物業安全管理全案（簡體書）

本書從實際操作的角度對物業安全管理工作中應知應會的內容進行了系統的歸納和整理，具體包括物業安全系統建立、物業服務危險源辨識與控制、物業區域治安管理、物業區域車輛安全管理、物業消防安全管理、應急預案的編制與實施、“物聯網 ”智能安防等內容。本書採用圖表和文字結合的方式，便於讀者學習理解，同時提供大量來自國內知名物業公司的範本和案例供讀者參考使用。本書具有一定的行業代表性，具有極強的可讀性和實際操作性。本書對物業安全管理進行了系統講解，可滿足物業服務各崗位培訓需求，為企業提升專業水平提供幫助。

福田物業項目組組織編寫，深圳市福田物業發展有限公司（簡稱福田物業），成立於1992 年，國家一級資質物業管理服務企業，中國百強物業管理服務企業，深圳市十大影響力的物管企業，深圳市物業管理綜合服務實力三十強，深圳市福田區總部經濟企業，中國物業管理協會常務理事單位，深圳市物業管理協會副會長單位，納稅百佳民營企業，重合同守信用企業，中國質量承諾誠信經營企業。

《物業安全管理全案》是一本幫助物業管理人員提升物業安全管理水平的參考書。本書以物業安全管理項目為主線，詳細介紹了物業安全系統建立，物業服務危險源辨識與控制，物業區域治安管理，物業區域車輛安全管理，物業消防安全管理，應急預案的編制與實施，“物聯網＋”智能安防等內容，內容豐富，資料均來自一線物業企業，具有很強的參考借鑒價值。

物業管理與服務已成為我國社會發展快的行業之一，物業客戶服務質量及客戶管理水平直接影響到客戶對物業管理與服務的滿意程度，直接影響到物業服務企業的經營效益。目前，物業服務類型已涉及住宅、寫字樓、商業場所、工業區、醫院、學校、酒店等，物業服務面積達數百億平方米。在物業行業推廣精細化管理與服務，是一個發展趨勢。

經過改革開放40多年的高速發展，人們生活水平大幅提升，居民對服務質量的要求明顯提升，居住、家政、養老等高端化、個性化、服務化需求快速增長，更加注重商品和服務質量，更加注重品牌和美譽度，更加注重消費體驗和精神愉悅，更加注重人與自然和諧共生，更加注重文明進步和環境保護，更加注重公平、公正、法治，消費結構發生深刻變化。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業主滿意率。“把溫馨留給業主”，為業主營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業主心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

物業管理是行業發展的根本，在鞏固根基的基礎上，要以高水平的科技創新作為支持，推動互聯網、大數據、人工智能和行業的深度融合；要以人力資源培育為支撐，為行業轉型升級提供符合需要的各類高素質和實用型人才，用人力資本提升彌補勞動力總量下降的不足；要以金融資本為支點，更好地發揮資本市場、風險投資、並購投資等金融工具的功能，為行業集中度提升和資源整合，提供高效便捷、功能多樣、成本合理的融資服務。

“物業基礎管理與服務指南”叢書就是圍繞不同類型業態和不同類型企業，將專業理論與物業管理實踐相結合，針對物業管理項目實操提出了標準化解決方案，對項目管理質量提升乃至行業服務質量提升都具有積極意義。本叢書的編寫，不僅可以固化行業內優秀的物業管理和服務理念及方式方法，也必將為物業管理行業提升標準化工作意識，強化行業標準化工作氛圍奠定基礎。

“物業基礎管理與服務指南”叢書就是引導企業將“為業主營造美好生活”的願景，融入物業管理日常工作中，努力提供專業化、標準化、精細化和多元化的服務內容，不斷提升業主的幸福感和獲得感，助力建設和諧社區。

本叢書由福田物業項目組組織編寫，深圳市福田物業發展有限公司（簡稱福田物業）成立於1992年，是國家一級資質物業管理服務企業、中國百強物業管理服務企業、中國物業管理協會常務理事單位、深圳市物業管理協會副會長單位、重合同守信用企業、中國質量承諾誠信經營企業。

叢書的編寫，具有一定的行業代表性，具有極強的可讀性和實際操作性；叢書從實操的角度對於物業管理與服務工作中應知應會的內容進行了系統的歸納和整理，提供了大量的範本和案例供讀者參考使用；叢書採用圖表和文字結合的方式，便於讀者學習理解；叢書對物業企業服務全流程進行系統講解，滿足各個崗位培訓需求，為企業提升專業水平提供幫助。

《物業安全管理全案》包括物業安全系統建立、物業服務危險源辨識與控制、物業區域治安管理、物業區域車輛安全管理、物業消防安全管理、應急預案的編制與實施、“物聯網＋”智能安防。

本書由曾輝對全書相關內容進行了認真細致的審核，後由匡仲瀟、滕寶紅完成統籌、定稿。

由於筆者水平有限，加之參考資料有限，書中難免出現疏漏與缺憾，敬請讀者批評指正。同時，部分內容引自互聯網媒體，其中有些未能一一與原作者取得聯繫，請您看到本書後及時與筆者聯繫。

