你的房子結構安全嗎？︰地震不用怕！專業技師教你安心購屋100問（增訂新版）

★闡述了選擇房屋必備的知識，使消費大眾能掌握充分的資訊，做出明智的選擇。
★採提問作答的方式，條理分明，清晰易懂。
★對購買成屋或預售屋逐一提問，並指出常見的買賣陷阱，及如何粗估房屋價位。

台北一○一大樓之設計結構技師，現任永峻工程顧問公司總工程師甘錫瀅
國立台灣大學土木系教授曾惠斌
國立台灣大學土木系教授黃世建
昇陽建設企業股份有限公司總經理簡伯殷安全推薦

二○一六年二月六日凌晨發生在台南六•四級的強震，成為台灣史上因單一建築物倒塌而造成傷亡最慘重的災難事件。二○二四年四月三日花蓮發生規模七‧二有感地震，是九二一以來最大強震，也傳出嚴重災情。從九二一大地震至今將近二十年的時間，在這片土地的人們，對地震從來就不陌生，但是這次災害除了暴露出建築界有哪些問題？哪些法規需要改革？還有，當地震來時，到底什麼樣的房屋結構才安全？
選購一個安全的窩，建立一個舒適的家是許多人奮鬥一生的夢想，尤其房子一住就是幾十年到上百年，不像一般消耗性產品，用了一段時間之後就丟棄或淘汰。然而如此重要又需長久保有、使用的資產，卻常因為購屋者的權益在資訊不足或業者惡意欺瞞下橫遭侵害。
身為專業結構技師的作者以其高度的分享性，結合了豐富的學養及累積三十餘年的實務經驗，用一般消費者懂得的語彙，從預售屋、成屋、中古屋及房屋結構等構面做了許多課題的深入淺出解說，相信對準備購屋者是一本現學現用的選屋、購屋的好指南；對一般消費者來說，也是跨越專業門檻，了解建築、房地產或評估建築物好壞的一本好入門書。
買房子畢竟是人生大事，金額龐大絕對需要深思熟慮。消費者自身的參與和爭取更是不可或缺。本書闡述了選擇房屋必備的知識，使消費者能掌握充分的資訊，做出明智的選擇！
希望每個人都可以擁有安全又溫暖的家。

 

曾慶正

從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年，因責任感驅使，並恐傷害無辜，對於自己及員工之專業工作態度要求甚高，於業界譽有口碑，屢受邀至各公私立大學演講。多年來除辦理許多超高層房屋結構設計之外，亦承辦過許多特殊工程失誤與損害糾紛之鑑定案件，更於阪神地震後四度赴災區，探究災損原因、應變及修復補強措施及災後重建成果等之系列考察，瑞里地震及九二一震災也親赴嘉義、南投、台中、斗六及台北各處災區協助救災並勘查災損原因，是一位理論與實務兼具的結構工程技師。
曾經擔任結構技師公會之鑑定委員會委員、特殊結構審查委員會主任委員，並曾任高雄市結構技師公會 理事長之職。目前擔任中華民國結構技師公會全國聯合會 理事長、中華台北亞太工程師(APEC)監督委員會 委員、行政院公共工程委員會技師懲戒委員會委員，並為曾慶正結構技師事務所之負責人。著有暢銷書《這樣買房子最安全》。

張惠如

東吳大學中國文學系畢業，曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者，著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》、《這樣買房子最安全》等，作品散見各報章雜誌。

推薦序

 

建築物結構如同人體骨骼，一次就要把它建構好

 

甘錫瀅台北一○一大樓之設計結構技師、現任永峻工程顧問公司總工程師

 

