調控一開始就是沖著投機去的，但是最后都沒起作用，關鍵是判斷不對，將“偽問題”當成了“真問題”筆者認為中國高房價背后，存在著三大“偽問題”，和五大“真問題”，這些問題搞清楚了，中國房價才能得到根本控制。


不要相信“投機炒作論”

中國的調控的目標仍然是抑制上漲，而不是民眾期待的降價，而且一直是打擊投機。房價之高，歷來基于兩大論斷，一個是“炒作論”，一個是“泡沫論”，這兩個其實都不靠譜，之前的限購就是為了打擊投機，結果開始有效果，慢慢就沒效果了， “國五條”已經公布，按說房價應該有個下跌，但是也不明顯。說明投機炒作不是影響房價的核心因素。其實中國這些年的調控都是針對投機進行調控的，但效果不好，只能是遏制住房價，這也就針對投機進行調控的全部效果，也只能是這樣的效果，如果要取得更好的效果，只能從其他方面入手。


不要用“泡沫論”來安慰自己

另外我們必須澄清一個問題，那就是中國房地產沒有泡沫，或是泡沫不大，我們不能再用房地產泡沫論來安慰自己，善良的中國人總是期望通過政府的調控能夠擠出所謂的“泡沫”，然后讓民眾買起房，其實這是錯誤的，中國的高房價在于市場化，根源是土地的市場化，是級差地租，如果認為縣級城市，房價3千是正常的話，那一線城市房價3萬就不離譜，因為一線城市的地價比三、四線城市貴十倍是正常的，因此在目前是市場供應為主體的情況下，房價不可能降下來，我們其實用擠泡沫來讓房價回歸的想法，最終是必然會落空的。中國房地產沒有泡沫，靠所謂調控也擠不出泡沫，只要實行市場供應，房價就下不來。
中國不缺鋼筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地市場化必然會出現城市的高地價，從而出現高房價。
中國房地產與貨幣的總邏輯是：市場化推高地價，地價推高房價，房價推高貸款，貸款推高貨幣需求，從來導致貨幣越發越多。


中國房地產也不是分配的問題

中國一直將民生方面的問題，歸結為“分配“出了問題，而且幾乎絕大多數人都對此深信不疑，但必須指出中國房地產面臨的真不是分配的問題，如果是分配的問題，那只有少數人買不起房，但是現在不是，現在即使是大名鼎鼎的明星，已經躋身上流社會的精英人士，收入處于社會中等水平的所謂”中產階級“都是買不起房，在媒體上，我們經常看到，某歌星，某知名主持人，某副部級干部，某報社的高級記者，他們都買不起房，這難道你還能說是分配的問題嗎，而且不是現在買不起的問題，而是看不到買的起的希望的問題。

社會學家早就指出“只有造福于多數人的政策才能培育共同的美德“，房地產已經成為為禍多數人的領域，所以社會也必將為之走向敗壞，年輕人為了他找不到對象，官員為了他拼命的貪污，老人為了他舍出養老的錢，學者為他喪失基本的良知，甘愿充當”資本二奶“，難道這些問題還不夠嚴重嗎？

總之政府必須在住房建設中發揮更重要的作用，承擔更重要的責任，而不是一味將主要責任的推給市場，然后再對市場進行各種莫名其妙的治理，中國不是市場出了問題，而是住房市場化出了問題。

房地產背后的五大“真問題”

除了上面的偽問題，筆者認為高房價背后有這么五個真問題，這才是關鍵

規劃的問題

中國的房價和地價有著極強的“地王”帶動效應，“地王”主要是城市的黃金地段，當前城市的黃金地段，住宅樓已經非常少了，但是寫字樓卻在頻繁的興建，土地價格是不存在剛性成本的，彈性極大，因此中國房價的治理必須采取“掐尖”政策，從房價最貴的地方進行治理，必要的時候，功能重新劃分、移出，“禁建”都是必須的。比如在中央商務區不得再新建高樓等。

治理，從城市規劃上入手，特別是對各大城市“CBD”的規劃，中央商務區內不得再新建寫字樓，老樓拆除之后只能建成住宅樓。目前中國各城市的中央商務區都存在著人口過密的情況。寫字樓過多，住宅樓必然過少，而開發寫字樓的效益又高于住宅樓，開發商都傾向于開發寫字樓，所以如果不是人為的進行規劃，那必然是這樣的結果，結果住宅的房價越來越高，這也是為什么筆者在“低生存成本社會”理論中，專門有一條是“合理規劃商業區和住宅區”的道理。

