住展編輯部

在全台不管是中古屋、預售屋，買氣都寫下歷史新低點的當下，房價卻始終沒有顯著的下修，房市就好像全面進入冰河時期，但價格卻也僵住。於是我們很好奇，究竟在這一波房市反轉之際，有哪些地方房價依然撐住了？又是什麼原因令它撐住了？ 於是，這一期封面故事，我們決定用科學的方式找出答案。感謝永慶房產集團研究中心協力統計，以七都「兩年內新成屋」為樣本，觀察限貸令前後十一個月的價量變化。《住展》進一步以統計學方法釐清、解讀數據背後的意義，發展出《住展》專屬的「房價撐盤指數」，盤點出全台二十八個在量崩下仍能撐價的行政區。 與此同時，請來三位對於市場觀察、理論分析都頗有獨到見解的專家，為我們一一盤點七都房市差異。 某種程度上，價格仍能支撐，代表著剛性需求還沒離開。不過，幾位專家都提醒，當建商延推、買方觀望、銀行限貸，市場其實正進入一場漫長的量縮盤整期。專家認為，市場的冰雪正在融化，當雪融光了，春天自然到來。但問題是，這場雪要融多久？ 唯一慶幸的是，對於自住買方而言，此刻或許正是觀察與出手的最佳時機。唯一要注意的，就只剩能否成功申請到足額房貸、自備款夠不夠，同時搞懂哪些房子其實是銀行眼中的「高風險物件」。這些，通通在我們的封面系列報導中有解答。 我們從〈想買卻貸不到！自住買方的五道新關卡〉開始，帶你看懂限貸滿周年後的房貸新局。接著在〈四大房貸地雷與破解攻略〉中，請來估價師與代書實戰解說，從老公寓、偏遠地段、小坪數套房到住辦混合，一一拆解銀行不願放貸的背後考量，並提供可行的替代方案。 在市場最冷的時刻，《住展》選擇觀察那些還撐得住的地方。希望這一期的封面故事，能成為你理解寒冬、迎接回暖的指南針。

生活經驗，總讓我們「想當然耳」。新聞報導上，網路社群裡，經常可見有民眾因梯廳間的鞋櫃擺放與否、禁養寵物等情事與社區管委會產生糾紛，底下網友總是議論紛紛，然後現實生活中，恐怕半數以上台灣人對這個議題無感。 甚至，令人感到意外的，台北市竟有八成人口、超過兩百萬人住在沒有管委會的家裡。 先看幾個數字，一是台灣步入老宅化時代，平均屋齡達三十四年；二是全台屋齡三十年以上住宅數逾五五四萬宅，占比近六成；三是三十年前奪走六十多條人命的台中衛爾康大火，催生《公寓大廈管理條例》，成為社區治理制度化的起點。 原來，台灣是在《公寓大廈管理條例》上路後，才開始出現管委會這個組織，屋齡超過三十年的老屋，自然很難具備有效可運作的管委會。火災意外、磁磚脫落、電梯老舊……這些都是老屋常見的「風險清單」，甚至從社區蔓延到街頭。 這次，《住展》走進萬華、公館、南港、信義四個社區現場，看見缺乏管理的社區，有人命，有爭吵，有無奈，對照制度空白，最後誰也說不清該怎麼辦。 但我們也實地拜訪內湖『潤泰翠湖春』。這個社區過去因沒有正式報備過的管委會，在缺乏公權力支撐下，管理逐漸失序，地下室雜物堆積、公共設施年久失修；如今，因為少數熱心住戶帶頭，再加上專業輔導團隊介入，成功凝聚共識，建立制度，讓社區一步步從雜亂無章走向井然有序。 這段過程，也折射出台灣老社區普遍的困境與解方：第一，有關鍵人物敢責；第二，透過制度建立共識；第三，尋求專業協助。被業界認為最懂公寓大廈管理的郭紀子告訴我們，當這三個要素同時具備，社區沉默多數被激發，就能從一盤散沙，走向有組織、有規範的共同體。 多數人以為，老屋的唯一出路是危老、都更，政府也推出容積獎勵等措施，宣示「大都更時代」來臨，但要讓每一棟老宅都重建，實際上近乎天方夜譚。等待拆除重建的漫長過程裡，更多居民依舊生活在高齡建物，日常風險一點一滴累積。 也許，我們該真正攤開的清單，是社區今天的消防、今天的帳目、今天的外牆，從這些小地方做起，逐步建立起制度化管理，在此之前，主管機關也該針對五樓以下公寓等建物，建立統一的結構補強、增設電梯政策輔導窗口。老宅的春天不該只是等待都更。

居住買房大小事 都是《住展》的事 轉瞬間，二○二四龍年就過了四分之一；隨著氣溫慢慢上升，人們收起冬衣、換上輕薄衣飾甚至短袖短褲，新上任立委也讓新國會充滿和以往截然不同的氣氛，無論是好是壞。不過無論時節或世局如何變化，有些事情是不會變的：人們還是需要基本的食衣住行，這當中有關居住大事，當然還是我們最關注的。 首先，包括台灣在內，不少國家地區都正面臨嚴峻的人口結構劇變，也就是幾乎不可逆的高齡化趨勢；對應到居住，讓銀髮族也能樂居，就成現時地產界熱門話題，乃至產業藍海。每個人都會變老，就算不是退休高齡族群，也必須有所了解；本期我們就針對此一議題現象，有深入的專題報導。 當然，購屋除了自用，置產需求也佔不小比例；本期封面故事，我們就從通車來到第十七個年頭、已成為不少中高階白領通勤媒介的高鐵為出發，提出相關的置產概念，探討內容涵蓋現況分析與未來展望，房市置產族群必讀。 掌握地產脈動　最新資訊在此 還有，綜合近半年本刊相關內容，相信我們的讀者都認同，永續發展是未來的焦點話題；由此延伸，碳權及相關項目更是近期最重要課題，沒有之一。我們的新任執行董事，將帶領所有讀者再次檢視這項攸關包括地產在內，所有產業乃至社會發展的關鍵議題。 最後，隨著近半年來房市交易「意外」持續升溫，第二季供給面將再度上演眾案齊發戲碼；本期房市直擊單元照例提供第一手相關訊息，每位準購屋人都該即時掌握。 這一波史無前例的房市大多頭，不但整個產業鏈營利豐收，資訊平台端更呈現百家爭鳴的局面；某些個體戶甚至靠著在影音平台上散播市場資訊或傳授所謂買房秘笈，就成為網紅。面對更大且多樣化的競爭，我們除了順應潮流，拓展網路、經營社群外，也仍將秉持初衷，強化紙本內容；請各位讀者繼續給予我們批評指教。

