樓市大趨勢：誰的天堂誰的地獄（簡體書）

李驍：中國房地產大數據研究員執行院長，中國工商聯房地產商會理事，全國房地產經紀人聯盟常務理事，江浙滬皖房管局聯誼會副理事長，全國房地產商會聯盟上海副會長，2010年全國房地產十大杰出顧問，2010年中國房地產業“房產之星”，2010年全國房地產經理人聯盟十大杰出經理人，2012年“房地產百家講壇”卓越講師，2012—2013年中國城市商業地產策劃影響力人物。
聶偉：字啟之，湘籍人士。曾任國有商業銀行風險管理、外資企業人力資源管理等職，自身媒體從業者。長期致力于房地產、宏觀經濟及民生改善等問題的研究，呼吁以可持續發展的視野及民生改善的家督來研究中國經濟問題，為實現公平而可持續的發展建言。

本書以全球化的視野、平實的語言、詳實的數據深入解讀中國房地產市場、行業及與之關聯的經濟、社會、政治問題和現象，探尋解決中國住房問題的可行路徑和措施，洞悉大變革時代的樓市走向，可為政府部門、個人、房地產攸關方決策、置業、投資提供參考。

危局篇
一、中國夢,誰的夢 /
1新加坡夢、美國夢,中國“安居夢”
2從兩則故事看中國的房地產問題
3蝸居、房奴、“房”格爾系數

二、樓市泡沫,崩盤還是狼來了
1判斷樓市泡沫的四個重要指標
2觀察中國樓市泡沫的四個維度
2.1 投機性購房比例遠超警戒線
2.2 涉房貸款占信貸規模比例偏高
2.3 商業地產高燒不退
2.4 鬼城蔓延，住房空置率過高
3房價虛高與樓市泡沫成因分析
A. 推升房價的幾把“火” 危局篇 
一、中國夢,誰的夢 /
1新加坡夢、美國夢,中國“安居夢”
2從兩則故事看中國的房地產問題
3蝸居、房奴、“房”格爾系數

二、樓市泡沫,崩盤還是狼來了
1判斷樓市泡沫的四個重要指標
2觀察中國樓市泡沫的四個維度
2.1 投機性購房比例遠超警戒線
2.2 涉房貸款占信貸規模比例偏高
2.3 商業地產高燒不退
2.4 鬼城蔓延，住房空置率過高
3房價虛高與樓市泡沫成因分析
A. 推升房價的幾把“火”
3.1 土地壟斷供應，地價虛高，推升房價
3.2 貨幣超發，助推房價
3.3 流動性過剩，助推房價上漲
3.4 稅費過高，最終由購房者買單
B.澆升房價的幾桶“油”
3.5 熱錢流入推高資產泡沫
3.6 實體經濟虛擬化助推房價上漲
4中國房地產仍是一個危局
4.1 土地財政已形成路徑依賴
4.2 影子銀行資金主要流向房地產
4.3 房地產泡沫與債務泡沫共浴
5不是不報，時候未到
5.1 中國房地產泡沫牢不可破的原因
5.2 泡沫這回還是“狼來了”嗎
5.3 誘發房地產泡沫的因素

三、中國模式之殤,路在何方
1誰將引爆中國式次貸危機
1.1 地方債危機是否被引爆
1.2 地方債風險引爆中國式“次貸”
1.3 誰來為系統性債務危機買
2錢荒——危機的預演
2.1 錢荒之原因探析
2.2 央行從拒施援手到適當注入流動性
2.3 錢荒--主動的壓力測試還是危機的預演
3中國模式的反思
3.1 傳統增長模式走到盡頭
3.2 中國模式值得商榷
3.3 中國模式的缺陷
4依賴房地產業，經濟增長缺乏可持續性
4.1 房地產業過熱會引發經濟結構比例的失調
4.2 易誘發系統性金融風險
4.3 內需不振,產業空心化
4.4 創新乏力
4.5 城鎮化進程受阻

