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商品簡介
名人/編輯推薦
序
目次
書摘/試閱
商品簡介
原理以及程序，不僅包括經濟學基礎理論，還涵蓋了房地產估價的基本方法，并配有各種具體實例，便于老師教學。本書可作為工程管理、房地產、工程造價等大學本科和研究生學習、研究房地產估價的教材，也適合于參加房地產估價師考試的業內人士以及房地產業從業人員閱讀，還可作為對房地產估價感興趣人士的參考用書。
名人/編輯推薦
《普通高等教育"十二五"規劃教材:房地產估價理論與實務(第2版)》可作為工程管理、房地產、工程造價等大學本科和研究生學習、研究房地產估價的教材，也適合于參加房地產估價師考試的業內人士以及房地產業從業人員閱讀，還可作為對房地產估價感興趣人士的參考用書。
序
房地產估價是20世紀90年代中期引入我國的，已經經歷了20年左右的時間，其理論與實務都取得了長足的發展。在現代市場經濟中，作為一個發展迅速的中介服務行業，其在維護市場秩序、保障各類產權交易主體方面發揮了重要作用。在我國市場經濟大發展的過程中，需要大量高素質的專業房地產估價人員，因此，加強房地產估價的教育成為一種客觀需要。
《房地產估價理論與實務》正是順應這一需求而編寫的。本書緊密結合全國房地產估價師執業資格考試大綱的要求，力求理論聯系實際，較為全面地介紹了房地產估價的基本概念、基本原則、基本原理以及程序和方法，使學習者能打下一個良好的理論基礎，并對房地產估價實踐有所了解和把握。本書可以作為房地產專業、管理類專業本科學生的教材用書，也可作為研究生的學習參考用書。
本書是在第一版的基礎上，結合近年來房地產估價的一些新的發展修訂而成的，并將課后復習思考題進行了調整，確保學習者掌握每章的重要知識點。本書由郭斌、姬海君等編寫。各章執筆編寫者分別為：第一～三章、第五章，郭斌；第四章，楊朔；第六章、第七章，姬海君；第八章，廖陽；第九章，張偉；第十章，宋宏。
本書編寫參考了許多文獻資料，在此謹向有關作者致以衷心感謝。在編寫過程中，高麗娟、殷欣茹、賀東亮、雒溦也做了大量基礎工作，并對每章復習思考題中的計算題進行了試做，在此一并表示感謝。
在編寫過程中力求準確，但由于編者水平有限，不足之處在所難免，敬請廣大讀者不吝批評指正。
編者2013年11月
第一版前言
房地產估價自20世紀90年代中期引入我國后，已經歷了十幾年的時間，取得了長足發展。在現代市場經濟中，作為一個發展迅速的新型中介服務行業，在維護市場秩序、保障各類產權交易主體方面發揮了重要作用。在我國市場經濟大發展的過程中，需要大量高素質的專業房地產估價人員，因此，強化房地產估價的教育成為一種客觀需要。
《房地產估價理論與實務》正是順應這一需求而編寫的。本書緊密結合全國房地產估價師執業資格考試大綱的要求，力求理論聯系實際，較為全面地介紹了房地產估價的基本概念、基本原則、基本原理以及程序和方法，使學習者能打下一個良好的理論基礎，并對房地產估價實踐有所了解和把握。本書可以作為房地產專業、管理類專業本科學生的教材，也可作為研究生的學習參考用書。
本書由郭斌主編，負責全書的大綱設計、總纂定稿；姬海君、宋宏擔任本書副主編，協助主編做了大量相關工作。各章執筆編寫者分別為：第一章、第二章、第三章、第五章，郭斌；第四章，謝明志；第六章、第七章，姬海君；第八章，廖陽；第九章，張煒；第十章，宋宏。
本書在編寫過程中參考了許多文獻資料，在此謹向有關作者致以衷心感謝。同時，姜宏偉、劉軍、孫克軍、戚佳做了大量基礎工作，在此一并表示感謝。本書在編寫過程中力求準確，但由于水平所限，不足之處在所難免，敬請廣大讀者不吝批評指正。
編者2008年7月
《房地產估價理論與實務》正是順應這一需求而編寫的。本書緊密結合全國房地產估價師執業資格考試大綱的要求，力求理論聯系實際，較為全面地介紹了房地產估價的基本概念、基本原則、基本原理以及程序和方法，使學習者能打下一個良好的理論基礎，并對房地產估價實踐有所了解和把握。本書可以作為房地產專業、管理類專業本科學生的教材用書，也可作為研究生的學習參考用書。
