TOP
0
0
即日起~6/30,暑期閱讀書展,好書7折起
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
滿額折
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!

房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!

商品資訊

定價
:NT$ 360 元
優惠價
90324
領券後再享88折起
團購優惠券A
8本以上且滿1500元
再享89折,單本省下36元
庫存 > 10
可得紅利積點:9 點
相關商品
商品簡介
作者簡介
名人/編輯推薦
目次
書摘/試閱

商品簡介

狂銷4萬冊,

房仲人手一本的買房指南,

符合最新法規修訂版!

 

買對房子,少拚20年,

好房子,會默默幫你賺100萬~500萬!

=各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享=

 

最熱門的房市議題大蒐錄:

★「房地合一」內容是什麼?如何申報最好?

★現在買房,如何符合「重購退稅」的條件?

★「公設比」的大、小公如何分?

★公寓的樓梯間、地下室算哪一種?

 

買中古屋放10年定存多賺20倍,「好宅」會自己變「豪宅」?

買對一間房子,比找一個伴侶更重要,單身更要買房子!

你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎?

 

最受大家信賴的房產業者徐佳馨,

從一個完全不懂房市交易的門外漢,到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答,

她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目,

分析各種房市走向及現況,從負債十幾萬學貸,到買房子,

踏入房產叢林,她是如何辦到的?

 

誰不想買房子啊?月薪三萬多,如何圓夢?

沒有富爸富媽,只能靠自己的小家庭、上班族、首購族,

常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心!

 

房子,代表了幸福的憧憬與追求,

買屋應該是完成夢想,而非一輩子的負擔!

面對人生最重要的一筆開銷,別傻傻交出昂貴學費,

搞清楚「費用」和「需求」,才能買得安心、穩賺不賠!

 

房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念:

(1)買屋、換屋是主流經驗

(2)沒有自備款,休想買房子

 

書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題,

小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件?

本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋,把自己的「好宅」變「豪宅」!

 

徐佳馨以自身經驗為例,

當年研究所畢業時,身上揹著十幾萬的就學貸款,

且當時利率比現在高,只有第一年償還可免除利息的優惠。

為了擔心白白把利息繳給銀行,

她拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,

以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,

很快就把貸款還完,辛苦是有代價的,

她形容說:「贖回自由之身,那種感覺真的很棒。」

 

徐佳馨表示,節省的態度一旦養成,其實並沒想像的那麼苦,

包括一群好朋友在內,我們都認為把儲蓄變成習慣之後,

很快就能存到人生的第一桶金;

接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃,好比房地產、股市或債券。

她喜歡房地產,很重要的一個原因在於,

房子不僅僅是投資標的或金錢,它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。

老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女,所以得買房子才能安身立命。

 

 2個買屋常識與潮流,你有沒有跟上?

【常識1】年輕人要認清:現在沒有自備款,休想買房!

【常識2】一屋到底已經過時,買屋、換屋才是主流經驗

第一次買房,就懂得挑出「增值好房」

 

 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題

1. 未來十年,你想過怎樣的生活?

2. 透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?

3. 住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?

4. 你選擇和誰住得近一點?

5. 你的自備款來自何方?

 

買賣房屋時,最常遇到的6大問題!看仔細才不吃虧

1. 買房子,該準備多少錢?

2. 看房子,該注意哪些問題?

3. 怎麼找到好房仲?

4. 簽約交屋前,如何確保自己的權益?

5. 房子怎麼賣才能穩賺不賠?

6. 如何避免8個最常見的買賣糾紛?

 

用夢幻價格,買到增值好屋,該怎麼做?

學會看實價登錄網站和謄本

△實價登錄網站:幫你掌握房屋的真正價值

△謄本透露的訊息:房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少

 

一次砍價300萬,不如每坪議價85

△找出周遭環境中可殺價的根據

△態度是決定價格和優惠的關鍵

 

【本書特色】

★ 各大媒體公認的房產專家首度出書!

最受媒體歡迎的房市達人,教你買一間會賺錢的好房。

★第一次就買到增值好房祕訣大公開!

