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【反詐騙】接到不明來電說:升等為「高級會員」「購物滿意度調查」,這是詐騙!請絕對「不要依照指示操作ATM或網銀」
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商品簡介

作者簡介

目次

書摘/試閱


本書特色
【地產圈入門聖經,房市菜鳥的救命大補帖】
買一間房有如人生積蓄的梭哈,自己的頭期款要自己顧!
暢銷40萬冊,揭穿房市黑幕第一人,
黑心建商、投資客、房仲全系列,重磅三合一再增修

台灣房價貴上天,賺錢這麼辛苦,買錯房子一輩子後悔!
為何你買的房比隔壁單坪貴25萬?
消基會:「業者找臨演排隊,營造熱銷假象……但大部分都沒做到真正的不二價。」
桃園有「0元買房」,新竹有「轉單奇蹟」?
實價登錄施行10年,房地合一稅2.0在2021年中上路,但是,打房打不了黑心!
炒房風潮從蛋黃區外溢蛋白區, 投資客買房當作玩當沖,爛建商被點名也沒在怕,
要如何在一片黑霧瀰漫的房市中,挑到一間用良心蓋出來的好房?

《買房勝經》係由《黑心建商的告白》三部曲彙整增修,
剖析業界代代進化的手法,並加入Sway近年的觀察與提醒,
從預售屋、新成屋和中古屋等各類物件提綱挈領、查找重點如:
 建商話術、黑心建材、賞屋功課、黑心投客屋包裝術、
 房仲對應、屋況觀察、公設點交、殺價與合約指南……

一本看足房市一條龍的各色銷售花招,
希望幫助只想買間房安居樂業的你,趨吉避凶、好住又保值。
並新增:
1. 重劃區新解:北中南各有題材炒作,Sway 帶路,分析各區是真前景,還是虛胖價?
2. 殺價指南更新版:實價登錄2.0後,預售、中古的開價要怎麼抓標準?
3. 預售屋陷阱:掃描預售案會碰到的地雷,以及合約書暗藏的致命陷阱。

✦推薦✦
政大退休房產教授 張金鶚 / 消基會董事長 黃怡騰
知名團購企業家486先生 / 財經作家 小資女艾蜜莉 / 神老師&神媽咪 沈雅琪

 

本書內容
看屋、議價、監工、點交,一步都不能隨便,
簽約前一定要查清楚!
  回家檢查一下,如果家裡的牆角、接縫、窗框很容易裂開、油漆得一天到晚補……恭喜你,中獎買到黑心速成屋了!台灣的房產業,比你想像的還要黑! 鋼筋少兩成、化糞池沒接管、混凝土隨便搞、中古雜牌發電機……,這全都是發生過的事實。「無敵海景」、「捷運近巷」、「距離東區10分鐘」、「大隱隱於市」……建商只需用誇張的字眼,加上那些永遠晚十年的公共建設,就能讓你當個阿呆快快簽約,他們賺到翻,你還歡天喜地以為買到夢想屋!
  但是無論如何,你還是夢想有間自己的房子,那怎辦?放心,幸好有這本書,看完再來談買房。
這些房產基本題你能確實回答嗎?
 Q:跑單小姐好親切,推薦我買A棟8樓不如省錢買B棟7樓,有這麼好康? 
 Q:鋼筋綁法和灌漿強度也能偷?小老百姓無法實地監工要怎麼自保?
 Q:預售屋的合約有8大陷阱?
 Q:面公園第一排變成淹水第一排?小心你的賓士車泡水!
    Q:先建後售和預售案各有什麼玄機?

要怎麼找到磁場相合的用心好房仲? 
 Q:交流道附近的黑心房仲專宰外地客?
 Q:比價心理戰,房仲最愛「配餐法」絕招?
 Q:密密麻麻的合約書,是保護房仲還是保護你?
不只揭穿黑幕,還要教你看屋眉角和科學風水:
 Q:看似方正的超大主臥要注意哪些陷阱?
 Q:公設不是只看游泳池!發電機、電梯、化糞池等致命的重點你看不到?
 Q:油漆怎麼偷工?馬桶和水龍頭的品牌細節差很大!
 Q:格局怎麼看一箭穿心?開窗位置會影響健康和運勢?
【隨書附:檢視屋況的好用小工具清單、點交重點、賞屋清單】

 

Sway
大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業,有不動產經紀人執照,待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司,學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時,與友人合組「智邦不動產」討論社群網站,曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作,以踢爆房地產及財經界假面具為己任,寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度,上遍各大媒體,在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
超過20年業界磨練,讓我直接窺探了房地產的黑心世界,你所閱讀到我寫的文字、照片,都是血淋淋的真實案件,不斷每天在我身邊上演。
所以,曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院;不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後,馬上有人寄存證信函要告我;上電視說一堆實話後,就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口」。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者,關於房地產的真實資訊。
•臉書:Sway房市觀測站
•媒體專欄:《蘋果爽報》、《壹週刊》、《Money月刊》、《好房News》、《yahoo房地產》
•YT頻道:好房網TV《Sway說》、Line《理了財知道》
•著作:《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》

                    
【總論】買房阿呆,過了十年變韭菜 ?!

