住房公共性研究（簡體書）

本書集二十年理論思考和實踐經驗，對於住房的公共性進行了深入研究，分別從物業管理、公共租賃住房政策和實踐、香港公屋政策研究等方面展開。本書認為，住房的公共性和文化功能值得深入研究，住房不僅僅是提供居住場所，還提供一種生活方式，一種以居住為中心的文化；住房不僅對社會融合具有重要價值，而且作為微觀治理領域，為社會治理不斷提供著鮮活的經驗。本書認為，只有重視住房的公共性，才能從根本上落實黨的十九大關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，找到住房問題的解決途徑，創建和諧宜居城市，提升居民的獲得感。

目錄

上篇：公共性與住房管理

第一章 住房作為資產的複雜性1

一、社區資源的公共性2

二、住房價值的長期性3

三、資力管理與社區可持續發展3

四、資信管理的相關性4

第二章 管理與服務的內在張力5

一、服務和管理合二為一5

二、服務對象的多樣性與服務內容的無限性6

三、服務標準的自生性8

第三章 老舊小區物業管理的問題和對策9

問題一：設施陳舊設備老化，安全隱患較多10

問題二：發展帶來的問題和行業管理的交叉，造成糾紛不斷10

問題三：需求差異性與支付能力不足，造成服務困境11

問題四：物業管理公司經營困難，蘊藏巨大風險12

對策一：化無形服務為有形服務13

對策二：增加公共空間和共用設施設備的投入14

對策三：聚焦業主需求15

對策四：提高供方專業服務水平15

對策五：加大社區資源的經營16



第四章 住房共用設備風險問題17

一、共用設備風險識別17

二、共用設備風險衡量與風險預防21

三、共用設備風險管理的思路25

第五章 物業服務內在矛盾分析――以電梯服務為例29

一、接受服務的公共性與支付費用的個體性之間的矛盾29

二、管理服務的高期望值與經營收入的低水平之間的矛盾30

三、服務評價的個體性與服務對象的公眾性之間的矛盾30

四、法律法規的強制性與管理服務的契約性之間的矛盾31

第六章 服務檢查是物業管理的基礎32

一、檢查方式32

二、檢查過程32

三、檢查標準34

四、需要注意的幾個問題34

第七章 物業費收繳問題的社會文化因素36

第八章 物業成本的公共難題40

一、更新流程，有效降低成本40

二、保證基本，調整服務承諾40

三、加快共用設備更新換代41

四、加強供方管理41

五、優化物業項目結構42

六、積極溝通協調42

七、清繳舊欠費用42

八、改善社區環境43

九、經營公共空間43

第九章 市場化與社會化44

一、面向市場求發展44

二、提升物業管理水平45

三、創新是發展之本46

第十章 《物權法》的公共性難題47

一、關於業主委員會設立的必要性48

二、業主委員會的民主決定和業主合法權益的保護48

三、業主委員會的義務49

第十一章 公共報道與服務評價50

一、什麼是客觀報道？51

二、什麼是物業服務日常工作？51

三、物業服務特點是什麼？51

第十二章 應對公共性的組織建設54

一、擁有共同的願景55

二、制訂共同的規矩55

三、建立獨特的溝通模式56

四、培養優秀的員工56

五、打造卓越的領導57



中篇：公共性與公共住房

第一章 “以租為主”住房保障體系的構建與實施58

一、住房保障的內涵59

二、“以租為主”的含義60

三、住房保障體系建設的目標61

四、選擇“以租為主”住房保障體系的理由62

五、構建“以租為主”住房保障體系的一些考慮63

六、“以租為主”住房保障體系的基本特徵63

七、“以租為主”住房保障體系的價值追求66

八、“以租為主”住房保障體系的支撐體系66

九、“以租為主”的住房保障體系要處理好的幾個關係66

第二章 社會企業與公共住房建設68

一、企業參與積極性不高是由公共租賃住房特點導致的68

二、企業參與的主要問題分析68

三、鼓勵企業參與公共租賃住房建設的對策71

第三章 面向公共性的公租房規劃設計73

一、公租房規劃設計的理論指向73

二、目前規劃設計存在的問題74

三、公租房規劃設計應與城市發展相協調76

第四章 租金政策的公共性難題78

一、公租房租金政策現狀78

二、公租房租金政策分析80

三、公租房租金政策調整方案83

四、從單個項目租金測定向區域租金定價發展84

第五章 作為公共政策有效性核心環節的租金調整85

一、公共政策是對各方面利益的協調86

二、租金調整是公租房政策的基石之一86

三、維護公租房租金的公共性88