「碳潮」來襲　不破浪，就滅頂！ 相信大家都明顯感受到，相較於過去，最近幾年夏天真的是愈來愈熱，冬季更動輒霸王寒流來襲。不僅如此，天候更動輒出現劇烈變化；颱風帶來的風雨強度愈來愈大，還不算什麼，有時甚至一場午後雷陣雨，都會因為短時降雨強度過高，釀成災禍。甚至近年也常出現前一天熱如盛夏、隔天突而降溫，讓人難以適應的詭異狀況。 以上這些愈來愈常見的情況，表面上是氣候異常或極端化，但背後真正的關鍵是全球暖化加劇，而原因無他，正是人類各種活動造成的耗能與排碳愈積愈多。如今，要是我們不開始踩煞車，降低耗能、減少碳排，那麼地球溫度突破所謂的臨界點，釀成無法逆轉的危機，只是時間問題。 減碳排能耗　全球大趨勢 於是這幾年減碳淨零成為熱門議題，甚至顯學；像是企業必須開始執行「碳盤查」，必須揭露「碳足跡」，透過「碳匯」、「碳權」進行「碳中和」。 氣候極端，這幾年大家當然愈來愈有感；但以上這些感覺有點艱澀難懂的名詞，好像距離我們還相當遙遠。但實際情況，和你我想的不一樣；因為今年下半年碳權交易平台就要上路，而首波被課徵碳費的對象，今年初已開始照表操課碳盤查，明年四月底須完成盤查登錄，最快明年五月底前就要繳納費用，這些都是進行中的不爭事實。 身為房地產專業媒體，我們當然要帶領讀者充分了解相關發展，畢竟建築業向來被視為高排碳產業，且產品生命週期動輒三十年以上，面對不可擋的減碳議題，同樣無法迴避。碳議題的背景及意涵為何？以上各名詞代表什麼？建築產業該有怎樣的因應？房價將出現什麼變化？透過本期《封面故事》，您都能得到若干解答。 除了熱門碳議題，市場資訊仍是我們關注的重點。隨著季節轉換，供給面愈來愈熱鬧，小宅風依然狂吹。本期《主題找好屋》帶您一探今年五二○檔期，將有哪些話題新案；想買小宅卻不知從何挑起？我們也有精選推薦案例。◆

碳有價時代 未來產業核心全揭密 儘管那是一段沒有言論自由，威權、集權的年代，但蔣經國執政時期，至今還是讓不少人感恩懷念甚至津津樂道，原因之一，自是當時小蔣獨排眾議強力推動的十大建設，成為台灣後來發展起飛的重要基石。不過當時還有另一項經濟相關決策，同樣對台灣後來數十年的發展至關重要，那就是確立從原本的勞力密集加工出口，轉型為高科技島。 時至今日，包括半導體、晶圓等高科技組件研發及生產，不僅成為台灣經濟最重要命脈，甚至在近日台海局勢緊張、美中貿易戰劍拔弩張之際，台島因貴為高科技產品生產供應鏈的重要上游環節，而獲得國際間聲援支持，知名大廠台積電甚至被封為新的護國神山。 事實上，高科技產業不光在外貿，甚至國際情勢上佔有重要地位，回到島內，也不光是經濟大動脈，包括產業或廠商的生產及辦公，乃至從業人員基本居住，更在房市端造就強大的需求能量。本期封面故事《碳有價時代 未來產業核心全揭密》，將一探這個數十年不墜，甚至還在不斷演化、進化的房市另類奇蹟，其中的軌跡、規模與展望。

青龍年展望 必看紙上高峰論述 依循往年作法，農曆春節期間由於工作天數減少等原因，本刊最新發行第四九七期為二、三月合併號，內容當然要比一般月份更豐富且特別；本期封面故事就是在這樣的原則上，呈現完全不同以往的樣貌！ 未來大趨勢 專家們報你知 沒錯，過去每年年初，《住展》按慣例都會策畫新年度展望之專題篇章，今年度則不但將層次拉高到封面故事、增其篇幅。執行更採「紙上高峰論壇」模式，希望給予讀者不同往年的全新氣象。 這次我們分別從建築開發、代銷、營造、建築設計、室內裝修等等不同業種或角度切入，邀請各個領域的專精人士，提其看法觀察及預測。預知未來房產大勢，掌握市場最重要關鍵字，繼續看下去就對了！不僅如此，這次的紙上高峰論壇更是試金石，以此為基礎延伸，我們希望在不久的將來，住展不排除舉辦實體講座論壇，讀者不妨拭目以待！ 二○二四甲辰青龍年，命理學上代表新的開始；臺灣恰好就是如此，一月中甫選出新的領導人及立院代議士，國會也二度出現各黨不過半的狀況，未來政壇可能因此風波不斷。相對地，經濟面則似乎比較樂觀，預期會有回溫走勢，部份生辰者甚至會有偏財運。 新年度買好房 住展繼續應援 不過，以上都是命理說法，僅供參考。就任何投資行為來說，還是穩健為上；而房地產無論自用、投資，都符合這樣的目標。當然，無論購置目的是什麼，今年運勢又是怎樣，都還是應該量力而為，尤其不要看到現階段政策優惠貸款持續加碼，就誤判形勢。 總之，預祝各位準購屋人，新的年度都能覓得符合需求，且負擔得起的好房子，《住展》也仍會繼續應援，民眾買得好住得更好。

