香港人在大灣區︰買賣房產一本通

一本鉅細無遺的買賣內地物業工具書，教你作好種種置業準備。

本書詳細解析港人在大灣區買入一手及二手物業的程序、稅務優惠，以及最新的正規匯款方法。此外，還會介紹買入樓宇後怎樣活用，如出租或再抵押等；針對公寓與住宅的選擇，書中提供了優劣對比以助決策，並提醒讀者有關代持風險及其他管理細節。另附多個案例分析，讓讀者加深了解在大灣區買賣物業時遇到的種種可能情況。

．港人在大灣區城市購房的限購政策

．如何通過香港銀行滙款首期或全額款項至內地

．購買住宅和公寓有何不同

．出售物業的流程和稅費

一本鉅細無遺的買賣內地物業工具書，

教你作好種種置業準備。

名人推薦

這本書可以說是內地房產的百科全書，我向廣大讀者推薦這本新書，希望本書能對香港人在大灣區退休及旅居生活起到積極的作用。

——鄭家成（周大福慈善基金主席、新世界發展有限公司董事）

伍國賢大律師、周永勝會計師事務所有限公司團隊

伍國賢為香港大律師，執業二十年，亦是一位工作四十多年的資深會計師，擁有清華大學法學院仲裁員培訓班結業證書、倫敦大學法學士學位、香港大學法律深造文憑、威爾斯大學／曼徹斯特大學工商管理碩士學位，現為威爾斯TSD大學工商管理博士研究生。工作之餘，經常返內地旅遊，熱愛閱讀、散步、游泳、唱歌及關注養生健康。

周永勝會計師事務所有限公司團隊

周永勝會計師事務所有限公司（GoldenWins CPA Limited）由執業會計師周永勝（Vincent Chow）於2010 年創立。周氏同時擁有以下資歷︰英國特許公認會計師公會（ACCA）資深會員、英國特許法律行政人員公會（FCILEX）院士及英國認可律師（UK Qualified Lawyer)、香港特許稅務師（CTA）、香港中文大學工商管理學士、香港理工大學專業會計碩士、英國法學士、英國大學法律深造文憑（LPC）及香港城市大學中國及比較法法律碩士（LLM）；其事務所除專責處理跨境會計、稅務及遺產策劃外，還協助內地居民以投資移民及優才計劃移居香港。周氏同時為香港首批取得廣州南沙區執業資格的稅務師。

自序一

這是「香港人在大灣區生活」糸列的第二本書。粵港澳大灣區由11個城市跟據《粵港澳大灣區發展規劃綱要》由2019年2月出台組成，包括內地9個城市及香港和澳門兩地。11個城市各有發展歷史及背景，各自積極發揮所長、配合，必然裨益國家的發展大局。

粵港澳大灣區組成至今6年，在全球四大灣區（即東京灣區、粵港澳大灣區、紐約灣區及三潘市灣區）中，人口（8,700萬人）及面積（5.6萬平方公里）都是位居首位；且經濟表現亮麗，以2023 年的GDP（本地生產總值）（1.96萬億美元）計算，與居於首位的灣區比較，差異不大。由於粵港澳大灣區人口眾多，採取開放創新政策，是以發展潛力巨大。11個城市中，以2023年的GDP 計算，深圳（4,891億美元）、廣州（4,290億美元）及香港（3,821億美元）為粵港澳大灣區的三大城市。

隨着粵港澳大灣區的發展，近年不少港人到大灣區生活和就業，甚至移居當地或在當地置業退休。本書出版的目的，是為港人到大灣區置業提供一些資訊。各處鄉村各處例，內地和和香港在處理房產物業的要求和手續上各有不同，各位讀者有需要多加留意。舉例在香港，所有的房產物業買賣文件必須交由律師處理；在內地則買賣雙方可以自行處理，銀行一般是作為託管交易金額及批准按揭的角色去參與房產買賣交易。另外，購買住宅套房和公寓房也有區別，住宅套房多是用來住的，不是炒賣；至於內地公寓房可以作居住用途，價錢比住宅套房也便宜，不過公寓房的土地使用權限年期比住宅套房較短，以及業主的子女沒有入讀公寓房區學校的權利，等等。