國五條中，雖然有一條是增加土地供應，但是如果前面的規劃沒有做好，供應是供應不上的，而且即使城市的非核心區域增加了供應，也無法抑制房價的上漲，因為這個市場不完全是總量上的供需問題，而是局面增長過快，從而帶動整體房價上漲的問題。


稅收的問題
房地產工程一項是經濟支柱，各地的政府貸款，也主要以土地做抵押，土地轉讓費是主要的財政收入。要想降房價，就必須解決地方政府的收入問題，世界各國都是這樣，要么賣地，要么征稅，稅收低就必然土地貴，中國的稅收現在其實是很低的，在福利國家稅收一般占到GDP的50%左右，而中國僅有30%左右，如果要避免土地財政，征稅是必須的，這個問題繞不過去。當然征稅不是向底層民眾征稅，也不是向企業征稅，而是向社會資源消耗比較高的人群征稅，比如銷售稅，奢侈稅，贈與稅、遺產稅等。


利率的問題

 中國一個家庭有兩套房的太多了，而且民眾有點錢就想買房，比如中國家庭年凈收入在10萬元以上的家庭非常多，這些人三五年就能攢下幾十萬元，這些錢怎么投資，還是買樓，這就是中國房價下不來的原因，中國的中產家庭基本都將買樓作為資產保值的手段，要想避免這一點，筆者建議將一年期存款利潤與CPI掛鉤，一年期利率不要再由央行調整，讓其直接與CPI自動持平,這樣才能避免公眾的投資性買樓，讓存銀行業有利可圖。


房地產不能敞開供應

中國不缺鋼筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制級資源，不能按市場進行自由供應，在這一前提下，中國房地產也是不能隨意供應的，確切的說是不能誰想買多少套房就買多少套房，中國必須對單一家庭擁有的房地產數量進行限制，比如規定每個家庭不能擁有超過3套住房，超出這一數額就定為犯罪，或是對超出的房子實現高額的社會資源占用稅，迫使他們賣掉房子，這才是真正的調控。


市場化的問題

 只要市場化就必然出現高房價，這是由級差地租決定的，改變不了的，經濟適用房，廉租房，這些房地產的點綴是解決不了問題的。中國需要對住房政策進行通盤的考量以及徹底的改弦更張。筆者主張按保障面積來劃分政府與市場，意即在一定面積內政府應該向民眾免費提供住房，而超出這個“保障面積“的話，則由政府或民眾共同承擔，或是民眾自己承擔，比如政府免費為民眾提供10平方米住房，如果想住的更寬敞，可以再自己購買。

中國房價崩盤難

房地產與股市相同的是兩者都已經淪為金融產品，但兩者又是不同的，股市買賣非常的方便，可以在短時間內進行大量的交易，但是房地產不行，所謂崩盤就是價格短時間內大幅下降，如果發生這種情況就必須能夠在短時間內進行頻繁交易，但房地產市場不是這樣的情況。房地產是沒有形成金融市場的金融產品，是非常特殊的金融產品，其他的金融產品都有集中而固定的交易場所，而房地產沒有。
其實日本房地產價格到達最高峰之后，也沒有出現一個急劇的下降，也是一年一點慢慢下降的。而中國經濟在發展，房地產從長期內還會上漲，因此這兩股力量對沖的話，中國房地產可能發生崩盤。


房價看漲預期是房地產投機首因

中國房地產價格長期泡沫化，固然與金融、貨幣等因素有關系。但是從更深一層次進行考慮，我們就會發現，中國房地產價格“長期看漲的預期”才是房地產投機，以及民眾急于買房的最核心因素。也就是人們認定房地產必然會漲價，所以人們才會買房。
我們治理房地產價格也必須從打消這種預期入手。
如果政府能夠做出房地產價格下降的承諾，并切實實現這一承諾，那中國房地產價格上漲的預期就自然消失，畢竟現在的房地產價格是虛高的。如果中國房地產價格長期上漲的預期不復存在，那房地產市場的非剛性需求也自然會望風而退。這將會成為中國房地產價格回落的一個最重要因素。我相信中國政府是可以做到這一點的，因為政府手里的牌還很多，只是想不想打出來的問題，這不僅僅看地方政府的態度，更考驗中央政府的決心。”。


高房價的最大危害在于推高通脹

盡管中國的通脹原因復雜，比如不可低估的貨幣因素，比如不可避免的輸入性因素，但是還有一個我們容易忽略的因素，那就是因房價不斷攀高而引起的通貨膨脹。這里面又包含兩個原因，其一是地租級差化的問題，其二是房地產泡沫的問題。