 破局篇 
一、打破夜壺，房地產業再定位
1樓市定位：保增長與控房價
1.1 房價且調且漲，政策邊際效應不斷減弱
1.2 保增長與控房價，艱難的平衡
2去支柱化,重構支柱
3中速增長，再平衡調結構
3.1 中國經濟面臨的風險與挑戰
3.2 決策層容忍經濟“微減速”, 為調結構騰挪空間和時間

二、魔高一尺，道高一丈，樓市制度重建
1調控之惑--房價為何越調越漲
1.1 調控屢遭地方博弈，執行不力
1.2 控房價：盯錯了的調控目標
2調控還有哪些“殺手锏”可用
2.1 房產稅能否擔當調控重任
2.2 通過加稅方式調控房地產或是南轅北轍
2.3 如何擺脫“道高一尺,魔高一丈”的惡性循環
3從美麗中國到美麗樓市
4他山之石
4.1 寸土尺金的香港如何解決住房問題
4.2 彈丸小國新加坡如何解決住房問題
4.3 奉行市場自由競爭的美國如何解決住房問題
4.4 德國房價十年不漲，中國該從中學習什么
4.5 瑞典：住房公平的典范
5中國住房制度重建
5.1 中國住房發展模式的路徑選擇
5.2 解決住房問題呼喚頂層設計
5.3 改革是最大的紅利，二次房改的春天已到來

三、幸福中國夢，政府轉型
1破除GDP崇拜，提升幸福指數
1.1 提升全民幸福感的經濟增長 
1.2 是否必須保持較高的增長速度 
1.3 適度的GDP增速，較高的勞動供養率是理想經濟形態
1.4 中國如何避免跌入中等收入陷阱
2建立公共服務型政府
2.1 回歸公共服務，破除“土地財政”路徑依賴
2.2 公共服務型政府亟待建立
3建立以提升全民幸福指數的政績考核機制
3.1 政績考核應走出“唯GDP”窠臼
3.2 建立立足于“公共服務型”政府，提升全民幸福指數的政績考核標準

 立局篇 
一、住房保障亟待立法

二、民富之路，讓房價更美麗
1收入倍增與收入分配改革
2阻斷貨幣超發之手，增強貨幣購買力，讓房價美麗起來
2.1 貨幣超發與經濟發展模式緊密相關
2.2 央行不獨立，貨幣很難不超發

三、美麗樓市與新型城鎮化相得益彰
1城鎮化并非房地產的“春藥”
2城鎮化前景誘人，差距意味著潛力與空間
3中國既有城鎮化模式存在的問題
3.1 大量農業轉移人口沒有融入城市社會，市民化進程滯后
3.2 土地城鎮化快于人口城鎮化
3.3 城鎮結構不合理，區域發展不平衡，城市病問題日益凸顯
3.4 政府主導的城鎮化，對土地財政和房地產過度依賴
4城鎮化存在跑偏的風險，新型城鎮化呼喚頂層設計
5新型城鎮化如何破題
5.1 推進新型城鎮化的核心在于改革
5.2 推進戶籍制度改革，實現公共服務均等化
5.3 打破行政區劃約束，促進生產要素自由流動
5.4 土地制度改革
5.5 財政體制與投融資體制改革
6住房制度改革
6.1 高房價是中國城鎮化進程的絆腳石
6.2 住房制度亟待改革，二次房改窗口開啟
7新型城鎮化，新在何處
8誰是新型城鎮化的主角，政府還是市場
9城市群戰略與小城鎮戰略
9.1 城市群與衛星城戰略
9.2 小城鎮，大戰略
9.3 小城鎮如何城鎮化--河南陵陽鎮“就地城鎮化”的經驗啟示
10新型城鎮化的推進路徑
10.1 新型城鎮化與新型工業化良性互動
10.2 新型城鎮化應與農業現代化、農村現代化協同發展
10.3 新型城鎮化須以改善民生為根本出發點
四、中國樓市的中長期趨勢--誰的天堂誰的地獄
1未來中國經濟及房地產市場的主基調
2中國樓市的中長期趨勢
2.1 商品房總體上“供不應求”的局面已改變
2.2 房地產去支柱化將是一個中長期過程
2.3 行業整合是大勢所趨
2.4 土地供給為保障房讓路
2.5 土地財政難以為繼，向存量房征稅是大勢所趨
2.6 房產占家庭財產比例將會下降
3告別黃金時代，樓市迎來白銀十年
3.1 房地產白銀時代行業發展趨勢分析
3.2 白銀時代的市場特征
3.3 白銀時代房地產開發企業的應對之道
3.4 白銀時代的市場機會

