房地產企業前期開發與管理（簡體書）

何志陽，工學學士，工程師，石家莊鐵道學院建筑環境與設備工程專業畢業，曾在中鐵建設集團有限公司、中國鐵建加勒比分公司供職，現任珠海十字門中央商務區建設控股有限公司水電主管，多年來從事機電安裝施工現場管理工作，先后參與施工了北京興城嘉園工程、北京湖南大廈工程、北京官園公寓工程、特立尼達和多巴哥國（英聯邦國家）多巴哥總醫院工程，珠海十字門中央商務區會展商務組團工程等，多年來工作在機電安裝一線，對施工現場管理、成本管理、項目管理、質量安全、體系認證、房地產項目開發及海外EPC工程管理及設備采購等多有心得并持續實踐。 文偉堅，深圳寶利來集團（股票代碼000008）副總裁助理，深圳職業技術學院校會第一屆理事、深圳職業技術學院建筑與環境工程學院講師。從事房地產開發和酒店運作工作十多年，曾任職于金地物業、萬科物業等公司，具有豐富的房地產投資、建設管理、營銷推廣、銷售、物業管理、房屋租賃、酒店建設管理經驗，參與并負責了寶利來國際大酒店（五星級）等多家酒店的籌備建設工作以及寶利豪庭等多個房地產開發項目。

第1章房地產企業開發項目市場調研
第一節市場宏觀環境分析
要點1：政治環境調查分析
要點2：經濟環境調查分析
要點3：文化環境調查分析
【實戰范本】消費者背景資料
第二節城市房地產市場調查
要點1：房地產市場需求容量分析
要點2：現有商品房分析
【實戰范本】××樓盤商品房戶型分析
【實戰范本】在售樓盤降價促銷情況分析表
要點3：市場土地出讓分析
【實戰范本】2012年××市土地出讓分析
要點4：房地產價格走勢分析
【實戰范本】房地產價格統計調查方案 第1章房地產企業開發項目市場調研 第一節市場宏觀環境分析 要點1：政治環境調查分析 要點2：經濟環境調查分析 要點3：文化環境調查分析 【實戰范本】消費者背景資料 第二節城市房地產市場調查 要點1：房地產市場需求容量分析 要點2：現有商品房分析 【實戰范本】××樓盤商品房戶型分析 【實戰范本】在售樓盤降價促銷情況分析表 要點3：市場土地出讓分析 【實戰范本】2012年××市土地出讓分析 要點4：房地產價格走勢分析 【實戰范本】房地產價格統計調查方案 要點5：房地產物業類型分析 要點6：開發商銷售情況分析 要點7：三級市場交易情況分析 【實戰范本】三級市場交易情況分析表 要點8：區域房地產政策法規分析 第三節購房者行為調查分析 要點1：購房者購買行為分析 要點2：購房者購買動機分析 要點3：購房者產品需求分析 【實戰范本】××市購房者需求調查問卷 第四節競爭對手調研分析 要點1：競爭對手調研項目分析 要點2：競爭對手類型分析 要點3：競爭對手產品開發分析 【實戰范本】可比性樓盤調查表—住宅（一） 【實戰范本】可比性樓盤調查表—住宅（二） 【實戰范本】可比性樓盤調查表—住宅（三） 要點4：競爭對手營銷水平分析 【實戰范本】競爭對手營銷水平調研表 要點5：競爭樓盤分析報告 【實戰范本】××項目競爭樓盤分析報告 第五節地塊基本狀況調研分析 要點1：地塊基本狀況SWOT分析 要點2：項目地區氣候調查分析 要點3：項目地塊交通狀況調查分析 【實戰范本】地塊周邊交通情況分析表 【實戰范本】地塊內市政路情況分析表 要點4：項目周邊配套設施調查分析 要點5：地塊調查評估分析 【實戰范本】××項目地塊分析評估 第2章房地產企業開發項目選擇與可行性研究 第一節房地產開發項目選擇 要點1：開發城市選擇 要點2：開發地段選擇 要點3：開發管理模式選擇 要點4：開發項目產品模式選擇 要點5：開發項目融資方案選擇 第二節房地產開發項目可行性研究 要點1：開發項目可行性研究事項 要點2：開發項目可行性研究報告的內容 【實戰范本】××樓盤項目可行性研究報告 【實戰范本】××寫字樓可行性研究報告 第3章項目土地使用權獲取與行政審批 第一節土地使用權獲取 知識1：房地產開發用地的取得概述 知識2：房地產開發用地的類型 知識3：房地產開發用地的取得方式 【實戰范本】房地產項目用地投標書 【實戰范本】房地產項目用地投標管理辦法 【實戰范本】國有土地使用權出讓合同 【實戰范本】國有土地使用權轉讓合同 【實戰范本】國有土地使用權租賃合同 知識4：取得增量國有土地使用權的費用 知識5：開發建設中的城市房屋拆遷 【實戰范本】房屋拆遷補償安置協議書 知識6：獲得項目地塊前的落實事項 第二節房地產土地行政審批管理 