土地開發實務作業手冊： 國土計畫、增額容積【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】

土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：

● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd~5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。
● 附註：針對各講作業細節以附註（共122條）詳加說明解讀。
● 附表：相關作業內容整理成表（共24附表），以方便快速核對套用。
● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。
● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。
● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。

王英欽

民國66年 成大建築系畢
68～69年 趙飛虎建築師事務所
69～99年 國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計　專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：建地估價實務作業手冊
土地開發實務作業手冊（詹氏書局100年初版，101、104～111年二～七版，113年八版）
部落格：土地開發建地估價部落格 https://wyc813.blogspot.com
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）
You Tube：眾仙的土開（充實中）

■ 八版序

首先感謝 眾仙的厚愛。這是本書的第8版10刷！也就是說自12年前，本書初版以來，逐版更新內容，迄今已以10本日新月異的內容面市。本版除了依往例，配合新修法規更新相關（如：國土計畫、增額容積…等）內容之外，也增補先前遺漏（如：中垂綠/高景觀陽台、房地合一稅2.0、山坡地…等）的內容，同時也適度調整書中用詞、精簡篇幅（第一、五、七講）。期使本書能更周延、更便捷的發揮更充實的工具書功能。

此外，個人經營多年的”土地開發專業部落格”，因平台”隨意窩”結束營運，現已搬到新平台”Blogger”，以”土地開發建地估價部落格”繼續與眾仙交流。至於個人的對外講課，在經歷十幾年的實體授課之後，目前也著手嘗試網路教學。同時也錄製影片，學習以Youtube與眾仙分享我們的土地開發專業課題。

本書得以近乎逐年更新版本，除了歸功於眾仙在課堂上、在line…等互聯網的交流與加持，督促我隨時充電，與時並進之外，更要感謝詹氏書局嚴謹的要求與優質編製。欣逢第八版付梓，在這一併致謝！

索引（附註、附表、附件）

第一講　土地開發概論
第一節　土地概說
一、土地的定義
二、土地的分類
第二節　土地開發的定義
一、宏觀的土地開發
二、建築業的土地開發
三、購地階段的土地開發
第三節　地開發經營方式
一、取得土地所有權
二、取得土地開發權
第四節　土地資料處理
一、建立公司的土地仲介制度
二、土地資料處理原則
註

第二講　現地勘查作業
第一節　勘查的意義
一、可否立即開發
二、是否適合開發
三、比對記錄釐清
四、配合市調作業
第二節　勘查的項目
一、基地環境（基地本身）
二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節　勘查的作業程序
一、前置作業
二、現地作業
三、後續作業
註

第三講　地政調查作業
第一節　土地基本資料調查
一、地籍圖查核
二、土地登記謄本查核
第二節　地政作業調查
一、市地重劃
二、徵收
三、區段徵收
註

第四講　市場調查作業
第一節　市場調查的分類
一、通案調查
二、規劃案調查
三、銷售案調查
第二節　市場調查的作業程序
一、釐清調查目的
二、擬定執行步驟
註

第五講　法規調查作業
第一節　土地開發法規概論
第二節　法規規範要點
第一段　對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
第二段　對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節　法規查核程序
一、確定其「身分」
二、確定其「土地使用分區」
三、確定屬於哪一區
四、確定其適用的法規
第四節　法規查核工具
一、都市計劃圖集
二、土地使用分區證明書
三、都市計劃說明書圖
註

第六講　開發構想
第一節　推案時機
第二節　投資區位
第三節　產品定位
一、產品定位的因素
二、產品定位的程序
註

第七講　規劃配置作業
第一節　規劃配置的意義
第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序
第一段 備齊基本資料
第二段 繪製配置圖
第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序
第一段 法規基本用語
第二段 分類面積規定
第三段 算坪數作業
第四節　實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註

第八講　投資效益評估
第一節　收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第二節　成本
一、土地成本
二、營建成本
三、其他費用
四、總成本
第三節　毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四節　投資效益評估
一、成本推算法
二、收益還原法
第五節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註

第九講　土地簽約作業
第一節　簽約前把關作業要點
第二節　簽約時核對作業要點
第三節　簽約後追蹤作業要點
註

附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表

■ 附註索引

第一講
註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-3：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？

第二講
註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？
註2-6：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？
註2-7：如何於「現況圖」上標注建築構造？