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2觀察中國樓市泡沫的四個維度
2.1 投機性購房比例遠超警戒線
中國房地產市場是一個以投資投機為主導的市場,一些城市的房地產市場嚴重異化,喪失了居住屬性,唯余投資屬性。2010年“國十條”出臺,投機炒作才有所收斂。
媒休報道稱,全國主要城市購房人群,以投資或投機為目的者,比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市,投資比例遠超50%，早已大大超過投資性購房比例應控制在15%以內的警戒線。二、三線城市的這一比例也已超警戒線。據中原集團研究中心2011年7月公布的一份針對15個省份50個未“限購”二、三線城市樓市的調查報告顯示：2011年上半年,有18個城市本地人房產投資比重超過20%。據胡潤研究院《2013年中國千萬富豪品牌傾向報告》的調查數據顯示,仍有64%的中國富豪表示將房地產作為投資首選,這一比例已連續四年超過60%。 
國人之所以對房產投資趨之若鶩,無非是看中了房價上漲這一隱形期權的價值。中國歷來不乏炒房團活動的蹤跡。海南國際旅游島的規劃甫一獲批,蜂擁而至的炒客立即將房價炒高數倍,便是典型一例。最負盛名的要數溫州炒房團,當地民間資金充裕,一些投資客組成的炒房團嘯聚于全國各大城市,所到之處房價急劇躁動。新一輪調控開啟后,限購政策對炒房團釜底抽薪,其活動空間才得已抑制。
2.2 涉房貸款占信貸規模比例偏高
房地產過度膨脹往往伴隨著金融泡沫。美國經濟學家海曼明斯基曾指出,泡沫經濟往往給銀行系統傳遞錯誤的信號。由于我國銀行業風險管理能力欠佳,多數貸款的發放是以第二還款來源(抵押物)為依據,而非現金流。經濟景氣時,房價上漲,基于對未來的良好預期,銀行往往放松貸款條件,開發商和其他投資者更容易從銀行獲得貸款，資金的投入推動房價上漲。房價上升,作為抵押物的房地產又可獲取更高的抵押權數,導致銀行信用進一步擴張,形成一個螺旋上升的過程。
據央行公布的2012年貸款投向報告披露：截至2012年末,中國主要金融機構人民幣房地產貸款余額為12.11萬億元(其中個人購房貸款余額8.1萬億元；房產開發貸款余額3萬億元；地產開發貸款余額8 630億元),同比增長12.8%,占金融機構人民幣各項貸款余額6299萬億元的19.23%。我國商業銀行偏愛以房地產及土地作為貸款抵押物。據交通銀行2008年提供的一份數據顯示,當年我國銀行業以房地產作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。可以看出，此類貸款的風險受房地產市場調整直接影響。
中國社會科學院金融研究所所長王國剛曾提出一個叫“金融機構風險指數”的概念,即住宅金融機構房地產貸款在各項貸款總額中的占比。他認為房地產貸款占各項貸款總額的比重越高,風險越大。我國個人住房按揭貸款通常與開發商的項目開發貸款捆綁在一起,因為若不給房地產商開發貸款,授信銀行將很難得到個人按揭貸款，這極容易引發開發貸款沉淀,積聚風險。
房價過快上漲,積聚了較大的泡沫與風險,一旦泡沫破滅,銀行業將產生巨額不良債權,潛在風險將全部暴露,可能導致國家信用支撐的金融體系走向崩潰。
2.3 商業地產高燒不退
近年,住宅被限購后，投資者把目光轉向商業地產,導致商業地產開發投資猛增。據中國指數研究院數據顯示,2008-2010年,商業地產開發投資增加了2 200多億元。自2010-2012年,相關投資增加了4 600多億元。2012年商業營業用房投資額已增至9 312億元,較2008年增長了1.77倍,同比增幅超25%,投資仍有加速增長之勢。來自中國指數研究院的數據還顯示,從2008-2012年,全國商業營業用房待售面積增加了將近40%,達7 130.34萬平米。