本期封面故事，探討的是租屋市場這幾年來的蛻變，這幾年租服產業快速崛起，背後代表的，是租屋市場正迎來一場犀利的典範轉移，玩家不同了、認知改變了。 首先，租服業龍頭兆基屋管即將申請IPO，且PC大廠宏碁竟注資十億元，八竿子打不著的兩個產業結合，背後它們看到的合作模式是什麼？再加上政府即將推出的婚育宅政策，顯見政府對於租金補貼的多元化，有更積極的著墨。 參與推動租屋改革政策制定的業內人士告訴我們，這一切的起源，源於一件令全台譁然的社會事件，後續租賃專法才開始規範行之有年的包租行業，同時導入證照考試，平息民怨也讓市場正常化，加上政府補助包租代管業推動民間版社會住宅，一切才逐漸有了開頭。 曾經，有人說租屋市場是一個三不管地帶，徹頭徹尾的黑市，政府勾稽不到想規避稅金的房東，房客自覺弱勢，面對不合理的對待，多也難為自己爭取權益。現在不同了，租屋有包租代管業者當中間人，不管要修繕、退租，房東、租客都能獲得合理保障。 過去，房地產業很講究經濟規模，建商推新建案，動輒喊出十億、百億、千億，好似數字不夠大，就不夠稱頭。現在，包租代管業用規模經濟崛起，螞蟻雄兵一間間老宅整理、修繕、出租、管理，每間房子的收益不多，卻穩定、長遠，且當房源一多，反而成為珍貴的行銷通路。 更重要的是，租屋族的居住環境品質也因此提升，誠如推動改善租屋權益的受訪者在採訪完後傳來的「一起加油」訊息，希冀越來越多人重視租屋族權益，這期，我們邀請你一起關注正在蛻變中的租屋市場。◆

高房價後座力不可不慎也 相信大部分男性都應該有打靶的經驗；年紀較長者可能在高中軍訓課程就經歷，年輕族群則應該是入伍當兵時體驗到。而過程中除了呼吸、瞄準等步驟外，最重要的可能莫過於槍托一定要抵緊胳臂窩。 後座力恐傷筋動骨 理由很簡單，射出子彈必須釋放極大能量，而根據物理定律，就會產生反作用力；這時候，如果沒有人槍一體，那麼後果就是肩膀黑青一大片，更嚴重者甚至有可能傷筋動骨。 以上如此簡單的原理，多數人應該都理解。然而從過去這一年，再到近二十年的房市大多頭，表面上造就了不動產業的活絡，創造若干就業機會及產值，但也同時產生極大後座力：讓更多人無法安居樂業，更造成世代及階級對立。 而箇中原因，就在於種種跡象顯示，直到現在，無論是誰執政，都沒有真正揚棄「房地產是產業火車頭」的似是而非觀念；就好比打靶射擊時姿勢不正確、槍托沒抵緊胳臂窩一樣，結果就是受到射擊後反作用力的戕害。 台灣另一座護國神山 前任內政部長徐國勇當年一席「房地產業是台灣另一座護國神山」的言論言猶在耳；去年初蔡政府雖然強推平均地權條例修定，企圖壓抑房屋市場炒作氣焰，卻隨即在下半年推出新版青年安心成家專案。 現在，許多產學人士直指，該專案即是這波房市非理性飆漲的重要助燃劑；主導的財政部不思檢討，還跳出來大力辯護。這種種荒謬又矛盾的決策，不但讓高房價問題更加嚴重，甚至也被認為是今年初大選，執政黨流失大量中間及年輕選票的關鍵因素之一。 當然，現在國眾兩黨在立院荒腔走板的表現，使其支持度瞬間大幅下滑；不少年初原本投給他們的中間或年輕選民又開始重新選邊站，看起來民進黨也大有重新拉攏這批非極端選民的企圖。不過在高房價現象又開始加速惡化之下，如果新上台的賴政府卓內閣依舊拿不出什麼具體對策，高房價的後座力，恐怕會再度反噬當權者，乃至整個台灣社會，真的不可不慎！◆

炸鍋的熱錢游去哪？ 全台今年夏天不僅天氣爆熱，房市也炸鍋。隨著新青安貸款上路不久走歪，市場再現炒房亂象，央行隨後雖出手防堵、稽查，至今仍成效未彰；原本為健全房市推出的新青安政策被戳穿，原來只是頭痛醫頭、腳痛醫腳，甚至被諷為提油救火、請鬼抓藥，各界砲火之猛烈，政府實在應該捏把冷汗。 新青安之亂尚未落幕，市場消息又擔心「境外資金匯回專法」，限制台商資金回流，五年內不得投入不動產，一旦本（八）月中旬解禁，將又有一波熱錢游入國內，雖然日前央行總裁楊金龍表示「相信資金會分散投資」，然而根據《住展》的接觸，不少台商早在解禁前彎道超車，透過「再融資」游入市場。 解禁前夕，更有台商向本刊表示，不只新青安引發國人「FOMO錯失恐懼症」，境外資金解禁也讓台商富人們FOMO到不行，不少台商搶在解禁前提前卡位，買的就是不動產，今年上半年豪宅交易回升，也間接證實了真的是無風不起浪。 解禁後的八月，首波熱錢逾四○○億元，會讓台灣房市再次炸鍋？具體台商最愛買哪裡？買什麼產品？對於全台房市會不會起到化學變化？八月號封面故事，解析台商富人們FOMO引發的游資去向。 建商推案必須先有原料，去年以來，都更危老案已成為當紅炸子雞，延續七月號封面故事「大都更號角響起，建商的黃金時代來了」，本期《住展》獨家專訪案量一年暴增二十倍的品嘉建設，由董事長胡偉良親口解析如何手握四十一件都更危老案，仍無懼缺工缺料壓力，確保如期如質完工。 炎炎夏日，民眾居家用電量大幅提升，也直接反映在逐年調漲的電費上，因此在購屋建材、居家裝修上，該注意哪些面向，才不會被吃電怪獸掏空荷包呢？包括建築物外牆建材、玻璃，亦或是遮光窗簾、室內照明等，國內有哪些符合ESG的節能建材，本期都有詳盡介紹。 最後，本期的專欄不動產律師林明忠，跟大家分享違約金風險，不動產交易常見的三大迷思，實務上對讀者都能起到一定的幫助。◆