避開新手外行容易忽略的要點,剖析投資客的看房祕訣。

★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題,完全解答!

關鍵6個問題,貸款、看屋、買屋流程,一本就搞懂。

★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢

嫌惡設施、漏水屋通通OUT!7個對策教你在看屋時避免常見糾紛

作者簡介

徐佳馨【最受信賴的房產專家】

 

輔仁大學大眾傳播研究所碩士,世新大學廣電系電視組學士。

 

學傳播卻因緣際會來到房產業,靠著自修、上課與不斷累積的經驗值,從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥,到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動,與買賣當中牽涉的複雜法規。

 

現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人,先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家,TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

名人/編輯推薦

強力推薦

 

理財生活通達人 夏韻芬

房仲公會全國聯合會理事長 李同榮

目次

目錄 增訂版序 不可不知的最新熱門房市議題
前言 學會「買屋換屋」,才有機會翻身

Part 1 買房子,該準備多少錢?
01. 問題➊ 沒有自備款,能買房子嗎?
沒自備款休想買房子,認清現況才能規劃
無論如何,你得先存到人生第一桶金
房子,是一種對「幸福」的憧憬和追求
一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗

02. 問題➋ 口袋要有多少錢,才夠付「自備款」?
總價、自備款、貸款,三者通盤考量
自備款不足時,買「預售屋」是個辦法
「簽約金」會被沒收,買賣前必三思
熟識的銀行都問問,必要時鑑價
公教、五師、百大企業員工,有助爭取最低利率
自備款很高,用「現金」和「屋況」議價

03. 問題➌ 每個月的房貸,該占薪水的幾成?
「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一
100萬房貸還20年,每月攤還5,000元

04. 問題➍ 你現在的薪水,可以買多少錢的房子?
挑選的房屋總價,最好小於自備款和貸款總和
貸得多未必還得起,務必謹慎估算

05. 問題➎ 你的房租,可以買多少錢的房子?
北市租屋:小套房1.5萬,兩房一廳2.5萬
把「房租」變成「房貸」,從無殼變有殼
從小房子慢慢養起,有機會再換屋

06. 問題➏ 首購族,一定要知道的房貸優惠方案
老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
「青年安心成家方案」前兩年免利息
「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制

07. 問題➐ 單身買房子,有優惠嗎?
銀行不喜歡借錢給單身者,為什麼?
單身者購屋,多存些自備款有益無害

08. 問題➑ 第一次就能借到高成數、低利率的關鍵?
方法1. 挑房子前,請把自己的籌碼重算一遍
方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
方法3. 如果有公教身分,就是低利率的最佳保障
方法4. 貸到錢之後,養成和銀行聯繫的好習慣
方法5. 不要迷信寬限期,有時是自掘墳墓

09. 問題➒ 房貸類型比一比:「本金」和「利息」該先還哪一個?
類型1. 指數型房貸:利率波動不大,上班族適用
類型2. 理財型房貸:已還本金,可再借出
類型3. 抵利型房貸:存款可抵房貸本金
類型4. 利率遞減型房貸:多還本金換取利率減碼優惠
類型5. 保障型房貸:設定利率上限,首購族有保障
類型6. 固定型房貸:利率固定,方便長期規劃理財
本金vs.利息,先還哪一種,意義大不同

10. 問題➓ 除了房子總價,有哪些隱藏費用?
費用1. 契稅:建物發生轉移時,房屋現值的6%
費用2. 規費:權利價值的0.1%
費用3. 印花稅:針對房屋和土地的憑證收費
費用4. 代書費:含簽約和登記,一筆約2萬元內
費用5. 仲介費:買賣方加總不超過6%
費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅:以交屋日為基準
費用7. 申辦銀行貸款的相關費用:標準不一,記得議價
費用8. 火險和地震險保費:關係銀行撥款,一定要辦
費用9. 房子修繕費:建築基礎硬體處理不能省