伴隨著商業地產投資過熱的是各地購物中心空置率的大幅上升。英國《金融時報》引用調查數據稱,2012年中國大城市購物中心整體空置率上升,二線城市的平均空置率為105%,高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。一項關于中國各地購物中心空置率的排行榜顯示,沈陽以高達24.3%的空置率位居榜首。此外,重慶和北京等地的購物中心空置率也都高于10%。另一項來自世聯地產的監測數據顯示,2013年中國七大城市的購物中心計劃開業量是2012年的2.9倍,遠超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。
商業地產投資速度遠遠超過零售額增長,讓商業地產的風險激增。而電子商務的興起也對實體商業地產帶來了挑戰，國內兩大家電零售巨頭國美和蘇寧在2012年都出現了不同程度的關店現象。
在購物中心井噴的同時,各地寫字樓市場也快速增長。據全球知名的綜合性地產咨詢服務公司世邦魏理仕2013年4月提供的一份《中國辦公樓實情調查》的內部報告,其針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津14個重點城市的調查顯示：這14個城市未來4年的寫字樓供應增長高達80%,供應總量約為4 100萬平方米。基于過去3年的平均吸納率測算,天津、沈陽、重慶為供過于求的高風險城市,如要消化未來4年的預期供應量,所需時間分別為60年、25年、20年；深圳、成都、武漢、南京、青島也以10年以上的去化周期被列為中等風險城市。
寫字樓市場的快速增長并非是由經濟增長帶來的需求所推動,其背后推手是地方政府。近年,很多二線城市熱衷于開發新區、建設新中央商務區,以此推動土地銷售、城市發展、基礎設施建設以及整體房地產的投資。從上述14個城市的總體情況來看,約有54%的未來供應來自新興區域、新中央商務區,其中,杭州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務區在2013年至2016年之間將占到各自城市未來總供應的 30%~70%. 
以天津為例,當濱海新區在一片荒灘之上高調建起CBD時,質疑便同光環一路相隨。該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應都來自濱海新區,占全市供應的70%。到2014年底,天津新增的優質寫字樓存量超過500萬平方米,消化周期需要60年(注：消化周期=目前至2014年底的存量/過去16個季度的平均吸納量)。 
商業地產投資回報周期長,加劇了開發商資金鏈的緊張。各地商業地產過度開發的風險已經顯現,普遍出現了寫字樓延遲入市的現象。報告通過對比每年預期新增寫字樓供應和實際新增供應數據得出,過去4年二線城市新寫字樓延期入市的情況正在逐年增加：2009年,寫字樓項目延期入市的約有30%. 2012年,這一數字升至54%。其中,天津和沈陽在過去4年新項目的平均延誤率更是高達70%。 
全球最大的空頭基金尼克斯(Kynikos)掌門人吉姆查諾斯在2013年4月稱,中國已為10億人口建立了30億平方米的辦公空間,足以為每個人提供一間標準的私人辦公室。根據Pivot資本的數據,在一些可容納100萬人的“鬼城”里,建造著世界上最大的購物中心,但是卻有95%的空置率。
從一組組駭人聽聞的數據中,可窺見中國商業地產市場的風險程度。需要警惕的是,商業地產的變現能力較強,泡沫一旦破滅,所帶來的市場震蕩和對經濟的破壞力遠超住宅。
2.4 鬼城蔓延，住房空置率過高
“夜抵鄂爾多斯,我們被黑暗所包圍。并不是供電系統出現故障,只是缺少繁華都市的象征--燈火通明的高樓大廈。……城里有精心設計的博物館和美術館,還有豪華氣派的購物中心和寬闊的林蔭大道,可惜都空蕩蕩的。最常見的人類身影是穿著醒目服裝的鏟雪工人,他們也許在為不會到來的車流掃清道路,也許只是為了有點事做。" --這是加拿大廣播公司2013年1月發表的題為“從鬼城看中國城市規劃的裂縫”一文中對鄂爾多斯的描述。
