未竟之事：實踐都市更新的希望之書

少子化、超高齡社會的今天，
我們真正需要的，究竟是更多的房子，
還是符合生活品質且能安心居住的住宅、擁有完整生活機能與紋理清晰的城市？
 
結合都市再生、人文觀察與行動者反思之書
探討與檢視我們想留給孩子「一座怎麼樣的城市」
 
 

《未竟之事》是一部兼具誠實記錄與都市改革省思的專書，更是臺灣都市更新的行動指南。本書以「懷生都更案」十年推動過程為主軸，由作者完整坦露在這個都更案上的實戰歷程，剖析了都更法規框架、制度矛盾與住戶心理，並反省「過度法治化」如何拖累臺灣城市再生。同時也突顯更新推動者的現場智慧與壓力，展現都市再生是需要跨足技術、政策與人文整合的能力。
對從事都市規劃、建築開發、公民參與、甚至文化研究者而言，書中不僅聚焦臺灣現場，也參照國際案例──從紐約的城市再生、英國國王十字車站開發計畫、法國大巴黎計畫與日本虎之門地區開發案等經驗──為我們檢視臺灣在全球都市變革中的位置。
 
 
█ 從制度困境到更新契機，難道無解嗎？ █
這本書不只是工程技術或政策文件，而是一場關於 人、信任、城市記憶與制度角力 的持續對話。作者透過長達十年的實際推動歷程，讓讀者看見都市更新為何「卡關」、住戶為何心懷恐懼、建商陷入何種困境，以及政府制度的無力。
 
在都市更新的爭議與希望之間，本書提出六大改革倡議，直面當前臺灣都更實務的制度困境與信任裂痕：從重建「都市更新公私協力的新社會契約」、強化弱勢者的安置正義、重整不合理的容積獎勵設計，到針對不再信任的公辦都更制度進行改革、打造開放透明的審議過程，以及建立「國民住宅2.0」政策思維。這些主張，既是對過去錯失契機的反省，也為未來都市再生提供新的想像。無論你是關心社區未來的市民、正在面對都更談判的住戶、或參與政策討論的公私部門工作者，都能在這本書中找到直指問題核心、呼喚改變行動的具體聲音。
 
 
█ 獻給每一位關心城市的人 █
 
✔給住戶：「都更不是只有一坪換一坪，而是你我生活、資產與未來的選擇。」
都更不是冷冰冰的「一坪換一坪」，而是牽涉到你與家人的居住安全、未來生活方式與資產選擇。本書讓住戶看懂談判關鍵、保障自身權益，更帶你想像更新後社區的美好可能。
 
✔給建設公司：「都市更新不只需要資金，更需要透明與信任，才能換得共識。」
本書揭示推動案場需要的不僅是資金與流程，更需要建立信任與有效溝通機制，降低誤解與抗拒。協助建商學習如何以透明且具社會責任的方式推動都更，提升企業品牌價值。
 
✔政府與行政單位：「當制度卡關，唯有安置正義與公共治理，才能讓城市走向永續。」
本書點出制度卡關處與公私協力缺口，提出如何建立安置正義、完善容積獎勵、透明審議流程，讓都更真正成為城市治理的一環。
 
 
對都市更新心存疑慮的市民、面臨談判的住戶、或是想理解城市命運的讀者而言，《未竟之事》是一本讓你更清楚「我們要留下什麼樣的城市」的行動指南。
 
▌本書特色
◇深入揭示住戶、建商、政府三角關係與制度缺口。
◇策展式編輯內容呈現，融合資訊圖表、社區模型、建築透視，淺顯可讀。
◇十年歷程第一人稱紀錄，包含建商角色、住戶互動、制度反覆與個人轉折。
◇使用大量親撰語言而非轉述，完整記錄協商、整合與行動，具有第一手史料價值。
◇整理出六大都市更新倡議，涵蓋公共參與、制度透明、文化記憶、空間再生等，為臺灣都更實務提供路徑。