11. 申辦房貸六大步驟,你一定要知道
步驟1. 提出房貸申請:選定最適合自己的房貸類型
步驟2. 房屋鑑價:位置、屋況、裝潢、頂加,都列入評估
步驟3. 貸款人背景審核:65歲以上無業,條件可能緊縮
步驟4. 雙方對保:親赴銀行辦理開戶手續
步驟5. 抵押權設定:通常是貸款金額的1.2倍
步驟6. 銀行撥款:須先辦好火險與地震險

12. 買不動產的三種節稅好方法,一定要學
方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更,價差5倍
方法2. 兩年內,先買後賣或先賣後買,「自用住宅」可辦理「重購退稅」
方法3. 「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額,最高30萬

Part 2 看房子,該注意哪些問題?
13. 擔心購屋後悔?選房前,先問自己五個問題
問題1. 未來十年,你想過怎樣的生活?
問題2. 透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型?
問題3. 住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?
問題4. 你選擇和誰住得近一點?
問題5. 你的自備款來自何方?

14. 買到「會賺錢」的好宅,三大祕訣大公開!
祕訣1. 選屋最管用的三招:多看,多看,還是多看!
祕訣2. 從增值角度考量,有話題與機能才有優勢
祕訣3. 如果想買郊區,需注意交通替代性

15. 八招必殺技,用「夢幻價格」買到理想好屋
絕招1. 先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋
絕招2. 和管理員聊聊天,有助於了解鄰居
絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比?
絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼,但請注意態度
絕招5. 學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本
絕招6. 從周遭環境找尋缺點,做為殺價的根據
絕招7. 先議單價,再議總價,最後去零頭
絕招8. 放低姿態,有時可以皆大歡喜

16. 分析➊ 買全新成屋,還是買舊房子?
決定新舊之前,先釐清自己的籌碼和需求
新宅、舊屋,兩造優缺點比一比
買未成形的「重劃區新屋」,要考慮大環境發展
買「高單價的精華區舊屋」,要考慮土地持分比例
淡定看待都更,老房子也有它美好的一面

17. 分析➋ 買預售屋是好主意嗎?有哪些優缺點?
購買預售屋的好處
購買預售屋的最大擔
提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件
提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」
提醒3. 買預售屋要有履約保證機制

18. 分析➌ 在捷運線買房的兩迷思和兩定律
迷思1. 追著捷運跑,交通便利一定容易轉手?
迷思2. 最好直接住在捷運站樓上?
定律1. 高架式vs.地下式捷運,注意事項不同
定律2. 有捷運vs.沒捷運,價格戰立見真章
萬一買不起捷運宅,可以轉個彎做補救

19. 分析➍ 買大樓vs.買公寓,哪個比較好?
大樓的「優點」:可貸較高成數、有管委會服務
大樓的「缺點」:單價高、公設多、需繳管理費
公寓的「優點」:單價低、公設少,土地持分高
公寓的「缺點」:無人負責公共事務、維修分攤吃力
從稅金多寡,比較公寓和大樓的價值

20. 分析➎ 法拍屋、金拍屋和銀拍屋,這些房子,小老百姓能碰嗎?
認識三者的不同,掌握資訊管道
購買拍賣屋,四個缺點不可不知
拍賣屋想檢便宜,得等二拍
購買法拍屋前,注意六件事

21. 分析➏ 小車位大學問!平面vs.機械,該選哪一種?
從投資角度看,買車位未必划算
「平面車位」的優點和缺點
「機械車位」的優點和缺點
車位沒有權狀,不能外賣

22. 學會七種看屋技巧,你也是獵屋高手
技巧1. 看屋時間點很重要,不同時段透露不同訊息
技巧2. 實際測量棟距,以及房子到車站或學校的距離
技巧3. 漏水是大麻煩,一定要謹慎察看
技巧4. 格局方正最討喜,房屋座向也有意義
技巧5. 把可能是「公設陷阱」的項目條列出來
技巧6. 看屋時,一定要帶的4個東西
技巧7. 看屋時,一定要做的5個動作

Part 3 如何選擇有良心的好房仲?
23. 為什麼買屋、賣屋都要找仲介?
買方需要房仲的3個理由:沒時間、找專業、有保障
賣方需要房仲的2個理由:有保障、省麻煩
委託房仲業者,從三個角度思考
委託房仲時,要簽專任約還是一般約