不獨是鄂爾多斯,作為房地產泡沫的“終極產物”,“鬼城”危機正在三、四線城市蔓延。從溫州到鄂爾多斯,再到海南、常州、營口……一個接一個,觸目驚心。這些城市正飽嘗“先造城后造市”的苦果。不單是三、四線城市住房空置率過高,一、二線城市,北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等城市也存在住房空置過高的問題。
以北京為例,2012年3月北京市公安機關在開展實有人口基礎信息調查專項工作時核對出北京空置房屋3812萬戶。盡管北京警方后來表示，其核對的“空置房屋”與沒有人居住的“空置房”概念以及開發商未售出的房屋沒有任何關系，但北京樓市空置嚴重的事實無法改變。
按照國際通行慣例,商品房空置率在5%~10%之間為合理區,商品房供求平衡；空置率在10%~20%之間為空置危險區，在20%以上則為商品房嚴重積壓區。
在我國,住房空置率究竟多高一直是個謎團。2005年12月國家統計局表示,當時的全國商品房空置率已達到26%,大大超過了國際公認的10%的警戒線。自那以后,國家統計局再沒發布過與空置率有關的數據。從2008年開始,國家統計局也不再發布商品房的空置面積。
在成熟的市場經濟國家,統計住房空置率與統計居民消費價格指數(CPI)同等重要。而我國不統計住房空置率讓人實在難以理解。國家統計局認為,統計住房空置率是非常復雜的“國際難題”. 2010年8月11日,統計局發言人盛來運表示,商品房待售面積和空置面積不是一個概念,想要計算出準確的空置率很難。他說,由于統計上的難度,目前國家統計局還不可能發布房屋空置率的數據。他認為,要想計算出一個準確的空置率很難,這也是國際上的難題。
由于官方數據的缺位,“山寨”數據應運而生。2010年7月有媒體報道,國家電網公司的調查顯示,中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6 540萬套,足夠2億人居住。一時間, "6 540萬套空置房”引起廣泛關注,盡管事后國家電網公司出面澄清此事不實,卻仍引發了一場“口水戰”。究竟全國具體有多少套空置房,國家統計局也未能提供具體數據。權威部門“失語”,民間智慧則滋長,網友通過集體“曬黑燈”、“數空調”、“查水表、電表”等方式,呼吁全社會對空置房現象給予更多關注。
住房空置率是衡量房地產市場泡沫程度的核心指標,是為樓市調控政策進行科學決策的依據,摸清樓市的基本“家底”, 維護市場信息公開透明,是政府部門應盡的職責。有關部門對數據回避、緘默,對民意置若罔聞,是職能的缺位,也有損政府的公信力。
盡管官方數據對住房空置率語焉不詳,但一個可以佐證我國住房空置率過高的論據是：三、四線城市房地產庫存普遍偏高。2012年底媒體批露了一份內部研究報告,包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,與去年以來的商品房消化速度形成巨大差距。該報告以三線城市河北邯鄲為例,其房價每平方米也就四五千元,但當地房地產泡沫膨脹程度,不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。目前當地在售和預售的房產共約3 480萬平方米，按照人均居住面積316平方米計算,邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納100萬人以上，而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積,邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米,以此測算,當地在建與在售樓盤至少需要消化10年。
據克爾瑞“中國城市房地產市場風險排行榜”顯示,全國城市市場風險排名前50位的城市中無一例外均為三、四線城市。相較于一、二線城市,三、四線城市輻射能力不強,新增人口數量有限,其房地產發展速度已脫離基本面，房屋庫存天量,空置率居高不下,極易爆發徹底性崩盤。
“鬼城”蔓延、房屋空置、天量庫存的背后隱藏著地產泡沫破滅、資金鏈斷裂、銀行壞賬率攀升等諸多風險,給房地產泡沫敲響了警鐘。