我常常在不同的民間社團演講有關建築物結構安全議題時，我喜歡把一棟建築物比喻成一個人的身體來說明，建築物的造型好不好看就像是人的外觀漂不漂亮一樣，建物結構安不安全就像是人的骨頭健不健康一樣，建物水電空調設備好不好用就像是人的神經感覺系統靈不靈活一樣，通常建物的外觀由建築師來設計，因為建築師的養成教育是以「美學」為主，而建物的結構由結構技師來設計，因為結構技師的養成教育係以「力學」為主，而建物的水電空調設備由電機技師來設計，因為電機技師的養成教育係以「電學」為主；而這三種項目，外觀與設備如果在完工之後覺得不理想，都還有機會做調整與修正，惟有建築物的結構完工以後是不可能再修改的，就像人體的骨骼一樣，在出生時就一定要一次把它建構好，否則會產生一輩子的遺憾。

曾理事長是我們結構技師公會全國聯合會的理事長，也曾經與我在同一個公司服務，他在建築結構工程之領域上專業素養佳，也有許多豐富的工程實務經驗，平常除了熱心會務以外，也很熱心協助一般社會普羅大眾來關心自己的建築物之結構是否安全；如今他以安全購屋一百問的方式，用深入淺出的說明來回答複雜的結構專業問題，其中「購屋前要注意的事」與「替中古屋做健康檢查」之章節，協助讀者找到自己經濟能力許可的好房子，而「解開房屋結構設計的陷阱」等章節，提供讀者較深入的結構理論來瞭解房屋結構安全，「結構大事要找專業技師」卻是一種讓讀者以較省力的方式確保建物安全之建議，最後舉出「疑難雜症解疑篇」更是可以解決過去常被民眾詢問的議題，如果民眾確實瞭解其原理就可以解除過去心中的疑惑。

最後我呼籲大家「跟著曾理事長確認你的房子結構安全嗎﹖」，但是要特別注意一次就要買對否則後悔不及。

 

自序

 

邀請大家共同為居住的安全把關

 

每當我感受到地面有激烈的搖動時，以前勘災時房屋倒塌、橋梁斷落的影像總是浮現腦海。所以我一定在地震的當下先猜測地震強度及中心位置，再守著電視看新聞報導，以確定沒有重大災情；如果有重大災情，結構技師公會的理監事們就會召開緊集會議商討對策，準備隨時提供政府救災支援。這是政府賦予專業技術人員的責任與義務。

自從開始進入房屋結構設計這個行業，我就隨時戰戰兢兢地注意手上的工作。每日下班以後，儘在腦海裡反覆回憶思索白天的工作，檢視是否有差錯？因為我認為結構設計者的疏忽，可能造成某一群人喪失生命。於從事結構設計相關工作十六年之後，發生了美國洛杉磯北嶺地震，隔年又發生日本阪神地震，讓我有機會重新檢視過去大家所公認的設計方法與觀念，還有易造成災損的設計與施工細節，更讓我確信結構設計監造及施工的重要性；特別是以當時的統計資料來看，台灣短期內出現大地震的機率很高。於是結合幾位結構技師公會的朋友，全力鼓吹社會大眾重視結構安全，並要求政府厲行專業分工落實人盡其才的政策；務必排除非專業的人做專業工作以免劣幣驅逐良幣，才能使真正的結構專業人員有機會去做結構設計監造與施工。無奈，功敗垂成！更不幸的，我們所擔憂的大地震－－921集集大地震終於發生了！

勘災的時候，我看到了許多結構系統規劃及設計的缺失、工程偷工減料品質不良，更震撼的是親眼看到焦急的搜救與羅列的悲痛！感嘆，要保障民眾的居住安全是相當困難，即使是我，考慮區域性、經濟能力、居住環境等非結構因素之後，加上可收集到的結構設計監造及施工單位資料，我能選擇的經常是很有限。因為整個營建產業牽涉國家的法令、專業人員制度、執法官員心態、報章雜誌的扭曲廣告與錯誤報導、民眾的輕忽，以及最大的障礙－－既得利益的黑暗勢力。我深信黑暗勢力能改變執法官員心態甚至擇任關鍵的執法官員，從而更改國家法令制度！即使是非常重視工程品質，為改革工程制度不遺餘力的全國最高工程主管機關首長，公共工程委員會主委范良(金秀)，都會說：「我個人的力量有限，請大家共同來努力！」這本書也算是共同努力的迴響吧。