新青安的BUG 「我是首購族，沒有用新青安、更沒有炒房，既然都沒有受到國家的優惠，也沒有做錯事，為什麼最後被懲罰的卻是我…？」 「因為連環限貸效應，我的交屋款，意外成為別人的最後救命稻草，但我自己只能繼續跟賠償金對賭。」 住展接獲不少近期購屋的民眾陳情，在這一波新青安之亂衍生的限貸令下，成為無辜的代罪羔羊，甚至還有民眾月賺六萬，一旦過了五年寬限期，還款後只剩八○○○元的生活費，房貸收支比超標，類似這樣的案例不在少數，深究原因，主要都是因為還款能力瀕臨警戒線、信用條件沒那麼好的案例，當初被銀行輕忽「壓線強力過件」。 然而限貸令引發的滿水位、鬧錢荒問題尚未緩解，上月央行召開第三季理監事會議，祭出第七波的信用管制，堪稱史上最狠打炒房政策，總裁楊金龍不諱言「要給投資客一個教訓」，再度掀起新一波的「金龍風暴」。 新青安之亂衍生一連串的問題，從置板凳漏夜排隊買房，到限貸令、金龍風暴，根據我們的觀察，後續還有更大的房市隱患，而且最快三年就會發作，其中始作俑者就是「五年寬限期」，可說是新青安的BUG（漏洞），也難怪這一次楊金龍要全面殲滅有殼首購族的寬限期，範圍擴大至全國。 而在九月十九日公告的第七波信用管制，隔天上路第一天便遭立委質疑恐「濫殺無辜」，媒體輿論再次延燒數日後，楊金龍自己也表示，這樣的懷疑是合理的，央行會盡快在一個月內，提出相關的協助措施或排除條款。 然而一再祭出的打炒房政策皆無相關配套，試問：行政院長卓榮泰所謂政府必須尊重央行經過充分討論的專業政策，其專業又在哪？這場金龍風暴要燒多久？才能有效抑制新青安點燃的高房價、舒緩房貸水位呢？相關內容都在本期的《住展雜誌》有詳盡的延伸報導。 最後，《住展雜誌》呼籲政府，過去我們總是頭痛醫頭，腳痛醫腳，但若一而再的復發，恐怕得拔除病根才能治本，否則即便是楊金龍所謂的房市管制滾動檢討，但問題從去年新青安一上路至今層出不窮，建議政府應該趁此第七波信用管制後的房市冷靜期，好好全面健診整體的住宅政策規劃。◆

在變老的路上，不完美也能迎來第一道曙光 再過兩個月，就是二○二五年了，台灣將邁入超高齡社會，過去一年半前，住展四八七期（二○二三年四月號），就曾提前探討過相關議題「史上最大退休潮來襲——高齡安居新攻略」，這次再把這樣的議題拿出來探討，除了因應時事話題外，更重要的是，台灣高齡化的問題越來越嚴重。 時隔一年半，當時國發會預估二○七○年，六十五歲以上人口占總人口比四十三．六％，如今最新統計已攀升至四十六．五％，不僅如此，台灣在變老的這一條路上，步入超高齡社會也僅花了七年，高齡化速度堪稱世界第一。 面對超高齡社會問題，《住展雜誌》與產官學各界展開一系列的對話後，有關高齡者的居住正義，無論是經濟條件優渥或弱勢者、身體健康或已需照顧服務者，甚至從個人居住空間到集合住宅社區、社會住宅，甚至到社會環境等，尚有不少進步空間，其中最教民眾有感的，當屬安身立命的住宅相關政策。 近年被國人寄予厚望，來解決老人居住問題的社宅，及民間團體嗅到此商機，無論開發商、醫療院所、生醫業者，甚至國內各界老品牌，透過資產活化轉投資的，紛紛布局搶銀髮宅市場。 為此，本刊編輯部費時兩個月全台調查社會住宅、銀髮住宅的總數量，發現幾大問題，例如逾九十九％房東不願租給老人、銀髮住宅供需失衡、社福人力大斷層，甚至目前有關友善銀髮的相關法規尚未完善等，這些都讓人擔心是否台灣可以無縫接軌迎接這個「新老社會」。 所幸，在盤點全台各城市的老化問題時，我們也發現，不僅中央祭出銀髮研究案，各地方政府也開始響應，例如雙北市、桃園市、屏東縣等，其中桃園市推動高齡友善示範區，而屏東縣則打造首座無圍籬的失智園區。甚至不久前國家住宅及都市更新中心還推出，我國首例的全齡友善都更案，希望透過新思維「在鄰安老」，打造平價且友善的銀髮住宅生活圈的新模式。 全世界面對變老的這一大課題，沒有哪一個國家改變順遂、完美，然而我國在面臨此一前所未有的社會變革，雖說七年間讓政府及國人措手不及，然而各縣市嚴陣以待，民間團體也紛紛動起來，相信在不完美的改革中，我們仍能迎來溫暖的第一道曙光。◆