PART I  令人矚目的重劃區:前景、錢景還是淺景?
 台北-士林社子島
 新北-板橋江翠北側•土城•新店央北•新莊副都心•頭前重劃區
 桃園-中路區•大青埔•龜山A7
 台中-十四期•北屯•單元二
 台南-九份子•安平•東橋
 高雄-橋頭新市鎮• 亞洲新灣區
 新竹-每區的問題都類似!

PART II 看預售與新成屋,先懂房產奧義
【秒懂建商話術】
  破解廣告玄機:缺什麼就掰什麼
  房價照妖鏡:地產數學課
  分期銷售法:萬年好用,業績膨風
  地段迷思:用前景綁架你的現金?

【投資客怎麼玩?】
 光速炒房:結盟建商,買房玩當沖
 打名人牌:把新成屋煉成豪宅村
 有地自己搶:標地養地,投客兼建商!  
 
【賞屋前的功課】
 在黑心房市中找良心建商
 踏進接待中心前,先摸口袋
 預售屋說明書的奧義

【建材怎麼黑?】
 預售屋的六大監工重點
 先建後售的十大雷點
 防震不防裂,黑心制震大樓裂、裂、裂!

【議價與合約】
 預售屋議價,靠磨功打心理戰
 預售屋常見的8大合約陷阱


PART III 看中古屋,要學會趨吉避凶
【解密業內暗盤】
 人人有屋賣,個個都是投資客
 大咖找仲介,小咖募學徒
 套房族注意:你聽都沒聽過的另類投資客
 看緊你的斡旋金,少碰「投客房仲」!
 區域聯「炒」,同行合力撐房價
 投資客的店面學:租金、房價兩頭賺
 房產三國志:共建新聞蜘蛛網

【都更煉金術】
 藏在都更背後的暗黑招數
 天價滿天飛,老屋當期貨
 投資客收購釘子戶賤招大公開

【房仲店頭陷阱】
 販賣夢想,超級經紀人是這樣養成的!
 黑心房仲秘傳招數:買通代銷
 月薪3萬買豪宅?黑心房貸助您成家
 推銷密技:強迫中獎的配餐法

【找個好房仲】
 海鮮店理論:主動出擊才有好物件
 拆解房仲的服務費公式
 和房仲過招的9大SOP標準流程
 番外篇:放大絕,「見面談」賀成交!

【看穿黑心投客屋】
 你確定沒買到違建或凶宅?
 搞清成本:投資屋的獲利五成開價法
 假自住、假租約騙你多付高房價
 全能住宅改造王:超省錢黑心精裝術
 輕裝修版:老公寓、華廈的拉皮遮瑕法
 重裝修版:豪宅專屬「山寨法」
 男女大不同之「性別裝修法」

【議價與合約】
 中古屋,多管齊下好議價
 天書般的合約書
 解開不動產說明書的秘密:謹守6大關!


PART IV  挑一間好住又保值的房子
【必學!看屋的眉角】
 大環境掃描:看屋從社區外開始
 大廳公設:估保值的基礎
 客廳的兩個基本:要聽聲辨「味」,要看牆與窗
  魔鬼細節:拆解客餐廳格局圖
 廚房的三大檢查元素:排風、水痕和動線
  魔鬼細節:拆解廚房格局圖
 房間與衛浴的模擬:假裝你住在裡面
  魔鬼細節:拆解房間格局圖
 公共空間和附屬建物:建商最好A錢的地方
  魔鬼細節:拆解陽台、全區圖和停車場重點
 中古大樓:從外到內,八個重點
 中古公寓:由下而上,六個細節
 透天別墅:精打細算,四大要件
 看預售案樣品屋的注意事項

【留心!科學風水】
 房屋基地的科學風水
 屋外小環境的科學風水
 門口梯間的科學風水
 住家格局的科學風水
 窗外的科學風水

*附錄1.看屋必備!檢視屋況的好用小工具
*附錄2 點交重點!最易忽略的機電與污水設備
*附錄3 理性記錄!賞屋清單

 