24. 買房子只能靠仲介?如何自己找?
這種情況可以自行找房:目標地區明確
找房子之前該具備的三種本事
給自行購屋者的兩建議

25. 房仲話術大揭密!四種你一定要知道的事
話術1. 「屋主被外派去大陸所以賣房子」➞從房屋細節思考真實性
話術2. 「從車站走回家只要5分鐘」➞自己走過一次最準
話術3. 「今天早上有人出價斡旋了」➞冷處理,別隨之起舞
話術4. 「屋主開的價在這一帶算很低」➞上實價登錄網站見真章

26. 除了把價格殺到底,還能為自己爭取什麼?
最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次
中古屋:殺價無望,請屋主把部分家具留下吧!
預售屋:可要求更多!約定好的全部寫進合約中
新成屋:最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送

27. 買房子有黃金時段嗎?把握這二種情況下的議價空間!
建案初期為營造熱銷,議價較有希望
新成屋代銷即將結束,最後幾戶便宜賣

Part 4 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的四個要點
看懂買屋流程圖,讓你輕鬆掌握全局!

28. 要點➊ 「成屋買賣定型化契約」,一定要簽
成屋買賣定型化契約應記載15個事項
成屋買賣定型化契約不得記載7個事項
建商須以書面列清,讓訊息更加透明化

29. 要點➋ 議價簽約之前,務必要確認的五件事
確認1. 不會買到海砂屋
確認2. 不會買到輻射屋
確認3. 不會買到凶宅
確認4. 事先打聽社區規範
確認5. 看屋時檢查這些施工品質

30. 要點➌ 議價簽約之前,不可忽視的五項權益
權益1. 決定簽要約書或付斡旋金
權益2. 絕對不為任何理由放棄合約審閱期
權益3. 監督房仲和代書徹底落實「產權調查」
權益4. 事先打聽清楚可能會產生哪些費用
權益5. 簽本票時要注意的事情

31. 要點➍ 交屋時確認五件事,免除日後糾紛
確認1. 銀行撥款時間和金額
確認2. 再次檢查「風火水電光」五大屋況
確認3. 交接權狀和鑰匙要確實
確認4. 核算該與賣方分攤的費用明細
確認5. 核算代書與房仲經手的開支和服務費

Part 5 留意三個細節,第一次賣屋就上手
32. 細節➊ 從賣屋立場,專任約和一般約哪個好?
這些情況下,還是委託給仲介吧!
若選一般約,要小心別一屋二賣
若選專任約,別忘了要求廣告程度
物件愈具特殊性,愈適合專任約

33. 細節➋ 為房子增值的六件事,一定要做!
行動1. 了解市場行情,開價既有利又合理
行動2. 提出想法,協助房仲找到介紹切入點
行動3. 事先做些簡單的美化,增強價值
行動4. 進行修繕,找有保固的公司來做
行動5. 展開帶看前,把敏感的東西先移除
行動6. 提供承諾,必要時願做履約保證

34. 細節➌ 簽約交屋之際,賣方要注意的五件事
注意1. 約定房屋價金的付款方式和期限
注意2. 事先詢問代書有關土地增值稅
注意3. 重購退稅和房地合一,你搞清楚了嗎?
注意4. 房地合一,申報財產交易所得稅要注意
注意5. 合約寫得愈清楚,交屋時糾紛愈少

35. 不想委託仲介,先確認房屋的自售條件
條件1. 四個不想委託房仲賣屋的主因
條件2. 兩大自售房屋常循的管道
條件3. 給自售者的四點建議,再仔細考慮

Part 6八個常見糾紛,別讓新屋美夢變訴訟噩夢!
36. 案例➊ 花大錢買了停車位,停進去卻打不開門!
車位過於狹窄,只有紙片人才能用
對策:要求試停,合約上要求保證車位大小
注意1. 車位被灌入總坪數,形成低單價的假象
注意2. 算一算,你到底花了多少錢買車位?