蔡漢霖 等
 
臺北市都市更新學會榮譽理事長、連雲建設總經理。長期投身都市更新，代表案例為忠孝懷生基地。從社區整合到跨界合作，實踐「都更不應僅是老屋重建」的理念，並透過制度創新與公共參與，探索改變居民生活方式與城市未來的可能。

▌齊心推薦，讓城市更進步
 
░░ 專文介紹 ░░
黃南淵｜內政部國土管理署前署長
林長勳｜臺北市都市更新學會創會理事長
張溫德｜臺北市副市長
花敬群｜國家住宅及都市更新中心董事長
潘冀｜潘冀聯合建築師事務所主持人
徐燕興｜內政部國土管理署副署長
吳厚毅｜臺北市都市更新學會理事長
 
░░ 團結一心推薦 ░░
王伯宇｜當若科技藝術創辦人
余白（Hubert Kilian）｜法國攝影師
李家儂｜中華城市管理學會理事長
李清志｜都市偵探、建築學者
林君安｜《臺北步登公寓》作者
阿忠｜強強滾一家 
凌宗魁｜建築學者、文資工作者
姚仲涵｜藝術家、實踐大學建築設計學系副教授
彭揚凱｜OURs 都市改革組織祕書長
黃風然・陳義升｜MR.BOX袖珍模型設計－人生場景記憶保存事務所
黃繼賢｜伏地影像工作室導演
廖庭輝｜OURs都市改革組織政策研究員、《無住之島》作者
潘信榮｜9floor 玖樓共享公寓
（以上推薦人按姓名筆畫排序）
 
都市更新中的價值，承載著情感與記憶，也映照著家具的氣味、牆面的痕跡與居民的故事。理性的土地價值計算中，藝術讓人看見溫度與重量。它記錄的不僅是空間的變遷，更是情感的延續──那些曾存在的日常與生命，都在此獲得再生的可能。感謝這本書，讓這些記憶得以延續。──當若科技藝術創辦人｜王伯宇
 
都更似乎難以避免，而守護臺北市文化脈絡則是必要之舉，因為沒有過去的城市，亦無未來可言。連雲建設願正視並思考此兩難，實為重要之舉，當予以鼓勵並廣為推展。──法國攝影師 ｜余白（Hubert Kilian）
 
「未」來之光，點亮城市更新的願景；「竟」能化解舊街巷的傷痕與困境；「之」間交織著專業、文化與人情；「事」成之日，便是希望再生的時刻。──中華城市管理學會理事長｜李家儂
 
房子，就應該照顧它，努力使它歷久彌恆、再生重生，每一片刻都真切地享受它的存在。本書提供危老個案的第一手視野，寄望我們對於都市這樣的生命共同體，終能有更大的願景。──《臺北步登公寓》作者｜林君安
 
我的老家在我小四那年拆掉，我今天已經是兩個孩子的爸爸。因為五戶的釘子戶，如今那個從小長大的家還是一片死氣沉沉的柏油地，偶而被當停車場，偶而被借去當競選總部。
合建戶的不團結，釘子戶的跋扈，建商的沒誠意，讓我這幾十年搬了十幾次家，從沒想過上一代的糾纏，到我已經有了下一代，拉扯的力道絲毫沒有減弱。
《未竟之事》對我而言，不僅是一次都更的勝利，更像是一種信任與願景的傳承，是我自身的建案從沒感受過的溫度，也是我很期待的契機；而那個契機的起點，往往來自願意多走一步的那個人。──強強滾一家｜阿忠（板橋都更受災戶20年）
 
「都市更新在臺灣的市場機制中，只是由房地產商主導以獲利為最優先考量的資源分配」，本書破除這樣的印象，記錄各領域探討如何改善環境的努力，也期許更多人一起加入及實現。──建築學者、文資工作者｜凌宗魁
 
每個人都想住得更舒適，但「擁有的」與「想要的」之間，不是簡單的加減。本書透過實際案例，讓人看見都市更新的多重面貌，也能看見我們對於舒適明日的想像。──藝術家、實踐大學建築設計學系副教授｜姚仲涵
 