【自序】
  自2010年寫出《黑心建商的告白》,拿到了網路書店的第一名,還一度創下台灣作家單日銷售最大量紀錄,十餘年過去,幾十萬本的書,累積的讀者應該也不少,那麼,應該多多少少會影響台灣的購屋生態?我希望有。  
  2011年我上了人生中的第一檔談話性節目《新聞挖挖哇》,接著就是在各種形態的節目與新聞中露臉談居住正義,還被選入《十大媒體最愛問的專家》,那麼,看過我上電視的人也不少,照理說應該也多多少少會影響台灣的購屋模式?我希望有。
  諷刺的是,過去的房地產業界職能訓練也告訴我,像我這種人根本就是來打亂房地產市場平衡的,畢竟,只要有人敢說出真相,那堆業者努力塑造出來的美夢、購屋人自己幻想出來的世界,很容易破滅。
  破滅之後呢?人人都喜歡作美夢啊,幹嘛我老是要人面對現實呢?幹嘛我老是要跟內政部或各縣市政府槓上啊?
  因為,這個業界早就病入膏肓,用著不合法、不健康的手段,前人花錢學到教訓,就要後人花更多錢來當作墊背,如此循環,多少人成家,多少人就被割得體無完膚,而這個不健康的業界,怎麼可以沒有任何人站出來說說真相,或是,起碼有人得告訴大家,這個殘酷世界的答案,然後才有機會再來改正?
  我如履薄冰的寫著每一個字,說著每一句話,出版每一本書,就是想要留下一些答案,不管道高三公分魔高三丈,不管「八不推建商」是否會進化增生到「三百不推薦」,我們這一代或是上一代造成的錯誤,總是不希望下一代也跟著吃虧上當。
  真相,就寫在書裡,而且經過更新,雖魔高三丈,但我也要追上,並且再次留下一些解答,用我這三公分的能耐,來試圖改變這個生態。縱使被黑心建商提告、被黑心投資客與房仲惡搞、甚至被財團用百億資金買下電視台封我的口,我依然帶著鋼盔,一步一步往前走。
  只要你對我說:「因為這些,讓我避過了黑心購屋招術,並且買到現在的好房子!」這一切,就值得了。
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PART I  令人矚目的重劃區:
前景、錢景還是淺景?

  

避雷針1:
避免區內暗巷
  
  買重劃區的房屋,要萬分小心不要踩雷,尤其是我常講的「八不推」建商,狀況太多,變成室內噴泉或不給公設,啥都有,花大錢買房還要賭人品。很多重劃區因為住戶稀稀落落,或是建商規劃成純住宅社區比較好賣,生活機能本來就不太好,如果要走路至鄰近的捷運站/高鐵站/輕軌站/環狀線等等,建議晚上十點後試試,確定你所設想的捷徑,究竟是穿越暗巷或明巷,摸乳巷還是恐怖捷徑。

避雷針2:
是真住宅還是假住宅?
  「不是」住宅,但看起來像是住宅,這是怎麼回事?
  很多業者會把規定不能當作住宅的商業用地拿來蓋大樓,然後登記「一般事務所」,如果你要買來當辦公室,完全合法,但如果你要拿來住,就得小心哪一天被其他用戶檢舉坑殺,你的房價也很難保。而既然住商混合,這種社區的管理就很困難,像萬華那個貴森森套房社區,完工沒多久就被抓到一樓一鳳,這種經營,不是一個良好住宅區會想看到的風景。

避雷針3:
建商點交公設否
若重劃區有大量的投資客屋主,等建案紛紛完工後,如果投資客不小心套牢,就會成為第一波建商點交的對象,也是整個社區管理經營方向的決定者。關鍵在於,既然屋主多投客,建商要跟他們共存共榮,就會卯起來收買,給予短利讓他們開心,這些投資客想當然耳也無暇認真點交,看起來漂亮、不要麻煩人家,能給過就是給過吧!可是,萬一電梯變成大怒神,或是公設最後竟然是違建,最後苦的還是自住客。最好的狀況,當然是建商成立管委會後,真正的自住客認真來應對、仔細查看點交。以我家為例,自完工至全數點交完成,足足大約花了二年期間!所以如果交屋半年內就點交收工,請務必注意品質能否令人放心?


避雷針4:
你家窗戶正前方,是美景還是別人家的屁股?
  重劃區最令人傷腦筋的問題之一,就是在一片荒地的預售時期,很難確知你家隔壁或你家前面往後會蓋出啥房子,有時本以為是開闊街景,結果五年後東擋西擋,讓你的無敵窗景變成二百五。更何況建商口中的公園第一排,並不一定真的是公園,你眼裡看到的綠草如茵,有時只是其他建商暫時養的地;而縱使真的是公園第一排,如果沒有查清楚,有些公園其實真正的功能是滯洪池,雖說它肩負起排水功能很重要,但只要下起豪大雨,社區前方就可能會積水或淹水,會不會影響出入事小,停車場會不會進水事大,還是要打聽清楚。
  至於你家前方後來才出現的其他建物,帶來棟沖、屋簷煞、天斬煞、壁刀,這些都是有可能會發生的,而風一呼嘯過大樓間發出有如尖叫般的風切聲,長久下來更有能會讓你崩潰。
  最後,還有一種情況,隔壁的停車場空地最後建成摩鐵(汽車旅館),或變成鐵皮屋熱炒九九,天天有漂亮酒促小姐和絡繹不絕的客人,真不知該喜還是該憂。