37. 案例➋ 貸款未達預期成數,沒錢履約變成違約!
銀行評鑑後貸款成數未達預期,打碎成家夢
對策:請於合約中加註「萬一房屋貸款成數不足……」
當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」

38. 案例➌ 預售屋建商跑路或錢給一半,卻交不了屋
訂婚前買的房子,孩子要上學了還沒蓋好
對策:履約保證保障消費者,「建商跑路」糾紛降低

39. 案例➍ 屋主只准晚上看屋,過戶後卻發現……
白天看屋,居然看見「另一個世界」
注意1. 光天化日之下,你能看得更清楚
注意2. 晚上看屋,無法察覺採光是否良好

40. 案例➎ 白天看起來是安靜社區,晚上卻成夜市?
交屋後才曉得,每週有三天樓下是夜市
白天是安靜社區,晚上竟暗藏春色
對策:多花時間,每個時段都去看看

41. 案例➏ 陽台上的白襯衫,為什麼經常髒髒的?
買新房子後,白襯衫都得送洗
注意:你的不在意,可能讓房子日後找不到新買主
對策:嫌惡設施人人厭,將來可能得加註

42. 案例➐ 誰都不想買出過事的房子!買到凶宅怎麼辦?
指明「不要凶宅」,卻還是賣給我
對策:「不要死過人的房子」,買新成屋較保險

43. 案例➑ 遇到詐騙型房仲,只能自認倒楣?
付了斡旋金之後,房仲竟然消失了!
注意:賣方、買方,都有可能是山寨版!
對策:確保權益,簽約、付款最好在房仲公司進行

結語 買賣房屋的價值,在人與人的互動,不只是金錢

書摘/試閱

學會「買屋換屋」,才有機會翻身

 

踏進房產業,是人生意料之外的旅程說起來,我也算是走投無路才來到這行的。那時前東家出了點狀況,風聲鶴唳之下,想想留下來可能比走出去還要慘,仗著青春年少,二話不說就遞了辭呈開始找工作。

只是沒料到,工作還找得挺久的,讓找工作少有吃鱉的我也慌了起來。現在回頭看,也許老天爺是要磨一磨我的氣盛,不然可能早就換了工作,也不會有以後的故事了。

沒賣過一間房子,卻被錄取了也許是和這行業有緣吧,加上住商不動產也挺有膽子的,眾多履歷之中竟然選了我這個沒相關經驗的進來,說實話,當時心中並無鴻鵠之志,單純不過就是補足職場地圖上還欠缺的公關資歷,與混一口飯吃。這一路走來,從剛開始連一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥,到現在能多少給朋友一點建議,應該歸功我的師父—林倩小姐,感恩她的高EQ與高IQ,和無私的傾囊相授,我才得以穩穩踏出第一步。

 

賣了老房,買了新家,才知這行學問大

房地產真的博大精深,看似入手容易,著實有它複雜之處。其一,做為金融產品與資金配置的要角,房地產並不遺世獨立,而與政策、經濟等面向息息相關。

房地產的複雜之二是,涵蓋法規極多,對於一個非本科的門外漢來說,能夠一窺這領域堂奧,不只要用功,還得有貴人,除了進修,更多虧住商夥伴和同業朋友們的協助與不藏私,加上後來賣了舊房子,買了新家,有了實務經驗後,對買賣交易才有概念,而親友與記者們遇上包含房客自殺、祖產分配不均、夫妻撕破臉、都市更新等種種疑難雜症,以及業內流傳的江湖奇案等等外界聽不到的故事,在一次次交流中,讓我有了更多的體悟與累積,也多虧我的工作內容得要快速消化,言簡意賅的陳述給媒體朋友,一來一往之間,快速累積經驗值。

 

感恩每一位給我舞台的貴人

這本書能夠付梓,最要感謝的是采實文化出版社:阿洛、秉薇、培英和Holly,畢竟市場多的是比我資深的前輩,比起來我頂多是個小朋友,也還好他們的耐心與誠意,讓我有勇氣可以做不一樣的事情。此外,感恩住商的吳耀焜董事長,與陳錫琮總經理的授權與支持,用公司三十多年的資源全力支援這一切,因為,我知道不是每一位老闆都有那麼大的度量。

最後,感恩大家的愛護與包容,希望本書可以協助讀者在買賣房屋的過程中,平安且圓滿。

 

問題沒有自備款,能買房嗎?