本書出版得力於萬里機構出版有限公司副總編輯梁卓倫先生的編審及協助，又得到鄭家成先生推薦，以及各位團隊成員提供稿件，筆者在此鳴謝及致意。
伍國賢

自序二
伍國賢大律師及筆者去年一同編著了香港人在大灣區系列之《遺產繼承一本通》，市場反應十分熱烈，並且舉辦了多場分享演講會；席間大部分聽眾都圍繞內地房地產的事項查詢，故此今年我們一起再合著這本「前傳」︰《買賣房產一本通》。

這是一本不一樣的講解內地房產的書籍，除了討論買賣手續及稅費外，還大量討論了很多香港人購入內地房產的痛點及前沿問題︰例如找人代持內地房產的風險、匯款往內地購房的合規方法（怎樣可避免通過找換店匯款）、在內地設立類似香港持久授權書處理內地房產事宜，以及土地使用權到期等等。

在編寫本書的半年內，我們團隊走訪了內地及香港的銀行、公證處、房管局及稅局等機關，訪談場次總共不下一百次；我們十分感謝他們接受訪問，並且特別感謝郭敏婷行長、姚立軒先生及李耀宗先生在訪問中詳盡講解了銀行對內地物業按揭及匯款的政策。

十分感謝我們事務所團隊協助編寫部分章節：成員包括內地律師曹祥元、香港會計師胡嘉業、香港津貼顧問林杰成、「審計部」楊承峰及「中國部」陳慧，感謝他們的付出。

另外筆者由會計專業再擴展至法律專業，感謝黎耀權律師啟發我學習本地及英國法律。筆者亦十分感謝鄭家成先生對本書的內容給予具建設性的意見，並再次為我們寫推薦序。
最後感謝天父由歲首至歲晚之看顧。
周永勝
周永勝會計師事務所有限公司執行董事

推薦序
自序
前言

第一章︰有關內地物業的名詞定義

第二章︰大灣區九個城市
2.1 簡介大灣區9 個城市
2.2 大灣區9 個城市對港人各項限購政策

第三章︰買入房產篇
3.1 買入前考慮：個人或公司持有（優點及缺點分析）
3.2 買入前考慮：購買住宅或公寓（優點及缺點分析）
3.3 買入一手物業的流程及注意事項
3.4 買入一手物業的主要稅費及費用
3.5 付款手續（通過香港銀行匯款的手續）
3.6 按揭手續
3.7 房產證
3.8 買入二手房產的特別注意事項

第四章︰活用所購房產
4.1 取得房產證後在銀行再融資
4.2 房產出租
4.3 房產使用作公司註冊
4.4 居住權的設立及應用

第五章︰賣出房產篇
5.1 出售流程及手續簡介
5.2 出售予第三者所涉及的稅費（能提供購房發票）
5.3 出售予直系親屬所涉及的稅費
5.4 出售物業所涉及的稅費（沒有購房稅票的情況下）
5.5 出售物業後款項轉回香港的手續

第六章︰與物業相關的重要課題
6.1 港人借名購入內地房產的風險
6.2 有關物業管理的問題（屋苑飼養寵物及公共維修的問題）
6.3 關於土地使用權到期的討論
6.4 意定監護的問題（類似香港的持久授權書）

第七章︰案例
案例一︰香港／內地銀行的融資及成立外商投資企業
案例二︰出售房產各項稅費及匯回香港的手續
案例三︰購入二手樓的注意事項及開立監管戶口
案例四︰代持物業風險
案例五︰買賣不破租賃、按份共有人的優先購買權及居住權的應用

附錄︰簡介買賣香港物業的流程

參考書目及資料
後記