新北-板橋江翠北側

  本來只是河道,後來就變成河岸第一排的重劃區,沿著板橋的河岸一字排開,以前的第一排(比如東京巨蛋花園廣場),委屈的成為第N排,此區瞬間被建商瘋狂搶建,第一案又以低於市價的低姿態被瘋狂買光光,引發後續多年的預售屋投資熱區。
  瘋狂過後,就是漫長的拋售時段,有建案因草率規劃,棟距過近,完工後成為網路知名的「小偷來偷一圈房」,因為一層多戶,陽台雨遮又相互連結,鄰居站在陽台借醬油,「親切又方便」。比較糟糕的還有工安意外,光上報的就有死亡凶工地、電梯井腐屍奇案,還有燒出沖天大火的。之前還有網紅開開心心先拍新房子開箱文,過不多久又改拍淹水爛屋開箱文,最後因某種大家都知道的鄰居壓力,影片悄然下架。
  不少建案預售時說得一口好風光,許諾漂亮河景,但往往等後案蓋起來後就被擋光光;或以為是綠意盎然的開闊景觀,但實際蓋好後居然只是冷硬的堤防,與偶會出車禍的64快速道路,變成「被路人看光光宅」──就別提華江橋與64快速道路的上橋引道,容易成為華麗的「鐮刀煞」。
  最後,因為地緣關係,殯儀館與車隊的沿線,讓後區有不少聯想壓力;有果菜批發市場雖說熱鬧,卻也讓旁邊住戶不得不習慣早起並勤灑掃環境。
  區域內的生活機能稱不上太方便,現階段想吃宵夜或找便利商店還是得回到舊市區才有較多選擇。如果看屋時考慮的是離捷運的距離近,建議你要挑晚上走一次你心目中的路線,觀察夜幕降臨時沿途的巷弄狀況。
  景觀是否開闊,以及建案規畫及興建是否出包,是此區房屋保值的兩大要點,缺一不可。比如建商評價普通沒大問題,可是四面都高樓,「唱楚歌感」強烈;有開闊河景,卻有彎刀直插心臟,縱使非面河戶卻也是背後插刀;看似屋主開價便宜,其實是登記一般事務所的假住宅,這類社區的管理與居住品質堪慮;看似漂亮大氣,其實已經發生過死亡工安意外,住者人心惶惶,沒住者大家嘴巴傳傳,這些都不太妥。
    刪去法,是此區找屋的重點,除卻上述缺點,剩下的就是比較適合自住的地段與區域,也才有保值的基礎。


新北-土城

  最大的利多在於委託長庚經營的新北土城醫院,但對某些人來說最大的利空也是這個點,尤其是在新冠肺炎疫情緊張的時期,有些民眾感覺離醫院太近,反而有一種不好說的不安全感,已經不是業務口中的利多。這個利多感,從醫院蓋好後就美夢消失。以前買房子,離醫院近,可被塑造成生活機能的優勢,現在離醫院太近,反成為投資滯銷的理由。
  土城的房價因板橋價高也隨之起舞、被炒作一番,可是不少建商的預售屋開價比板橋還高,或是成交價格竟然超過板橋的重劃區,成屋後價格很受考驗。想想,一樣的價格,自住客會傾向選擇都市建設或開發比較成熟的板橋,也因次連帶讓後續保值性頗受考驗,轉售時間也會拉長。
    房價保值性不高,投資客多寡,成為社區好住度的關鍵,只要是越少的投資客購買,社區會較穩定而安居樂業。
  交通條件不特別,無論交流道或捷運海山站都沒有太多新意,但要前往台北市通勤仍得經過板橋,好處是畢竟是前幾站,搭捷運有空位可坐,其他開車族還是得慢慢一路順著車流塞過去。自然囉,房價也只能慢慢的跟著板橋走。