「沒有自備款也能買房子」的時代確實曾經存在過,民國93年在這波多頭初始之際,銀行現金過多,為了鼓勵大家購屋,新房子的貸款成數往往能貸到九成五以上!當年即使手頭沒有自備款,沒關係,只要你有信用卡,刷卡就能購屋!

我有位朋友就是在遛狗時經過一個預售屋的銷售案場,在銷售人員的強力慫恿下,竟然很衝動地掏出皮夾,刷卡買了他人生的第一間房子。

沒自備款休想買房,認清現況才能規劃

如今,這麼戲劇性的情節已不太可能發生,想買屋,得先存筆自備款。

我們父執輩當家的年代,平均薪資約8,0001萬元,只要認真工作10年,多半能存到一筆頭期款,之後平均8年就能把房貸還清。在當年,「買房」是家庭經濟的重心規劃,也是父執輩努力在社會立足的奮鬥目標。

 

月薪太低不是理由,花費過高,才會存不了錢

現在剛畢業的大學生平均薪資約2.5萬元,儘管不多,但我覺得更大的問題出在花費普遍過高,愈來愈少人願意省吃儉用、少打手機、少唱歌。在收入不多、房價居高的環境下,如果不能調整對待金錢的態度,想存錢買房子難上加難。

 

無論如何,你得先存到人生第一桶金

剛出社會的大學生,身上最常背負的是就學貸款。很多人覺得反正利息不高,慢慢還就好,對此我有不同的想法。

我總是鼓勵年輕朋友,該還的要認真還,還清了就海闊天空,才有空間和時間去追尋夢想。

 

不儲蓄,哪有投資理財的本錢?

以我個人經驗為例,研究所畢業時,身上背著十幾萬的就學貸款,當時利率比現在高,但有第一年償還可免除利息的優惠。衝著這點我拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,很快就把貸款還完,辛苦的代價是贖回自由之身,那種感覺真的很棒。

節省的態度一旦養成,其實並沒想像的那麼苦,包括一群好朋友在內,我們都認為把儲蓄變成習慣之後,很快就能存到人生的第一桶金;接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃,好比房地產、股市或債券。

 

房子,是一種對「幸福」的憧憬和追求

我喜歡房地產,很重要的一個原因在於,房子不僅僅是投資標的或金錢,它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女,所以得買房子才能安身立命。

 

「一間好房,勝過一個好伴」,單身更要買房

然而現代人普遍晚婚、晚生子,有些人甚至抱定單身主義,買房子的需求明顯改變了,婚前就適合展開買屋計畫。

很多時候,我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生,所以尋尋覓覓,找一處適合自己的「家」,哪怕這個「家」的成員只有你自己,So what ?單身還是可以買屋啊!有些人甚至主張「有個好房子,勝過一個好伴侶」呢!等你決定邁入婚姻、孕育下一代,你會產生新的思維,諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現⋯⋯屆時也許就是換屋的好時機。

 

一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗

要知道,買屋、換屋已成為現代人的主流經驗,很少人能夠一間房子從年輕住到老,一屋到底的想法已經過時;這個心態愈早建立,對年輕人愈有利。

無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪,或是妥善運用年終獎金或紅利,這些都是存錢買屋的好起點,只要下定決心,隨時都是好的開始。

 

 

問題口袋要有多少錢,才夠付「自備款」?