當「限貸令」變成「減降令」，政策哪裡出了包？ 整個八月新聞版面幾乎被「新青安」洗版了，主要因為新青安掀起的房市熱潮，中古屋及新成屋案量爆增，此時又碰到三、四年前的預售產品，近期陸續開始進入交屋高峰期，致使交屋申貸頻頻卡關。 房貸滿水位，不少公民營銀行開始祭出「房貸減降令」，先前買房看屋採預約登記制或出現排隊等亂象，整套戲碼現在通通搬到申請房貸上，撥貸遙遙無期，利率開價走高，事情媒體燒了許久，中央銀行才於上月中旬找來三十四家國銀「喝咖啡」。 金管會也於上月二十一日向銀行發出問卷，提出五大問題，問題包括是否有房貸限貸令這一題，而且還要求當天回覆。隔日，三大財金部會包括央行、金管會、財政部同步強調「沒有要銀行限貸」，金管會表示各銀行回覆都是「沒有限貸」，而央行所謂的「道德勸說」方式，就是要請銀行於九月六日前提未來一年自主管理的不動產貸款具體量化改善方案。 自此，媒體輿論內容，不少從原先的「限貸令」變成「減降令」，因為三大財金部會及三十四家銀行都自己跳出來說「沒有限貸」，過去這一個多月來媒體針對「限貸令」的大幅報導，難道官方沒有看到？為何要等這麼久，還搞喝咖啡、問卷調查等戲碼，甚至以問卷調查結果做背書，默契的出來闢謠，政策到底怎麼了？ 追根究柢，去年八月新青安正式上路後，彷彿就埋下這一顆未爆炸彈，如今引爆一路延燒至今。當初蔡政府為鼓勵青年成家祭出青安貸款二．○版，而所謂的「青年」只要年滿十八歲即可，並無最高年齡限制，而購入是否為自用，最後也是在輿論壓力才發起勾稽查核，而這把野火燒過五二○，來到新任總統賴清德面前，在賴執政百日前夕，燒得更旺，日前央行強勢要求國銀有所為，可見這杯咖啡並不好喝。 前總統蔡英文執政八年，創下了不少史上紀錄，留待賴清德接招的，當然不只新青安，而這都攸關國策良窳，本期《住展雜誌》盤點出共十個艱鉅的難題，包括高房價、高租金、超額儲蓄創新高、國人負債攀升、貧富差距…，以及爭議最大的能源政策，而這些考驗也會像新青安是未爆彈嗎？賴又如何一一拆彈呢？◆

低首付的門，誰能安然穿越？ 無論房價漲跌如何，市場上總有人問：「現在適合進場嗎？」這樣的疑問在當前市場環境下更顯得關鍵。自「九二○金龍海嘯」後，房市急凍至今，不少專家直言量縮價跌的時代來臨。然而，房價真的便宜了嗎？ 房市表現與政策、經濟高度連動，近期台積電赴美擴廠的消息，不僅影響股市，也讓過去受惠的南台灣「台積電宅」引發崩盤疑慮。市場的觀望情緒加劇，使得房價鬆動的聲音不絕於耳，然而，實際情況是否如預期？ 房價鬆動，只聞樓梯響 面對房市寒冬，不動產業者紛紛推出各種優付方案搶攻買氣，其中「低首付」成為最直接的吸引手段。究其根本，仍是高房價所致。即便政府推出一系列打炒房政策，使投資、投機客逐漸退場，市場回歸自住需求，但房價鬆動仍然僅是市場傳言，難見整體性的價格修正。 買氣趨緩，促使建商大量推出「低首付」方案，從蛋白區擴展至蛋黃區，藉此降低購屋門檻，吸引資金有限的剛需族。然而，低首付並不意味著房價真的下降，這僅是延後付款的策略，總價依舊不變，購屋者仍須面對後續工程款與貸款壓力。 這樣的現象已非首次，市場過去曾歷經多次低首付潮，如今繼新青安後，再度掀起話題，更有台北市蛋黃區建案祭出低至三．五％的首付款吸引買家，但這類優付建案仍有潛藏風險。 頭過，身不一定能過 即便降低門檻能讓更多人取得購屋資格，然而，頭過，身不一定能過。預售屋在工程期間通常無法申請一般房貸，買家需自備資金支付工程款，若財務規劃不當，可能因無法繳納款項而違約。加上銀行核貸條件日趨嚴格，最終貸款成數仍取決於個人財務與信用狀況，進場前如何「養信用」更成為購屋者不可忽視的課題。 在高房價、高利率環境下，低首付並非萬靈丹，購屋者更應審慎評估自身財務能力與未來還款壓力。本期《住展雜誌》封面故事將深入解析低首付模式的運作與風險，提醒民眾切勿因低門檻而輕忽潛在財務負擔。 本刊再次提醒，市場雖有許多誘因降低購屋門檻，但購屋決策終究應回歸自身財務條件與風險承受能力。看似降低門檻的優惠，最終仍是資金與信用的考驗，真正的購屋時機，不取決於市場話術，而取決於個人能否安然穿越這道門檻。◆

老屋之殤：五百萬戶的沉默呼救 從台中清水大樓在無地震、無豪雨情況下自行塌陷的震撼畫面，到雙北街頭林立的老屋壁癌、高樓磁磚剝落……這些台灣的老屋問題早已不只是居住品質的議題，而是一場沉寂中的安全危機。全台屋齡三十年以上的住宅超過五百萬戶，數量驚人，這些建物既是當年經濟起飛的歷史見證，也是如今都更龜速的最大障礙。 制度瓶頸掀風險重洗牌 自二○一七年《危老條例》上路，中央與地方試圖以低門檻、高容積獎勵設計來撬動重建意願。然而，八年下來，推動速度始終不如預期。小基地多、產權複雜、容積誘因遞減，加上原物料與人力成本飆升，使得危老案非但未能「快拆快建」，反而出現「危老爛尾」、「重建孤兒」等新問題。 這背後反映的，不只是制度設計的瓶頸，更是市場風險的重新洗牌。在政府「打炒房」的多重政策壓力下，建商資金調度趨於保守，小基地案利潤邊際過低，缺乏誘因接手，反而讓部分已核准案因無人施工而「胎死腹中」。即便政府將以「規模獎勵」接棒進行，若未能正視這個惡性循環，老屋不只難以重建，還可能成為未來都市更新的絕對障礙。 此外，台灣老屋普遍存在違建問題與結構不明的灰色風險：一樓開店拆樑、頂樓違建加蓋，這些既有的結構變更，大多未經專業評估，卻早已改變原建築的重心與受力模式，增加地震時倒塌的機率，即便政府推動「老屋健檢」，在專家看來，往往流於形式，僅能從外觀判斷，難以深入檢測內部結構，無一不在提醒我們，老屋的「觀察期」已過，潛在危機正逐漸顯現，恐形成公共安全的潛在破口。 極端氣候加速建材老化 延伸探討老屋內部的隱憂，如老舊電線、壁癌、磁磚膨拱等問題，同樣不容忽視，加上極端氣候的高溫推波助瀾，當年老屋所使用的建材早已不敷使用，尤其台灣溼氣重，屋齡十六年以上的老屋，超過七成面臨壁癌問題，更暗示著防水層老化、水氣滲入，長期下來將侵蝕鋼筋，影響結構安全。 本期《住展雜誌》封面故事將深入探討老屋既存問題與風險，並借鏡同樣位處地震帶的日本，他們的多重機制，而台灣又該如何有所為。 台灣的住宅，不該成為人民的不安來源。五百萬戶老屋，是歷史留下的資產，也是一道當代社會選擇題。我們可以繼續觀望、拖延、繼續被動等待下一場意外的發生；也可以從現在開始，勇敢面對結構性問題，翻轉老屋宿命。 不為危機所動，不為短期獲利所限，這正是每一位居住在台灣這片土地上的我們，該有的城市態度。◆