本書是在第一版的基礎上，結合近年來房地產估價的一些新的發展修訂而成的，并將課后復習思考題進行了調整，確保學習者掌握每章的重要知識點。本書由郭斌、姬海君等編寫。各章執筆編寫者分別為：第一～三章、第五章，郭斌；第四章，楊朔；第六章、第七章，姬海君；第八章，廖陽；第九章，張偉；第十章，宋宏。
本書編寫參考了許多文獻資料，在此謹向有關作者致以衷心感謝。在編寫過程中，高麗娟、殷欣茹、賀東亮、雒溦也做了大量基礎工作，并對每章復習思考題中的計算題進行了試做，在此一并表示感謝。
在編寫過程中力求準確，但由于編者水平有限，不足之處在所難免，敬請廣大讀者不吝批評指正。
編者2013年11月
第一版前言
房地產估價自20世紀90年代中期引入我國后，已經歷了十幾年的時間，取得了長足發展。在現代市場經濟中，作為一個發展迅速的新型中介服務行業，在維護市場秩序、保障各類產權交易主體方面發揮了重要作用。在我國市場經濟大發展的過程中，需要大量高素質的專業房地產估價人員，因此，強化房地產估價的教育成為一種客觀需要。
《房地產估價理論與實務》正是順應這一需求而編寫的。本書緊密結合全國房地產估價師執業資格考試大綱的要求，力求理論聯系實際，較為全面地介紹了房地產估價的基本概念、基本原則、基本原理以及程序和方法，使學習者能打下一個良好的理論基礎，并對房地產估價實踐有所了解和把握。本書可以作為房地產專業、管理類專業本科學生的教材，也可作為研究生的學習參考用書。
本書由郭斌主編，負責全書的大綱設計、總纂定稿；姬海君、宋宏擔任本書副主編，協助主編做了大量相關工作。各章執筆編寫者分別為：第一章、第二章、第三章、第五章，郭斌；第四章，謝明志；第六章、第七章，姬海君；第八章，廖陽；第九章，張煒；第十章，宋宏。
本書在編寫過程中參考了許多文獻資料，在此謹向有關作者致以衷心感謝。同時，姜宏偉、劉軍、孫克軍、戚佳做了大量基礎工作，在此一并表示感謝。本書在編寫過程中力求準確，但由于水平所限，不足之處在所難免，敬請廣大讀者不吝批評指正。
編者2008年7月
目次
第一章房地產估價概述
第一節房地產估價的概念
第二節房地產估價的要素
一、估價當事人
二、估價對象
三、估價目的
四、影響估價對象價值的因素
五、估價時點
六、估價依據
七、估價假設
八、估價原則
九、估價方法
十、估價程序
十一、價值的測算與判定
第三節中國房地產估價行業發展狀況
一、以法律形式確立了房地產估價的地位
二、建立了房地產估價師執業資格制度
三、設定了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可項目
四、發布了房地產估價的部門規章和規范性文件
五、制定了房地產估價國家標準和相關指導意見
六、成立房地產估價行業組織
七、形成了較完善的房地產估價理論和方法體系
八、形成了統一開放的房地產估價市場
九、開展了內地房地產估價師與香港測量師資格互認
十、深化、拓寬了房地產估價的內容與領域
復習思考題
第二章房地產與房地產價格
第一節房地產的含義與特性
一、房地產的概念
二、房地產的種類
三、房地產的特性
第二節房地產的價格與影響因素
一、房地產價格的概念
二、房地產價格的影響因素
第三節房地產價值和價格的種類
一、使用價值和交換價值
二、原始價值、賬面價值和市場價值
三、市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值
四、成交價格、市場價格、公開市場價值、清算價值和評估價值
五、市場調節價、政府指導價和政府定價
六、基準地價、標定地價和房屋重置價格
七、土地價格、建筑物價格和房地價格
八、總價格、單位價格和樓面地價
九、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格
十、實際價格和名義價格
十一、期房價格和現房價格
十二、買賣價格、抵押價值、租賃價格、保險價值、典價、課稅價值和征用價值