確切地說，中國的地租級差化是從改革開放之后開始的，而從1997年住房制度改革又使這一過程進入加速階段。地租級差化的過程本身就是造成通貨膨脹的因素。中國用十幾年時間完成了發達國家幾百年才完成的過程。在中國地租級差化的過程中，包含著兩個重大轉變：其一是從無地租到有地租，其二是平等地租向級差地租轉變，這兩個因素都大大推高了通脹。
地租級差化本身就在推高中國房價，而中國近年來投機性的房地產泡沫化更是放大了這一因素。中國GDP七八年才翻一番，而中國房價從1997年改革以來，已經翻了十翻左右，這對通貨膨脹將是多大的沖擊力。當然，房價的上漲與地租（含商業地租和房租）的上漲并非同步，中國也一直存在著房價上漲與房租上漲的偏離，主要表現為房價上漲快，房租上漲慢，但正是這種偏離，為日后房租的報復性上漲預留了空間。要么降房價，要么漲租金，如果房價在短期內將不下來，那么租金必然會漲上去，這將是繼續推高通貨膨脹的主要因素。
另外，中國現在最大的問題是我們不能再制造更多的房奴。因為每個房奴都是中國經濟內需不振的來源。每個房奴的還貸期都在二、三十年左右。日本當年的高房價至今還有很多人在背負著貸款，這也是日本經濟不振的原因之一。這樣的悲劇不能在中國重復上演。


房價產價格不可能“大降”

關于買房問題，政府雖然有過讓民眾暫時租房住的表態。而現實情況是如果房價長期脫離民眾收入水平維持高位，那租房也很難滿足民眾的需求。因為那些買不起房的人，租房照樣存在經濟困難。租房每月的租金并不比供房的房貸少多少。這也是人們傾向于與買房的原因，也是我們主張房地產價格必須降下來的道理。

盡管中國出臺了很多措施，筆者認為中國房地產價格不可能出現“大降”。

首先在于，中國房地產價格的攀升主要是地租級差化的過程，而這個過程是不可逆轉的。

其次，我們可以參照中國房地產泡沫比較小的中西部二三線城市來看中國的房價，中國的中西部三線城市的均價一般在3000多元，這與“北上廣深”主城區的差距在十倍左右，如果認為中國二三線城市不存在房地產泡沫或是泡沫很小的話，那中國“北上廣深”等城市的房地產價格就不能算是高地離譜。因此中國所謂的房地產降價，也只能是擠掉其中的泡沫成分，而對因地租級差化推動的房價上升是沒有任何影響的，從這個角度來看中國房地產價格不可能大降。
另外，中國房地產價格還存在成本剛性。房地產價格最終是由成本與利潤決定的，中國的房地產成本主要由土地成本、建筑安裝成本和各種稅費及營銷成本組成。在這些成本中，建筑安裝成本、營銷成本變動不會太大，房地產稅費短期內也不會大幅調整，因此中國房地產價格不會出現自由落體式的下降，也就不會對房地產企業產生不可承受之沖擊。


中國房地產價格也不可能“速降”

中國房地產價格可能會下降，但是不會速降，而且對中國經濟也不會沖擊很大。
首先，中國房地產的剛性需求仍然旺盛。按政府承諾，未來5年中國將新建保障性住房3600萬套。保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區改造。保障房達到3600萬套以后，在住房的覆蓋率可以達到20%，這將有效緩解住房的壓力，特別是解決中低收入和新參加工作的大學生住房的要求。但從另一方面來講，即使這一目標實現，中國也將會有80%的人需要靠市場來供應住房，這是個非常大的剛性需求。
其次，隨著中國房地產價格的下降，將會有更多的人能夠買得起房，中國的剛性需求只會增加，而不會降低，中國房地產的市場容量短期內不會減小。在一個需求旺盛的市場，產品供應商發生危機的可能性是很低的。比如中國人民幣一直升值，中國出口照樣強勁，其中最關鍵的因素就是外部市場的需求。房地產市場的狀況也是一樣的。
再次，中國房地產企業不存在“產能”問題。在制造業的其他行業，如果其企業上了生產線而不進行生產，機器閑置就會產生虧損。而房地產企業不會出現這樣的情況，房地產入行快，轉行也快，保障房增加的過程，也必然是中國房地產建設不斷減小的過程，中國如果很多房地產預期房地產價格會有所下降，他們就會及時的收縮項目，中國房地產的產能就會下降，這種現象在金融危機時就上演過一次，當時政府想出售土地都賣不出去。