半導體領軍台灣主權AI「Team Taiwan」串聯南北養分 最近台灣好夯的詞「TEAM TAIWAN」，一路從巴黎奧運延燒到世界棒球十二強賽，而十二強賽不僅是睽違三十二年中華隊再度踏上的國際賽事，賽程中無論北中南、男女老少齊聚戶外廣場、商圈百貨、酒吧等，搖旗吶喊為其助陣，全國同胞紛紛在社群上，曬出為他們加油的畫面，英勇的中華健兒也不負所望，一舉拿下世界第一。 事實上，台灣隊一開始並不被看好，徵召選手時也不順利，後才有中職跟棒協的大團結，而在大家看到一場場的精彩賽事，除了螢光幕前的台灣英雄外，幕後的無名英雄——後勤，也是至關重要的角色，在二○二三年經典賽後，他們就展開為期一年以上的情蒐作業，不僅出國觀看對手賽事，還大量搜集主投數據，這一場打的是幕前幕後漂亮的團體戰，真可謂「TEAM TAIWAN」，這樣的精神，與台灣半導體產業在世界發光發熱不謀而合。 一九八七年，台積電成立全球第一家專業晶圓代工廠，降低IC設計公司進入門檻，不僅引起矽谷新創公司興趣，更迅速擴大市佔率，帶動全台西部科技走廊半導體供應鏈的發展，奠定全球市場舉足輕重的地位。 近年更倚著高鐵，半導體從北一路向南「均衡台灣」經濟，現如今這一條半導體供應鏈的臍帶，正輸送養分餵養著未來北南明日之星的AI首腦——台北科技廊帶、南部半導體S廊帶。 隨著AI興起、產業轉型與升級，賴政府更積極發展台灣主權AI的態勢，從各部會不斷加碼科技預算足可印證其決心，在中央、地方政府與民間企業協力下，台灣產業生態再次躍昇，期待不久後，讓世界因為AI，看見台灣。 近來，面對爆單的半導體業，為了能立即擴充產能，現貨廠房成了市場上的搶手貨，而南北AI首腦兩據點附近，國際大廠紛紛來台搶設AI相關研發中心，帶動周邊商廠辦的供給，提升城市就業機會品質，更拉動周邊房市效果，為了吸引高科技人才，甚至區內城市發展的結構，例如商圈、教育、生活機能、市容街廓等都大有可能改變，最鮮明的例子就是南港、亞灣。 從伺服器到商廠辦，再到住宅、城市發展，AI改變的不僅是台灣經濟，切實地說，AI已是你我的日常。◆

在新局，尋找迷霧中的光 新的一年，相信民眾最關心的事，大多與未來一年即將發生的趨勢脫不了太大關係，包括我們的國家元首也不例外，無論他的信仰如何，不能免俗的，都要去寺廟裡為台灣求國運籤，然而畢竟是民俗信仰，揭露的籤運就看國人各自解讀。 這一期我們將具體為大家揭露關於二○二五年不動產行業裡，究竟會有哪些趨勢；不同於國運籤，我們依據過往的情勢、數據，結合代表性機構預測數字，與產官學各界對話，梳理出五大趨勢。 有趣的是，結果與近期熱門的棒球運動賽局相關，呈現「兩好三壞」的關鍵滿球數，觀察二○二五年這五大趨勢都將圍繞在一個「利」字上打轉，其中不少今年還是起始元年，例如碳費開徵、國土計畫法等，其發展都將連動未來不動產的「新局」走勢。 然而，二○二五開年全世界的焦點都落在川普一人身上，一月二十日就職後，是否如他先前開出的支票，一一兌現，恐怕影響的不只是全球政治，更多的是經濟脈動，要知道商人出身的他，過去還曾監製、主持過「誰是接班人」的真人秀電視節目，甚至長達十五季之久，娛樂效果、廣告收益，做好、做滿。 那麼，競選期間是否可理解是他個人的楚門秀，勝選後的狂語錄——讓美國再次偉大，卻讓全世界剉咧等；至於什麼才是川普的真實世界，仍待他在為期四年任內一一揭曉。 而在限貸風波尚未緩解前，銀行、建商及購屋民眾三方各自立場來看，雖然央行說了因為貸款金額短少，屬不可歸責於任一方時，建議可由建商提供自辦貸款，然而若無相關配套，恐怕又將掀起另一波的違約金融風暴，本期將由專營不動產訴訟的律師，提出具可行性建言供公部門參考。 另外，近來詐騙集團把苗頭轉向高單價的不動產，對象更鎖定退休或高齡族群，《住展》肩負媒體作為社會公器的責任，這次也特別專訪台北市政府警察局刑事警察大隊大隊長及副大隊長，以及專門處理不動產訴訟、糾紛的律師、協會，共同揭露不動產三大「自保時刻」，讓民眾一次看懂。 展望二○二五，國際間潛藏不少危機及變數，台灣想立足世界，除了靠賴政府的AI科技島及運動賽事來推進外，唯有發揮「TEAM TAIWAN」的精神，國人一起壯大台灣，才能作為前進世界舞台的最強後盾，甚至將川普創造出來的危機化成轉機，一場你不能忽視的經濟大局已然展開。◆