十三、標價、起價、成交價和均價
十四、起拍價、保留價、應價和成交價
十五、招標價格、拍賣價格和掛牌價格
十六、補地價
復習思考題
第三章市場法
第一節市場法的基本原理
一、市場法的概念
二、市場法的原理及其條件
第二節市場法估價的操作步驟
一、搜集交易實例
二、選取可比實例
三、建立價格比較基礎
四、交易情況修正
五、交易日期調整
六、房地產狀況調整
七、比準價格的求取
第三節市場法的運用舉例
復習思考題
第四章成本法
第一節成本法的基本原理及操作步驟
一、成本法的含義
二、成本法的理論依據
三、成本法適用的估價對象和條件
四、成本法操作步驟
第二節房地產的成本價格
一、土地取得成本
二、開發成本
三、管理費用
四、銷售費用
五、投資利息
六、銷售稅費
七、開發利潤
第三節重新構建價格的求取
一、重新購建價格的含義
二、重新購建價格的求取思路
三、建筑物重新購建價格的求取方式
四、建筑物重新購建價格的求取方法
第四節建筑物折舊的求取
一、建筑物折舊的含義和原因
二、房屋折舊和完損等級評定的有關規定
三、求取建筑物折舊的方法
四、土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響
第五節成本法的運用舉例
復習思考題
第五章收益法
第一節收益法的基本原理及操作步驟
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據
三、收益法適用的估價對象和基本前提
四、收益法估價的操作步驟
五、報酬資本化法的主要計算公式
第二節凈收益的求取
一、凈收益的概念和凈收益流的模式
二、凈收益測算的基本原理
三、不同收益類型房地產的凈收益的求取
四、收益年限的確定
五、凈收益求取中應該注意的問題
第三節報酬率的求取
一、報酬率的定義和實質
二、報酬率的求取方法
三、報酬率的種類
第四節直接資本化法
一、直接資本化法的含義及基本公式
二、幾種收益乘數法
三、報酬資本化法和直接資本化法的比較
第五節投資組合和剩余技術
一、投資組合技術
二、剩余技術
第六節收益法的應用舉例
一、收益法公式的應用
二、凈收益的求取
三、綜合應用
復習思考題
第六章假設開發法
第一節假設開發法的基本原理
一、假設開發法的含義及理論依據
二、假設開發法適用的估價對象和條件
三、假設開發法的操作步驟
第二節假設開發法的基本公式
一、假設開發法基本公式
二、基本公式計算中各項的求取
三、按估價對象細化的公式
第三節現金流量折算法和傳統算法
一、現金流量折算法和傳統方法的定義
二、現金流量折算法和傳統方法的區別
三、現金流量折算法和傳統方法的優缺點
第四節運用舉例
復習思考題
第七章房地產估價的其他方法
第一節路線價法
一、路線價法的基本原理
二、路線價法的操作步驟
三、路線價法的實際操作
四、應用舉例
第二節基準地價修正法
一、基準地價修正法的基本原理
二、基準地價修正法的適用范圍及條件
三、城市基準地價評估的方法和步驟
四、基準地價修正法的操作步驟
第三節長期趨勢法
一、長期趨勢法的基本原理
二、長期趨勢法的操作步驟
三、長期趨勢法的基本方法
復習思考題
第八章房地產估價報告
第一節房地產估價報告的內容
一、房地產估價報告的寫作基礎
二、房地產估價報告的寫作原則
三、房地產估價報告的要求
四、房地產估價報告的基本內容
第二節房地產估價報告錯誤分析及改錯舉例
一、房地產估價報告錯誤分析
二、房地產估價報告改錯舉例
復習思考題
第九章各種類型的房地產估價
第一節居住房地產的估價
一、居住房地產及其特點
二、影響居住房地產價格的因素
三、居住房地產估價的常用方法
四、居住房地產估價的技術路線及難點處理
第二節商業房地產的估價
一、商業房地產及其特點
二、影響商業房地產價格的因素
三、商業房地產估價方法
四、商業房地產估價的技術路線及難點處理
第三節工業房地產的估價
一、工業房地產及其估價特點
二、影響工業房地產價值的主要因素
三、工業房地產估價常用方法