第三講
註3-1：地政查核作業與哪些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？
註3-8：「地目」、「等則」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「房地合一稅」？與以往的土地開發相關稅制有何差異？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何
註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註3-19：所謂「一生一次」、「一屋一次」的自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？
註3-21：何謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？
註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？

第四講
註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？

第五講
註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？
註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81、69條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：山坡地開發管制規定為何？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？

第六講
註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？

第七講
註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？
註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-15：何謂『停車效坪（本書以Pa代之）』？如何預估？
註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-18：建築技術規則對「地上機電」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-21：建築技術規則對「開放空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-22：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？
註7-22’：有何地方自訂的都更？與土地開發有何關係？
註7-23：何謂「危老重建」？與土地開發有何關係？
註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？
註7-25：何謂「TOD」？「增額容積」？與土地開發有何關係？
註7-26：何謂「總量累計上限」？與土地開發有何關係？
註7-27： 在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？
註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？
註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？
註7-30：配置的形式有哪幾款？
註7-31：如何著手畫配置圖？
註7-32：法規可建面積於規劃階段得如何拿捏？
註7-33：何謂「容積坪（土地坪效）」？「可建強度」？「最大可建面積」？
註7-34：何謂『主體建築』？與土地開發有何關係？

第八講
註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？
註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？
註8-3：透天的產品如何定價？
註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？
註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？
註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？
註8-8：何謂『基準造價』制度？如何配合評估作業概估造價？
註8-9：營建造價與發包的關係，如何影響其單價？
註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？
註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？
註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？
註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？

第九講
註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？
註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？
註9-3：設計人、承造人的「權利拋棄」為何？
註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？
註9-5：何為「規費」？「印花稅」？土地買賣須繳哪些規費、印花稅？
註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？
註9-7：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？
註9-8：公開發行公司買賣土地有何特殊規定？
註9-9：一般公司處分不動產有何規定？
註9-10：祭祀公業出售土地有何規定？
註9-11：土地買賣用印規定為何？

■ 附表索引

附表1-1：台灣地區土地使用分區體系表
附表1-2：宏觀的土地開發流程表
附表1-3：建築業的土地開發作業流程表
附表1-4：購地階段的土地開發作業流程表
附表1-5：土地資料摘要表
附表2-1：基地環境勘查項目表
附表3-1：地政調查作業與地政單位關係表
附表3-2：市地重劃、區段徵收與徵收摘要比較表
附表3-3：不動產交易稅舊制vs.房地合一稅制比較
附表4-1：市場調查分類與調查內容表
附表5-1：土地開發相關法規系統摘要表
附表5-2：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表5-3：國土計畫法系法規暨作業預定進度表
附表5-4：山坡地開發管制摘要表
附表7-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表7-1-1：建照工期表
附表7-2：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表7-3：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表7-4：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表7-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表
附表7-6：危老重建、簡易都更與都更比較摘要表
附表7-7：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表
附表9-1：土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要徑表
附表9-2：簽約前把關階段關鍵作業查核表

■ 附件索引

附件1：地籍圖謄本
附件2：建築線指示（定）申請書圖
附件3：土地登記謄本中他項權利案例
附件4：土地標示、所有權部中「限制登記」案例
附件5：謄本中異動索引與參考資訊示意案例
附件6：產權摘要圖
附件6-1：產權摘要表
附件7,7-1：上都計官網查基地所屬都計案計畫書示意圖（桃園市）
附件8：用途管制於不同層級法規的規定的案例
附件9：都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10：主要、細部計畫關係示意圖
附件11：土地使用分區證明書
附件12：分期分區（後期發展區－解除禁建）示意圖
附件12-1：分期分區（後期發展區－開發方式）示意圖
附件13：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－無償撥用、捐地
附件14：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－開發方式
附件15：以地號上網查都市計畫書 ︰附帶條件－限制開發時程
附件16：以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件－用途管制
附件17：上網（民航局）查飛航管制
附件17-1：上網（全國法規資料庫）查飛航管制
附件18：配置圖（大樓案）
附件18-1：規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案
附件19：配置圖（透天案）
附件19-1：規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案
附件20：建物測量成果圖
附件20-1：土地開發專業部落格之查法規單元
附件21：土地使用權同意書
附件22：契約摘要與不動產買賣契約書中期款案例
附件22-1：無三七五租約證明
附件23：公開發行公司買賣不動產公告
附件24：土地簽約作業查核表