累積了三十餘年房屋結構設計監造、鑑定的經驗，又擔任結構技師公會的理事長，對於提升營建產業的工程品質，應有捨我其誰的勇氣與擔當。寫這本書的目的就是要提供一個工具，使讀者能在這長期法令制度不完善的大環境下，靠自己的力量辨識房屋的安全性與合理性，或當房屋發現安全疑慮時該如何去找真正的專家來協助，保障讀者的半生積蓄不致平白泡湯，並避免生命遭受到威脅。

艱深的專業知識與經驗如何能正確且清晰的傳達給一般的社會大眾呢？這是一個困難的課題。透過身兼自由作家與記者的張惠如小姐，這個問題便迎刃而解；她幫忙蒐集資料之外，像過濾器一般把多餘的、艱深的、無關宏旨的全數濾除殆盡，然後從她的筆中流出，令文章變得順暢平易近人，是工程師與民眾的重要橋樑。假使這本書能給予社會實質的幫助，張小姐與出版社曾敏英總編應居首功。此外要感謝昇陽建設的古山經理及李識君副理，他們提供施工細節作法及相關費用資料給我參考，豐富書裡的資訊，也感佩他們的尊重專業與敬業精神。

除了書裡的叮嚀之外，國立台灣大學土木系邱昌平教授所耳提面命的一句話，我要特別告訴大家：消費者去工地查看的時候，最重要的一件事就是問「工地裡總共有幾位技師？」

祝福大家都可以擁有安全又溫暖的家。

推薦序■建築物結構如同人體骨骼，一次就要把它建構好∕甘錫瀅
推薦序■替購屋者添一般新力量∕黃世建
推薦序■帶著本書有如三十年經驗的專業技師陪著您安心購屋∕曾惠斌
推薦序■給住戶一個安全的窩∕簡伯殷
自序■邀請大家共同為居住的安全把關
第1篇　購屋前要注意的事
1■買成屋好、還是預售屋好？
2■預售屋常見的陷阱？
3■坪數灌水的伎倆？
4■權狀三十變二十，公設比是啥東西？
5■害怕買到灌虛坪的房子嗎？
6■建商跑路是預售屋的噩夢？
7■預售屋如何打價格心理戰？
8■預售屋的殺價眉角？
9■預售屋推案哪個時期買最便宜？
10■廣告戶、特惠戶可以買嗎？
11■預售屋定價多少才合理？
12■預售屋開工後要不要監工？
13■買中古屋有風險嗎？
14■房仲業者的話可不可信？
15■常見的中古屋買賣糾紛？
16■買中古屋要注意的事？
17■中古屋被抵押貸款了嗎？
18■買中古屋的稅費責任誰負責？
第2篇　替中古屋做健康檢查
19■輻射屋哪裡來？
20■多少輻射劑量才算危險屋？
21■如何辨認幅射屋？
22■什麼是「海砂屋」？
23■海砂屋分布何處最多？
24■如何分辨海砂屋？
25■鑑定海砂屋的迷思？
26■海景屋浪漫嗎？
27■房子歪了嗎？
28■房子為什麼會傾斜呢？
29■華美裝潢會騙人？
30■公寓的公共區域美不美沒關係？
31■房子為何會漏水？
32■房子出現裂縫，馬虎不得？
33 ■牆的重要性？
34■牆上裂縫代表什麼？
35■梁上裂縫代表什麼？
36■柱上裂縫代表什麼？
37■樓板裂縫代表什麼？
38■水管「滴滴漏」，怎麼辦？
39■哪種水管容易漏水？
40■你住的房子喝的是哪種水管的水？
41■如何看出漏水屋？
42■「抓漏」有訣竅嗎？
43■ 怎樣評估中古屋值多少錢？
44■房屋造價知多少？
第3篇　買房子除了看地段，還要選地質
45■選房子挑地段，還要挑「地」質？
46■全台哪些地方地質軟弱？
47■擇「地」質而居，哪裡較好？
48■哪裡是「順向坡」山邊住宅？
49■我家住在「順向坡」山邊社區，怎麼辦？