第六章 “大質量”概念與公共目標89

一、始終圍繞保障房功能的發揮完善我國住房保障體系的

頂層設計90

二、加快形成保障房質量技術基礎建設的總體規劃91

三、努力提高保障房供應質量91

第七章 社區生態公共性的分析與思考92

公共性表現之一：社區生態的開放性92

公共性表現之二：社區生態的整體性93

公共性表現之三：社區生態的層次性94

第八章 社區公共性的四個維度97

維度一：保障人群的特殊性98

維度二：房屋資源的公共性98

維度三：社區治理的綜合性99

維度四：社區運營的長期性99

問題一：實現可持續發展100

問題二：營造和諧公共空間101

第九章 公眾參與和社區治理104

一、社區公眾參與的必要性104

二、公眾參與的可能性105

三、公眾參與的問題和難題105

四、公眾作為社區治理體系的主體106

第十章 社區統籌與社區發展106

一、社區的概念和演變107

二、兩種社區管理思路的內容和特點108

三、構建三大平臺112

四、加強社區統籌 推動社區發展115

第十一章 公共租賃住房的物業管理117

一、建立全面風險控制體系118

二、建立集成的系統服務體系119

三、營造和諧的文化溝通體系120

第十二章 北京市住房保障發展趨勢與展望121

第十三章 培育發展住房租賃市場128

一、首都住房租賃市場發展現狀128

二、首都公共租賃住房發展情況132

三、加快培育發展住房租賃市場134

四、住房租賃市場發展趨勢137

第十四章 以新發展理念推進住房保障140

第十五章 公共住房需要發展專業機構143

第十六章 保障房投融資平臺機構運作問題145

一、研究綜述145

二、投融資平臺發展情況146

三、主要運作機制147

四、運作中的主要問題分析148

五、從投融資平臺到住房保障平臺151

第十七章 北京市海澱區市場籌措公共租賃住房試點蠡測153

一、市場籌措公共租賃住房的含義153

二、主要內容154

三、相關主體分析155

四、試點工作對房地產市場的影響156

五、對建立住房保障體系的反思156

第十八章 關於住房公共性的幾個理論問題158

一、關於現有住房保障理論的評述158

二、住房問題產生的歷史和現實淵源161

三、從整體來研究住房問題162

四、新住房制度的解讀163

五、住房的歷史與功能164

六、租金問題對於可持續運營的影響166

七、住房政策的社會影響 167

第十九章 穩步推進基本住房保障均等化168

一、新階段主要矛盾是基本住房服務的不均衡168

二、推進均等化主要方式是發展公租房170

三、更多依靠市場推進市級統籌170

第二十章 基本住房保障的法律保障172

一、首都住房保障方式向“以租為主”轉變172

二、住房保障目標是保障基本居住權利173

三、住房保障體系核心在全市統籌173

四、公共租賃住房租金必須動態調整174

五、明晰公共租賃住房退出的法律機制175

六、完善公共租賃住房社會管理體制176

七、建立公共租賃住房發展長效機制176

第二十一章 京津冀協同發展下北京市棚戶區改造問題探討177

一、棚戶區改造戰略定位177

二、棚戶區改造目標梳理178

三、棚戶區改造途徑和策略179

四、棚戶區改造難點分析180

五、構建棚戶區改造長效機制181

六、棚戶區改造、人與住房的文化功能183



下篇：公共性與其他國家和地區的公共住房

第一章 中國香港社會的穩定器―住房政策和 公屋發展185

第二章 中國香港房屋委員會的昨天和今天189

一、房委會在特區政府房屋管理管制架構中的位置189

二、房委會作為法定機構的運作與管理191

三、以房委會為代表個例的法定機構的啟示193

第三章 年度計劃與機構使命194

一、制訂年度計劃的組織過程194

二、制訂年度計劃主要考慮的因素195

第四章 道與術―中國香港公屋輪候編配體系的思考197

一、公屋的輪候198

二、公屋的編配198

三、追求效率和公平200

第五章 中國香港長遠房屋策略202

第六章 中國香港公屋租金政策視角下的北京公租房206

一、公屋租金定價原則207

二、租金調整機制208

三、公屋一般租期210

第七章 中國香港公共房屋發展情況概覽和思考213

一、中國香港公共房屋發展情況213

二、對中國香港公共房屋發展的檢討228

第八章 紐約和多倫多市的住房保障230

一、紐約和多倫多市住房保障綜述230

二、住房保障的價值追求236



參考文獻239

後?記241