都更危老大解密 耕築共好家園

苦守老房盼新屋，不必再等十八年！
全台有接近一半的房子屋齡超過30年，
台北市的30年老屋更占了七成以上，
危老都更重建顯然已經刻不容緩。
如何幫你家危險、老舊的老房子華麗再生，活化資產最大效益，
43項觀念解析X 13條速查Q&A X 4個都更實戰故事，
讓都更不再讓人敬而遠之，順利開啟自家老宅第二春。

讓都更不再讓人敬而遠之，順利開啟自家老宅第二春。

全台老舊房屋比率超高，你家可能就是其中一戶。

你是否曾夢想著透過都市更新或危老重建，打造健康舒適、溫馨又便利的安全家園？

但轉頭又想到，都更過程勞心勞力、不熟悉行政程序、溝通左鄰右舍曠日費時，再加上合約密密麻麻像是無字天書，整天擔心上當受騙，最後只好打退堂鼓，繼續將就住在安全與機能已不符現在所需的老破房，然後望著一旁的新成樓默默嘆氣呢？

這一切，其實只需要專家來為你引路。

都市更新危老重建推手黃張維透過15年親身實戰經驗，
精準剖析危老與都更重建的優劣差異，
加上深入淺出的觀念與法規解讀，以及實際重建執行案例分享，
帶你掌握讓老家再展第二春的必備常識。
你所擔心關切的問題：
改建有什麼好處？我需要出錢嗎？能換到多大的房子？該如何選建方？
全部坦誠大公開。

本書特點：
速查Q&A，查找便利
表格條文解析，閱讀無痛點
案例圖片對照，親臨都更現場

看完作者與耕團隊的經驗分享，都更與危老更新案還真是「人」的行業。唯有用心，方能更新！
台灣大學名譽教授、誠致教育基金會副董事 李吉仁

本書作者我非常佩服，此次撰寫本書，內容集合了該團隊15年來在都更危老領域協調整合所累積的實務經驗，提供「實施者」與「地主」們做為參考。
永然聯合法律事務所所長 李永然

本書的出版，解答許多參與都更危老權利人最關心的資訊與疑問，更代表作者身為整合團隊，願意釋出公正公開關鍵知識的善意與企業社會責任的展現，令人尊敬。
內政部政務次長 花敬群


書中除了專業知識外，最讓我感動的是與客戶之間的往來，首要是建立信任、再提供專業服務。一個企業能夠成功，很重要的是核心價值的建立，而這個價值除了傳遞給客戶，也包含了自己的員工，創造出雙贏的局面。
前台灣大學副校長、管理學院院長 郭瑞祥


相當值得提供不論是已經在重建整合的階段、或是期望能開始，及想要一窺了解重建世界的屋主們，獲得相關正確知識及重建觀念，進而成為一位聰明共好的屋主。
台北市不動產開發商業同業公會理事長 蔡竹雄

黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。

過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。

13年前為改善因壓力導致身心的疾病，決定開始運動人生，熱愛馬拉松與鐵人三項等運動，不僅自己重拾健康，也透過運動建立屬於自己的企業文化，並為鼓勵周遭朋友運動，成立「耕跑團」平台，希望凝聚所有喜愛並追求健康的人，一起從運動中獲得滿滿的熱情與感動。2017年公司榮獲「運動企業認證標章」。

【導讀】
「耕薪」，顧名思義就是「辛勤耕耘、薪火相傳」，期許我們能夠成為～深耕這片土地、協助完成永續傳承夢想的推手！

我們是耕建築團隊～是一群為夢想插秧、一步一腳印、堅持到底的城市農夫！我們犁入城市沃土的種籽，種下對土地的情感與記憶，期盼一步一腳印地辛勤耕作後，每一寸土地都能長出新生命的嫩芽，成長茁壯，生生不息，薪火相傳。耕薪的起心動念就是「耕耘、薪傳」。