本書直面都市更新課題與挑戰，提出制度建議與創新想像，充分展現業者在城市治理中的公共責任與積極角色，為當前都更推展注入一股活水，也為未來改革方向帶來深具啟發性的參照。──OURs 都市改革組織祕書長 彭揚凱
 
我們一直相信，模型不只是縮小的建築，更是放大的記憶。這本書記錄了三件極具代表性的都市更新作品──從文林苑到城中城，再到南機場，承載的是一座城市數十年來的時代變遷與人情軌跡。當年創作時，我們不只動用了團隊的全部心力，也讓孩子、家人、朋友一起參與，將每一棟建築的身世化作溫柔而堅定的手作表述。
這些模型雖小，卻是城市歷史的微觀切片，是人們無聲生活的縮影。孩子的遙控挖土機、等待多日的消防車，甚至都成為作品的一部分，也讓我們的家庭記憶與城市記憶產生深層的交會。
透過創作，我們也持續思考：一座城市的更新，是否只能用拆除與重建來實現？如果空間記憶得以保留，那麼「更新」會不會是另一種「延續」？
願這本書不只是記錄，更是一次對城市、歷史與人心的凝視。我們誠摯邀請您，從模型中看見城市的昨日，也想像明日的可能。──MR.BOX袖珍模型設計－人生場景記憶保存事務所｜黃風然・陳義升
 
經歷60年歲月的忠孝懷生大樓，具有18連棟，90個住居空間──在大樓即將拆除前，連雲建設和住戶們，願意撿拾這些珍貴過往，讓工作團隊在斷水、斷電、悶熱的空間持續記錄，延續「家」的意義。
這份紀錄不僅凝視當下，也試著回望過去。使得這棟走過一甲子時光的水泥建築，確實地承載了住戶與地主所共同累積的記憶；在建物拆除時刻，透過拍攝重返現地，理解家園的本質，這是前所未有的創舉。──伏地影像工作室導演｜黃繼賢
 
本書誠實面對臺灣都市更新的制度困境，從實際案例中提出可行策略與制度轉譯的想像，為都更實務提供可再現、可對話的希望路徑。唯有讓都更參與者成為集體主體，從「被動接受」轉為「主動參與」，制度改革才得以可能。──OURs都市改革組織政策研究員、《無住之島》作者｜廖庭輝
 
《未竟之事》除了是產業第一線的紀實，也深度揭露臺灣都更的挑戰。引領我們從政策、人心、公共性與永續發展重新勾勒下一個世代城市生活的新願景。──9floor 玖樓共享公寓｜潘信榮

〈預約一個美好的未來〉　蔡漢霖｜臺北市都市更新學會榮譽理事長
 
對於臺灣現行的都市更新推動現況，您滿意嗎？
 
對於這個問題，相信絕大多數人的回答都是偏否定的。《都市更新條例》自民國87 年制訂，迄今一晃眼已經過了26 個年頭，算起來這個條例自己都快達到都更年限門檻了。雖然期間經過12 次增修，但是目前臺灣普遍的都市更新環境依舊不夠理想，問題到底出在哪呢？
 
都市更新所牽涉到的問題實在太複雜，同時也因為每個人立場都不同，所以大多數參與者普遍都像瞎子摸象一樣——摸到尾巴的人覺得大象長得像個鞭子，摸到耳朵的覺得像個扇子，摸到肚子的覺得像堵牆，摸到腳的覺得像個柱子。政府官員、都更開發商、學者專家、支持都更的住戶以及不支持都更的住戶彼此之間各有立場，吵成一團。有人認為問題在強制執行不夠堅決徹底，有人認為強制執行根本就是為建商圈地，是對財產權與居住權的嚴重侵害；有人認為審查太草率，有人認為程序太繁瑣；有人認為是獎勵給得不夠多，有人認為是公益性不足、對都市環境貢獻有限；有人認為容積率應該要大鬆綁、都更獎勵應該要大放送才能大力推動都更，同時卻也有人認為應乾脆廢除都更獎勵，因為這些獎勵所引發無止盡的人性貪婪，才是阻礙都市更新推動的最大殺手……。
 