房價下降那么可怕嗎？
有人認為當前中國經濟只有房地產這一個支柱行業的情況下，如果房地產價格下降，那中國經濟必然出現問題，比如郎咸平教授就是持這樣的觀點，其實這種擔心有其合理成分，但也存在偏頗之處。筆者認為，中國降房價不會對中國經濟產生太大的影響。

房地產價格下降危害不大

關于中國房地產價格下降，是否會沖擊到中國經濟，我認為這不必擔心。因為房地產價格下降會沖擊中國經濟，是建立在房地產的需求和供給的下降的前提上的。而這樣的情況很難發生。
對于地方政府來說，房地產價格下降，可能會造成土地出讓收入的減少，但是在現有土地出讓體制沒有大變動的前提下，中國地方政府的土地出讓收入也不會迅速下降，不會對地方政府的財政收入造成大的沖擊。
總之，中國房地產購買市場的需求剛性以及中國房地產供應市場的成本剛性這兩個最關鍵的因素決定了中國房地產價格即使下降也是一個平穩回落的過程。不會對房地產企業和地方政府造成非常大的沖擊。
中國現在實行的是市場經濟，在市場經濟條件下，沒有任何一個行業的市場總容量是持續增長的，這在其他行業早已經是常識，房地產市場也應如此。房地產企業本身就應該存在這樣的意識與應對能力。只要市場容量存在，房地產企業就能生存，房地產價格下降只會將那些弱小的房地產企業淘汰出局。
房地產價格平穩回落是一個不可阻擋的大趨勢，與其讓泡沫大到一定程度而破裂，不如提前主動擠掉泡沫。人為的托市是愚蠢的行為。讓房地產價格大膽的降下來吧！

為什么說房價下降“利大于弊”？

首先，歷史上發達國家的房地產泡沫破裂，一般都伴隨著股市泡沫破裂的情況，但是這種情況不會出現在中國。因為當前中國并不存在股市泡沫，目前上證指數位于2000多點左，而其高峰期已經達到了6400點，而根據國際經驗，股票指數會隨著經濟增長而持續上漲，因此可以斷定，中國上證指數的下一次高峰肯定要遠遠大于6400點，如果這樣來看，中國當前的股價仍然出現低估值狀態。其實從市盈率來看，目前A股市場整體估值水平也處于歷史低位。統計數據表明，從2002年1月到2011年5月，A股整體市盈率的均值是28.76，而當前A股的整體市盈率是18.80，其中，以大盤藍籌為代表的滬深300指數成份股整體市盈率僅為14.74，可知中國的股市仍然處于低估值狀態。因此不會出現股市、房市兩個泡沫同時出現的情況。
其次，中國的銀行都是國有銀行，中國有占GDP%50左右高儲蓄率，而且銀行利率尚未完全市場化，僅存貸款利差就可以讓銀行保持非常強的盈利能力。雖然中國提出了利率市場化的目標，但短期內不可能出現大的變動。因此房地產泡沫破裂后，即使銀行產生一定的壞賬，也很快被銀行的強大盈利能力消化，不會產生銀行倒閉的情況。銀行保持穩定，整個中國經濟就不會出現大問題。
第三，中國經濟基本面良好，中國國債占GDP比例位于60%的國際警戒線以內，而且基本上都是內債，沒有外債，中國也不存在長期性的貿易逆差，財政赤字也在可控范圍內，從來就沒有超過3%的國際警戒線，因此即使發生了房地產泡沫破裂，中國經濟的自我愈合能力也非常強，也不會被重創。另外一般情況下，房市泡沫破裂對中國經濟的影響不會比股市泡沫破裂大。因為股市泡沫破裂會直接對實體經濟產生實質性影響， 近年的中國股市泡沫破裂，市值跌去三分之二，也沒對中國經濟形成重創，同理房地產泡沫破裂也不會。
第四，中國的房價中國房價下降，可以打消民眾對“房價長期上漲”的預期，而這種預期正是推高房價的最重要因素。房價下跌會將投機性需求消滅于無形，從而降低購房總需求，導致房價進一步下降。這樣中國的房價就會越來越接近民眾的購買力水平，可以使更多的民眾可以擁有自己的住房。此外，而房價下降又可以促進地價下降，可以使因地租高昂導致的通貨膨脹得到控制，可以使社會資金更好的用于消費和其他行業的投資，可以一舉優化中國的經濟結構，促進中國經濟成功轉型，因此房地產價格泡沫破裂對當前中國經濟總體上來看應該是“利大于弊”。因此我們沒必要“談虎色變”，而是應該坦然對待之。而當前正是讓中國房地產泡沫破裂的最佳時機。