都市更新與危老重建的過程，通常是費時與漫長，考驗著每一個參與者的耐心與得失心，耕建築團隊懷著「堅定的初心」，一路致力實踐「勇於挑戰、分享熱情、追求健康」的信念，堅持為屋主們打造共好的社區、環境與社會

耕建築團隊自2006年創立以來，共有4個都市更新重建案與1個合建案完工交屋，目前有2個都市更新案在建與建照取得，4個危老重建案即將取得建照完成銷售，與1個合建案進入工程期間。重建基地主要聚焦在大台北信義計畫區、大安區、中正區、松山區，與士林天母區、新北市汐止區。一路以來持續堅持在台北市／新北市，為都市更新和危老重建的工程努力不懈。

耕建築團隊與今周刊在合作討論的過程中，認為都市更新與危老重建是需要被關注的重要議題，尤其每個案件的協調整合與法令規章，皆需投入長期的時間與人力，不斷溝通，並釐清各式問題與疑慮，因而促成了這本書的誕生。

這本書是都市更新／危老重建的工具與實例書籍，集合耕建築團隊過去15年累積的實務經驗，希望提供不論是已經在重建屋主整合的階段、或是期望能開始重建整合、還是想要一窺了解重建世界的屋主們，相關know-how，進而當一個共好聰明的屋主！

 

推薦序　唯有用心，方能更新／李吉仁
推薦序　告別汙名化，危老都更已刻不容緩／李永然
推薦序　沒有奇蹟，只有累積／郭瑞祥
推薦序　全台已邁向都市更新、危老重建的關鍵時代／蔡竹雄
前言
自序

第1章 大家都在都更，我家的老房子也可以重建嗎？
01為什麼房屋需要重建？
02我家該進行都更重建，還是危老重建？
03危老重建的申辦資格
04都更重建的申辦資格
05同時符合兩種資格時，該申請哪個項目比較有利
都更實戰篇 住戶多且屋主複雜 老屋變身鋼骨大廈的華麗挑戰

第2章 房屋重建該如何進行
01房屋重建的好處
02公辦都更、民辦都更、自辦都更的差別
03屋主與建方的初步接觸
04與屋主建立共識
05重建流程
06自辦都更的挑戰
07透過信託制度來提升保障
都更實戰篇 屋主談不攏險破局 起死回生的天母地標

第3章 都更重建VS.危老重建
01都更重建和危老重建各有何優缺點
02都更重建和危老重建的容積獎勵
03都更重建和危老重建的補助
04都更重建和危老重建的賦稅減免
危老實戰篇 建商隱瞞關鍵訊息 一波三折的夢幻城堡

第4章 重建時我需要出錢嗎？重建後可以換回多大的房子？
01 合建和委建的最大差別
02 重建後房屋的換回比例如何計算
03 如何評估重建後的需求
04 新屋的價格和選屋順序如何決定
都更實戰篇 自辦合建不如請教專業 互信溝通成就理想家園

第5章 當一個聰明共好的屋主
01 如何找尋建方
02 如何評估建方的好壞
03 調整心態、做好準備，迎接房屋重建
04 合建與委建的合約重點
05 當房子在重建時，我和家人要住哪裡
06 交屋之後就沒問題了嗎？
07 政府有相關諮詢單位嗎？
結語

都更危老番外篇
01 老屋還能買嗎？
02 如果住宅已極具危險性，但又無法達到法定同意比例，該怎麼辦？
03 如果無法重建，如何用輕裝修來解決屋況不好的問題

房屋重建速查Q&A
Q1建商、營造廠、建經公司各扮演什麼角色，想重建房屋該找誰？
Q2危老重建要符合什麼條件？
Q3都更重建要符合什麼條件？
Q4合建是什麼？
Q5委建又是什麼？
Q6重建需要費用嗎？
Q7重建需要多少時間？
Q8政府有針對房屋重建提供補助或獎勵嗎？
Q9如何挑選好的建方？
Q10新屋的價格如何制定？
Q11都更真能「一坪換一坪」嗎？
Q12都更期間，我和家人要住哪裡？
Q13老屋還能買嗎？

 