因為各自視野的局限，大多數的討論始終淪於無法聚焦的自說自話，自然很難得到有意義的結論。當大多數人的目光都放在少數個案如何成功時，反倒忽視現行制度有太多的不合理與不公義。當我們沉浸在民粹式的容積獎勵增加、有更多案子可以免費一坪換一坪的同時，卻沒注意到也帶來許多例如房價飆漲、都市品質的惡化、人性期待更扭曲……等等難以收拾的副作用。
 
常常聽到很多人在感嘆我們現在的政府官員與民意代表都太過淺碟、欠缺遠見，鮮少考慮未來的永續發展，只會做些短期有利的表面政策去討好選民，抱怨這個社會過於「民粹」。但從另外一個角度來說，這恰恰就是民主的可貴之處！終究民主的品質，來自於人民的品質。在民主時代，我們不應該總是期待出現一個有遠見的強人出來領導我們，而是透過民眾集體智識與認知上的提升，當大家普遍有所共識的時候，自然風行草偃；當這些政治人物們發現這樣做有票，自然會跑得比我們還快去推出符合「民意」的法案。
 
也因如此，臺北市都市更新學會決定面向群眾從根本做起，三年前舉辦了「都市再生願景館」的策展，再將內容持續發展匯集成這一本書，期待透過展覽與出版，讓不僅只是政府官員、學者專家、都市更新從業人員、乃至於所有參與的人民對都市更新有著更全面的瞭解，藉由換位思考進而互相理解，最終摸索出一個最大公約數，進一步推動真正健全且永續的都市更新。
 
這是一封寫給未來城市的情書，讓我們一起預約一個更美好的都更未來。

FOREWORD　序
推薦序Ⅰ　屬於臺灣的都市更新　黃南淵
推薦序Ⅱ　開創城市再生新風貌　林長勳
推薦序Ⅲ　百年一遇的都市更新浪潮　張溫德
推薦序Ⅳ　民間自發的「都市再生」策展成果　花敬群
推薦序Ⅴ　復興城市的重大推手　潘冀
推薦序Ⅵ　溝通、策展與都市再生　徐燕興
推薦序Ⅶ　堅持到底在都更荊棘路上迂曲前行　吳厚毅
自序　預約一個美好未來　蔡漢霖　
 
CHAPTER 01　壹｜從懷生案看臺灣都市更新
現地回望
今日的都更等於明日的危老
臺灣都市更新的「未竟之事」
 
CHAPTER 02　貳｜都市再生願景的溝通及建構
都市再生願景館 分區地圖
2F 深入情境
3F 城市濾鏡
4F 我們都是城市前進的參與者
 
CHAPTER 03　參｜都市再生 vs. 老屋新生
以「都市再生願景館」作為探討臺灣都市更新及危老重建的溝通平臺
讓策展作為與民眾溝通「都市更新」觀念的橋樑
導入設計及藝術進行策展是「都市再生願景館」的核心
「都市再生願景館」是開啟討論「都市更新」的首部曲
讓藝術與商業之間有「共創」進而「共好」的協作機會
 
CHAPTER 04　肆｜都市再生六大倡議
01 分配｜以切合實際的估價保障參與權利變換者的權益
02 安置｜保障財產權與居住權，才能將對人權的侵害降到最低
03 制度｜結合EOD 計畫進行連鎖型都市再生
04 商模｜地上權、土地不動產證券化與都市再生新趨勢
05 公益｜以綜合型的策略推動大規模都市再生
06 維管｜以整建維護及物業管理延續建物存續價值
 
CHAPTER 05　伍｜都市再生願景的「未竟之事」
回顧「都市再生願景館」
《民視異言堂》「全臺最快危老案喊卡？！」報導後記
 
AFTERWORD　跋
未盡之夢　蔡漢霖
 
APPENDIX　附錄
謝誌