生活，不只是房價的附屬品 當一座城市仍停留在規劃書與藍圖之間，什麼才能成為衡量真實潛力的標尺？是捷運開通？土地利多？還是一間即將開張的超市？ 本期封面故事，將從一個不那麼驚天動地的「落點」開始——大全聯進駐青埔IKEA旁的商場。這個看似平凡的佈局，卻悄悄揭示了重劃區發展邏輯的轉向：從談漲幅、談建設，走向對生活感的細緻探問。「這裡能住嗎？日子過得起來嗎？」 在生活場景逐步取代投資術語的今天，零售品牌不再只是追著人潮走，而是開始主導生活節奏。從便利商店、小型超市、快時尚到大賣場，它們的佈點軌跡，正悄悄勾勒出「哪裡有未來」。 我們也觀察到，重劃區的熟成速度，不再只由捷運與高架橋決定，而是由冷鏈物流、資料運算與家庭消費節奏共同推動。那條讓蔬果準時上架的隱形供應鏈，也成為城市體質的底層架構。 若無它，建設利多恐是泡影 然而，建設常是重劃區發展的起點，卻未必是生活落地的保證。為什麼有些區域十年未見人煙，有些卻悄悄翻紅？那些看似亮眼的利多背後，是否真有足夠人口與機能支撐？ 從購屋者視角出發，我們梳理不同族群如何根據學區、交通、生活便利等條件選擇落腳地點，進而逐步形塑一座城市的樣貌。青埔的文化想像、央北的無縫接軌、二重與北大的生活輪廓……這些地方不是靠規劃書定義，而是在柴米油鹽中慢慢成形。 本期封面故事，也嘗試回到一個最根本的提問：「這裡，住得下來嗎？」不只是房價漲不漲，而是這裡能不能買菜、接小孩、過日子。 房子，不只是交易，更是歸屬的練習 城市的成熟，從來不是一條捷運或一棟地標拉開序幕，而是從便利商店開張、超市補貨、窗燈點亮的那一刻開始。這些不顯眼卻關鍵的節奏，才是生活真正開始的信號。 而我們也意識到，對許多購屋者來說，買房早已不只是數據運算與利多對賭，而是一段尋找「生活容身之地」的歷程。重劃區的真價值，不在於它將來變得多繁華，而在於它能不能承載當下的每一天。從搬進去的第一餐、第一次接小孩、第一次夜晚散步開始，生活的重量逐步落地，也才真正撐起一座城市的未來。 這期，我們邀你一起從生活出發，重新理解一件事：那間耗費大半積蓄買下的房子，不只是資產，更是一段人生的開始。◆

你有注意過「空維區」嗎？台灣進入非核家園的第一年，在政治攻防持續升溫的同時，一般民眾更關心的，是電價與空氣品質。這些議題不只牽動能源政策，也直接影響居住環境，是《住展》本期封面故事的出發點。 採訪過程中，我們接觸了政策制定者、地方執行者與房仲業者，逐步拼湊出空品治理的進程。隨著老舊柴油車退場，空氣品質改善成果也開始被地方政府量化公布。以台北市為例，推行空維區後，該區大家熟知的PM2.5下降了十四‧六％，其他像是氮氧化物、一氧化碳也都同步下修。 其中尤其有趣的發現是，過往多數民眾認為要買最頂級的空氣清淨機，搭配緊閉門窗的使用心法，似乎就能「至少在家裡，呼吸到最乾淨的空氣。」但專家卻提出了「病態建築症候群」概念，因為戶外空氣差而關窗，過敏、頭痛等症狀反而加劇，換氣跟除溼，才是維持居家空氣品質的好方法。 於是，「城市如何治理空氣」與「住家如何保持通風」這兩個層面，成為影響民眾購屋，以及開發商規劃建案時的考量要素。以前，房市加分條件是捷運、學區、商圈；現在，「乾淨空氣」也開始列入購屋清單。它不像大型建設那樣顯眼，但卻直接影響居住者的日常生活。對房地產市場來說，這是一個正在萌芽中的新概念。 要將空氣品質納入房市討論範圍內，並不是件容易的事，但《住展》認為，當它成為影響購屋決策的隱形指標，我們就應該正視它。而我們也找出了答案——空氣品質開始影響房價，台灣人購屋邏輯正在改寫當中。

492出刊訊 極端氣候事件頻發 高齡危樓恐陷危機 對於夏天，多數人的既定印象除了酷熱外，大概就是來得快、去得也快的午後雷陣雨。這是再平常不過的夏季典型天氣型態，過往應該不會有人相信，這竟能導致災禍。 然而來到這幾年，別說是颱風了，一場又急又大的午後雷陣雨，卻動輒可釀成市區大淹水，行人車輛皆寸步難行；原本夏天稀鬆平常的天氣現象，如今變成人人聞之色變的不定時炸彈。 會變成如今這般光景，箇中多半含有人為因素，但主要肇因大家心知肚明，無非就是全球暖化造成氣候異常，降雨發生時間卻更短、更快，排水系統一時無法負荷，自然蔓延到城市各個低窪角落。 尤有甚者，此般新常態，更對我們的建築及居住安全形成威脅。極端氣候事件可能影響整個地層結構及穩定性；這意味著，我們每天進出使用的各式建築，都暴露在潛在威脅之中。更令人擔憂的是，台灣都會建築大多屋齡偏高、結構弱點多，一旦最根本的地層都成未爆彈，危機不可謂不大！ 這是近百年來人類文明高度發展，加上資本主義推波助瀾，使用過多石化燃料，引發溫室效應所形成的共業，也是《住展雜誌》本期封面故事探討的核心議題。一切的一切，看似覆水難收，但亡羊補牢為時未晚。從現在開始，我們必須觀念再思辯，同時還需革新做法，揚棄上個世紀人定勝天的陳舊思維，才有可能面對環境劇變的挑戰。