50■地層下陷，危不危險？
51■地質解讀不重要？
第4篇　小心地震！
52■大地震隨時可能發生？
53■台灣哪裡是強震區？
54■多強的地震對房子有殺傷力？
55■大地震住高樓還是平房安全？
56■您住的房子有沒有耐震設計？
57■地下室挖愈深愈好？
58■你家房屋有「結構計算書」嗎？
59■哪種建築物要做「耐震能力評估」？
60■什麼是「制震」宅、「隔震」宅？
61■制震宅、隔震宅絕對安全嗎？
第5篇　解開房屋結構設計的陷阱
62■鋼骨結構比鋼筋混凝土「勇」嗎？
63■哪種建築物用鋼骨較好？
64■致命的「開放空間」？
65■「開放空間」為何致命？
66■樓中樓與夾層屋，體質脆弱？
67■為什麼會有樓中樓、夾層屋？
68■中看不中用的樓中樓？
69■輕結構，重造型的危險設計哪來的？
第6篇　老屋拉皮該注意的裝潢重點
70■頂樓加蓋，加分或減分？
71■頂樓如何加蓋才安全？
72■危險的空中景觀花園？
73■要命的頂樓游泳池？
74■加蓋是房屋的贅肉？
75■老屋拉皮，糞土變黃金？
76■老屋拉皮要「拉」什麼「皮」？
77■老屋換新裝最重要的事？
78■哪種牆最穩固？
79■哪種牆不能隨意亂敲？
80■中古屋的裝潢重點？
81■入住前先「電檢」？ 165
82■燈光美、氣氛佳有理？
83■如何安全改變室內格局？
84■房子原始設計圖是保命符？
85■裝潢停、看、聽？
7篇　結構大事要找專業技師
86■台灣建築結構處處危機？
87■不良建築法規是危樓幫兇？
88■你住的房子是專業技師蓋的嗎？
89■屋況不良，哪裡可以鑑定？
第8篇　疑難雜症解疑篇
90■住高樓風搖地動，有沒有危險？
91■巨大招牌，會不會損壞外牆結構？
92■高樓大廈的玻璃為何常破碎？
93■鄰房改建，我家漏水，怎麼辦？
94■整修房子的砂會不會含海砂？
95■便宜的受災屋能不能買？
96■打掉陽台的外牆對房子影響大不大？
97■老屋翻修，該注意的重點？
98■不合建，獨立改建好嗎？
99■溫泉屋會損害房屋結構嗎？
100■捷運共構的房子安全嗎？

您住的房子有沒有耐震設計﹖

 

有些人喜歡住高樓大廈，有些人偏好獨棟透天厝，而更大多數人是住在公寓。樓層高度不一的平房、透天厝、公寓、大樓，當然各有不同的優缺點。可是，處在地震如此頻繁的台灣，你住的房子，當初蓋的時候，有沒有做耐震設計呢？這可是購屋換屋時，一般人應考慮卻較少考慮的重要問題。

早期蓋房子，因法規對結構設計的要求並不嚴格，所以較缺乏耐震設計。民國七十二年以後，建築技術規則規定，房屋建築需要耐震設計，但是建商確實做到的很少；直到民國八十年，台北市政府率先依建築法，要求建築物除五層樓以下之非供公眾使用者以外，其餘建築物均須由結構專業技師設計，此後各縣市政府陸續依法行事，關係到建築物結構安全的耐震設計，才漸漸被普遍運用。

所謂耐震設計，就是依據房屋的使用壽命（統計學上的回歸期為四百七十五年），以發生機率超過十％的地震等級，來設計房屋的耐震度，確保當房屋遇到比所設計承受的震級還強的地震時，假使會龜裂、損壞，也不會在瞬間倒塌，達到「小震不壞，中震可修，大震不倒」，以減輕生命財產的損失，這就是耐震設計的最主要精神。對於地處頻繁地震帶的台灣來說，耐震設計關係到房屋耐受地震時的行為，好比護身符一樣，是相當重要的結構要素。