編者

章　物業安全系統建立

節　安全護衛系統 002

一、建立健全物業安全保衛組織機構 002

二、制定和完善各項安全護衛崗位責任制 002

三、做好群防群治工作 006

四、完善小區的安全技術防範體系 006

第二節　消防安全系統 010

一、消防網絡組織的建立 010

二、滅火組織 013

三、做好消防檔案的管理 015

四、實施消防安全三級檢查制度 016

五、制定消防規章制度 017

第三節　建立危機管理預警系統 018

一、物業公司應急組織架構及職責 018

二、項目管理處應急組織架構及職責 019

三、設定報警級別與報警程序 020

四、應急物資的管理 022



第二章　物業服務危險源辨識與控制

節　物業管理中的危險源清單 025

一、職業安全類 025

二、消防管理類 026

三、車輛管理類 026

四、公共區域安全類 027

五、遊泳池安全類 027

六、治安類 028

第二節　危險源的辨識 028

一、確定危險源辨識時機 028

二、危險源辨識應考慮的因素 028

三、選擇危險源辨識的方法 029

四、危險源辨識的步驟 030

五、危險源的匯總登記 031

六、危險源評價 032

第三節　危險源的控制 034

一、技術控制 034

二、人行為控制 034

三、管理控制 034

【範本2-01】危險源/風險評估表（財務部） 036

【範本2-02】危險源/風險評估表（工程部） 038

【範本2-03】危險源/風險評估表（保安部） 039

【範本2-04】危險源/風險評估表（人事行政部） 040

【範本2-05】危險源/風險評估表（管理處） 041



第三章　物業區域治安管理

節　物業出入管控作業 050

一、出入管控要求 050

二、人員出入管控 054

三、物品出入管控 058

第二節　物業巡邏作業 062

一、巡邏的重要任務 062

二、巡邏工作的規劃與準備 066

【範本3-01】物業巡邏路線與時間的制定 067

三、巡邏作業失誤和漏檢的預防 069

【範本3-02】保安員巡邏簽到制度 070

【範本3-03】保安查崗及巡邏規定 073

四、巡邏中不同情況的處理措施 077

第三節　物業監控作業 079

一、監控中心的管理 079

【範本3-04】監控中心設備運行維護工作規範 081

二、監控設備的操作與檢查 084

三、各類報警發生的處理 084



第四章　物業區域車輛安全管理

節　小區道路交通管理 088

一、物業小區道路的分類 088

二、居住區道路布置的要求 090

三、道路規劃設計規定 090

【範本4-01】物業小區內道路縱坡控制指標 090

四、道路系統規劃要求 091

五、道路交通管理措施 092

六、交通設施的管理 095

七、小區內交通事故的處理 095

第二節　車輛安全管理 095

一、劃出停車位 096

二、建立安全措施 096

【範本4-02】車場設施配備標準表 097

三、制定車輛管理制度 098

四、嚴格控制進出車輛 100

五、進行車輛檢查、巡視 100

第三節　停車場常規工作 101

一、車輛入場 101

二、車輛出場 103

三、進（出）道口交通受阻的處置 104

四、車輛保管 105

第四節　停車場突發事件應變措施 105

一、停電應變措施 105

二、收款系統應變措施 105

三、火警應變措施 106

四、消防系統故障應變措施 106

五、斗毆等暴力事件應變措施 106

六、盜竊或破壞事件應變措施 107

七、醉酒者應變措施 107

八、車輛碰撞應變措施 107

九、失卡、卡損毀應變措施 107

十、車道堵塞應變措施 107

十一、電梯故障應變措施 108

十二、軍、警車輛不按規定停放或不交停車費應變措施 108



第五章　物業消防安全管理

節　完善消防物防系統 110

一、物業消防系統的組成與操作方法 110

二、完善消防設備設施的標識 112

三、配備常規消防器材裝備 119

第二節　消防安全宣傳、培訓 126

一、消防隊伍的訓練和演習 126

二、對員工進行消防培訓 127

三、對業主、租戶進行宣傳培訓 128

【範本5-01】通知 129

四、開展消防演習 129

第三節　消防安全檢查 132

一、消防安全檢查的內容與標準 132

二、消防安全檢查的組織方法和形式 139

三、消防安全檢查的要求 140

【範本5-02】建築消防設施定期檢查記錄表 143

【範本5-03】推車滅火器檢查表 145

【範本5-04】手提滅火器定期檢查表 145

【範本5-05】每周防火巡查記錄表 146

【範本5-06】消防安全日巡查記錄表 146

【範本5-07】每日防火巡查記錄表 147

四、要做好整改和分析總結工作 147

五、不可忽視復查 152



第六章　應急預案的編制與實施

節　怎樣制定應急預案 154

一、應急預案制定的依據 154

二、應急預案的主要內容 154

三、應急預案編制的核心要素 156

四、應急預案的組成架構 157

五、預案的制定步驟 158

【範本6-01】大廈綜合應急預案 159

【範本6-02】發生火災應急處理預案 168

【範本6-03】盜竊案件處理預案 170

【範本6-04】治安事件處理預案 172

第二節　應急預案的演練 173

一、應急演練的目的 173

二、應急演練的基本要求 174

三、演練的參與人員 175

四、制訂應急預案的演練計劃 176

五、應急預案演習的實施 181

第三節　應急預案的評審和改進 184

一、評審的時機 184

二、評審的內容 184

三、評審結果的處理 185



第七章　“物聯網＋”智能安防

節　何謂“物聯網 ”技術 187

一、什麼是物聯網 187

二、物聯網的體系結構 188

第二節　智能化小區安防系統的構成 189

一、視頻監控系統 189

二、入侵報警系統 190

三、門禁管理系統 190

四、電子巡查管理系統 190

五、停車管理系統 190

六、訪客管理系統 190

七、綜合安防管理平臺 190

第三節　小區智能安防系統的設計 191

一、小區安全防範系統的總體架構 191

二、視頻監控子系統設計 192

相關鏈接：前端配套設施 196

相關鏈接：智能視頻監控技術 198

三、入侵報警系統設計 199

四、門禁管理系統設計 204

五、訪客管理子系統設計 209

六、智能電子巡更系統設計 211

七、小區車輛出入口子系統設計 214

八、綜合安防管理系統平臺設計 219