新北-新店央北

  小而美的重劃區,有環狀線捷運十四張站,也有捷運共構商城的夢境,更有十四張重劃區的擴張感,也因此讓預售很好操作,新建案紛紛加價賣,成屋之後就看選屋功力,誰有開闊景觀,以及不屬於「八不推建商」,誰就有保值力。反之,也因重劃區過小,建物與建物之間太過緊密,有如永和般密集的大樓群──不得不說,這在新重劃區裡實屬奇葩,太可惜,哪有人重劃區還搞成這麼緊密又難住啊!
  環狀線通車後,捷運利多消失,因為很多民眾終於醒悟環狀線目前還是次級路線,要連到正線進台北都得轉線,捷運這個因素,相對於千萬高價宅,只是「選配」,未必是「必須」,光是走路到捷運站遠近不一,高跟鞋可能受不了這折磨!
  至於十四張捷運共構商城,截至本書出版前還在規劃中,未來如果包含十四張都變成重劃區,此小區住戶變多,無論開車及搭捷運進出,交通狀況會每況愈下的壅塞,反而會成困擾。至於大型商城,在小碧潭站拖拖拉拉非常多年後,總算迎來個IKEA(而不是對房價有幫助的SOGO或新光三越),這種家居類型的商城不算利多,平日人少、假日吃飯人多,對房價的幫助是好是壞?總有些尷尬。


桃園-中路
  高速公路交流道下來的地方,變成一大堆房子跟建地,很是突兀與怪異,好買不好賣,生活機能因為炒房而地貴,進也進不來,空蕩蕩的地區,後來加入幾個大公園,視覺上是舒服了,好歹讓假日有一點人氣。只是細看後會發現,公園旁坦蕩蕩放著救生圈,一查才知,中路的特色就是房子沿著滯洪池而蓋,平日有很長很好玩的溜滑梯,但下豪雨時就是桃園的低窪積水處,它,可是被賦予讓桃園不再淹水的調節任務。
  以前一般人都不太在意滯洪池,也實在是剛好,剛落成的頭幾年都沒有下豪雨、沒有大颱風,房價節節高升,直到某一天的豪大雨,把溜滑梯給淹掉了,公園一片泥濘,這景象才稍微把大夥打醒一點──好吧,你賭性堅強,心很寬,想說哪來那麼多百年豪雨嘛?多數時間應該還算風調雨順?這是就個人選擇了。
  至於跟生活機能扯上關係的地標,是法院,用來判生死的地方,所以不能當作生活圈是否方便好住的代表,我個人感覺是肅殺之氣偏重。除此之外,就沒別的了,現階段只能繼續等等。
  雖然桃園的地頭中悅建設很早在此地蓋高樓,無論是否為試探性質,在缺乏成熟生活機能的地區,很容易「中看不中住」,你能否習慣只為了買一罐飲料或宵夜就要騎車或開車出門?而外地移民客目前會因此區高過區域行情而卻步,相較於生活機能更方便的藝文特區周邊可能更受歡迎,反正住藝文特區不是為了藝文,有餐廳有商店,人嘛,方便過日子很重要。
  如果住在高速公路附近,是為了更快速的往來台北,此區避掉了桃園境內的塞車路段,這是最大的優點。只是說,當開車成為主要的交通工具,往往代表著居住地段就是出入沒那麼便利,而奇妙的是,這片重劃區內常常被抱怨馬路太塞、紅燈變化太快──但明明就是重劃區,怎會除了主幹道,其他都被嫌路小?
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議價與合約
預售屋常見的8大合約陷阱

  買預售屋的人心臟要很強!縱使政府高呼要求檢查、規定預售屋開賣前要送審合約書,可是道高一公分魔高三丈,他送審的標準版合約和你最後要簽名的那一份,很可能是日月之距,簡單來說消費者根本無從核對版本。
  以下八點是現在市場上主流合約書的常見問題,這些連十大建商都在用的白紙黑字詭計,小老百姓如果沒有多留心,逃得了嗎?等你眼睜睜簽下不平等合約,等交屋時再來大呼小叫找律師有用嗎?白紙黑字可都是你親自簽下的喔!

一、預售屋沒附上有尺寸的平面圖
  
  太多人在交屋前問我驗屋問題,傳來平面圖後我一看:又來了!又是這種沒有尺寸的圖!想想看,建商要給你多寬的陽台?客廳面寬該有多寬?臥室的雙人床到底可不可以放下去?柱子到底有多粗?牆壁有多厚、是輕隔間還是磚牆還是RC牆的厚度?
  建商的平面圖沒有標明尺寸當然是故意的,他大可喊「大家都是這樣」、「你相信我不會騙你啦」、「我們公司那麼大,蓋房子很有經驗的」……偏偏再大的建商也會蓋出漏水房,往往關鍵原因就出在建造的時候工人不夠專業,需要更多的彈性空間。
  房屋在興建時,空間尺寸當然要使用雷射定位並且依循建築圖來建造,但只要是人,稍有醉意,啊不是,是稍有睡意,或是工頭和工人溝通不夠精準時,工人就會憑他的經驗和想法來施作,麻煩在於這中間的「創意」有時大、有時小,也因此那些比較黑的建商,怎麼會願意大方給你附有精確尺寸的圖面?一旦「細節都有憑有據」,在驗屋時豈不是容易被客戶挑剔刁難?更何況不少建商蓋的小二小三房,為了多A公設比跟縮小坪數,臥室的寬度只跟一般雙人床一樣寬,只要他少蓋那一兩公分,你的床就一定塞不下。
  問題是,蓋出精準的正確尺寸,本來就是建商的責任,所以請切記至少一定得索取到建築藍圖,並釘入合約中,才能確保你買的房子到底有多長、有多寬,以免到時要計算面積時只能跟著感覺走。