遺憾的是，屋齡二十五年以上的房子，耐震設計往往不足，而且平房又比高樓嚴重。

假使你家屋齡已有二三十年，倒也不必太擔心，耐震設計對四樓以上的房屋較有功效，四樓以下，差別不大，只要結構良好，裝修時沒有打牆毀梁，老房子未必不耐震，相反地，它聳立地面，經歷多次大小地震而無損壞，等於通過多次「地震考試」，比起未經任何震度測驗的新成屋，更增添幾分安全保證。

不過以前曾經有損害紀錄的房子就應該特別注意，要找結構技師為您的房子作安全檢查並採取必要的措施。許多在地震中倒塌的房屋，通常過去早有損害的現象發生，可惜未做適當的處理才導致坍塌的後果。瞭解房屋是否有損害的紀錄？查看外觀是否有整修過的痕跡？是買成屋時的重要功課。

總體來說，早期樓層高的中古大廈，施工謹慎，注重結構系統；而五樓以下的中古公寓，有時根本沒有做房屋結構設計就蓋起來了。而且樓層高的房屋對軟弱土層而言，基礎開挖深，抗震力比低樓房來的好。還有，買房子時，選擇有地下室的，比沒地下室的，耐震力更好；全面地下室，又比部分地下室基礎穩固。為什麼地下室這麼重要呢？下一章節為您仔細剖析。

 

全台哪些地方地質軟弱？

 

按台灣本島北、中、南部粗略畫分，都會區當中以台中地質最佳，高雄次之，台北盆地最差。

台北盆地是由淡水河、基隆河、新店溪三條河川沖積而成的，就地質結構而言，屬沉泥層、砂層、黏土層互相交錯、重疊而成。其土壤特色是含水、砂、粉土和黏土質為主，是屬於比較軟弱、易受擾動影響的地質特徵。所以台北市區很多大樓在興建時，常因工地開挖，造成附近民房龜裂下陷，甚至地面出現大坑洞的案例。

土壤最軟弱的區域，集中在信義計畫區、南京東路五段、基隆河（士林段）新生地、北投區公館路沿線……，通常在沖積平原越靠近河邊的地方，地質越不好，在這些地質敏感區域蓋大型建設或高樓，都要擔負較高的工程風險。一旦發生地震，房子承受的地震力勢必比別區大。住在這一帶的人，假如附近在施工改建，自己的房子也比較容易受波及。北市政府特別規定，凡在上述地區開挖地下十二公尺、或地下三層的建築物，統統視為特殊結構，須經特別審查單位審查後才准核發建築執照，可見其地質之軟弱難測。

高雄市的地質屬於砂質地層，而且不是緊密的砂層、透水性高，地下水又豐富，再再提高了施工的困難度。高雄捷運施工就發生了多次事故，造成很多房子裂損、嚴重傾斜，這些都是地質因素引起的。

台北市只有靠新店溪兩側是例外，不需開挖很深，就會遇到堅硬的卵礫石層，遭遇震災時，損害會降低。但有個缺點，就是地下水位很高，地下室較易潮濕。還有一個狀況：卵礫石層分布並不平均，房子若正好位在卵礫石層和軟弱土層的交接邊緣，即使只相差一公里，情況卻是所有土質中最慘的。當地震來臨時，地震波和湖泊波紋一樣，湖心很平靜，愈靠湖岸，波紋漸漸擴大，到岸邊浪的波動形成反射波，漣漪更加放大。愈靠近盆地邊緣或卵礫石層邊緣的房子，所受到的震力愈大，其後果不言可喻。

內湖地區也是如此。地質有許多堅硬的岩盤，算很不錯，但岩盤卻是高高低低參差錯落，並不整齊。萬一房屋一半蓋在堅硬的岩盤上，另一半蓋在軟弱的土層上，那比全部都蓋在軟弱土層上的房子還要糟糕，因為沉陷量不均勻，可能房子蓋好沒多久，就房屋傾斜、牆壁裂開啦！