四、工業房地產估價的技術路線及難點處理
第四節農業房地產地估價
一、農業房地產估價的一般特點
二、農業房地產估價方法和技術路線
復習思考題
第十章各種目的的房地產估價
第一節房地產轉讓價格評估
一、房地產轉讓價格評估的法律規定
二、房地產轉讓價格評估的特點
三、房地產轉讓價格評估常用方法
第二節房地產抵押價值評估
一、房地產抵押價值內涵及評估實質
二、房地產抵押估價的法律規定
三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法
四、房地產抵押估價的注意事項及評估風險
第三節國有土地使用權出讓價格評估
一、國有土地使用權出讓價格評估的法律規定
二、國有土地使用權出讓價格評估的特點
三、國有土地使用權出讓價格評估方法的選擇
第四節城市房屋拆遷估價
一、城市房屋拆遷估價內涵及特點
二、城市房屋拆遷估價的標準與方法
三、城市房屋拆遷估價技術路線
四、城市房屋拆遷估價應注意的問題
五、城市房屋拆遷估價的工作方式
六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決
第五節房屋租賃價格評估
一、房屋租賃價格管理的法律規定
二、房屋租賃價格評估的特點
三、房屋租賃價格評估常用的估價方法
第六節房地產保險估價
一、房地產保險概述
二、房地產保險估價的特點
第七節房地產課稅估價
一、房產稅估價
二、土地增值稅估價
三、契稅估價
第八節房地產分割、合并估價
一、房地產分割、合并估價的特點
二、房地產合并的法律規定
三、房地產合并估價方法要點
第九節房地產糾紛估價
一、房地產價格（價值）類糾紛及其特點
二、房地產估價結果糾紛及其特點
三、房地產糾紛估價及其特點
四、房地產糾紛估價應注意的幾個問題
復習思考題
參考文獻
第一節房地產估價的概念
第二節房地產估價的要素
一、估價當事人
二、估價對象
三、估價目的
四、影響估價對象價值的因素
五、估價時點
六、估價依據
七、估價假設
八、估價原則
九、估價方法
十、估價程序
十一、價值的測算與判定
第三節中國房地產估價行業發展狀況
一、以法律形式確立了房地產估價的地位
二、建立了房地產估價師執業資格制度
三、設定了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可項目
四、發布了房地產估價的部門規章和規范性文件
五、制定了房地產估價國家標準和相關指導意見
六、成立房地產估價行業組織
七、形成了較完善的房地產估價理論和方法體系
八、形成了統一開放的房地產估價市場
九、開展了內地房地產估價師與香港測量師資格互認
十、深化、拓寬了房地產估價的內容與領域
復習思考題
第二章房地產與房地產價格
第一節房地產的含義與特性
一、房地產的概念
二、房地產的種類
三、房地產的特性
第二節房地產的價格與影響因素
一、房地產價格的概念
二、房地產價格的影響因素
第三節房地產價值和價格的種類
一、使用價值和交換價值
二、原始價值、賬面價值和市場價值
三、市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值
四、成交價格、市場價格、公開市場價值、清算價值和評估價值
五、市場調節價、政府指導價和政府定價
六、基準地價、標定地價和房屋重置價格
七、土地價格、建筑物價格和房地價格
八、總價格、單位價格和樓面地價
九、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格
十、實際價格和名義價格
十一、期房價格和現房價格
十二、買賣價格、抵押價值、租賃價格、保險價值、典價、課稅價值和征用價值
十三、標價、起價、成交價和均價
十四、起拍價、保留價、應價和成交價
十五、招標價格、拍賣價格和掛牌價格
十六、補地價
復習思考題
第三章市場法
第一節市場法的基本原理
一、市場法的概念
二、市場法的原理及其條件
第二節市場法估價的操作步驟
一、搜集交易實例
二、選取可比實例