二、加簽二次施工同意書
  你想要違建嗎?還是你壓根買到的是違建?又或者,漂漂亮亮的社區建案大廳,其實是不能說的違建?普通等級、有點黑不是太黑的建商,會蓋出讓你「方便」日後外推的形式;存心要養套殺等級的建商,則會貼心的「幫」你喬好一切,也就是幫住戶「爭取」到更多使用坪數,並且還會採用全社區統一違建規格的方式,讓整個建案更好看。以上的關鍵就在於,合約書要多簽一份「二次施工同意書」,建商也不會找你多收錢唷,你看看,這服務多貼心?
  但如果你細瞧一下:「購買人委託XX工程行施作」,也就是這個工程居然是你「自己」發包的!萬一違建被告發、要被拆除,建商就會說:「這是住戶自己做的喔!(法律上)跟我無關!」萬一陽台外推的地方漏水,有住戶告上法院?這也不是問題,建商會在法庭說:「這部分的施工是買方所為,跟我們無關,我們無法幫他保固漏水。」
  好一個翻臉不認人!更進階的是,萬一你家漏水或是新電梯要點交,建商就擺爛不管,甚至還有剛交屋就漏水的情況,請他們協助維修施工也愛理不理。如果你想提告,就有建商會威脅自爆:「你家這裡那裡都是違建耶,去找政府工務局檢舉,你的外推就會被拆光光,公設的健身房也拆光光!豪華門廳也是違建,通通都要拆!」
  別以為養套殺到此為止,還不只呢,萬一合約沒有仔細看清楚,他還會壓一條內文:「買方已知此外推施作並不合法,特立此同意書為證。」你告上法院,永遠不會贏,恭喜,買到一間被拆光也不會有人同情的先天問題屋!

三、裝潢金折讓
  這招數有多萬用?房價起漲時,建商怕客戶沒有足夠的現金,會用這個方法助你一臂之力;房價下跌時,建商要靠你幫忙穩住房價、慷慨優惠你200萬元,也會使出這招;當你發現自己真的口袋不夠深,沒關係,建商靠這小方法可以讓你多買一個車位;更讚的是,當你有意願投資,建商一樣用這招就讓你掏錢多買一戶。
  這招是什麼?很簡單,在合約書的某一個不起眼之處寫著:「本房價內含裝潢金折讓款200萬元整,在交屋時退款給XXX帳號。」
  這裝潢折讓款大有操作空間,比如房價實付800萬元,成交價格會寫1,000萬元,實價登錄跟找銀行貸款都是1,000萬元,到時預計八成房貸就是貸款800萬元、自備200萬元,那麼當房屋交屋時,這200萬元就會滾回消費者口袋裡,他買的房子幾乎等於零頭款,而當消費者要賣屋時,哪怕是只賣900萬元,看起來獲利100萬元,可是在實價登錄上的紀錄就是「賠售」100萬元,還免繳房地合一稅呢!
  這合法嗎?當然不,被抓到,「使公務人員紀載不實之罪」,關三年;沒抓到,這種不老實建商給你的屋子能有多美好?想投訴媒體踢爆或打官司?好啊,大哥找人頭來當業務,說自己犯罪,要死你去死,要關你去關!你敢投訴踢爆?

四、由XX建設履約
  為了保障預售屋的買家,政府弄出五種履約機制,分別是:不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保、公會擔保,前兩種對貸款給建商的銀行保障較多,價金返還的機制對消費者最好,但這前三種機制對建商來說都要投入不少履約成本,後兩種藉由公會或是同業來擔保的方式,對建商最划算,費用最低,但現實上容易被惡意扭曲──只要隨便成立一個紙上公司或紙上公會,就可以擔保消費者權益?制定出這樣的履約機制,堪稱由建商領導政府制訂保護消費者法規的戮殺案例。
  「公會履約」比較少見,因為公會是靠會員繳錢支撐的一個組織,憑啥你建商蓋房子蓋一半倒掉,要其他建商來幫你收拾爛攤子?願意成為履約對象的公會,比較大的機率是由一堆小公司或紙上公司成立的,反正這種公會沒有影響力,萬一出事頂多廢了這個公會,政府也沒規定建商一定要加入「哪一個」公會。
  「同業履約」的案例,則有一個被抓包的例子。記不記得「虧雞福來爹」(Crazy Friday)?就是曾經參與競選台南市長但失利的林義豐先生,他的伍彩建設因推出台南史博館對面的天價建案「伍彩東急」而聲名大噪,但開賣三年只挖了幾道溝,工程進度毫無動靜,有些買方發覺不對勁,剛開始想解約還被要求得支付違約金,急起來找媒體踢爆,才發現這預售案居然是由他家兒子的建設公司來做擔保,試想,爸爸的公司如果倒了兒子還會在否?這根本就缺乏保障!