知識1：設定行政審批的法律依據 知識2：申請資料 知識3：相關申請表格及申請書 【實戰范本】國有土地（處置、登記）申請書 【實戰范本】××市國有土地登記法人代表身份證明書及法人委托書 【實戰范本】國有土地使用權申請書 知識4：行政審批流程 第4章房地產開發項目開工手續辦理 第一節政府部門相關手續辦理 手續1：建設用地規劃許可證 手續2：國有土地使用證 手續3：建設工程規劃許可證 手續4：建筑工程施工許可證 手續5：商品房銷售（預售）許可證 手續6：人防報批 手續7：民用建筑建設方案節能評審 【實戰范本】××市建筑設計方案節能設計審查表 手續8：套型結構比例認定 手續9：建設工程竣工驗收備案 第二節其他單位相關手續辦理 手續1：自來水報裝 手續2：用電報裝 手續3：燃氣報裝 手續4：供熱報裝 第5章房地產開發項目工程招標與投標 第一節招標投標基礎知識 知識1：招標投標的術語解析 知識2：招標投標當事人 知識3：招標投標的類型 知識4：招標投標的基本特性 知識5：招標方式 知識6：招標組織形式 知識7：項目工程是否必須招標 知識8：招標代理機構的選擇 第二節項目工程監理招標投標 知識1：工程監理的范圍 知識2：工程設計監理招標 知識3：工程施工監理招標 【實戰范本】××項目工程施工監理招標文件 第三節項目工程勘察設計招標投標 知識1：工程建設項目勘察設計招標的條件 知識2：勘察設計招標的范圍 知識3：勘察設計招標的特點 知識4：勘察設計招標文件的內容 【實戰范本】××項目地塊勘察招標文件 知識5：廢標處理或被否決的情況 第四節項目工程施工招標投標 知識1：工程建設項目招標的條件 知識2：施工招標文件的內容 【實戰范本】××項目施工招標文件 知識3：串通投標行為 知識4：廢標處理情形 第6章房地產開發項目規劃設計 第一節項目總體規劃 要點1：總體構思 要點2：空間關系處理 要點3：總體規劃 要點4：總圖豎向 要點5：消防 要點6：附屬用房 要點7：室外環境 要點8：道路 第二節建筑設計 要點1：單元套內的設計規范 要點2：廚房的設計規范 要點3：衛生間的設計規范 要點4：陽臺及露臺的設計規范 要點5：門的設計規范 要點6：窗的設計規范 要點7：空調的設計規范 要點8：單元入口及樓梯間的設計規范 要點9：電梯及電梯廳的設計規范 要點10：筒體的設計規范 要點11：樓層豎向的設計規范 要點12：地下室的設計規范 要點13：設備用房的設計規范 要點14：屋面的設計規范 要點15：管道井、設備表箱的設計規范 要點16：商業店面的設計規范 要點17：會所的設計規范 第三節結構設計 要點1：設計原則 要點2：設計荷載 要點3：基礎設計 要點4：上部結構 要點5：其他要求 第四節給排水設計 要點1：系統圖 要點2：給水 要點3：排水 要點4：消防 第五節電氣設計 要點1：供配電系統設計 要點2：用電計量 要點3：照明設計 要點4：插座布置 要點5：弱電設計 要點6：安裝高度 要點7：商場用電 要點8：會所用電 要點9：防雷設計 要點10：消防用電 要點11：其他設備要求 第六節燃氣、暖通設計 要點1：燃氣的設計規范 要點2：暖通設計規范 第七節景觀設計 要點1：綠化的設計規范 要點2：安裝專業的設計規范 要點3：兒童游戲場的設計規范 第7章房地產企業前期開發風險防范 第一節法律風險基本認知 要點1：法律風險的定義 要點2：法律風險的特性 要點3：法律風險的分類 要點4：法律風險的成因 要點5：構建防范法律風險預警機制 第二節房地產合作開發風險防范管理 要點1：合伙型聯建中的未共同列名風險 要點2：項目公司合作開發中僵局風險 要點3：因缺乏房地產開發企業資質導致合作合同無效的風險 要點4：未取得土地使用權證影響合作合同效力的風險 要點5：審批、許可與登記影響合作合同效力的風險 要點6：土地使用權瑕疵風險 要點7：合作開發資金分攤方案不明風險 要點8：房屋分配約定不明風險 第三節房地產企業項目投資風險防范管理 要點1：房地產投資風險分類 要點2：開發決策階段風險管理 要點3：開發前期階段風險管理 要點4：建設階段風險管理 要點5：租售階段風險防范 第四節房地產企業項目收購與轉讓風險管理 要點1：項目直接收購中的法律風險防范 要點2：通過收購項目公司的股權間接收購項目的法律風險防范 要點3：項目直接轉讓方式法律風險防范 要點4：項目公司轉讓方式風險防范