三、建立價格比較基礎
四、交易情況修正
五、交易日期調整
六、房地產狀況調整
七、比準價格的求取
第三節市場法的運用舉例
復習思考題
第四章成本法
第一節成本法的基本原理及操作步驟
一、成本法的含義
二、成本法的理論依據
三、成本法適用的估價對象和條件
四、成本法操作步驟
第二節房地產的成本價格
一、土地取得成本
二、開發成本
三、管理費用
四、銷售費用
五、投資利息
六、銷售稅費
七、開發利潤
第三節重新構建價格的求取
一、重新購建價格的含義
二、重新購建價格的求取思路
三、建筑物重新購建價格的求取方式
四、建筑物重新購建價格的求取方法
第四節建筑物折舊的求取
一、建筑物折舊的含義和原因
二、房屋折舊和完損等級評定的有關規定
三、求取建筑物折舊的方法
四、土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響
第五節成本法的運用舉例
復習思考題
第五章收益法
第一節收益法的基本原理及操作步驟
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據
三、收益法適用的估價對象和基本前提
四、收益法估價的操作步驟
五、報酬資本化法的主要計算公式
第二節凈收益的求取
一、凈收益的概念和凈收益流的模式
二、凈收益測算的基本原理
三、不同收益類型房地產的凈收益的求取
四、收益年限的確定
五、凈收益求取中應該注意的問題
第三節報酬率的求取
一、報酬率的定義和實質
二、報酬率的求取方法
三、報酬率的種類
第四節直接資本化法
一、直接資本化法的含義及基本公式
二、幾種收益乘數法
三、報酬資本化法和直接資本化法的比較
第五節投資組合和剩余技術
一、投資組合技術
二、剩余技術
第六節收益法的應用舉例
一、收益法公式的應用
二、凈收益的求取
三、綜合應用
復習思考題
第六章假設開發法
第一節假設開發法的基本原理
一、假設開發法的含義及理論依據
二、假設開發法適用的估價對象和條件
三、假設開發法的操作步驟
第二節假設開發法的基本公式
一、假設開發法基本公式
二、基本公式計算中各項的求取
三、按估價對象細化的公式
第三節現金流量折算法和傳統算法
一、現金流量折算法和傳統方法的定義
二、現金流量折算法和傳統方法的區別
三、現金流量折算法和傳統方法的優缺點
第四節運用舉例
復習思考題
第七章房地產估價的其他方法
第一節路線價法
一、路線價法的基本原理
二、路線價法的操作步驟
三、路線價法的實際操作
四、應用舉例
第二節基準地價修正法
一、基準地價修正法的基本原理
二、基準地價修正法的適用范圍及條件
三、城市基準地價評估的方法和步驟
四、基準地價修正法的操作步驟
第三節長期趨勢法
一、長期趨勢法的基本原理
二、長期趨勢法的操作步驟
三、長期趨勢法的基本方法
復習思考題
第八章房地產估價報告
第一節房地產估價報告的內容
一、房地產估價報告的寫作基礎
二、房地產估價報告的寫作原則
三、房地產估價報告的要求
四、房地產估價報告的基本內容
第二節房地產估價報告錯誤分析及改錯舉例
一、房地產估價報告錯誤分析
二、房地產估價報告改錯舉例
復習思考題
第九章各種類型的房地產估價
第一節居住房地產的估價
一、居住房地產及其特點
二、影響居住房地產價格的因素
三、居住房地產估價的常用方法
四、居住房地產估價的技術路線及難點處理
第二節商業房地產的估價
一、商業房地產及其特點
二、影響商業房地產價格的因素
三、商業房地產估價方法
四、商業房地產估價的技術路線及難點處理
第三節工業房地產的估價
一、工業房地產及其估價特點
二、影響工業房地產價值的主要因素
三、工業房地產估價常用方法
四、工業房地產估價的技術路線及難點處理
第四節農業房地產地估價
一、農業房地產估價的一般特點
二、農業房地產估價方法和技術路線
復習思考題
第十章各種目的的房地產估價
第一節房地產轉讓價格評估
一、房地產轉讓價格評估的法律規定
二、房地產轉讓價格評估的特點
三、房地產轉讓價格評估常用方法