五、自通知交屋日起視為已交屋
  不少黑心建商很愛來這招,並且會把更多條文藏在斯文與古文裡,用一堆文字來掩藏這個訊息:「我要你交屋就是要交屋!」網友對我投訴的案例,是建商通知他去驗屋(並且等同交屋)時,踏入屋內看到的是沒有地磚、沒有廚具、浴缸還放在角落沒有安裝的「新落成廢墟」,但工地主任的回應是反正屋主也是要裝潢,乾脆到時候一起處理,「只要二天就好」──只是這裡以台語說的二天,大約的單位是一個月呢!
  這要怎麼辦?看了合約,是屋主自己簽下同意「通知交屋起視為已交屋」,合約上這一條還有黑字加粗體耶,旁邊還有一個親自簽名蓋章的欄位!這時你只好睜大眼張大嘴的說:「客客氣氣漂漂亮亮的跑單小姐說這是制式化合約,就叫我簽這裡簽那裡,印章是她幫忙蓋的,我那時以為這是股票上市公司,應該不會騙人……」
  還有類似的一大堆投訴,比如剛蓋完就正在漏水也得交屋啦、銀貸已經開繳三個月房屋卻還在修,或是屋主嫌屋況不夠完善硬是不交屋,結果居然被建商以違約為理由,直接沒收之前已繳的二成自備款。
  有這條,千萬別傻傻的就簽下去,這是預售屋合約出現問題最多、堪稱最恐怖的一條條文,簽了,沒事是運氣好,有事,建商會在交屋時黑化跟你翻臉!


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預售屋的六大監工重點

  如果你買了預售屋,不管是不是要自己住,監工是一定要的,隨時關心進度,有機會也看看別的樓層以做比較。有沒有時時關心,工人可是精明得很,會大小眼看狀況施工的大有人在。房地產和一般的商品不一樣,從付訂金的那一刻開始,購屋人就開始在腦子裡規劃起未來的新家--先等等,在施工期這一兩年期間,你除了跟設計師討價還價商量日後夢想家的長相,記得還有件攸關住戶權益的工作不可不做,就是監工。

  有個名詞叫做「先建後售」,有些看似大方的建商,預售屋隨便賣賣,接待中心隨便搭搭,有人來買愛理不理,跑單小姐還會跟你撂狠話說:「這家建商實力雄厚不缺錢啦,本來就打算先建後售,預售屋只是隨便賣,等蓋好以後漲價才會賺更多,你現在買一定賺到了。」好有實力的建商耶,拿自己的錢出來蓋房子,應該沒有問題吧,有沒有很心動?

這裡面有個迷思,建商蓋房,跟老百姓買房是一樣的,都可以拿到五成或甚至更多的建築融資,而且,房子一開始蓋,建築融資就會一一撥下來。換句話說,賣預售屋等於是建商在籌頭期款,市區豪宅案,土地貴得要死,住戶挑得要命,每項成本都高,當然預售屋能越快撈回現金越好。會先建後售的案子,通常土地成本低,像林口、三峽這些地方,很多建商都用這種模式推案,但這其中的問題就在於,先建後售,過程你無法參與,施工過程的好壞,無法眼見為憑。先建後售會碰到的問題等下一篇再來談,這一篇先來看預售的監工。

有買預售屋的人,就該經常去工地走走看看,若能進去就可以看到實際上蓋得如何,如果你看到現場工人都有穿制服,不會在隨便抽菸吃檳榔喝酒,連吃飯都會集中某一處,告訴你,連這種細節都管理嚴格,施工品質差不到哪去。可是,這樣的工地很少,有良心的建商還是少數,以我的經驗來說,大部分的工人一定打赤膊、喝阿比(維士比)加咖啡,菸跟檳榔不離手,菸蒂、檳榔渣甚至大小便,都隨便吐在地上,然後用水泥灌起來。先別噁心,這在工地很常見,甚至連擦屁股的衛生紙也一起埋了。

重點來囉,監工怎麼看?當你買了一間預售屋,等建商的施工圖畫好,你就去找工地主任影印,起碼要印出你那一間房屋的施工部分。喔,你怕看不懂?怕工地主任不給你進入?這是一種社交學問,最嚴格的工地,非施工者自然不給進入,以免變成凶工地,但工務所一定給進,已購客三不五時的問候,飲料、熱湯三不五時的進貢,慢慢的跟工地主任及工人們交朋友,漸漸地你啥都會看到。千萬不要急驚風的殺進殺出,現場人員只會當你是瘟神,縱使房子是你花錢買的,還沒交屋前,所有權仍屬建商,一切建商說了算喔!