自備款究竟該準備多少,才不會讓買屋的過程捉襟見肘?通常至少先儲蓄房價的三成,是比較安全的做法,但並非絕對。

 

總價、自備款、貸款,三者通盤考量

「房屋總價」扣除「自備款」之外,必須依靠「銀行貸款」,這三者之間必須通盤考量。例如你想買一間600萬元的房子,最好先有三成180萬元的自備款,然後向銀行貸款420萬元。然而世事難料,假如銀行覺得屋況太老舊,或在評估購屋者的收入所得後,只願意貸出360萬元的額度,這時就得將自備款提高至240萬元。

隨著銀行縮貸的情況屢見不鮮,自備款的成數有提高的趨勢,如果建物座落在特別較偏僻的郊區,或是屋齡過於老舊,最好能有四成的自備款,以備不時之需。

 

自備款不足時,買「預售屋」是個辦法

誠如前篇所述,在現今的環境中,沒有自備款是無法買屋的。那麼,如果自備款不足,卻急著添置房子時,有沒有其他辦法呢?我的建議有二:一是購買預售屋,二是設法增加銀行願意貸款的成數。

 

預售屋頭期款時間長,爭取籌款時間

購買預售屋的好處是付款比較靈活。同樣1,000萬元的房子,預售第一期通常得繳房價的10%,也就是100萬元左右;接下來隨著建築速度的推進,大約兩到三年完工,這期間得把剩下的200萬元陸續交齊,銀行再接著完成700萬元的撥款動作。如此一來,等於幫自己爭取到一些時間去準備200萬元,或是讓現有的200萬元儲蓄有機會被投資運用,變成更多的錢。

 

「簽約金」會被沒收,買賣前必三思

購買成屋或中古屋,第一次需付的訂金通常是房價三成自備款的10%,也就是俗稱的「簽約金」。舉例來說,一間1,000萬元的房子,若貸款七成,三成自備款是300萬元,而訂金就是30萬元。

 

確保手頭有錢,可支付剩餘頭期款

只要契約一簽訂,整個流程跑得很快,從用印、完稅到交屋,如果原屋主無銀行貸款,兩週左右就能辦好過戶,即使有貸款,頂多一個半月也會搞定,這期間,你必須將剩餘的270萬元自備款分三到四期給付,銀行也會落實700萬元的撥款動作,接著再完成過戶的手續。

 

熟識的銀行都問問,必要時鑑價

尋找貸款銀行這件事,可交給房仲業者和代書來處理,也可以自行洽詢。不妨以電話或親洽銀行的房貸放款部門,多找幾家進行比較,也可和平時就有往來的銀行進行討論。

如果銀行願意給的貸款成數太低,請別氣餒,可建議對方前來看房子重新鑑價,趁機告訴對方這房子比同地區房屋擁有更多優勢(如邊間、裝潢、建材等),營造房子更加值錢、搶手的良好印象。

 

公教、五師、百大企業員工,有助爭取最低利率

你若擁有公教身分,或是身為五師(醫師、律師、建築師、會計師、精算師)等專業人士,甚至是百大企業的員工,請不要客氣,把這些條件告訴銀行,很有機會替自己爭取到最理想的貸款成數和利率。

 

專家小提醒 Q. 簽約後才發現錢不夠!怎麼辦?

第一次買房子,多數人都格外緊張,很擔心簽約之後才發現自備款不足,其實這是可以預防的!

通常如果透過房仲業者或可靠的代書來購屋,對方的服務會包括幫你羅列每個階段需繳交的資金額度,也能客觀評估銀行貸款的成數,中途臨時發生需大量追加自備款的機率並不高。

反倒是購買預售屋的人,可能因房子愈蓋愈快,繳交資金的頻率愈來愈密集,或是個人財力忽然出現問題,以致籌不出錢而被斷頭,這種情況就比較遺憾了。預防之道,請事先和銀行商討提高貸款成數,例如你有三成的自備款,可考慮請銀行貸給你七成五或八成,多準備一點,才能有備無患;若實在無法提高額度,也要事先預想退路,例如找親友周轉或暫時以信用貸款應急。

您曾經瀏覽過的商品

購物須知

為了保護您的權益,「三民網路書店」提供會員七日商品鑑賞期(收到商品為起始日)。

若要辦理退貨,請在商品鑑賞期內寄回,且商品必須是全新狀態與完整包裝(商品、附件、發票、隨貨贈品等)否則恕不接受退貨。

優惠價:90 324
庫存 > 10

暢銷榜

客服中心

收藏

會員專區