第二節房地產抵押價值評估
一、房地產抵押價值內涵及評估實質
二、房地產抵押估價的法律規定
三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法
四、房地產抵押估價的注意事項及評估風險
第三節國有土地使用權出讓價格評估
一、國有土地使用權出讓價格評估的法律規定
二、國有土地使用權出讓價格評估的特點
三、國有土地使用權出讓價格評估方法的選擇
第四節城市房屋拆遷估價
一、城市房屋拆遷估價內涵及特點
二、城市房屋拆遷估價的標準與方法
三、城市房屋拆遷估價技術路線
四、城市房屋拆遷估價應注意的問題
五、城市房屋拆遷估價的工作方式
六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決
第五節房屋租賃價格評估
一、房屋租賃價格管理的法律規定
二、房屋租賃價格評估的特點
三、房屋租賃價格評估常用的估價方法
第六節房地產保險估價
一、房地產保險概述
二、房地產保險估價的特點
第七節房地產課稅估價
一、房產稅估價
二、土地增值稅估價
三、契稅估價
第八節房地產分割、合并估價
一、房地產分割、合并估價的特點
二、房地產合并的法律規定
三、房地產合并估價方法要點
第九節房地產糾紛估價
一、房地產價格（價值）類糾紛及其特點
二、房地產估價結果糾紛及其特點
三、房地產糾紛估價及其特點
四、房地產糾紛估價應注意的幾個問題
復習思考題
參考文獻
書摘/試閱
（4）擬定作業步驟和作業進度擬定作業步驟和作業進度主要是對后續要開展的各項工作以及所需要的時間、人員、經費等作出具體安排，以便于控制進度及協調合作，最好附以流程圖、進度表等。通常作業步驟包括簽訂估價協議、討論確定技術路線、收集資料和實地查看、資料分析以及市場調查研究、撰寫評估報告、報告審核及修改定稿、提交報告和收取估價費用、報告總結和歸檔等步驟。
3.搜集估價所需資料
估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。估價所需資料主要應包括以下四方面內容。
①對房地產價格有普遍影響的資料；②對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；③相關房地產交易、成本、收益實例資料；④反映估價對象狀況的資料。
4.實地查勘估價對象
估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
完成實地查勘之后，實地查勘的估價人員、委托方陪同實地查勘的人員和被查勘房地產的業主，應在“實地查勘記錄”上簽名認可，并注明查勘日期。如果因特殊原因（例如房屋拆遷估價中被拆遷人拒絕），被查勘房地產的業主不同意在“實地查勘記錄”上簽名或不能對估價對象進行實地查勘、拍攝影像資料，則應當請除委托人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。’對于估價對象已經消失的房地產，雖然不能進行完全意義上的實地查勘，但也應對估價對象的原址進行必要的調查或了解。
5.選定估價方法計算
估價人員應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，結合估價對象和估價目的，正確運用估價方法進行估價。對于統一估價對象，宜選用兩種以上（含兩種）估價方法進行估價。如果估價對象可以同時采用多種估價方法進行估價，就應當同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
需要說明的是，對同一估價對象應盡量選用兩種以上估價方法估價，這兩種估價方法是能夠直接得出估價對象價值的方法，而不包括估價方法之間引用的情況。例如運用重置成本法評估某房地產，雖然對土地價值采用市場法估價，但該房地產的估價只是采用了成本法一種方法估價。
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