集體土地上房屋徵收補償價值的法律分析（簡體書）

凌學東編著的《集體土地上房屋征收補償價值的法律分析》以國內外房地產征收補償價值理論為基石，以集體土地上房屋征收補償認定實務問題為出發點，全面剖析集體土地上房屋相關權利內容，通過多種評估方法關聯法律權利與價值認定，最終討論國家、集體、農民個體三者利益平衡的頂層問題，并對《土地管理法》修訂、《集體土地上房屋征收與補償條例》及《集體土地上房屋征收評估辦法》制定提出立法建議。

<p> 凌學東，男，1975年12月生于四川井研，法學博士，高級經濟師，房地產估價師，曾從事翻譯、律師、建設工程協調工作，首都勞動獎章獲得者。參與國家社科基金、教育部、司法部、北京市法學會的多項課題研究，在《比較法研究》《法學雜志》《北方法學》《時代法學》《經濟問題》《理論月刊》《商業研究》等核心期刊上發表近十篇學術論文。主要研究方向為房地產法、消費者權益保護法，2010年編著出版《民商法系列叢書·以案說法：房地產法案例評析》。 </p>

第一章　導論
一、研究現狀
二、理論與實踐意義
三、研究思路與基本框架
四、本書創新性
五、研究困難及局限性
六、研究方法
第二章　國內房屋征收補償認定及域外不動產征收補償價值理論
一、國內國有土地上房屋征收補償認定
（一）補償標準原則參照類似房地產市場價格
（二）補償范圍涵蓋房地產自身價值及附帶損失
（三）補償方式包括貨幣補償與產權調換
二、國內集體土地上房屋征收補償認定
（一）補償標準原則參照重置成本
（二）補償范圍以房屋自身價值為主 第一章　導論
一、研究現狀
二、理論與實踐意義
三、研究思路與基本框架
四、本書創新性
五、研究困難及局限性
六、研究方法
第二章　國內房屋征收補償認定及域外不動產征收補償價值理論
一、國內國有土地上房屋征收補償認定
（一）補償標準原則參照類似房地產市場價格
（二）補償范圍涵蓋房地產自身價值及附帶損失
（三）補償方式包括貨幣補償與產權調換
二、國內集體土地上房屋征收補償認定
（一）補償標準原則參照重置成本
（二）補償范圍以房屋自身價值為主
（三）補償方式包括貨幣補償、房屋安置、異地自建
三、域外不動產征收補償價值理論
（一）分析的基礎：物權的社會化，公共利益與征收的關系
（二）完全補償說
（三）公正補償說
（四）不完全補償說、相當補償說、合理補償說與特別犧牲理論
（五）完全補償說與公正補償說趨同批判
第三章　集體土地上房屋征收補償認定實務問題及原因
一、集體建設用地及宅基地使用權價值在征收補償中被低估
（一）變通補償宅基地使用權價值的地方嘗試被審計否定
（二）集體土地用益物權價值在征收補償中被低估的現行法原因
二、集體土地上房屋所有權價值在征收補償中被低估
（一）集體土地上房屋收益權價值在征收補償中被有限認定
（二）集體土地上房屋處分權價值在征收補償中無從體現
三、集體土地上房屋多項附帶權利在征收補償中被忽視
（一）集體土地上非居住房屋附帶的就業利益在征收補償中被忽視
（二）宅基地上房屋附帶的物質層面利益在征收補償中被忽視
（三）宅基地上房屋附帶的精神層面利益在征收補償中被忽視
四、集體土地上房屋征收補償估價采用單一成本法
五、被征收房屋估價中立性受委托人影響
六、問題的利益根源——與民爭富的地方土地財政
（一）農用地轉建設用地概況及對地方財政貢獻率
（二）收益與權力雙輪驅動地方土地財政
第四章　集體土地上房屋相關權利法律分析
一、集體土地所有權歷史沿革、法律屬性和內部缺陷
（一）農村土地從私人所有到集體所有
（二）集體土地所有權法律屬性分析
（三）集體土地所有權內部缺陷
二、集體土地上房屋相關用益物權法律分析
（一）宅基地使用權宜納入集體建設用地使用權范疇
（二）集體建設用地（含宅基地）使用權的應然權能
（三）集體建設用地（含宅基地）使用權的實然缺陷
三、集體土地上房屋所有權法律分析
（一）集體土地上房屋所有權的主體范圍
（二）集體土地上房屋所有權的處分權能
四、集體土地上房屋“附帶權利”法律分析
（一）宅基地上房屋附帶的居住權
（二）宅基地上房屋附帶的農田生產保障權益
（三）宅基地上房屋附帶的庭院經濟權益
（四）宅基地上房屋附帶的情感利益
（五）庭院圍合空間利用產生的舒適性利益
（六）集體企業房屋附帶的經營發展權益
（七）集體企業房屋附帶的農村勞動力轉移就業利益
第五章　集體土地上房屋征收補償價值認定
一、以平衡城鄉差異、共享土地增值收益為總體思路
二、采用完全補償原則
（一）現行立法對不動產征收補償原則集體沉默
（二）我國學界對不動產征收補償原則的三種意見
（三）集體土地上房屋征收宜采用完全補償原則
三、集體建設用地（含宅基地）使用權價值補償
（一）摒棄集體建設用地（含宅基地）使用權價值之重置成本思路
（二）原則以國有建設用地使用權市場價值為導向
（三）待征集體建設用地（含宅基地）使用權價值測算步驟
四、集體土地上房屋所有權價值補償
五、集體土地上房屋附帶權利價值補償
（一）按當地租金水平和居住權主體類型補償居住權
（二）根據客觀收益補償農田生產保障權益與庭院經濟權益
（三）援用公序良俗原則補償情感利益與舒適性利益
（四）參照機會成本補償集體企業經營發展權益與農村勞動力轉移就業利益
六、多種估價方法綜合運用
（一）市場法的運用
（二）收益法的運用
（三）假設開發法的運用
（四）成本法的運用
（五）不同估價方法的交叉驗證與結論認定
七、制度上確保征收補償估價中立性
八、集體土地上房屋征收補償價值認定中各方利益的平衡
（一）維系并改良集體土地所有制——與國家土地所有權平衡
（二）實行差別化征收補償原則——與國有土地上房屋征收補償平衡
（三）不以保障名義禁錮權利主體和內容——與社會保障平衡
（四）建立城鄉統一的房地產市場——實現征收補償價值認定最終平衡
第六章　集體土地上房屋征收補償價值相關實證分析
一、某集體土地違法建筑拆除糾紛案分析
二、某集體土地上房屋拆遷補償估價報告分析
（一）某估價報告主要內容
（二）某估價報告的局限性
（三）某估價報告的理想重構
三、從城鎮回歸山林——農村土地承載的情感與文化價值分析
第七章集體土地上房屋征收補償價值立法建議
一、法律層面建議
二、行政法規層面建議
三、部門規定層面建議
四、地方規定層面建議
結論
附錄
附錄一：中華人民共和國土地管理法
（2004年8月28日）
附錄二：國有土地上房屋征收與補償條例
（2011年1月21日）
附錄三：北京市集體土地房屋拆遷管理辦法
（2003年6月6日）
附錄四：上海市征收集體土地房屋補償暫行規定
（2011年11月4日）
附錄五：株洲市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法
（2011年1月30日）
參考文獻
后記

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