一、鋼筋。你就依著圖,看他有沒有好好綁,有多少根鋼筋,鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的做保護膠圈。這些講起來太專業,正在綁鋼筋時怕危險也不太會讓你全程參與、或是讓你在工地隨便走動,只能盡量看,對著圖看,或是遠遠的看著就是了。要注意的是窗戶,通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋,萬一碰到地震比較不會裂,這部分偷工會很明顯,萬一被發現要敲掉重做很麻煩,所以做是一定會做,但黑心或不黑心的差別就在於只做一根或照規矩做兩層。

二、灌漿。通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿。照理說,會先檢查有沒有乾淨再灌,比如有沒有菸蒂啦、菸盒啦,曾經有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西,而且還有手套埋在內呢,建商只好敲掉粉刷層再整一整表面。
混凝土灌漿是施工的大事,天氣會決定品質好壞,在灌漿前,好的工程單位會檢驗氯離子與混凝土濃度,也會作坍度測試與強度測驗,灌漿的水泥如果太乾會不好灌,有時會多加點水,但水摻太多會導致結構不牢,因此每一車的水泥會做強度測試,你看到工地有一個像小圓桶的儀器,必要的時候就要做測驗,看水泥可以承受多少壓力與重量,可以要求建商給你看實驗報告。如果你發現一車車的混凝土車不檢查就灌進樑柱,這建商與營造廠恐怕離黑心不遠了,誰知灌了啥東西、能否保護結構安全?要知道混海砂、加爐渣是以前偷成本的好方法呢!

三、裝修。結構看完了,開始進行裝修層了。通常這時候建商比較願意讓你進來看,但現場危險程度對小白來說是一樣的,建商最不想讓你看清楚的有以下幾點,切記多留意:防水是最重要的一環,好的建商在窗戶、浴室、廚房,都會重重的漆上防水漆,比較好的會做「一底兩度」,也就是刷兩次防水漆,連浴室整間都會做防水;比較差的就隨便漆一次就好,浴室防水也只做浴缸或是淋浴間這兩個小區域,省錢省時嘛!

四、水電。接著,請再拿出你的平面圖,這個階段要講的是水電開關位置。普通的案子都是師傅都隨便配一配,反正牆角有就算數。監工的重點在於,你要想像交屋後房子的規劃,哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水的管線也是,哪裡要用水、冷氣室內機擺的位置要有排水口,仔細一個一個盯著,以後裝潢就少很多事。重做要挖開牆壁甚至動到樑柱,監工時不仔細改好,以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是,要盯著工人別亂倒水泥水,排水管萬一塞住很麻煩,要把地板牆壁敲開來重換。

五、水泥施作。地板要平大家懂,比如拋光石英磚好了,粗粗的結構面上,清潔乾淨後,打雷射看有沒有平,先倒水泥漿,鋪一層乾水泥砂,用木尺掃平,澆上水泥漿,一塊塊貼,鋪一塊就用水平尺量平整面,用木槌敲緊每一塊,等乾,填溝縫,完成。黑心建商不會做得這麼細,水平尺隨便量,鋪起來是歪的,溝縫也隨便上,盯不仔細,吃虧的是你自己。油漆也是,監工的時候發現牆壁不平、顏色不均的狀況,就要馬上告訴師傅,也順便檢查油漆有沒有不同品牌混合用,或是牆上有死蒼蠅不清掉直接漆上油漆。

六、建材等級。最後,也是最重要的,記得要核對建材品牌。多數的客戶都會趕在交屋前向建商借屋裝潢,如果監工沒有很仔細很有把握,不太建議這麼做,因為只要交屋一簽名,建商的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。建材上的偷工大多源自建商的文字遊戲,你看合約書就知道,比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」,那個同級品就是爛牌,去對價格就知道,日本來的YKK一定比較貴,你抓到,就可以跟建商吵,看是找補或換新都好。

我總是覺得納悶,大家買菜都會精打細算,幾十元都要省,買電器也會多家比較,連上網買一九九的小背心價格都要比,可買房子幾百幾千萬元,九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋,這麼好騙,難怪黑心建商賺不完啊!

記得,打開天花板維修孔,打開窗戶看磁磚邊緣,留意所有的山寨建材,若你老嫌麻煩、不甘願龜毛點從頭到尾檢查一次,就算上網問我一百遍:「S大,如何避免買到黑心宅?」也沒用囉,記住,買錯房子,就算不後悔一世人也會浪費半輩子!

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