493出刊訊 大學新生跌破二十萬 私校土地的未來 對台灣社會來說，本世紀的最重大事件，絕非高齡及少子女化莫屬。尤其後者，直接影響未來經濟及競爭力，早被冠上國安問題的巨大標籤，是不能再迴避、必須認真面對的重大課題。 當然，少子女化也是這幾年已開發國家的共同趨勢，成因大同小異；但台灣顯然情況更加嚴峻，箇中原因難一言蔽之，但總歸一句，高房價難辭其咎！ 或許有人會說不少國家這幾年房價也漲很大，可談到成家，國人的觀念不僅是選擇和一個能互相扶持包容的人攜手共度餘生，更代表必須擁有不動產，也就是房屋，無論理由是硬體基礎，或心理層面上安身立命的避風港，這就是其他國家地區沒有或少見的。而當這個條件變成遙不可及的奢夢，許多人選擇不婚不生，最後釀成生育率全球倒數第一的結果。 少子女化最直接的影響，自是屆齡學生一年比一年少，學校辦學愈來愈難，資源相對匱乏的私立學校尤其如此，中南部多所私立大專院校停辦，便直接衝擊周邊大學城概念房市。本期《住展雜誌》封面故事，探究私校土地再利用的七種可能性，嘗試在市場機制與社會公益之間找到平衡點。

不動產業ESG戰爭將開打 過去這一個世紀以來，人類文明高速發展；雖總的來說，人們生活品質更好了，但也付出不小代價，其中衝擊層面最巨大，甚至即將來到無法挽回臨界點的，就是全球暖化。 沒錯！小到人們從甲地使用各種機械動力交通工具移動到乙地，大至跨國企業從世界各角落取得原物料及人工進行生產、運輸及販售，人類這半個世紀以來，排碳量幾乎以等比級數成長；而惡果就是造成溫室效應、全球均溫上升，進而危及整個地球環境及生態。 或許真的已攸關生存，國際社會意識到這個課題；像歐盟兩年後就將全面禁止販售燃油車，科技巨擘蘋果更要求旗下供應鏈廠商必須有相對應的措施，也就是近年全球投資市場討論度甚高的ESG。 所謂ESG，是環境（永續）、社會責任及公司治理三項經營新要素的英文字首縮寫；全球碳權交易建立，ESG成為世界經濟新顯學，對以出口為導向的台灣，當然影響重大。且就算是在地色彩極重的房地產開發，也無法自外於這個趨勢，原因除國內擬明年開徵碳費、國內營造使用不少進口建材，以及營建原本就是排碳量甚高的生產行為。 上月新竹縣竹北市區和台北市信義區，先後傳有工地旁出現天坑，為負責的開發商或營造廠，監工出了問題，是標準的人禍。管控施工品質，房產開發業者責無旁貸；不過除此之外，未來要善盡的，絕對還有格局更大的ESG。 這是《住展雜誌》本期封面故事的起始點，希望透過這樣的拋磚引玉，讓營建開發不再和排碳大戶畫上等號，甚至讓我們都成為環境永續善循環的一份子！

強制新建案裝設太陽能板 《住展》揭六大歧見 今年五月底，立法院院會三讀通過《再生能源發展條例》修正案，增訂新建、增建或改建達一定規模的建築物，除有受光條件不足或其他可免除情形外，起造人應設置一定裝置容量以上的太陽光電發電設備。 屋頂裝設太陽能板其實並不是新事物，不少非住宅建築如工業廠房、畜舍，甚至養殖魚塭、埤塘等處，都已可見裝設太陽能板；甚至也已有一些住宅社區裝設類似設備，再由台電回購。只不過，目前為止住宅屋頂增設太陽能板屬鼓勵、輔導，非強制性質，加上日照量問題，因此北部地區確實相對少見。 修法能否順利推動能源轉型？尚且不得而知，但不能否認的是，新法對住宅市場勢必造成相當影響，最顯而易見的就是，屋頂太陽能板會變成往後住宅新建案的標準配備，建商的營造成本當然又要往上墊高。 有鑒於此，身為國內關注新建案住宅市場的專業傳媒，《住展雜誌》以封面故事格局，從法令、建築美學、社區安全及保修維護等面向，揭露產官六大歧見，並提出子法修訂應注意的問題。 如無意外，不久的將來，各集合住宅社區，都將因為屋頂上裝的太陽能板，變成一個個小小發電廠；這肯定影響近乎所有人，讓你我未來生活呈現全新面貌，加上全球暖化積重難返，自當密切關注！

都更推動陷瓶頸 老屋重建人才荒 有關都市更新，其重要性早已眾所皆知，急迫性也無須再多強調，然現實上置礙難推，也是不爭事實；其背後原因則是錯綜複雜，難一言蔽之。 對此，目前主流論述大概不脫原地主、營造商兩邊利益掛帥、至上，導致整合困難。除此之外，不少所謂專家則建議容積部份要有更多彈性，也就是放寬限制、給予更多獎勵，但這部分爭論、歧見較多。另外還有程序繁複、曠日廢時，這也使得政府後來另推《危老條例》。 都更推動難 原因錯綜複雜 除了以上幾個論點或角度外，其實還有一項因素，往往容易被外界忽略，那就是居中的整合專業者，也是成功推動與否的一大關鍵。 像是批評利字當頭，看似義正嚴詞；但對多數原屋主來說，幾乎就是拿出畢生最重要的財富型式，因此錙銖必較似乎也是人之常情。開發或營造商這邊，套句商界人士所說的，也不是慈善事業，也需要適度獲利才能永續經營。如此這般，都更當然需要居中整合者，且此角色不但要通人情，還須具備多項專業，資格門檻不可謂不高。 尤有甚者，這幾年不光民間，官方也開始積極拚都更；不僅中央，各地政府也紛紛成立相關推動團隊甚或機構，這當然需要更多相關人才。但誠如上段分析，都更專業門檻高，符合條件者本來就少，現在又僧少粥多，都更推動牛步，也是可預期的結果，本期《住展雜誌》即深入探究相關現況與困境。 市場面之外　續增多元內容 另外，住展創刊至今近四十載，持續關注房地產市場發展；不過我們也不否認，大部分時候，有意或無意，會把更多焦點放在房地產的「產」字上；當然，房屋本是多數人已經或嚮往擁有的重要資產，但除了產權、價格，或說市場面向外，還有其他同等重要者，如居住品質、空間規劃設計或裝修家飾等。 以此為出發，我們近來不斷調整刊物內容，如規劃封面故事探討重大議題趨勢，也陸續新增專家專欄、讀者投書等單元，未來也會再發想、增加更多元的內容，而市場元素當然仍是我們繼續鑽研、聚焦的重點，就請各位讀者拭目以待。