【內文試閱】
第1章 大家都在都更，我家的老房子也可以重建嗎？
01 為什麼房屋需要重建？
每次參加活動，介紹自己從事的工作後，我最常被問到的就是：｢到底怎麼樣的房子才能都更？｣當然，都更只是一個統稱，我想大家真正想知道的應該是如何才能重建老舊房屋，重建時有什麼規定，屋主自己又該做些什麼準備。

在說明房屋重建的條件之前，我想先和大家聊聊，為什麼我們要重建房屋？當然，重建之後，屋宅一定可以變得更新、更美，住起來也更舒服，但這些都只是重建的附加價值，我們進行房屋重建的最大原因就只有兩個字──「安全」。

九二一地震前興建的建物須仔細檢視安全性
1999年發生的九二一地震，造成全台超過十萬間房屋倒塌，近兩千五百人死亡。

因此在那之後，政府便將建物耐震標準提高到五級，以期讓後來興建的房屋可以具備更好的抗震性。相對的，九二一地震前建造的房屋，因為少了法規的要求，也受限於當時的建材和施工技術，在安全性上十分堪慮，除了地震係數和建物耐震度，牆柱樑的韌性、樑柱接頭工法、鋼筋密度與彎曲角度等等，極可能沒有達到一定的安全標準。

或許有些人會想，如果房子可以安然度過九二一，也沒有因為三一一地震而傾斜、倒塌，那應該夠堅固了吧。事實上，地震對房屋造成的損毀是日積月累的，即使能夠安然度過兩次大地震，並不表示當時的強大震度沒有對房屋造成傷害，如果再來一次地震，難保依舊可以安然無恙。

買老屋來裝修真的萬無一失嗎？
此外，有些人因為房價或公設比的考量，選擇購買老屋，再加以裝修，這當然也是一個方法，不過，我卻也看到許多人買了老屋之後，只顧著把室內裝潢得美觀亮眼，卻忽略了老屋的潛在危險。

就拿四、五層樓的舊公寓來說，因為多半沒有地下室，地下基礎結構並不穩固，且樑柱尺寸或系統也沒有經過技師簽證確認，這些都會構成安全上的隱憂。另外，這種舊公寓通常已有三、四十年的屋齡，當時的建造方式通常是先砌好磚牆，再以鋼筋混凝土搭建樑柱，但此類建物因面寬較小，樑柱之間的距離也比較短，且每根樑柱與牆都可能是屋體的重要支撐，不可隨意打掉，在裝潢上有一定的限制，也難以因應家庭成員人數來改變室內隔間。

再者，現代人對各種生活電器的依賴與日俱增，但老屋的水電、消防、空調、汙水等機電設備通常都非常老舊，安培數也低，在供電不足的狀況下，很可能會引發火災。一般來說，水電管線的壽命約15至20年，若買老屋就必須考量管線老舊可能造成的危險，但如果所有管線都要重新布設，再加上基礎工程的補強，零零總總的費用加起來，並不是個小數目。

這個時候，我們實在很難說買老屋來重新裝潢，是一件划算的事。

重建雖工程浩大，卻一勞永逸
隨著科技的日新月異，建材與建築技術也日益精良，以這些新穎建材和精密技術所創造出的安全性和舒適度，絕非只做局部補強的老舊建築可以比擬，再加上政府的各種補助，屋主所需付出的代價也可控制在最小的範圍內。

至於那些已經無法單靠補強來改善居住安全的老舊或危險住宅，自然更需要慎重考慮重建的可能性。

房屋是一件可以代代相傳的資產，花個幾年的時間，換得眾多家人居住的平安與安心，我想絕對是一生值得的一件投資。

02 我家該進行都更重建，還是危老重建？
基於政府的大力推動，以及民眾安全意識的提高，相較於過往，老屋重建的案例確實多了許多，許多老屋的住戶都因重建而得以享受更舒適、安全與健康的居住環境，甚至有些人還會特意購買位於都會精華地段的老屋，期待日後可以藉由重建讓住屋升級，同時也享有都會生活的便利與交通的便捷。

