住宅租賃契約法律‧稅務實務：兼談居住正義與居住權保障

據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口的八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多。為降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，政府於民國106年12月訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。為讓房東、房客精準掌握租屋楣角，本書作者分別從法律、地政、稅務角度著手，詳論住宅租賃的法律關係、契約之訂定、租屋會計稅務之處理，並對《租賃住宅市場發展及管理條例》有所分析，同時附上狀例、存證信函供讀者參考。

李永然律師
●台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
●永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
●曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
●聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
●曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
●總內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、陸委會台商張老師、
兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會副董事長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長、中華民國企業經理人協會常務理事、台北市美好人生協會理事長
●台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授

鄭惠秋會計師
學歷：國立政治大學會計研究所碩士、民國67年會計師高考及格
經歷：
1.建業聯合會計師事務所合夥會計師（民國78年～81年）
2.淡江大學會計系兼任講師
3.永然法律研究中心營建業財務稅務課程講師
現任：鄭惠秋會計師事務所所長（民國81年～迄今）

黃振國總經理
學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業
經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
著作：不動產物權實務──所有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）、房地合一課稅案例．快速圖解、房地合一稅申報．節稅規劃一手掌握……等

李序
聯合國《世界人權宣言》及《經濟社會文化權利國際公約》都提及「居住權」是基本人權，須獲得應有的保障，聯合國《經濟社會文化權利國際公約》明白揭示了「適足住房權」的重要，然而國內房價居高不下，屢屢成為民怨之首，落實「居住正義」，保障人民的「居住權」，就成為政府必須面對的執政課題之一。
所謂的「居住正義」，並不是單靠打房就能解決問題，而是一種「住者適其屋」的概念，是指不論每個人的收入高低，都應該有適當的房子居住，能夠自由地選擇買房或租屋。因此，為了實現「居住正義」，政府在民國100年12月30日公布實施《住宅法》，目的在為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境；之後延續《住宅法》的精神，又於民國106年12月27日由總統公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並於民國107年6月27日正式上路施行，本條例開宗明義指出其立法目的為「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業。」，這兩項法律的施行，對於民眾的「居住權」提供了應有的保障。
由於購屋不易，許多民眾選擇以租代買的方式來解決居住的問題，而租房首重契約的簽訂，房屋租賃契約屬於「民事契約」，適用《民法》債編的規定，而《租賃住宅市場發展及管理條例》為《民法》的特別法，優先於《民法》中債編「租賃」的相關規定。現今社會生活忙碌，無暇親自過濾房東或房客，於是愈來愈多民眾選擇透過專業的包租、代管業者來解決租屋的問題，以避免遇上惡房東與壞房客的風險。《租賃住宅市場發展及管理條例》的施行，將「發展租賃住宅服務業」正式納入法律規範管理，即對於「代管」及「包租」業者的管理有了法源的依據。
余執業四十餘年，接觸過許多有關房屋租賃擬約及糾紛處理案件，深感民眾對於房屋租賃及包租代管知識之不足，常使自身權益受損，於是特將執業相關實務經驗集結成書，並邀請在此領域授課多年的黃振國地政士及鄭惠秋會計師，一同執筆撰寫《住宅租賃契約法律•稅務實務——兼談居住正義與居住權保障》一書，除了說明居住正義與居住權保障外，尚解析有關《民法》對不動產租賃的規範、租賃住宅契約與包租代管契約解析、房屋租賃實務運用及不動產租賃課稅實務，對於目前「任宅租賃」法規與實務，詳加剖析，並提供相關書狀範例，希望藉此提供房東、房客及包租代管業者做為擬約及管理時的法律參考資料。
想要「租」事平安，余建議除了訂立一份合法、合理、周全的租賃合約，最好也能將契約委請公證人辦理公證，並透過專業的服務制度來解決租賃居住的需求，以保障自身權益外，房東房客也應多互相體諒、互相尊重，讓法律之外再保有一份人情的溫暖。
本書除感謝黃振國地政士及鄭惠秋會計師百忙之中撥冗撰文，不吝提供專業知識之外，也感謝「」對於本書出版的支持，還有永然文化出版公司吳旻錚主編用心的整合、編輯，在大家共同努力之下，讓本書得以順利付梓，最後敬祈各界對於本書惠予指正。
李永然律師序於永然聯合法律事務所
2021年6月25日

李序
第1章　居住正義與居住權保障／◎李永然律師

　我國如何落實「居住權」的保障？
──從台灣實施《租賃住宅市場發展及管理條例》談起
　從台灣房地產現況談雙贏之居住正義的實現

第2章　《民法》對不動產租賃的規範／李永然律師
　租賃的成立
　租賃的期限
　租賃的效力
　買賣不破租賃原則
　押租金
　租賃的消滅

第3章　租賃住宅契約與包租代管契約解析
　住宅租賃出租人的法律須知！／李永然律師
　住宅租賃契約與住宅包租契約解析／黃振國總經理
　民眾對「租賃住宅服務業」的法律認識！／李永然律師
　「租賃住宅包租業」出租住宅房屋，如何訂立租約？／李永然律師
　住宅租賃契約之出租人或承租人可以提前終止租約？／李永然律師
　租賃住宅契約的當事人何時可以行使終止權？／李永然律師

第4章　不動產租賃課稅實務／鄭惠秋會計師
　出租人（房東）篇
　承租人（房客）篇
　租地建屋稅務
　租賃住宅租稅優惠及租賃包租業稅務

第5章　房屋租賃實務運用／李永然律師
　住宅房屋租賃契約辦理公證的好處與運用
　房屋租賃契約公證範例
　房客積欠租金，房東如何發函行使權利？
　租約到期，房客拒不返還房屋，房東如何發函主張權利？
　訴請返還租賃房屋民事起訴狀

第6章　附錄
　租賃住宅市場發展及管理條例
　租賃住宅市場發展及管理條例施行細則
　住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
　住宅租賃契約書
　住宅包租契約書範本
　租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項
　參考書目