商業地產．購物中心：策劃、實施、運營、案例（簡體書）

謝毅，浙江大學工程系機電一體化專業畢業，高級工程師，現任深圳市金英爾工程有限公司總經理，上世紀80年代進入房地產界，曾擔任香港德美集團（深圳）有限公司、華僑城房地產開發公司、星河房地產開發有限公司、綠景房地產開發有限公司、大康投資有限公司主管工程師、項目經理、副總經理、總經理等職務，具有房地產項目投資、開發、施工管理及經營工作能力，有十余項商業綜合體成功案例。
吳杰 ，知名商業地產策劃運營專家，高級物業管理師，畢業于山西大學經濟系。現任太原剛玉廣大房地產開發有限公司法人代表，仁和物業管理有限公司行政副總，兼任太原玉潤物業有限公司總經理。曾任職仁通房地產開發有限公司開發部主任、副總經理，憑借多年的房地產、物業管理經驗，在房地產項目投資、開發、管理及經營方面有獨到的見解和工作能力，精通房地產項目運作流程和管理。

《商業地產:購物中心(策劃?實施?運營?案例)》可供商業地產從業人員及策劃人員使用和借鑒，也可供有志于從事商業地產，特別是購物中心地產項目的人事參考。

第一部分購物中心總體認知
第一章認識購物中心
一、購物中心簡述
二、購物中心特征
拓展閱讀：六大著名購物中心
三、購物中心發展
第二章購物中心造型種類
一、直線帶狀購物中心
二、L型購物中心
三、U型購物中心
四、集團型購物中心
五、T型購物中心
六、三角型購物中心
七、啞鈴型購物中心
八、十字啞鈴型購物中心
九、垂直立體式購物中心
第二部分購物中心市場調查
第一章購物中心市場調查步驟
一、確定調查目標
二、確定調查內容
三、選擇調查方法
四、制定調查方案
五、進行市場調查
六、分析并撰寫調查報告
第二章購物中心市場調查方法
一、快速調查法--區域市場
二、四維空間法--項目調查
第三章購物中心調查項目
一、經濟環境
拓展閱讀：購物中心市場調查特點
二、地塊情況
（實戰工具1）地塊與城市節點的出行便利性
（實戰工具2）地塊周邊交通情況分析
（實戰工具3）地塊內市政道路情況分析
三、城市發展規劃和政策
四、區域零售業結構
（實戰范本1）××購物中心經營者問卷調查表
五、競爭對手
（實戰工具4）競爭對手業務模式調查表
（實戰工具5）競爭對手競爭策略調查表
（實戰工具6）競爭對手經營狀況調查表
（實戰范本2）××購物中心競爭對手分析
（實戰范本3）××城市廣場部分百貨業態分析
六、未來購物中心供應量
七、消費者消費行為
（實戰范本4）××購物中心消費者問卷調查表
（實戰范本5）××購物中心消費者問卷調查
拓展閱讀：購物中心問卷調查質量控制方法
八、立地條件
九、商圈
（實戰范本6）××購物中心所在城市商圈分析
第三部分購物中心策劃定位
第一章購物中心項目分析
一、項目概況
二、法律及政策風險性
三、市場狀況
四、規劃情況
五、項目開發
六、投資收益分析
七、綜合分析與建議
第二章購物中心定位
一、購物中心客戶定位
二、購物中心功能定位
拓展閱讀：購物中心開發八大誤區
三、購物中心價格定位
四、購物中心形象定位
拓展閱讀：購物中心策劃十大原則
第四部分購物中心規劃設計
第一章出入口空間規劃設計
一、出入口位置設置
二、出入口空間形式
三、無障礙設計
第二章動線規劃設計
一、聯系外部動線設計
二、員工動線設計
三、水平動線設計
四、垂直動線設計
第三章購物中心建筑外立面規劃設計
一、外立面形狀設計
二、外立面色彩設計
三、影響外立面因素
四、建筑外立面發展趨勢
第四章購物中心環境規劃與設計
一、采光設計
二、照明設計
三、景觀設計
四、通風設計
五、吊頂設計
第五章工程結構設計
一、建筑結構形式
二、標準層面積及平面布局
三、開間進深及柱網尺寸
四、公共走道寬度
五、公共電梯廳尺度
第六章購物中心消防設計
一、安全出口設計
二、防火墻設計
三、樓梯間設計
四、疏散樓梯設計
五、消防電梯設計
六、防火門和防火卷簾設計
七、消火栓設計
第七章購物中心商業氛圍設計
一、購物中心室內裝修設計
二、購物中心廣告位設計
三、購物中心景觀設計
四、公共服務設施設計
……
第五部分購物中心營銷管理
第六部分購物中心招商管理
第七部分購物中心運營管理
附錄購物中心經典案例
參考文獻

（二）裝修時間
對于商戶最好有一個統一的裝修時間，嚴格要求裝修時間和進度，一般裝修期不可超過3個月，最好控制在20天～2個月之間，具體視情況而定。
四、養市期
養市期即市場培育期，任何一個新開發的市場，在初期都有一個培育期的過程，俗稱“養市期”。養市期實際是以前在招商期和開業期積蓄的一個矛盾的釋放過程，是市場走向正規的培養過程。
（一）特點
養市期有長有短，針對不同的市場情況，有的養市期需要3個月，有的需半年，甚至1～2年，在此衡量中，往往以下一個旺季來臨這段時間即一個旺、淡季的周期為自然周期，也有延長的情況。
（二）二次收租
在養市期，容易爆發矛盾的是二次收租，即第二次收租金，如果養市期有招商期的承諾不能兌現，或是養市期中的推廣不到位，以及市場外部發生變化，如競爭者的爭奪等都會對市場的二次收租產生影響，使矛盾集中爆發。
二次收租只是矛盾的爆發點，并非養市結束，養市結束是以市場步入正軌運營渠道為準，一般是半年，也有半年養市結束，但二次收租仍出現矛盾爆發點，如抗租、要求減租、退鋪等風波，所以養市階斷尤為重要。
（三）養市招租
由于在招商中開盤是起點，開業是中間節點，而在養市時是結束點，要在養市期內，使商戶調整到位，使產品符合業態定位，市場步入正常運營。在此階段通過對大量觀望者采取措施，使猶豫不決的商戶和新商戶的加入更穩定，從而決心營業。
五、市場運營期
市場運營期包括商戶的優化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、日常的物業管理（清潔、保安、消毒、維修、專業知識服務）、綠色裝修統一管理、客戶一站式服務共五項的管理是運營期的必備工作。
在正常運營期要處理以下6項要點。
（1）制定商戶進出制度，即對商戶的轉讓進行管理，使轉讓費處于一個上升趨勢，不要輕易破壞市場穩定性，要求收過戶費和過戶審核。
（2）過戶審核要嚴格，使新入市的商戶產品比老的好，吸引優秀商戶、優秀產品入市，不斷提升市場檔次，產品審核需專人把控。
（3）不能完全取締轉借、聯營合作等轉租商戶，如果必須取締，特殊情況在1年期限內，市場方可收取一定管理費，具體比例是其差價的10 %。