相對的，我也聽聞有許多老舊屋宅的屋主，雖然很想重建，但是，因為住戶之間無法達成共識、對繁瑣的相關規定不夠瞭解，或是找不到適合的建方等種種因素，導致重建一拖再拖，幾十年過去了，大家依然住在陳舊，甚至有些危險的老舊房屋中。

房屋重建是件大事，尤其對台灣人來說，屋宅，不僅是可以傳家的重要資產，更是安身立命的地方。要決定是否重建，又要和建方協商，之後還要重新安排家人的住處，對大部分人而言，都不是件容易的事。所以一開始，我通常會建議屋主先釐清自己的條件和期待，並從中找到一個折衷點，如此才能透過重建，為自己創造更好的生活環境。

都更重建與危老重建的區別
雖然表面上看起來都是拆除老舊房屋，打造全新建築，但所謂的老屋重建，其實還分成都更重建與危老重建兩種，且各有不同的規定和配套措施。

都更重建主要是根據「都市更新條例」，配合政府改善居住環境等政策，所進行的房屋重建，包括所在位置，如是否位於都市計畫區域內、房屋的環境條件，如房屋是否足夠老舊、有無電梯、是否位於狹小巷道等等，都必須符合政府訂定的標準。此外，重建時需得到八成以上屋主的同意，且各縣市政府對最小重建基地規模也有不同的規定，以台北市和新北市為例，至少需有500平方公尺（約151坪）。

只不過，都更重建雖然行之有年，因法規限制較多，程序也非常繁複，從提出申請到審核通過、執行、完工，所耗費的時間，短則五、六年，長則十年以上，成效相當有限。所以，政府另外制定了「危老條例」，讓規模較小的基地，或具危險性的老舊建築，可以即時重建。

危老條例的全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，顧名思義，就是針對具有危險性或一定屋齡的老屋所設定的重建條例。所謂危險建築指的是海砂屋、震損屋等有安全疑慮的房屋，老屋指的則是屋齡三十年以上、沒有電梯或改善不具效益的房屋。與都市更新不同的是，危老重建沒有面積的限制，但重建時必須取得所有住戶的同意。

保留評估彈性，爭取最大空間
兩種重建條例雖然都規範得非常詳細，但通常還是得搭配實際狀況一起衡量，才能做出最適當的判斷。因此，每當接觸到一個新的案子，建方都必須幫屋主仔細評估房屋的條件和基本資料，再提出對屋主最有利的建議。評估時，我們必須衡量的條件包括使用分區、房屋現況、地區售價、社區規模等等，其中，最關鍵的兩大要素就是基地規模和屋主人數。

以基地規模來說，根據規定，都更重建至少要500平方公尺（約151坪），介於500至1,000平方公尺的基地雖然可以申請都更重建，但申請時有較多的限制，甚至必須經過各地區審議會或地方政府的核准，這個時候，小面積基地的重建必要性會受到比較大的質疑，畢竟，都市更新本來就是為了創造多數人的利益而設定的政策，所以，如果是不在公劃都更地區內的小型基地，我通常會建議屋主申請危老重建。

若從屋主人數這個角度來看，危老重建必須獲得所有屋主的同意，也就是說，只要有一位屋主不同意，整個重建案就會卡關。但是，如果屋主人數不是太多，換句話說，獲得所有屋主同意的難度不是太高，我還是會建議屋主先申請危老重建，因為危老重建的程序比都更簡單許多，如果一切順利，屋主們可以更快享受到舒適的新屋。然而，如果在過程中，不管再怎麼努力，最多也只能獲得八成屋主的同意，而且建築本身也符合都更重建的規定，我就會建議屋主轉軌申請都更重建。

以上只是兩個申請重建項目的簡單例子，事實上，在漫長的重建過程中，參與重建的任一方都可能碰到情、理、法等各方面的衝突，所以我認為，即使有了初步決議，只要尚未正式定案、動工，必要時，還是可以保留彈性，根據當下情況，看看是否有需要變更申請項目，以求讓重建順利完成。